【文章內容簡介】 部 總助 行政人事部 行政總監(jiān) 財 務 部 財務總監(jiān) 合約采購部 成本管理部 44 項目管理體系的描述 職能型還是矩陣型 ? 6 .3 .7 項目管理體系 a) 項目團隊構成：項目總經理、項目部、配合專業(yè)： b) 配合專業(yè) 包括 ：設計專業(yè)、成本專業(yè)、營銷專業(yè)、報批報建專業(yè)； c) 項目總經理的職責：代表公司負責整個項目的開 發(fā)、運營、目標成本、銷售、計劃執(zhí)行、施工工程管理；對項目 內 外協(xié)調，保證項目按照公司的經營目標實現(xiàn)； d) 計劃驅動： 行政人事部的計劃職能：項目總體節(jié)點計劃的監(jiān)督，跨部門計劃的監(jiān)督、協(xié)調； 職能部門的計劃職能：負責專業(yè)的項目計劃的推動、協(xié)調、執(zhí)行實施； 項目 總經理的計劃職能：負責各專業(yè)項目計劃的推動、協(xié)調、監(jiān)督、執(zhí)行； e) 考核原則 ： 對專業(yè)部門派駐的人員的考核：職能部門占 60%, 項目總經理占 40% ； 專業(yè)部門派駐項目的人員的考核結果與職能部門經理的業(yè)績評價掛鉤； 項目總經理的考核 內容 ：項目關鍵節(jié)點完成情況 、項目達到公司經營計劃要求。 項目總經理助理 土建工程師 項目秘書 水電工程師 項目總經理 N N 2N N N 項目組織結構 45 分析 ? 我們公司采用的是什么類型的管控模式 ? 項目管理模式 ? 這種模式是否合適 ? 46 常見的組織管控模式 本地少項目 本地多項目 異地少項目 異地多項目 公司模式 城市公司 城市公司 城市 +項目公司模式 小規(guī)模集團公司 大規(guī)模集團公司 項目管理模式 職能式 職能式 /弱矩陣 本地 :項目部 異地 :項目公司 /強矩陣 本地 :項目公司 /城市公司 (小項目部 ) 異地 :項目公司 /城市公司 (小項目部 ) 區(qū)域公司 (虛擬區(qū)域 )+城市公司 (小項目部 ) 47 權責體系設計三步法 大邊界：基于管控設計原則 ,劃分管控邊界－公司之間（單元邊界） 小邊界：基于邊界進行職能細分 －部門之間（職能邊界） 微邊界：基于流程關鍵活動邊界細分 －崗位之間（活動邊界） 組織結構設計 48 首先基于管控設計原則劃分管控邊界 人力資源管理 品牌管理 運營管理 企業(yè)文化建設 人力資源 管理規(guī)范 高管提名 任免 人員調配 管理 組織結構 管理 高管人員 考核 定崗定員 管理 品牌管理 運營管理 企業(yè)文化 XX基業(yè)集團 行為描述 ?制定集團人力資源政策和規(guī)范 ?對子公司高層人員的任免 ?部門副經理以上職級員工調配審批 ?對子公司的部門級組織結構方案進行審批 ?對子公司高管進行考核 ?總部對子公司定崗定編備案 ?制定集團品牌發(fā)展規(guī)劃 ?對子公司品牌管理進行必要的監(jiān)督 ?子公司權限外合同簽署審批 ?子公司權限外采購（招標）執(zhí)行 ?按價值鏈關鍵點管理（詳見 《 房地產開發(fā)運營管理主要權責劃分表 》 ） ?制定集團企業(yè)文化建議規(guī)劃 ?指導子公司企業(yè)文化建設相關工作 項目開發(fā)公司 行為描述 ?按照集團人力資源管理規(guī)范制定相應的制度并組織實施 ?為集團任免決策提供意見 ?部門副經理以下職級員工調配管理 ?部門副經理以上職級員工調配申請 ?制定組織結構方案 ?為集團總部對高管人員的業(yè)績評價提供準確的信息 ?根據人力成本的預算編制定崗定員方案 ?根據集團品牌規(guī)劃開展相關品牌推廣活動 ?權限外合同簽署申請 ?權限外采購申請 ?按價值鏈關鍵點管理（詳見 《 房地產開發(fā)運營管理主要權責劃分表 》 ） ?在集團企業(yè)文化總體規(guī)劃指導下，計劃并組織實施本公司企業(yè)文化建設相關活動 本處所述為權責框架，詳細的權責劃分請參閱 《 責權體系手冊 》 49 招投標 /采購 成本管理 行業(yè)／市場研究 投資決策 項目策劃 設計管理 施工組織 進度 /質安 市場營銷 銷售 設計變更 資金支持 客戶管理 本地項目 XX基業(yè)集團 決策階段 設計階段 施工階段 銷售階段 ?負責行業(yè) /市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?組織可行性研究 ?投資決策 ?融資，統(tǒng)一資金管理 ?工程質量監(jiān)控 ?項目開發(fā)節(jié)點計劃控制 ?項目目標成本制定、監(jiān)控、結算審核 ?采購方式決策 ?集團采購管理 ?成本信息庫、供應商信息庫管理 ?營銷方案審核（營銷策略、廣告、價格、銷售進度等） ?總部層面客戶服務 ?參與項目策劃、產品定位 ?進行項目預算 ?組織項目策劃、產品定位 ?設計管理 ?設計變更管理 ?組織施工 ?進行項目進度 /質量 /安全管理 ?權限內的采購管理 ?按目標成本進行工程動態(tài)成本控制（進度款、材料款、現(xiàn)場簽證） ?營銷方案策劃 ?實施營銷方案，組織銷售，完成銷售任務 ?項目銷售過程客戶服務 ?參與市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?參與項目可行性研究 50 招投標 /采購 成本管理 行業(yè)／市場研究 投資決策 項目策劃 設計管理 施工組織 進度 /質安 市場營銷 銷售 設計變更 資金支持 客戶管理 異地項目公司 XX基業(yè)集團 決策階段 設計階段 施工階段 銷售階段 ?負責行業(yè) /市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?組織可行性研究 ?投資決策 ?融資，統(tǒng)一資金管理 ?工程質量監(jiān)控 ?項目開發(fā)節(jié)點計劃控制 ?項目目標成本制定、監(jiān)控、結算審核 ?采購方式決策 ?集團采購管理 ?成本信息庫、供應商信息庫管理 ?營銷方案策劃（營銷策略、廣告、價格、銷售進度等） ?總部層面客戶服務 ?參與項目策劃、產品定位 ?施工圖設計管理 ?進行項目預算 ?權限內設計變更管理 ?組織項目策劃、產品定位 ?施工圖之前設計管理 ?重大設計變更審批 ?組織施工 ?進行項目進度 /質量 /安全管理 ?權限內采購管理 ?按目標成本進行工程成本控制（進度款、材料款、現(xiàn)場簽證） ?營銷方案策劃配合 ?實施營銷方案，組織銷售，完成銷售任務 ?項目銷售過程客戶服務 ?參與市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?參與項目可行性研究 51 小邊界－職能邊界與職能對應（詳細見部門職能設計） 建立房地產項目開發(fā)成本管理體系 建立和完善集團房地產項目開發(fā)成本控制體系； 建立集團房地產項目開發(fā)成本監(jiān)控預警機制。 組織房地產項目成本信息的收集，建立成本信息庫。 負責房地產開發(fā)項目成本估算的審核； 新開發(fā)區(qū)域項目成本估算的編制。 負責編制房地產開發(fā)項目成本概算； 組織編制項目 《 目標成本指導書 》 ； 負責房地產開發(fā)項目成本預算的審核。 負責進行項目開發(fā)成本監(jiān)控。 項目結算管理 負責項目結算的審核。 負責組織開展房地產項目開發(fā)成本后評估工作。 組織集團戰(zhàn)略采購； 按照責權體系手冊組織進行戰(zhàn)略采購招標工作。 建立供應商的評價流程，并定期組織評價； 建立和維護合格供應商清單； 對不合格供應商的信息進行反饋和督促整改。 負責編制項目拓展階段的成本估算； 參與項目可行性研究報告的評審。 負責編制方案設計階段的概算、施工設計階段的預算； 參加對建筑方案設計、初步設計的經濟性評審，按要求編制 《 目標成本指導書 》 ； 配合施工圖的經濟評審，確保符合限額設計的要求； 編制工程類招標經濟標書，并對各投標單位的經濟標書進行評價。 負責外判分包工程的簽證審核； 負責建筑總公司外判工程簽證信息的收集，審核超出建總目標成本部分的成本變更； 負責對設計變更的經濟評審； 建立動態(tài)成本信息臺帳，負責項目動態(tài)成本的錄入與分析，定期對項目成本進行監(jiān)控，超出預期成本變動范圍的情況啟動預警程序； 負責項目工程進度付款的審核。 項目結算管理 參與項目工程驗收； 負責項目結算工作。 負責已完成項目的工程成本分析，積累經驗型數據，完善公司成本信息庫； 負責組織項目后成本分析評估，項目概預算超支分析形成工程造價后評估報告。 起草本公司各類工程合同文本，參加合同的談判； 負責本公司各類工程合同的審核、管理； 對工程合同履約情況進行跟蹤檢； 工程合同管理及移交歸檔。 負責本公司立項的項目招標標底的編制； 負責組織權限內的采購工作。 負責根據簽訂的采購合同按計劃實施采購； 參與重要材料的現(xiàn)場驗收； 負責不合格材料退貨的管理工作。 負責供應商（限額內采購物資）信息的收集，包括對供應商的評價信息，建立供應商信息庫，并上傳集團成本管理中心； 建立供應商（限額內采購物資）的評價流程，并定期組織評價； 對不合格供應商（限額內采購物資）的信息進行反饋和督促整改。 52 類別 金額 采購方式 組織 配合 備注30萬 元及以上 招標 建總5 萬元及以上 3 0萬元 以下 議標 建總5萬元 以下 直接采購 建總50萬 元及以上 招標 集團成本管理中心 建總/開發(fā) 公司20萬 元及以上 50萬 元以下 議標 集團成本管理中心 建總/開發(fā) 公司20萬 元以下 直接采購 集團成本管理中心 建總/開發(fā) 公司50萬 元及以上 招標 建總20萬 元及以上 50萬 元以下 議標 建總20萬 元以下 直接采購 建總戰(zhàn)略采購50萬 元及以上 招標 集團成本管理中心 建總/開發(fā) 公司20萬 元及以上 50萬 元以下 議標 集團成本管理中心 建總/開發(fā) 公司20萬 元以下 直接采購 集團成本管理中心 建總/開發(fā) 公司50萬 元及以上 招標 建總/開發(fā) 公司20萬 元及以上 50萬 元以下 議標 建總/開發(fā) 公司20萬 元以下 直接采購 建總/開發(fā) 公司類別3 集團 行政類物資議標/直接 采購 集團成本管理中心車輛、車輛保險、服裝、辦公家具、辦公用品、電腦及耗材、印刷用品、月餅、軟件、零星用品鋼材、水泥、砂石、混凝土、木枋、模版、鋼管、門字架及配件、磚、瓦、石灰、陶粒、GRC構件、室內給排水管件、室外給排水管件、預埋線管及附件、喬架、電線電纜、苗木、園林小品、塔吊、人貨電梯、輸送泵、砼攪拌車、攪拌站、砂漿機、其他施工機具材料、設備類類別1石材、文化石、外墻磚、木花架、墻地磚、 潔具 、廚具、 開關面板 、 燈具 、排氣扇、 配電箱 、 發(fā)電機 、水箱、水泵、風機、冷卻塔、戶內中央空調、戶內中央熱水器、高爾夫球場設備雙包工程類1雙包工程類2白蟻防治、坑基支護、人防、 電梯供應及安裝工程 、鋁合金門窗、屋面天窗、金屬欄桿、 外墻涂料 、幕墻（石材、玻璃）、 入戶防火門、鐵質防火門 、會所/酒店裝飾、木地板、衣柜、櫥柜、淋浴房隔斷、交標五金、外水、外電、消防、空調、通風、電視、電話、可視對講 、 閉路監(jiān)控 、寬帶網絡、車場管理系統(tǒng)、瀝青路面、道路標識、康體、噴泉、 游泳設備、污水處理 、標識系統(tǒng)土石方、樁基礎、預應力、外墻腳手架、排煙道、樣板房裝飾、 交樓標準裝飾 、采購方式分類表工程供應商類類別2勞務班組類 組織結構設計 53 基業(yè)責權體系 采購管理 集團總部 項目公司 采購管理 總 裁 主管副總裁 預算委員會 成本管理中心 開發(fā)管理中心 工程技術管理中心 營銷管理中心 風險管理中心 開發(fā)公司總經理 開發(fā)公司工程管理部 開發(fā)公司營銷中心 開發(fā)公司成本部 備注 工程供應商采購管理 項目總包及主要分包工程承包方式建議 審核 審批 審議 提案 項目主要材料（設備）采購方式建議 審核 審批 審議 提