【文章內(nèi)容簡介】 取得土地（第一筆土地款支付）后 20個工作日內(nèi)。? 創(chuàng) 新 項(xiàng) 目、新公司第一個 項(xiàng) 目、商 業(yè) 面 積 超 過 5萬平米（不 計(jì) 社區(qū)商 業(yè)門 面）：取得土地（第一筆土地款支付） 后45個工作日內(nèi)。60第二次跨越 —— 從協(xié)同管理到效能管理n 如何使流程更有價值 —— 有序 /有效 /高效n 如何根據(jù)公司戰(zhàn)略進(jìn)行業(yè)務(wù)流程改造61流程不在于多而在于有用流程不在于細(xì)而在于有效62n 原設(shè)計(jì)流程－ 20份 n 現(xiàn)設(shè)計(jì)流程－ 7份 我們需要關(guān)注什么？63n 原流程審批環(huán)節(jié)－ 7個 現(xiàn)流程審批環(huán)節(jié) 3－6CPCPCPCPCP64案例（宏觀） ——萬科基于項(xiàng)目加速需求的流程改造支持項(xiàng)目加速的三大工具65對于非創(chuàng)新項(xiàng)目 ,在項(xiàng)目取得前完成產(chǎn)品定位和概念方案 ,對標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品基本可以達(dá)到方案設(shè)計(jì)深度 (項(xiàng)目取得后縮短 ) 66案例（中觀） ——某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司對關(guān)鍵流程的規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)評價指標(biāo)資金平衡點(diǎn) 投資回收期 項(xiàng)目 NPV理論最大值F（項(xiàng)目開發(fā)支出 ,商業(yè)經(jīng)營回款,商業(yè)經(jīng)營支出） 項(xiàng)目權(quán)益 /屆時年均凈利潤 屆時出售價格 +屆時 NPV項(xiàng)目開發(fā)支付 ↓項(xiàng)目取得至商業(yè)開始經(jīng)營時間 ↓商業(yè)經(jīng)營回款 ↑商業(yè)經(jīng)營支出 ↓開發(fā)階段無效成本 ↓商業(yè)經(jīng)營收入 ↑商業(yè)經(jīng)營成本 ↓合理控制經(jīng)營性支出屆時資產(chǎn)估值 ↑屆時 NPV↑表示商業(yè)地產(chǎn)評價指標(biāo)的敏感因素 (敏感性分析 \結(jié)合關(guān)聯(lián)性分析 ),亦可視為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) /經(jīng)營特有的KPI （與銷售型開發(fā)相比）上述分析時，假定項(xiàng)目的投資總額目標(biāo)已確定、公司權(quán)益乘數(shù)相對穩(wěn)定673重要影響， 2強(qiáng)相關(guān)， 1弱相關(guān)商業(yè)開發(fā) /經(jīng)營活動 綜合評分 項(xiàng)目取得至商業(yè)營業(yè)經(jīng)營時間開發(fā)階段無效成本 營業(yè)收入 營業(yè)成本 屆時資產(chǎn)估值20% 10% 50% 10% 10%論證策劃階段 項(xiàng)目論證 2 2 2 2 2項(xiàng)目拓展 1 　 　 　 　項(xiàng)目深化定位 3 2 3 　 3經(jīng)營模式研究 1 　 2 2 2前期客戶拓展 2 2 1 2 1設(shè)計(jì)管理階段 概念設(shè)計(jì) 3 1 2 1 2規(guī)劃設(shè)計(jì) 3 1 3 1 3單體方案 3 1 3 1 3初步設(shè)計(jì) 3 2 1 2 2施工圖設(shè)計(jì) 1 3 　 2 1景觀設(shè)計(jì) 1 1 1 1 1其他專項(xiàng)工作 2 1 　 2 2項(xiàng)目施工階段 客戶洽商 3 3 　 　 　招商推廣階段 招商策劃 2 2 3 2 1招商推廣 /項(xiàng)目推廣 3 　 　 　 　集中招商 3 1 3 1 3商業(yè)經(jīng)營階段 商戶進(jìn)場 2 2 1 1 　開業(yè) 　 　 3 　 　日常經(jīng)營管理活動 　 　 2 3 2商戶調(diào)整 /補(bǔ)位 　 　 2 1 3推廣 　 　 3 1 368商業(yè)開發(fā) /經(jīng)營活動 綜合評分 平均得分項(xiàng)目取得至商業(yè)營業(yè)經(jīng)營時間開發(fā)階段無效成本 營業(yè)收入 營業(yè)成本 屆時資產(chǎn)估值20% 10% 50% 10% 10%1 項(xiàng)目深化定位 3 2 3 　 32 規(guī)劃設(shè)計(jì) 3 1 3 1 33 單體方案 3 1 3 1 34 集中招商 3 1 3 1 35 招商策劃 2 2 3 2 16 概念設(shè)計(jì) 3 1 2 1 27 項(xiàng)目論證 2 2 2 2 28 推廣（經(jīng)營階段） 　 　 3 1 39 初步設(shè)計(jì) 3 2 1 2 210 消費(fèi)者關(guān)系維護(hù) 　 　 　 3 　 211 經(jīng)營模式確定 1 　 2 2 212 開業(yè) 　 　 3 　 　13 日常經(jīng)營管理活動 　 　 2 3 214 前期客戶拓展 2 2 1 2 115 商戶調(diào)整 /補(bǔ)位 　 　 2 1 316 景觀設(shè)計(jì) 1 1 1 1 117 客戶洽商 1 2 　 　 　18 其他專項(xiàng)工作 2 1 　 2 219 商戶進(jìn)場 1 　 1 1 　20 施工圖設(shè)計(jì) 1 3 　 2 121 招商推廣 /項(xiàng)目推廣 3 　 　 　 　22 項(xiàng)目拓展 1 　 　 　 　核心流程69案例練習(xí)（微觀） ——減少流程中的非增值環(huán)節(jié)，關(guān)注流程的效率，提升流程 “效能 ”請對流程進(jìn)行分析，提出修改意見委員會決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領(lǐng)導(dǎo)時間改為總經(jīng)理確認(rèn) \委員會調(diào)整為審批預(yù)可研報(bào)告應(yīng)前置 ,與項(xiàng)目拓展部信息收集同步 \且應(yīng)早于其定位策劃調(diào)整流程次序靜態(tài)測算并非一定要財(cái)務(wù)資金部完成加快效率 ,由項(xiàng)目拓展部完成70無實(shí)質(zhì)內(nèi)容建議改為，管理部提出分期開發(fā)方案（設(shè)計(jì)部配合）財(cái)務(wù)資金部對套表熟悉不夠加快效率 ,由項(xiàng)目拓展部完成，財(cái)務(wù)資金部提供融資計(jì)劃缺少招拍掛預(yù)案環(huán)節(jié)，最終確定投資上限、投標(biāo)策略等，增加該環(huán)節(jié)，投標(biāo)前 2天三點(diǎn)優(yōu)化 : 1. 加快效率2. 減少非增值環(huán)節(jié)3. 嚴(yán)格投標(biāo)方案前的確認(rèn)程序71項(xiàng)目運(yùn)營管理之 —— 項(xiàng)目計(jì)劃管理72項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理尤其項(xiàng)目運(yùn)營管理中的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)項(xiàng) 目 計(jì) 劃 管理是房地 產(chǎn) 企 業(yè)經(jīng)營 管理中的重點(diǎn)加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率需求 多項(xiàng)目運(yùn)作需求 規(guī)范化 /標(biāo)準(zhǔn)化管理需求?房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率，主要取決于銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要取決于項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度?好的項(xiàng)目計(jì)劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段?多項(xiàng)目同時運(yùn)作，需要有效的項(xiàng)目計(jì)劃體系為主要監(jiān)控手段支持?項(xiàng)目計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動、高效利用資源的保證?房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外接口多等特點(diǎn)，需要項(xiàng)目計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)有效的組織和協(xié)同?隨著規(guī)模的擴(kuò)大，高層決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項(xiàng)目計(jì)劃管理實(shí)現(xiàn)?從人盯人的個人行為，向基于計(jì)劃的目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變房地 產(chǎn) 企 業(yè) 迫切需要高效 運(yùn) 作的 項(xiàng) 目 計(jì) 劃 管理體系 現(xiàn)實(shí) 中常 見 的 問題? 體現(xiàn)企業(yè)核心的戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目運(yùn)作思路? 協(xié)調(diào)各專業(yè)和各維度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目績效最優(yōu)? 準(zhǔn)確反映項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行情況? 過程預(yù)警功能? 考核激勵的主要依據(jù)? ……? 僅有關(guān)注進(jìn)度，與資金計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算銜接不緊密? 各自為政，可執(zhí)行性差，難以考核? 缺乏分級管理原則，操作復(fù)雜，無效計(jì)劃多? 缺乏預(yù)警計(jì)劃? 過程監(jiān)控和評估不嚴(yán)格? ……73我們對標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)`P策劃D編制C檢查A評估項(xiàng)目計(jì)劃的分級管理基于管理需求的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)定義標(biāo)準(zhǔn)工作周期研究項(xiàng)目運(yùn)營策劃三位一體的項(xiàng)目計(jì)劃分級管理、滾動編制項(xiàng)目計(jì)劃的檢查項(xiàng)目計(jì)劃的動態(tài)預(yù)警機(jī)制項(xiàng)目計(jì)劃考核74P—— 項(xiàng)目計(jì)劃體系的策劃計(jì) 劃體系策劃匹配性 完整性 層 次性 可控性? 體現(xiàn)公司戰(zhàn)略導(dǎo)向和管理意圖? 與管控模式相匹配? 與管理水平、人員素質(zhì)相匹配? 包含進(jìn)度、資金、成本和經(jīng)營? 全面覆蓋項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)流程? 全員覆蓋? 完整的計(jì)劃管理程序? 計(jì)劃分級標(biāo)準(zhǔn)? 各層級計(jì)劃的管理職責(zé)? 標(biāo)準(zhǔn)模版? 標(biāo)準(zhǔn)工作周期? 適用性測試75一個典型的集團(tuán)公司計(jì)劃管理架構(gòu)集團(tuán)城市公司項(xiàng)目部《 項(xiàng)目投資指導(dǎo)書（全周期計(jì)劃） 》《 項(xiàng)目年度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃 》《 一級計(jì)劃 (35關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) )監(jiān)控報(bào)告》《 項(xiàng)目季度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃 》《 項(xiàng)目月度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃 》《 二級計(jì)劃 (108關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) )監(jiān)控報(bào)告》《 項(xiàng)目月度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃 》《 項(xiàng)目周計(jì)劃 》編制、調(diào)整 《 三級計(jì)劃 》編制、調(diào)整 《 專項(xiàng)計(jì)劃 》WHY —— 評估風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目整體規(guī)劃（投資指導(dǎo)書） 重點(diǎn)監(jiān)控，保證公司整體的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、現(xiàn)金流WHAT——編制全周期、審批年度計(jì)劃（一般都僅到一級節(jié)點(diǎn)）HOW —— 全周期計(jì)劃主導(dǎo)、年度計(jì)劃審批、過程計(jì)劃督促WHY —— 保證完成對集團(tuán)的承諾 重點(diǎn)監(jiān)控，并解決項(xiàng)目部權(quán)限外的審批、調(diào)整WHAT—— 編制年度計(jì)劃、審批月度計(jì)劃HOW ——全周期計(jì)劃參與、年度計(jì)劃主導(dǎo)、過程計(jì)劃審批 /監(jiān)控WHY —— 保證完成對公司的承諾 形成具體的作業(yè)計(jì)劃，指導(dǎo)實(shí)際工作WHAT—— 參與細(xì)化年度計(jì)劃、編制月度 /周計(jì)劃HOW —— 年度計(jì)劃參與、過程計(jì)劃編制 /動態(tài)調(diào)整76項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的分級管理職責(zé) —— “抓一級、控一級、看一級 ”集團(tuán)城市公司項(xiàng)目部項(xiàng)目月度計(jì)劃全周期計(jì)劃 項(xiàng)目年度計(jì)劃編制（至各分期五大節(jié)點(diǎn)）參與參與控制意見（確定五大節(jié)點(diǎn)）組織編制一級節(jié)點(diǎn)（ 35個節(jié)點(diǎn)）參與一級節(jié)點(diǎn)編制 ,細(xì)化到二級節(jié)點(diǎn)（ 99個）審批二級節(jié)點(diǎn)（上報(bào)一級節(jié)點(diǎn)）審批一級節(jié)點(diǎn)動態(tài)調(diào)整二級計(jì)劃，滾動編制三級計(jì)劃（審批二級節(jié)點(diǎn)，上報(bào)一級節(jié)點(diǎn)執(zhí)行報(bào)告）三級備案（考核一級節(jié)點(diǎn)）二級節(jié)點(diǎn)備案抓一級 —— 主導(dǎo) 控一級 —— 審批 看一級 —— 知情 /原因分析77標(biāo)準(zhǔn)化的計(jì)劃管理模版，提高計(jì)劃編制效率，保證計(jì)劃質(zhì)量78三級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃按照專業(yè)類型 /部門進(jìn)行編制：① 報(bào)批報(bào)建類計(jì)劃，經(jīng)營開發(fā)部組織編制；② 設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃，設(shè)計(jì)管理部組織編制；③ 營銷作業(yè)計(jì)劃，營銷部組織編制；④ 工程進(jìn)度計(jì)劃，項(xiàng)目部組織編制；⑤ 招標(biāo)采購計(jì)劃，合約采購部依據(jù)項(xiàng)目部提出的進(jìn)場計(jì)劃要求，組織編制，工程管理部重點(diǎn)配合⑥ 產(chǎn)品交付計(jì)劃，客戶服務(wù)部組織編制。79通過標(biāo)準(zhǔn)工作周期的研究，規(guī)劃項(xiàng)目的整體進(jìn)度，同時也可以降低溝通成本80案例 ——沿海集團(tuán)的開發(fā)周期規(guī)劃 “16361”81專題研究 —— 如何設(shè)定項(xiàng)目的一 /二級節(jié)點(diǎn)基于項(xiàng)目管理需求的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)識別82 項(xiàng)目開發(fā)流程素描 —— 12個項(xiàng)目里程碑項(xiàng)目開發(fā)及商品化 開工 拓展報(bào)建營銷設(shè)計(jì)工程采購成本客服運(yùn)營1. 項(xiàng)目定位2. 規(guī)劃方案3. 單體方案4. 初步設(shè)計(jì)5. 施工圖設(shè)計(jì)6. 總包監(jiān)理確定7. 開工8. 達(dá)預(yù)售條件9. 結(jié)構(gòu)封頂關(guān)注點(diǎn) : 進(jìn)度 !（關(guān)鍵路徑）立項(xiàng) 可研報(bào)告項(xiàng)目取得單體方案施工圖設(shè)計(jì)總包 /監(jiān)理開工 達(dá)預(yù)售 條件 竣工開盤 結(jié)案（非時間敏感點(diǎn)）集中入住項(xiàng)目定位規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)封頂初步設(shè)計(jì)83 項(xiàng)目開發(fā)流程素描 —— 常見的項(xiàng)目一級節(jié)點(diǎn)（公司重點(diǎn)監(jiān)控節(jié)點(diǎn)）一般都在 2030個? 萬科 —— 集團(tuán)監(jiān)控級 25個，城市公司級 36/48/……? 龍湖 ——17 個? 首創(chuàng) ——35 個? 金隅 ——20 個12個里程碑 + ???84增加的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)了項(xiàng)目管理或公司管理的 “需求 ”和 “思想 ”進(jìn)度的過程控制點(diǎn)項(xiàng)目難點(diǎn) /進(jìn)度瓶頸 財(cái)務(wù)／現(xiàn)金流影響 產(chǎn)品品質(zhì)景觀：1. 完成景觀概念方案設(shè)計(jì)2. 景觀施工進(jìn)場資金影響：1. 開工2. 正負(fù) 03. 結(jié)構(gòu)4. 竣工促進(jìn)銷售：1. 接受認(rèn)購2. 銷售展示區(qū)開發(fā)方案3. 銷售展示區(qū)開放4. 外腳手架拆除5. 銷售進(jìn)度 40%\70%\95%(龍湖 ) 報(bào)批報(bào)建類：1. 五證（尤其是規(guī)證，萬科－節(jié)能審查）前期 /設(shè)計(jì)：1. 景觀施工圖2. 樁基施工圖（萬科，基礎(chǔ)提前施工圖）3. 施工報(bào)建圖（用于加快報(bào)建工作 規(guī)證、開工證）4. 精裝修施工圖工程施工類：1. 基礎(chǔ)施工（提前開工）2. 正負(fù) 03. 室外配套、園建完成精裝修項(xiàng)目 : （精裝修項(xiàng)目 7個）1. 精裝修施工圖2. 裝修樣板房施工3. 裝修樣板房樣板驗(yàn)收4. 土建單位與裝修單位工作面移交5. 裝修大面積施工6. 裝修樣板房內(nèi)部客戶體驗(yàn)7. 工地開放日（第一次）8. 內(nèi)部驗(yàn)收（預(yù)驗(yàn)收）1. 項(xiàng)目運(yùn)營策劃2. 目標(biāo)成本3. 采購策劃4. 部品決策5. 營銷策劃總案6. 首次開盤全套資料7. 項(xiàng)目工程策劃8. 報(bào)建策劃9. 室外綜合管網(wǎng)10. 交地（龍湖？）11. 項(xiàng)目后評估12. 關(guān)鍵綜合會議（多活動的綜合確認(rèn)）關(guān)注客戶：1. 物業(yè)方案策劃2. 物業(yè)公司選定3. 銷售代理公司選定4. 銷售風(fēng)險(xiǎn)檢查5. 交付風(fēng)險(xiǎn)檢查完成6. 模擬驗(yàn)收7. 工地開放日8. 物業(yè)移交客戶導(dǎo)向管理精細(xì)化85萬科的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（集團(tuán) 2城市公司 36）里程碑節(jié)點(diǎn) 集團(tuán)增加的 15個節(jié)點(diǎn) 城市公司 (精裝修 )增 11個 1. 項(xiàng)目定位 (分解 ) 2. 規(guī)劃方案3. 單體方