房地產開發(fā)計劃運營管理(編輯修改稿)
2025-03-05 14:42 本頁面
【文章內容簡介】 基于一個內核構建項目計劃運 營管理的各個體系，以保證各個體系 的系統(tǒng)性和匹配性216。 個性定制 ：基于上述兩個個條件，才可 以保證 “ 針對公司個性，量身定制， 并且符合行業(yè)規(guī)律 ” ；北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 35四大要素的設定是計劃運營管理的核心 （流程總圖）梳理項目從獲取到竣工交付過程中關鍵活動環(huán)節(jié)，通過合理搭接和工作前置，提高了項目開發(fā)的總體效率； （提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全業(yè)務的流程清單）流程策劃 計劃管理設定關鍵活動環(huán)節(jié)的標準工期，提高項目管理計劃的可控及可實施性，同時通過標準工期設定，也便于多項目及異地項目管控變得有效；計劃管理計劃管理通過關鍵活動環(huán)節(jié)的成果標準統(tǒng)一化，評價運營質量，標志階段完成，提高會議決策效率，積累管理經驗 ；關鍵活動環(huán)節(jié)的成果決策方式標準化，明確決策層級，降低決策風險，提高側決策效率成果管理決策會議管理關聯任務 工作周期確認方式 輸出成果北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 36一體化運營管理體系搭建思路北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 37根據企業(yè)需求及關注點，一般將項目開發(fā)階段劃分為 58個STEP1劃分項目開發(fā)階段某標桿企業(yè)劃分方案：土地投資分析階段；項目啟動階段；方案設計及初設指導階段；初設驗算及施工圖指導階段；施工準備階段；營銷開盤階段；竣工交房階段；項目后評估階段；北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 38根據企業(yè)項目特點建立分級計劃管理體系北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 39里程碑節(jié)點計劃項目開發(fā)及產品化 4. 工程建設 立項可研報告項目取得項目定位規(guī)劃方案單體方案初步設計施工圖設計總包 /監(jiān)理 開工達預售條件結構封頂 竣工 集中入住開盤拓展報建營銷設計工程采購客服成本運營北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 40沒有標準的項目節(jié)點，但應該有設置的思路原則和工具項目 1級節(jié)點項目里程碑依據公司 /項目特點的關鍵活動216。 進度 —— 過程控制點216。 投資 /財務 /資金216。 產品品質216。 客戶導向216。 管理精細化北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 41某標桿企業(yè) 12里程碑北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 42需要創(chuàng)造哪些價值活動北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 43增加的項目節(jié)點，體現了項目管理或公司管理的 “需求 ”和 “思想 ” 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 44計劃的拆分案例北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 45設定標準工期北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 46計劃監(jiān)控與計劃預警是計劃執(zhí)行的保證北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 47通過明確節(jié)點的前置節(jié)點、后置節(jié)點為編制流程總圖提供依據 STEP3 編制項目開發(fā)流程總圖北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 48流程總圖示意北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 49關鍵成果總圖示意 STEP4 根據項目開發(fā)計劃梳理重要節(jié)點的關鍵成果北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 50龍湖節(jié)點成果管理體系北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 51項目成果管理是運營管理的主要內容北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 52項目成果管理是運營管理的主要內容北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 53關鍵決策會議示意 STEP5 根據關鍵成果規(guī)劃項目決策會議體系北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 54內容房地產計劃運營概述影響快速運營的關鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理房地產企業(yè)的三級計劃管理體系北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 56房地產企業(yè)項目管理的三級計劃管理體系公司年度經營目標項目關鍵節(jié)點計劃 項目現金流計劃配套工程計劃一級計劃營銷推廣計劃 施工進度控制計劃 承建商、材料進場計劃 用圖、樣板確認計劃 承建商、材料分判計劃 出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃 各專業(yè)部門計劃 需要的其它計劃（比如：精裝修）二級計劃三級計劃3~5年戰(zhàn)略人力資源配置報建計劃北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 57施工營銷推廣計劃 計劃公司年度經營目標項目關鍵節(jié)點計劃 項目現金流計劃一級計劃承建商、材料分判計劃售樓賣場計劃 各專 二級計劃三級計劃項目總體開發(fā)計劃剖析以及建議 1. 項目關鍵節(jié)點計劃行業(yè)現狀分析 2. 房地產項目總體開發(fā)計劃編制要求 3. 編制建議案例 4. 在不同管控模式下 的建議3~5年戰(zhàn)略人力資源配置北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 版權所有 不得拷貝項目關鍵節(jié)點計劃行業(yè)現狀 :在行業(yè)中，各個房地產企業(yè)因經營差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對于房地產項目關鍵節(jié)點計劃的定義和控制關注點不盡相同，有營銷導向型、有法務導向、有承建導向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因為項目關鍵節(jié)點計劃體現的是一個企業(yè)的經營思想。項目關鍵節(jié)點計劃行業(yè)現狀分析北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 59以營銷為導向的計劃管理安排1. 土地使用證2. 交地3. 方案4. 初步設計5. 施工圖設計6. 開工7. 售樓處、樣板房區(qū)開放8. 預售許可證9. 開盤10. 完成銷售額 45％11. 完成銷售額 70％12. 完成銷售額 95％13. 景觀施工進場14. 竣工15. 交房16. 交房 95％房地產企業(yè)以營銷為導向的項目關鍵節(jié)點計劃案例北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 60龍湖：集團關注的關鍵節(jié)點14個關鍵節(jié)點： （ 1）取得國土使用權證 （ 2）交地（ 3）完成方案設計（ 4）完成初步設計（ 5）完成施工圖設計（ 6）取得施工許可證 （ 7）項目開工 （ 8）售樓處、樣板區(qū)開放（ 9）取得預售許可證 （ 10）開盤 （ 11）景觀施工進場 （ 12）竣工備案（ 13）交房 （ 14）交房完成率 95％不影響集團管控的 14個關鍵節(jié)點，地區(qū)公司可自行調整計劃，只需將結果抄送集團運營中心；影響上述 14個節(jié)點中紅色的 5個節(jié)點，地區(qū)總經理應進行書面解釋，并經集團總裁審批，以引起關注；剩余 9個關鍵節(jié)點的變化由集團運營中心審批；集團
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