房地產計劃運營管理(編輯修改稿)
2025-03-13 16:35 本頁面
【文章內容簡介】 項目關鍵節(jié)點計劃 請根據貴公司的管控模式和管理思想，設置一個項目的關鍵節(jié)點，并說明理由 課題作業(yè)： 項目開發(fā)周期基準分析 項目開盤周期基準分析 項目前期工作周期基準分析 項目總周期基準分析 案例：項目展示區(qū)開放基準周期 物業(yè)類型 設計周期 招標周期 開工證 施工周期 總周期 調整原則 6層單體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 不帶地下室減15d， 4層單體減15d 高層單體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 帶 1層地下室減15d，帶轉換層增加 15d 原則上，示范區(qū)開放時點與項目開盤時點一致，如有因特殊原因，兩者可以不一致。售樓處開放時點比項目開盤時點至少提前 30天 對于 6層及以下單體，示范區(qū)開放時要求展示立面整體效果；對于 11層及以上單體，示范區(qū)開放時不展示立面整體效果；對于 611層單體，示范區(qū)開放時是否展示立面效果，依具體情況而定 案例：項目開發(fā)周期基準 物業(yè)類型 標準規(guī)模 前期工作 施工周期 總周期 調整原則 4層 +1層地下 m2 210d 、不帶地下室減少 10d，地下室增加 1層相應增加 20d 帶 1層轉換層增加 15d，帶 2層裙房增加 20d 11層以下，每增減 1層相應增減 10d， 11層以上，每增減 1層增減 10d 精裝修項目不調增周期 6層 +1層地下 m2 11層 +1層地下 m2 24層 +1層地下 m2 33層 +2層地下 m2 如何編制項目計劃？ 如何編制項目總體計劃及項目專項計劃 原則一：自上而下、自下而上 上級計劃是下一級計劃的編制基準，下級計劃復核上級計劃的科學、合理和可實施性 指導 復核 上級計劃 下級計劃 原則二：分四步走 目標 任務 流程 計劃 由上級計劃或管理要求獲得 目標 為了達成目標而應完成的各項 任務 分解 如有必要，將任務往下繼續(xù)分解，并通過 工作流程的建立，找出各任務之間的邏輯關系 為工作設定時間要求及資源配置，形成 計劃 WBS分解 WBS分解 +管理思想 編制項目計劃的兩個基本原則 案例：編制幕墻招標計劃 根據上級招標計劃及管理要求確定的工作目標：在 09年 9月 30日前要完成某項目的幕墻招標 第二步：目標分解成任務：（第一次 WBS分解） 入圍單位資格審查： 編制招標文件： 召開標前會： 確定招標文件和入圍單位 招標過程： 確定幕墻單位： 組織合同簽署： 第四步：為工作項建立邏輯關系，設定時間要求，形成計劃 幕墻招標計劃 第一步：目標 任務： 第三步：任務 流程：（第二次 WBS分解 +管理思想） 入圍單位資格審查 +編制招標文件 標前會 招標 確定幕墻單位 合同簽署 幕墻單位資質預審，明確考察單位 組織考察 編制考察報告，提出入圍單位建議 編制技術標（明確招標范圍 明確設計要求 明確工程要求 匯總技術標） 編制經濟標 匯總招標文件 組織發(fā)標 投標單位編制投標文件 組織招標答疑 回標 組織招標小組開標會 技術標評審 經濟標評審 招標小組評標會議，確定幕墻單位 發(fā)中標通知書 合同文本擬定 合同談判 合同審批 簽署合同 編制項目計劃時幾種邏輯關系的表示方法 FS—— SS—— FF—— SF—— 完成 —開始，有條件開始 /順序開始，最早開始，是一種串聯關系，也有FS+nd或 FSnd 開始 —開始，同步開始 /共享一個起點，是一種并聯關系，采用得當時，會縮短關鍵路徑，也有 SS+nd或 SSnd 完成 —完成，同步結束，也有 FF+nd或 FFnd 開始 —完成，條件倒退型，也有 SF+nd或 SFnd 課題作業(yè)：假定今天是 3月 10日，請編制一個實樓展示樣板房開放專項計劃，精裝修施工圖已開始設計，將于 3月 20日完成，要求 2023年 4月 30日開放 如何編制項目總體進度計劃 在項目進度計劃管理范疇， 項目總體進度計劃 起著是承上啟下作用，可以校核關鍵節(jié)點，計劃設定的合理性，為項目專項計劃的編制提供參考依據，對項目的整體推進起著指導作用 項目關鍵節(jié)點計劃 項目總體進度計劃 項目專項計劃 案例：項目總體開發(fā)進度計劃 項目總體開發(fā)進度計劃 —單期開發(fā) 項目總體開發(fā)進度計劃 —多期開發(fā) 項目總體開發(fā)進度計劃 —參考 應注意的幾個要點： WBS分解要適可而止 計劃一定要得到充分討論 做到盡量完整 邏輯正確 對于目前無法明確的工作要有明示 開發(fā)流程、管理思想及項目特點要結合考慮 課題討論：編制項目總體計劃需要明確哪些必要條件？ 北京房地產項目報建流程 項目分期開發(fā)節(jié)奏圖 項目總體進度計劃編制流程 項目總體計劃編制管理流程 幾點建議 —— 項目總體開發(fā)進度計劃建議要用專業(yè)的計劃管理軟件來編制（目前用得較多的是 Project軟件），便于過程的動態(tài)管理 項目計劃是為了預測和演練項目，通過計劃過程更好的理解項目，對各種可能出現的變化提前做好準備（計劃）以便更好的控制 計劃的編制：應有決策者、實施者及有經驗的人共同參與，不要搞簡單合成 計劃本身沒什么，計劃過程才是重要的 計劃明確后要及時向所有相關人員及時傳達 如何編制項目專項計劃 一般有哪些專項計劃？ 工程進度計劃 設計專項計劃 報建專項計劃 營銷工作計劃 招標計劃 開盤專項計劃 入住工作專項計劃 樣板間裝修專項計劃 展示區(qū)專項計劃 竣工驗收專項計劃 市政施工專項計劃 。 ——很多具體的實施計劃都是一個專項計劃 編制項目專項計劃應注意的幾個要點 要滿足項目總體開發(fā)進度計劃和關鍵節(jié)點計劃的要求 任務的 WBS分解要落地，能夠指導具體工作 不要漏項 如果需要，責任盡量落實到具體的人 用專業(yè)的劃分來確定計劃結構較好 專項計劃一定要充分項目考慮實際情況 展示區(qū)專項實施計劃 項目工程總體進度計劃 招標專項工作計劃 樣板房專項計劃 開盤專項工作計劃 編制項目計劃時
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