房地產(chǎn)企業(yè)稅收概(編輯修改稿)
2025-01-22 04:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 普通標準住宅” ? 魯政辦發(fā) [2023]39號 明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標準。享受優(yōu)惠政策的普通住房應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率 ，單套建筑面積120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，上浮比例不得超過 20%。 ? 納稅人應將普通標準住宅與非普通標準住宅分別核算，普通標準住宅與非普通標準住宅核算劃分不清的，一律按非普通標準住宅計算征收土地增值稅。 30 四、 以房地產(chǎn)投資或聯(lián)營的土地增值稅征收問題 ? 以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資、聯(lián)營或被兼并的，均應按規(guī)定征收土地增值稅。 ?除上述情況之外，企業(yè)和單位以房地產(chǎn)對外投資或聯(lián)營的，暫免征收土地增值稅 。 31 五、 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認： ? 、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； ? 、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 32 六、《土地增值稅暫行條例》及其實施細則中規(guī)定的“贈與”包括哪些范圍 ? (一 )房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人。 ? (二 )房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。 ? 上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。 33 七、地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題 ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。 ? 對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 34 八、關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題 ?細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的印花稅，不在計入“與轉讓房產(chǎn)有關的稅金”中扣除。 ?其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。 35 九、計算土地增值稅扣除項目時，利息支出如何扣除 ? 《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔 2023〕 220號 ）進一步重申：“ （一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。 （二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除?！? 36 十、房地產(chǎn)公司為業(yè)主免費辦理產(chǎn)權證而支付的辦證費用處理問題 ?房地產(chǎn)公司為了促銷給購房戶免費辦理產(chǎn)權證，該項費用屬于房地產(chǎn)公司的銷售費用，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》關于房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的規(guī)定，與開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用均按照固定的比例計算扣除，因此，該費用不再單獨扣除。 ?根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條、《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十四條規(guī)定，該項費用也不能從營業(yè)額中扣除。 ▲ ▲ 37 十一、土地計稅成本在計算土地增值稅時怎樣確定 ?A房地產(chǎn)公司 2023年 8月將一塊土地投資 B公司（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），該土地的買家為 500萬元，投資時評價值為 2023萬元。此后 A公司吸收合并了 B公司，合并時土地入賬價值為2060萬元（含 60萬元的契稅）。合并后 A公司在土地上建造商品房對外出售。請問，在計算土地增值稅時土地成本是按 500萬元還是按2060萬元確定？為什么？ 38 ?根據(jù)現(xiàn)行的土地增值稅政策規(guī)定， A公司在計算土地增值稅時土地使用權應該按 2060萬元計算扣除，依據(jù)如下： ?《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 （財稅字【 1995】48號 ） 規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。 而財稅 39 ?【 2023】 21號文明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔 1995〕48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 ?根據(jù)上述規(guī)定， A公司將土地投資于 B公司，是否是同銷售繳納土地增值稅，取決于 A公司和 B公司是否屬于房地產(chǎn)企業(yè)。如果其中一方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則 A 公司在第一次投資時應根據(jù)稅法的“分解” （分解為銷售不動產(chǎn)和投資兩項業(yè)務）理論規(guī)定，對已實現(xiàn)的視同銷售增值額 2023500=1500（萬元） 40 ?按照規(guī)定繳納土地增值稅；如果雙方均非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此時 A公司可享受免稅優(yōu)惠。但無論如何，此時 B公司取得土地使用權的入賬價值應為 2060萬元（含契稅 60萬元）。此后 A公司吸收合并 B公司時，合并時土地的入賬價值自然應該等于合并企業(yè)原土地賬面價值 2060萬元。本例中： ?（ 1） A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其將土地投資于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B公司，視同銷售收益1500萬元必須按照規(guī)定繳納土地增值稅； 41 ?此時， B公司取得土地使用權的入賬價值為2060萬元。此后 A公司合并 B公司時，合并時土地的入賬金額同樣應該為 2060萬元。 ?（ 2）假
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