【文章內容簡介】 理中心財務管理中心設計研發(fā)中心人力資源部投資發(fā)展部本地公司 異地公司 成 本部 行 政人 事部 財 務部 設 計部 客 服部 工 程部 行政部 品牌營銷中心 前 期部 營 銷部 副 總 裁/總 裁 助 理/總 監(jiān) ? 集團設立專門的運營管理部門，城市公司在合適的管理部門設立運營管理崗位及職能 集團運營管理部門職能： ?計劃管理 ?運營績效管理 ?關鍵決策管理 ?流程管理 ?階段成果管理 ?關鍵決策管理 ?信息與知識管理 集團 城市公司 Page 43 ? 集團職能部門與城市公司之間的管控關系 城市公司主辦 集團職能部門主辦 概念規(guī)劃及 方案設計 施工過程設計配合 設計總體計劃及設計費用預算 項目拓展及報批報建： 項目信息收集及調研 項目初篩 項目可研 項目獲取 報批報建 設 計： 擴初設計 施工圖設 計 成 本： 采購分判及目標成本確定 集團采購 城市采購 各階段測算及成本分析 結算管理 營 銷： 項目策劃 營銷策劃 活動及廣 告管理 營銷類采 購管理 銷售管理 客 服： 客戶服務 工 程： 工程管理 銷控管理 客戶服務體系建設及督導 工程維修 建議運營管空模式 ——運營管空型 Page 44 多城市區(qū)域化管理階段 ——運營管空模式建議 ? 當集團下屬的異地城市公司超過三個，且單個城市公司平行開發(fā)的項目多于 3個時，建議集團應由操作管控型向運營管控型逐步轉變。在轉變的過程中可以根據各城市公司能力的成熟度分步實施。 ? 此時具有區(qū)域管理職能的城市公司應設立專門的運營管理部門。具體的模式根據自身特點可以借鑒目前走在前面的一些管理優(yōu)秀的標桿企業(yè)的模式。 Page 45 營銷： 設計： 成本： 本地項目 區(qū)域職能體系 項目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與服務 ＊ 概念設計 方案設計 擴初設計 施工圖設計 施工過程 設計管理 區(qū)域招標 （入圍） 區(qū)域招標 （定標） 項目招標 （入圍） 項目招標 ＊ ＊ （定標） 成本控制流程 土地信息獲取 區(qū)域內客服體系的建設 客服： 土地拓展： 工程： 工程技術人員培養(yǎng) 技術管理 工程供應商管理 現(xiàn)場質量管理 工程進度管理 工程成本控制 報批報建 報批報建： 客戶投訴 升級處理 服務水平監(jiān)控 客戶關系維護 家天下客戶會 房屋保修 現(xiàn)場投訴處理 可研報告 上報集團 案例 ——某企業(yè)區(qū)域化管理管控權責 Page 46 億元 營銷： 設計： 成本： 異地項目 區(qū)域職能體系 項目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與服務 概念設計 方案設計 擴初設計 施工圖設計 施工過程 設計管理 區(qū)域招標 （入圍） 區(qū)域招標 （定標） 項目招標 （入圍） 項目招標 （定標） 成本控制流程 報批報建 報批報建： 工程： 工程技術人員培養(yǎng) 技術管理 工程供應商管理 現(xiàn)場質量管理 工程進度管理 工程成本控制 區(qū)域內客服體系的建設 客服： 客戶投訴 的升級處理 服務水平監(jiān)控 客戶關系維護 家天下客戶會 房屋保修 現(xiàn)場投訴處理 土地信息獲取 土地拓展： 可研報告 上報集團 案例 ——某企業(yè)區(qū)域化管理管控權責 Page 47 第一部分回顧 ? 什么是運營管理？ ——運營管理就是在一定資源條件下，“為達成項目目標而采取的各種 管理手段 ” ——―人 +錢 +土地” 運營管理 項目開發(fā) /經營目標 Page 48 ? 運營管理管什么？ ——通過“ 以始為終 ”的管理手段，管理好影響項目開發(fā)、經營目標實現(xiàn)的各要素； ——房地產項目運營管理的重點： PTQC P：運營績效（設定 —跟蹤 —評估） T：時間節(jié)點管理（項目進度計劃管理） Q：質量管理（成果管理） C：決策管理（運營會議管理） 第一部分回顧 Page 49 ? 如何選擇合適的運營管空模式？ ——根據企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實際能力水平選擇 匹配 的運營管空模式，運營管空模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性 第一部分回顧 Page 50 目錄 第一部分：房地產企業(yè)運營管理解析 第二部分：如何構建房地產企業(yè)計劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產項目管理體系 Page 51 還是先從房地產項目的管理目標談起 ? 在所有的指標當中，“ 進度 ”是最基本的指標之一，也常常被認為是最重要、管理難度最大的指標之一 ? 因此，對于大多數(shù)房地產企業(yè)而言，運營管理都首先從“計劃管理”開始 財務緯度指標 收益類： 凈利潤 /結轉收入 /結轉成本 效率類： 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率 資產類： NPV 資金類：經營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間 客戶緯度指標 項目品牌：知名度 /認知度 /美譽度 客戶滿意度：規(guī)劃設計 /銷售服務 /工程質量 /物業(yè)服務 /工程維修 等的 客戶滿意度 運營緯度指標 進度：關鍵節(jié)點的達成 質量：設計圖紙、工程質量等 安全：是否發(fā)生重大安全事故 專業(yè)管理：銷售目標的達成、 成本目標 的達成 能力緯度指標 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高 知識的貢獻程度，利于后續(xù)項目管理的提升 Page 52 房地產項目的特點決定了房地產企業(yè)關注“進度”，關注“計劃管理” ? 由于項目開發(fā)周期的拖長，房地產投資的機會風險會加大 ? 進度時間，是影響管理費用和財務費用高低的一個決定因素 （一天一輛奧迪的故事） ? 進度時間，是影響項目 IRR的重要因素之一，而 IRR是大部分企業(yè)作為項目投資決策的重要依據 （根據某集團對典型中型項目的分析，在地價占開發(fā)成本 3045%時，項目開盤時間提前 1個月，項目的 IRR水平將提高 %左右） ? 房地產項目內外部接口多，協(xié)同與協(xié)調非常繁雜 ? 計劃管理的過程，是房地產項目系統(tǒng)分析和風險分析的過程 ? 計劃管理是項目管理人員的必備工具 Page 53 項目計劃管理是房地產企業(yè)項目運營管理的重點 項目計劃管理有多重要？ 多項目運作的需求 ? 多項目的同時運作，需要有效的計劃管理體系為主要監(jiān)控手段的支持 ? 項目計劃管理體系是房地產企業(yè)整合、調動、高效利用資源的保證 規(guī)范化／精細化管理的需求 ? 房地產開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內外部接口多等特點，需要通過項目來進行有效的組織和協(xié)調 ? 隨著企業(yè)規(guī)模的擴大，管理層的決策、協(xié)調和監(jiān)控，主要通過項目計劃的管理來實現(xiàn) ? 基于從人盯人的管理行為向基于計劃的目標管理的轉變 加速資產周轉率的需求 ? 好的項目計劃管理和執(zhí)行是保證較高資產周轉率的主要手段 Page 54 項目計劃管理是房地產企業(yè)項目運營管理的難點 項目管理的現(xiàn)實中經常遇到的問題 ? 干到哪算哪（沒有計劃） ? 三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿） ? 計劃排不了（都給自己留足時間，不管別人能不能干） ? 啊呀，忘了這事了（計劃漏項） ? 工程部／營銷部急得團團轉（上游計劃的拖延） ? 不該干的干了，該干的還沒動（計劃不清晰，眉毛胡子一把抓） ? 。 Page 55 計劃管理的根本是什么？ ——計劃管理的根本不是制訂計劃本身，而是為了實現(xiàn)有效管理 達成計劃管理的目標的關鍵要素 ? 組織保障，責任明確 ? 項目關鍵節(jié)點導向 ? 及時地過程跟蹤與預警 ? 結果考核與績效驅動 ? 全員 Page 56 計劃體系的策劃 計劃體系管理架構的設計 計劃的編制 計劃的監(jiān)控與預警 計劃執(zhí)行狀況的評估考核 計劃管理難點及對策 Page 57 計劃體系管理架構與企業(yè)所處的發(fā)展階段及選擇的運營管空模式緊密相關 ? 單項目管理階段 ——在管理部門設置專門的計劃運營崗，賦予其合適的職級，在同城市 2個項目時也可使用 Page 58 ? 同城市多項目管理階段（項目達到 3個及以上時） 計劃類型 計劃編制 計劃實施 計劃監(jiān)控 計劃考評 項目關鍵節(jié)點計劃 運營管理部門 +相關專業(yè) 相關專業(yè)全體 運營管理部門 總經理 +運營管理部門 項目總體進度計劃 運營管理部門 +相關專業(yè) 相關專業(yè)全體 運營管理部門 項目專項進度計劃 運營管理部門 +責任部門 責任部門 運營管理部門 部門上級領導 +運營管理部門 部門管理計劃 部門負責人 部門全體 部門上級領導 + 運營管理部門 總經理 +部門上級領導 +運營管理部門 ——選擇操作管控型模式， 設置運營管理部門 ，根據部門職責設置崗位；部門職責建議：計劃管理、運營績效管理、關鍵決策、管理流程管理、階段成果管理、關鍵決策管理、信息與知識管理，可根據企業(yè)的管理、戰(zhàn)略導向適當增減職能 Page 59 ? 多城市多項目管理階段（操作管空型） 計劃類型 計劃編制 計劃實施 計劃監(jiān)控 計劃考評 項目關鍵節(jié)點計劃 運營管理部門 +城市總經理 +相關專業(yè) 城市公司 +相關專業(yè)全體 運營管理部門 集團總裁 +運營管理部門 項目總體進度計劃 運營管理部門 +城市公司總經理 +相關專業(yè) 城市公司 +相關專業(yè)全體 運營管理部門 +城市計劃運營崗 項目專項進度計劃 城市計劃運營崗 +責任部門 責任部門 運營管理部門 +城市計劃運營崗 城市公司總經理 +運營管理部門 +城市計劃運營崗 城市公司管理計劃 城市公司總經理 +城市公司計劃運營崗 城市公司全體 運營管理部門 +城市計劃運營崗 集團總裁 +運營管理部門 城市公司部門管理計劃 部門負責人 部門全體 城市公司計劃運營崗 城市公司總經理 +部門上級領導 +城市公司計劃運營崗 ——集團 設置運營管理部門 ，根據部門職責設置崗位，城市公司 設置計劃運營崗 ；集團運營管理部門職責建議：計劃管理、運營績效管理、關鍵決策、管理流程管理、階段成果管理、關鍵決策管理、信息與知識管理，可根據企業(yè)的管理、戰(zhàn)略導向適當增減職能 Page 60 ? 多城市多項目區(qū)域化管理階段（運營管控型） 計劃類型 計劃編制 計劃實施 計劃監(jiān)控 計劃考評 項目關鍵節(jié)點計劃 集團及區(qū)域運營管理部門 +區(qū)域總經理 +項目負責人 +相關專業(yè) 區(qū)域公司全體 集團運營管理部門 集團總裁 +集團運營管理部門 項目總體進度計劃 區(qū)域運營管理部門 +區(qū)域公司總經理 +項目負責人+相關專業(yè) 區(qū)域公司全體 集團運營管理部門 +區(qū)域運營管理部門 +項目負責人 項目專項進度計劃 區(qū)域運營管理部門 +項目負責人 +責任部門 責任部門 區(qū)域運營管理部門 +項目負責人 項目負責人 +區(qū)域運營管理部門 區(qū)域公司管理計劃 區(qū)域公司總經理 +區(qū)域運營管理部門 區(qū)域公司全體 集團及區(qū)域運營管理部門 集團總裁 +集團運營管理部門 區(qū)域公司部門管理計劃 部門負責人 部門全體 區(qū)域運營管理部門 +部門上級領導 區(qū)域總經理 +部門上級領導 +區(qū)域運營管理部門 ——集團 設置運營管理部門 ，根據部門職責設置崗位；城市公司 設置運營管理部門 ；運營管理部門職責：計劃管理、運營績效管理、關鍵決策、管理流程管理、階段成果管理、關鍵決策管理、信息與知識管理，可根據企業(yè)的管理、戰(zhàn)略導向適當增減職能 Page 61 計劃體系的策劃 計劃體系管理架構的設計 計劃的編制 計劃的監(jiān)控與預警 計劃執(zhí)行狀況的評估考核 計劃管理難點及對策 Page 62 ? 計劃體系策劃的目標 匹配性 完整性 層次