房地產(chǎn)項(xiàng)目公司運(yùn)營管理思路(編輯修改稿)
2025-05-14 13:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 組織管控各有其職、各盡其能，各盡其責(zé)，團(tuán)隊(duì)合作。根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和組織設(shè)計(jì)原則進(jìn)行。1) 組織結(jié)構(gòu)必須適應(yīng)組織戰(zhàn)略目標(biāo)要求，組織搭建高效、快速2) 建立一套不依賴于人的因素的績(jī)效考核人力資源系統(tǒng)3) 為組織儲(chǔ)備后備力量。供應(yīng)商管控從容應(yīng)對(duì)供應(yīng)商危機(jī)，實(shí)現(xiàn)雙贏。供應(yīng)商管理是任何房地產(chǎn)企業(yè)老板都關(guān)注的事項(xiàng)，房地產(chǎn)行業(yè)也是各供應(yīng)商的焦點(diǎn)，都屬于房地產(chǎn)行業(yè)的附屬鏈條。對(duì)于供應(yīng)商的管理和控制就是房地產(chǎn)企業(yè)成本價(jià)值鏈之源頭，然而在實(shí)際中由于拖欠貨款等原因，房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商之間的關(guān)系有些緊張，這屬于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營比較模糊的地帶。采用能人執(zhí)行或熟人執(zhí)行，使得成本無法從制度上進(jìn)行控制，如何對(duì)供應(yīng)商控制變得透明？應(yīng)該基于“戰(zhàn)略雙贏”模式，加大供應(yīng)商的篩選、選擇、培養(yǎng)、評(píng)價(jià)、考核、退出等規(guī)范化透明控制。主要內(nèi)容為：1) 供應(yīng)商管控的唯一出路在于打通各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)跨企業(yè)間的協(xié)同作業(yè)，比如設(shè)定“戰(zhàn)略合作伙伴”，并幫助其提高服務(wù)水平。2)供應(yīng)商格局向雙贏合作管理模式轉(zhuǎn)變，鏟除灰色地帶。：事前、事中、事后。事前控制優(yōu)于事中控制，凡事均應(yīng)做好預(yù)案；事中控制要及時(shí)跟進(jìn)，有具體措施來確保質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全等；事后控制要著眼于為今后下一步工作積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做出數(shù)據(jù)庫。這種工作的方法論適用于政府手續(xù)辦理、策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)的全過程，必須使各個(gè)部門均能理解并嚴(yán)格執(zhí)行，拿出具體辦法來。比如對(duì)設(shè)計(jì)單位的資源整合，其要點(diǎn)如下：1）事前控制（設(shè)計(jì)工作開始之前）：（1）選擇合適的高、中、低類資源對(duì)應(yīng)我方不同檔次的項(xiàng)目。（2）對(duì)乙方在合同里確定設(shè)計(jì)進(jìn)度、成本、質(zhì)量控制方法。如在合同里規(guī)定設(shè)計(jì)院以下條款：a、本設(shè)計(jì)項(xiàng)目組的管理架構(gòu)和具體的設(shè)計(jì)組織方案；b、哪些圖紙由哪些具體人員設(shè)計(jì)及審核；c、設(shè)計(jì)人的技術(shù)等級(jí)和主要作品表；d、主要設(shè)計(jì)人在設(shè)計(jì)進(jìn)程內(nèi)不得從事其它項(xiàng)目的設(shè)計(jì)并附懲罰條款；e、乙方未經(jīng)甲方同意不得調(diào)整合同中確定的設(shè)計(jì)人員；f、甲乙方簽字認(rèn)可共同討論通過的《設(shè)計(jì)進(jìn)度表》并附懲罰條款；g、過程中甲方發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)人水平差可要求乙方更換；新?lián)Q人員對(duì)以前設(shè)計(jì)成果負(fù)責(zé)修改到位；h、對(duì)設(shè)計(jì)失誤造成甲方損失的賠償約定；i、限額設(shè)計(jì)做法達(dá)不到要求的懲罰條款；j、乙方設(shè)計(jì)水平差甲方可中止合同；k、施工圖單位乙方內(nèi)部《各專業(yè)圖紙審查單》在合同約定的日期提交甲方監(jiān)督否則視為違約；l、施工圖單位乙方內(nèi)部各專業(yè)會(huì)簽要按合同計(jì)劃時(shí)間請(qǐng)甲方人員參加并事后兩天內(nèi)提交《會(huì)簽意見書》否則視為違約；m、方案設(shè)計(jì)未考慮各專業(yè)合理性造成施工圖設(shè)計(jì)返工的追究方案設(shè)計(jì)單位責(zé)任及整改處理辦法及懲罰條款；n、各階段設(shè)計(jì)圖紙深度須滿足《xx地產(chǎn)設(shè)計(jì)圖紙深度要求》；o、各階段設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容須吻合我公司出具的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》要求；p、合同中落實(shí)概算不超估算，預(yù)算不超概算的要求；q、確定階段成果匯報(bào)人和匯報(bào)稿的完成人；r、在擬定合同前了解設(shè)計(jì)單位的本項(xiàng)目組織架構(gòu)和獎(jiǎng)金分配機(jī)制；s、特殊項(xiàng)目可以聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)監(jiān)理單位；t、根據(jù)全程策劃時(shí)間、施工進(jìn)度要給定施工圖設(shè)計(jì)合理的設(shè)計(jì)工期；2）事中控制：及時(shí)取得設(shè)計(jì)中間成果，設(shè)計(jì)部與營銷、總經(jīng)理多溝通。督促設(shè)計(jì)單位不斷改進(jìn)設(shè)計(jì)思路，待取得各方滿意后再集中匯報(bào)成果，爭(zhēng)取一稿通過，可縮短設(shè)計(jì)進(jìn)度，提高效率。訂立完善的計(jì)劃，嚴(yán)格要求資源單位，親自監(jiān)督執(zhí)行，實(shí)行獎(jiǎng)懲。設(shè)計(jì)合同執(zhí)行過程中:a)檢查合同的執(zhí)行情況，有異常情況采取補(bǔ)救措施。節(jié)點(diǎn)前提示要求出中間成果，內(nèi)部討論后給出修改方向；成果不好，要處理確認(rèn)，限定時(shí)間延長(zhǎng)多少天，重新訂立計(jì)劃，以傳真、例會(huì)、付款延后的形式解決問題。b) 發(fā)生偏差立即處理，進(jìn)行人員調(diào)換、設(shè)計(jì)思路的轉(zhuǎn)換。c) 乙方設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人有特殊情況（請(qǐng)假、換人等）影響工期和質(zhì)量要先征得我方同意，以合同為標(biāo)尺來控制設(shè)計(jì)方。d) 由于政府審批進(jìn)行設(shè)計(jì)修改，我方應(yīng)以書面文件明確時(shí)間延后；在
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