【文章內(nèi)容簡介】 版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控 戰(zhàn)略概述 8 戰(zhàn)略開發(fā)支撐 2 投入資本周轉(zhuǎn)率 成本現(xiàn)金流 銷售速度 回款速度 資金使用效率 持有物業(yè) 銷售現(xiàn)金流 空置率 持有期限 租金水平 資金占壓與沉淀 資金閑置 市場風(fēng)險(xiǎn)大小 匹配性 開盤時(shí)間 工程付款進(jìn)度 工程進(jìn)度 竣工時(shí)間 設(shè)計(jì)周期 施工周期 報(bào)批報(bào)建 策劃周期 政府風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 活動(dòng)前置 決策效率 人工效能 合作伙伴 招標(biāo)周期 并行工程 分期開發(fā)規(guī)模 簽約速度 按揭放款速度 價(jià)格、預(yù)期與需求彈性 營銷傳播 市場競爭度 市場飽和度 商業(yè)銷售 銷售時(shí)機(jī) 價(jià)格 預(yù)測和執(zhí)行偏差 及時(shí)的土地機(jī)會 多項(xiàng)目節(jié)奏協(xié)調(diào) 按揭保證金 項(xiàng)目公司日常存款 項(xiàng)目現(xiàn)金流峰值 現(xiàn)金流偏差 現(xiàn)金流平滑性 其他占壓與沉淀資金的情況 政府關(guān)系 影響因素 開發(fā)周期 地價(jià)支付進(jìn)度 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 資金供給風(fēng)險(xiǎn) 限制資金調(diào)度的合作條款 限制資金調(diào)度的開發(fā)貸款 注 釋 ：以上不考 慮 將投入 資本 進(jìn) 行 長 期投 資 的情況 經(jīng)驗(yàn)曲線 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控 戰(zhàn)略概述 9 不同經(jīng)營戰(zhàn)略模式下的主指標(biāo) 內(nèi)生部分 外生部分 基于成本與費(fèi)用 基于收入 基于利潤 基于效率 基于股東價(jià)值 基于競爭 基于顧客 成本 費(fèi)用 進(jìn)度 合同收入 匯款 進(jìn)度 收入 成本 費(fèi)用 進(jìn)度 利潤率 資金周轉(zhuǎn)率 ROIC 開發(fā)周期 管理效率 質(zhì)量 ROE\ROA等（ 上市公司的重點(diǎn)指標(biāo) ） ） 標(biāo)桿對比 以顧客研究、細(xì)分、定位為經(jīng)營的開端 戰(zhàn)略主指標(biāo)體系 1 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控 戰(zhàn)略概述 10 戰(zhàn)略主指標(biāo)體系 2 影響銷售利潤率的因素 影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的因素 影響資產(chǎn)負(fù)債率的因素 主營業(yè)務(wù)收入 售價(jià) 銷售凈額 售價(jià) 資金投入 資金投入量 銷售量 銷售量 資金投入速度 主營業(yè)務(wù)成本 地價(jià) 銷售進(jìn)度 資金產(chǎn)出 資金產(chǎn)出量 建安成本 回款速度 資金產(chǎn)出速度 開發(fā)間接費(fèi)用 交付速度 資本結(jié)構(gòu) 股權(quán)比例 費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用 總資產(chǎn) 地價(jià) 債權(quán)比例 管理費(fèi)用 土地儲備量 財(cái)務(wù)費(fèi)用 開發(fā)量 稅收 所得稅 投資金額 開發(fā)周期 開發(fā)進(jìn)度 ROE 銷售利潤率 、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 戰(zhàn)略與管控 案例研究 背景介紹 ： A企業(yè)，上市公司，商業(yè)（主業(yè)） +地產(chǎn) +酒店 +其他產(chǎn)業(yè)，商業(yè)和酒店集中在 B城市，地產(chǎn)分布在 B、 C、 D三個(gè)城市（以 B城市為主），其中， B城市的地產(chǎn)業(yè)務(wù)有一級、二級業(yè)務(wù)。集團(tuán)總部商業(yè)管理和酒店管理能力較強(qiáng)，地產(chǎn)管理能力很弱。集團(tuán)對下屬各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行戰(zhàn)略管控。集團(tuán)有下屬房地產(chǎn) B城市公司、 C城市公司、 D城市公司及商業(yè)公司、酒店公司。集團(tuán)總部設(shè)人力資源部、總經(jīng)理辦公室、董事會辦公室、財(cái)務(wù)部、企業(yè)文化部、 IT部等通用管理部門，沒有地產(chǎn)、商業(yè)、酒店的業(yè)務(wù)管理部門 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 ： 06年下半年決定戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將集團(tuán)定位為房地產(chǎn)型集團(tuán)，以房地產(chǎn)一、二級為主業(yè)，商業(yè)及酒店維持現(xiàn)狀，其他產(chǎn)業(yè)逐漸退出。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦于 B城市所在區(qū)域（省），其他城市地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸收縮。待今后再相機(jī)向異地?cái)U(kuò)張。同時(shí)，考慮房地產(chǎn)、商業(yè)、酒店三個(gè)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，以圖在資本市場有所作為。 管控模式如何轉(zhuǎn)型？ 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 企業(yè)發(fā)展階段與管控 企業(yè)發(fā)展階段 地產(chǎn)企業(yè)生命階段 主要任務(wù) 適應(yīng)的管控 發(fā)展動(dòng)力 單區(qū)域非集團(tuán)階段 機(jī)會牽引 單區(qū)域集團(tuán)化 鞏固根據(jù)地；尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會；開始關(guān)注項(xiàng)目品牌；形成項(xiàng)目開發(fā)的穩(wěn)定模式；人才隊(duì)伍雛形 強(qiáng)經(jīng)營控制型母子關(guān)系 集團(tuán)化向其他區(qū)域擴(kuò)張初期 鞏固根據(jù)地；尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會；探討跨區(qū)域集團(tuán)化運(yùn)作模式 (管控 \流程 \組織結(jié)構(gòu) \權(quán)責(zé) )；融資與合作；資源集中；關(guān)注企業(yè)品牌知名度；關(guān)注 HR 強(qiáng)經(jīng)營控制型母子關(guān)系 機(jī)會牽引 資源推動(dòng) 集團(tuán)化向其他區(qū)域擴(kuò)張中期 鞏固老區(qū)域；尋找跨區(qū)域拓展的新機(jī)會；優(yōu)化投資模式；調(diào)整集團(tuán)化運(yùn)營及組織模式；開拓融資新渠道；資源共享；關(guān)注企業(yè)品牌美譽(yù)度；沉淀組織能力；強(qiáng)化 HR。關(guān)注文化的一致性 弱經(jīng)營控制型母子關(guān)系（僅對成熟的子公司采用戰(zhàn)略型控制） 區(qū)域擴(kuò)張基本結(jié)束 鞏固和創(chuàng)新融資渠道；鞏固和創(chuàng)新投資模式；鞏固企業(yè)品牌的知名度和美譽(yù)度，并逐步變現(xiàn)企業(yè)品牌；優(yōu)化組織能力；重提創(chuàng)業(yè)激情；變現(xiàn) HR。文化變革 弱戰(zhàn)略控制型母子關(guān)系（僅對不成熟的子公司采用經(jīng)營型控制） 資本運(yùn)作能力、戰(zhàn)略能力、組織能力、資源整合能力及品牌制勝 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新期 尋找進(jìn)入新的領(lǐng)域的機(jī)會；變現(xiàn)企業(yè)品牌 強(qiáng)戰(zhàn)略控制型母子關(guān)系 基金管理階段 穩(wěn)定融資渠道；強(qiáng)化投資能力；變現(xiàn)組織能力和 HR；百年品牌計(jì)劃并同時(shí)變現(xiàn)品牌價(jià)值 資本（財(cái)務(wù)）控制型母子關(guān)系 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 企業(yè)發(fā)展階段與管控 異地?cái)U(kuò)張 異地發(fā)展的好處 獲取不同地區(qū)間經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展不平衡帶來的超額收益； 分散投資風(fēng)險(xiǎn)； 擴(kuò)大市場范圍； 快速做大 異地發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn) 因?qū)Ξ惖氐耐恋丶爱a(chǎn)品市場、顧客、產(chǎn)業(yè)鏈、政府等不熟悉，導(dǎo)致投資和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)急劇提升； 管理復(fù)雜性、難度、成本急劇提升； 人工效能下降； 根據(jù)地逐漸被侵蝕 異地發(fā)展的條件 規(guī)模及資金實(shí)力； 凈現(xiàn)金流偏差的控制能力； 根據(jù)地的輸血能力；投資能力； 異地融資能力； 異地開發(fā)能力； HR儲備； 企業(yè)的品牌力； 對目標(biāo)城市的基礎(chǔ)研究的廣度和深度 異地發(fā)展的方式及注意事項(xiàng) 并購、合作、市場化直接進(jìn)入； 提前規(guī)劃、早作準(zhǔn)備、夯實(shí)基礎(chǔ)，逐步滿足異地發(fā)展的條件； 控制節(jié)奏、謹(jǐn)慎探索、逐步推進(jìn) 異地發(fā)展的案例 成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)分析 聚焦區(qū)域的案例 做深做實(shí)做透當(dāng)?shù)厥袌觯逕捘芰?，循環(huán)積累資源，謹(jǐn)慎分析，逐步相機(jī)異地?cái)U(kuò)張 非相關(guān)多元化？基于產(chǎn)品、資源、能力、客戶的多元化？縱向或橫向一體化？ 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 企業(yè)發(fā)展階段與管控 異地?cái)U(kuò)張案例 1 G集團(tuán)擴(kuò)張之路 88年創(chuàng)辦。國有控股。貿(mào)易及工業(yè)區(qū)物業(yè)管理 94年進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。 G花園?，F(xiàn)代企業(yè)制度改革試點(diǎn) 96年，海景花園。員工持股 97年， ISO9001，績效管理的甲 A甲 B特色 98年，金海灣。人民日報(bào)社人民大會堂《現(xiàn)代企業(yè)制度與 G模式理論研討》 99年，翠園。核心競爭力及三年經(jīng)營規(guī)劃 00年，溝通。超越文化年。全面客戶滿意工程?？蛻魸M意年。上市。進(jìn)入北京。 01年，股票正式流通 02年，集團(tuán)化管理模式研究。 OA項(xiàng)目?！?G之道》啟動(dòng)。長期激勵(lì)。 03年，進(jìn)入上海。東莞。武漢。能力提升年。流程優(yōu)化項(xiàng)目。 HEWITT項(xiàng)目。投資模型。戰(zhàn)略合作 04年，奧美項(xiàng)目。進(jìn)入珠海。集團(tuán)化管控模式研究?；輴傢?xiàng)目。知識管理項(xiàng)目。 360度測評 1 05年，進(jìn)入天津、寧波、廣州。效率提升年。流程優(yōu)化項(xiàng)目。效率評價(jià)指標(biāo)。業(yè)務(wù) IT化。信托。 1 06年，進(jìn)入沈陽、西安、佛山。與 ING合作（佛山、武漢）。管控、組織優(yōu)化、管理審計(jì)。溝通體系。計(jì)劃管理 IT化。文化變革。中期超產(chǎn)獎(jiǎng)。外幣貸款。代建制。 1 07年，進(jìn)入南京。知名商標(biāo)。管控優(yōu)化。定向增發(fā) 45億。發(fā)企業(yè)債券