【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? （ 2）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ? 對(duì)于這種情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來(lái)確定具體的納稅期限。即先計(jì)算出應(yīng)繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入，求得應(yīng)納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價(jià)款時(shí)，按收到價(jià)款的數(shù)額乘以這個(gè)比例來(lái)確定每次應(yīng)納的稅額，并規(guī)定其應(yīng)在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。 ? （ 3）項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓（預(yù)征） ? 成片開(kāi)發(fā)，部分轉(zhuǎn)讓； 預(yù)售。 ? 預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目竣工結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 23 四、土地增值稅 ? 清算：直接清算，預(yù)征后清算 ? 全部竣工、完成銷售，整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房 沒(méi)完但是必須清算： ? (1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可 (2)取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年 仍未銷售完畢 (3)納稅人 申請(qǐng)注銷 稅務(wù)登記 但未辦理 土地增值稅清算手續(xù)的； 24 五、契稅 ? 一、契稅的概念 ? 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的 不動(dòng)產(chǎn) 為征稅對(duì)象 ,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。納稅人出具契稅完稅憑證，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門才能辦理變更登記手續(xù)。 土地增值稅是在土地、建筑物交易過(guò)程中對(duì)出讓方征收的，而契稅則是對(duì)這一交易行為中的承受方征收的，兩個(gè)稅種調(diào)節(jié)的目的是不同的；契稅與印花稅則在稅收優(yōu)惠的原理，企業(yè)改組、改制的政策上有共性之處。 ? 二、契稅的特點(diǎn) ? 契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅 ? 契稅以發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)，即土地和房屋為征稅對(duì)象，具有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移課稅性質(zhì)。土地、房產(chǎn)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征契稅。 ? 契稅由買房人繳納 ? 一般稅種都確定銷售者為納稅人，即賣方納稅。契稅則屬于土地、房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易過(guò)程中的財(cái)產(chǎn)稅，由承受人納稅。對(duì)買方征稅的主要目的，在于承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移生效，承受人納稅以后，便可擁有轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，法律保護(hù)納稅人的合法權(quán)益。 25 五、契稅 ? 三、征稅以及免稅 ? 契稅的征稅對(duì)象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。 ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓； 國(guó)有土地使用權(quán)出讓是一級(jí)市場(chǎng)的行為，對(duì)出讓方即國(guó)家不征收土地增值稅，但對(duì)承受方征收契稅。 ? 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓； ? 包括出售、贈(zèng)與和交換；不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移，原因是農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移不涉及產(chǎn)權(quán)的變更，只是經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 ? 房屋買賣； ? 以房屋權(quán)屬抵債或?qū)嵨铮ń疸y首飾等）交換房屋； ? 以房屋作價(jià)投資、入股； 但是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)出資人將自己的房產(chǎn)投入本企業(yè)時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變更，不繳納契稅。 ? 買房拆料或翻建新房； ? 買房拆料或翻建新房的行為，都應(yīng)當(dāng)在取得相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的前提下才能夠進(jìn)行。 ? 房屋贈(zèng)與； 房屋贈(zèng)與行為的關(guān)鍵不在于贈(zèng)與人承諾贈(zèng)與土地、房產(chǎn)，而在于是否已發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移；已真實(shí)發(fā)生了土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，則受贈(zèng)一方需要繳納契稅。 ? 房屋交換。 ? 等值部分不繳納，價(jià)值不相等，由支付差價(jià)方繳納。 ? 26 五、契稅 ? 9. 企業(yè)改制 ? 公司制改革：非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 ? 國(guó)有、集體企業(yè)實(shí)施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過(guò)其職工投資增資擴(kuò)股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對(duì)改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 ? 企業(yè)合并：兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 ? 企業(yè)分立： 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 ? 企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)：依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，征收契稅。 ? 企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”，是指母公司與其全資子公司之間、母公司所屬的各個(gè)全資子公司之間的關(guān)系，以及同一自然人設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)之間、同一自然人設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)與一人有限責(zé)任公司之間的關(guān)系。 27 五、契稅 ? 四、計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計(jì)算 ? 契稅的計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。 ? 土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)（分期付款，以總價(jià)款交）。 ? 土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。 ? 土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。 ? 出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 ? 房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 ? 房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù) ? 對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。 28 五、契稅 ? 五、稅收優(yōu)惠的基本規(guī)定： ? 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。 ? 承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。 ? 對(duì)國(guó)有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國(guó)有控股公司占新公司股份 85％以上的，對(duì)新公司承受該國(guó)有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。 財(cái)政部規(guī)定的稅收優(yōu)惠： ? 對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。 ? 對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。 29 ? 印花稅 ? 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受、使用的應(yīng)稅憑證所征收的一種稅。 ? 印花稅最早出現(xiàn)在荷蘭。公元 1624年，荷蘭政府發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，財(cái)政困難。于是，荷蘭政府為增加財(cái)政收入就采用公開(kāi)招標(biāo)辦法，以重賞從千萬(wàn)個(gè)應(yīng)征者設(shè)計(jì)的方案中精選出來(lái)“印花稅”。 ? 印花稅被資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家譽(yù)為稅負(fù)輕微、稅源暢旺、手續(xù)簡(jiǎn)便、成本低廉的“良稅”。而英國(guó)的哥爾柏說(shuō)過(guò)：“稅收這種技術(shù)，就是拔最多的鵝毛，聽(tīng)最少的鵝叫”。 六、印花稅 30 六、印花稅 ? 印花稅的應(yīng)稅憑證有五大類共 13個(gè)稅目。各類憑證不論以何種形式或名稱書(shū)立，只要其性質(zhì)屬于條例中列舉征稅范圍內(nèi)的憑證，均應(yīng)按照列舉憑證照章納稅。在中國(guó)境內(nèi)使用，具有法律效力，受中國(guó)法律保護(hù)的憑證，無(wú)論在中國(guó)境內(nèi)或者境外書(shū)立，只要在境內(nèi)使用，就應(yīng)貼花。 ? 與房地產(chǎn)交易相關(guān)： – 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù) – 土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收印花稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的計(jì)稅依據(jù)為所載金額，稅率為 ‰ 。 – 權(quán)利、許可證照 – 包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證。未列舉的證照不征收印花稅。計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅憑證件數(shù)，稅額為 5元。 31 六、印花稅 ? ? （ 1）財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所立的書(shū)據(jù)。（土地增值稅也免） （ 2） 2023年 7 月 1 日起，對(duì)經(jīng)國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府決定或批準(zhǔn)進(jìn)行的國(guó)有（含國(guó)有控股）企業(yè)改組改制而發(fā)生的上市公司國(guó)有股權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為，暫不征收證券（股票）交易印花稅。對(duì)不屬于上述情況的上市公司國(guó)有股權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為 , 仍應(yīng)收證券（股票）交易印花稅。 （ 3）企業(yè)改制前簽訂但尚未履行完的各類應(yīng)稅合同，改制后需要變更執(zhí)行主體的，對(duì)僅改變執(zhí)行主體、其余條款未作變動(dòng)且改制前已貼花的，不再貼花。 ? （ 4）企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)免予貼花。 32 六、印花稅 ? （ 8）企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)免予貼花。 ? （ 9） 對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人涉及的印花稅予以免征。 33 七、房產(chǎn)稅 ? 房產(chǎn)稅 ? 房產(chǎn)稅的概念 ? 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房產(chǎn)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 ? 特點(diǎn)： ? （ 1）征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋 ? 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)征收，不涉及農(nóng)村。對(duì)國(guó)家撥付行政經(jīng)費(fèi)、事業(yè)經(jīng)費(fèi)和國(guó)防經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)，稅法也通過(guò)免稅的方式將這類房屋排除在征稅范圍之外。 ? （ 2）區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法 ? 擁有房屋的單位和個(gè)人，既可以將房屋用于經(jīng)營(yíng)自用，又可以把房屋用于出租、出典。房產(chǎn)稅根據(jù)納稅人經(jīng)營(yíng)形式不同，對(duì)前一類房產(chǎn)按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)后一類房屋按租金收入征稅。 34 七、房產(chǎn)稅 ? 稅率 ? （ 1）按房產(chǎn)原值一次減除 10%30%后的余值計(jì)征的，年稅率為 %； ? （ 2）按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為 12%。但對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，可暫減按 4%的稅率征收房產(chǎn)稅。