房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理(編輯修改稿)
2025-03-13 16:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 請(qǐng)根據(jù)貴公司的管控模式和管理思想，設(shè)置一個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并說(shuō)明理由 課題作業(yè)： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)分析 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)周期基準(zhǔn)分析 項(xiàng)目前期工作周期基準(zhǔn)分析 項(xiàng)目總周期基準(zhǔn)分析 案例：項(xiàng)目展示區(qū)開(kāi)放基準(zhǔn)周期 物業(yè)類(lèi)型 設(shè)計(jì)周期 招標(biāo)周期 開(kāi)工證 施工周期 總周期 調(diào)整原則 6層單體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 不帶地下室減15d， 4層單體減15d 高層單體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 帶 1層地下室減15d，帶轉(zhuǎn)換層增加 15d 原則上，示范區(qū)開(kāi)放時(shí)點(diǎn)與項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn)一致，如有因特殊原因，兩者可以不一致。售樓處開(kāi)放時(shí)點(diǎn)比項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn)至少提前 30天 對(duì)于 6層及以下單體，示范區(qū)開(kāi)放時(shí)要求展示立面整體效果；對(duì)于 11層及以上單體，示范區(qū)開(kāi)放時(shí)不展示立面整體效果；對(duì)于 611層單體，示范區(qū)開(kāi)放時(shí)是否展示立面效果，依具體情況而定 案例：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn) 物業(yè)類(lèi)型 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模 前期工作 施工周期 總周期 調(diào)整原則 4層 +1層地下 m2 210d 、不帶地下室減少 10d，地下室增加 1層相應(yīng)增加 20d 帶 1層轉(zhuǎn)換層增加 15d，帶 2層裙房增加 20d 11層以下，每增減 1層相應(yīng)增減 10d， 11層以上，每增減 1層增減 10d 精裝修項(xiàng)目不調(diào)增周期 6層 +1層地下 m2 11層 +1層地下 m2 24層 +1層地下 m2 33層 +2層地下 m2 如何編制項(xiàng)目計(jì)劃？ 如何編制項(xiàng)目總體計(jì)劃及項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 原則一：自上而下、自下而上 上級(jí)計(jì)劃是下一級(jí)計(jì)劃的編制基準(zhǔn)，下級(jí)計(jì)劃復(fù)核上級(jí)計(jì)劃的科學(xué)、合理和可實(shí)施性 指導(dǎo) 復(fù)核 上級(jí)計(jì)劃 下級(jí)計(jì)劃 原則二：分四步走 目標(biāo) 任務(wù) 流程 計(jì)劃 由上級(jí)計(jì)劃或管理要求獲得 目標(biāo) 為了達(dá)成目標(biāo)而應(yīng)完成的各項(xiàng) 任務(wù) 分解 如有必要，將任務(wù)往下繼續(xù)分解，并通過(guò) 工作流程的建立，找出各任務(wù)之間的邏輯關(guān)系 為工作設(shè)定時(shí)間要求及資源配置，形成 計(jì)劃 WBS分解 WBS分解 +管理思想 編制項(xiàng)目計(jì)劃的兩個(gè)基本原則 案例：編制幕墻招標(biāo)計(jì)劃 根據(jù)上級(jí)招標(biāo)計(jì)劃及管理要求確定的工作目標(biāo)：在 09年 9月 30日前要完成某項(xiàng)目的幕墻招標(biāo) 第二步：目標(biāo)分解成任務(wù)：（第一次 WBS分解） 入圍單位資格審查： 編制招標(biāo)文件： 召開(kāi)標(biāo)前會(huì)： 確定招標(biāo)文件和入圍單位 招標(biāo)過(guò)程： 確定幕墻單位： 組織合同簽署： 第四步：為工作項(xiàng)建立邏輯關(guān)系，設(shè)定時(shí)間要求，形成計(jì)劃 幕墻招標(biāo)計(jì)劃 第一步：目標(biāo) 任務(wù)： 第三步：任務(wù) 流程：（第二次 WBS分解 +管理思想） 入圍單位資格審查 +編制招標(biāo)文件 標(biāo)前會(huì) 招標(biāo) 確定幕墻單位 合同簽署 幕墻單位資質(zhì)預(yù)審，明確考察單位 組織考察 編制考察報(bào)告，提出入圍單位建議 編制技術(shù)標(biāo)（明確招標(biāo)范圍 明確設(shè)計(jì)要求 明確工程要求 匯總技術(shù)標(biāo)） 編制經(jīng)濟(jì)標(biāo) 匯總招標(biāo)文件 組織發(fā)標(biāo) 投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件 組織招標(biāo)答疑 回標(biāo) 組織招標(biāo)小組開(kāi)標(biāo)會(huì) 技術(shù)標(biāo)評(píng)審 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審 招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)會(huì)議，確定幕墻單位 發(fā)中標(biāo)通知書(shū) 合同文本擬定 合同談判 合同審批 簽署合同 編制項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)幾種邏輯關(guān)系的表示方法 FS—— SS—— FF—— SF—— 完成 —開(kāi)始，有條件開(kāi)始 /順序開(kāi)始，最早開(kāi)始，是一種串聯(lián)關(guān)系，也有FS+nd或 FSnd 開(kāi)始 —開(kāi)始，同步開(kāi)始 /共享一個(gè)起點(diǎn)，是一種并聯(lián)關(guān)系，采用得當(dāng)時(shí)，會(huì)縮短關(guān)鍵路徑，也有 SS+nd或 SSnd 完成 —完成，同步結(jié)束，也有 FF+nd或 FFnd 開(kāi)始 —完成，條件倒退型，也有 SF+nd或 SFnd 課題作業(yè)：假定今天是 3月 10日，請(qǐng)編制一個(gè)實(shí)樓展示樣板房開(kāi)放專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，精裝修施工圖已開(kāi)始設(shè)計(jì)，將于 3月 20日完成，要求 2023年 4月 30日開(kāi)放 如何編制項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 在項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理范疇， 項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 起著是承上啟下作用，可以校核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，計(jì)劃設(shè)定的合理性，為項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的編制提供參考依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目的整體推進(jìn)起著指導(dǎo)作用 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 案例：項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 —單期開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 —多期開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 —參考 應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn)： WBS分解要適可而止 計(jì)劃一定要得到充分討論 做到盡量完整 邏輯正確 對(duì)于目前無(wú)法明確的工作要有明示 開(kāi)發(fā)流程、管理思想及項(xiàng)目特點(diǎn)要結(jié)合考慮 課題討論：編制項(xiàng)目總體計(jì)劃需要明確哪些必要條件？ 北京房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏圖 項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃編制流程 項(xiàng)目總體計(jì)劃編制管理流程 幾點(diǎn)建議 —— 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃建議要用專(zhuān)業(yè)的計(jì)劃管理軟件來(lái)編制（目前用得較多的是 Project軟件），便于過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理 項(xiàng)目計(jì)劃是為了預(yù)測(cè)和演練項(xiàng)目，通過(guò)計(jì)劃過(guò)程更好的理解項(xiàng)目，對(duì)各種可能出現(xiàn)的變化提前做好準(zhǔn)備（計(jì)劃）以便更好的控制 計(jì)劃的編制：應(yīng)有決策者、實(shí)施者及有經(jīng)驗(yàn)的人共同參與，不要搞簡(jiǎn)單合成 計(jì)劃本身沒(méi)什么，計(jì)劃過(guò)程才是重要的 計(jì)劃明確后要及時(shí)向所有相關(guān)人員及時(shí)傳達(dá) 如何編制項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 一般有哪些專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃？ 工程進(jìn)度計(jì)劃 設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 報(bào)建專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃 招標(biāo)計(jì)劃 開(kāi)盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 入住工作專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 樣板間裝修專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 展示區(qū)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 竣工驗(yàn)收專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 市政施工專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 。 ——很多具體的實(shí)施計(jì)劃都是一個(gè)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 編制項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)要點(diǎn) 要滿(mǎn)足項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的要求 任務(wù)的 WBS分解要落地，能夠指導(dǎo)具體工作 不要漏項(xiàng) 如果需要，責(zé)任盡量落實(shí)到具體的人 用專(zhuān)業(yè)的劃分來(lái)確定計(jì)劃結(jié)構(gòu)較好 專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃一定要充分項(xiàng)目考慮實(shí)際情況 展示區(qū)專(zhuān)項(xiàng)實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目工程總體進(jìn)度計(jì)劃 招標(biāo)專(zhuān)項(xiàng)工作計(jì)劃 樣板房專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 開(kāi)盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)工作計(jì)劃 編制項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)
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