【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)有限公司為例， 可以看出 中小 房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務復雜，在其經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)涉及的稅種也比較多。 中小 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程 各個階段 中涉及到的稅種如下圖 ： 房地產(chǎn)開發(fā)建設 房地產(chǎn)交易 資金投入 房地產(chǎn)持有 房地產(chǎn)所得 房地產(chǎn)清算 個人所得 契稅 耕地占用稅 印花稅 印花稅 營業(yè)稅 土地增值稅 契稅 印花稅 企業(yè)所得稅 土 地增值稅 企業(yè)所得稅 個人所得稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 利潤分配 7 上圖所列示的各經(jīng)營環(huán)節(jié)中， 中小 房地產(chǎn)開發(fā)建設、 產(chǎn)權 交易和持有涉及業(yè)務內(nèi)容復雜，稅種較多。 具體如下： 第一， 中小 房地產(chǎn)開發(fā)建設 這個階段的工作主要是進行前期 工程 的規(guī)劃、 項目 審批和房屋及配套設施的建設。 中小 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地方式主要有兩種：以“招拍掛”方式 ， 從一級市場取得與在二級市場上國有土地使用權轉讓取得。在一級市場以出讓方式承受土地的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要支付土地出讓金、契稅、印花稅；在二級流通市場以轉讓方式承受土地的，則需要支付土 地價款、契稅、印花稅。 如果項目牽涉到拆遷的情況，開發(fā)商還需要支付拆遷安置補償費；如果占用耕地建房，還需要繳納耕地占用稅。在整個開發(fā)過程中，還涉及到市政基礎設施建設費、規(guī)劃設計費等上百種費用的支出。由于流轉稅屬于間接稅，因此 中小 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中還包括了負擔項目開發(fā)時應由施工單位繳納的營業(yè)稅、城建稅及附加。除此之外，開發(fā)商簽訂合同需要上繳印花稅以及在項目開發(fā)過程中因占用土地而需支付的城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二， 中小 房地產(chǎn)交易 中小 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銷售實現(xiàn)企業(yè)的主營業(yè)務收入。這個階段 中小 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到 的主要稅種 主要 有營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅。 其中 流轉稅及其他費用都通過銷售價格轉嫁給了消費者。購房者則需在承受房產(chǎn)時繳納契稅、印花稅。當買房者將已購商品房在存量房市場上再次出售時，也需要負擔營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅。 第三， 中小 房地產(chǎn)持有 這個階段主要是指在建工程完工后的自營階段，即自營招租 、招轉租 的方式獲取租金。 中小 房地產(chǎn)企業(yè)要為其自營行為繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 中小 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果將開發(fā)產(chǎn)品轉為固定資產(chǎn) 自營 自用，或者購房者出于經(jīng)營目的，在購買商品房之后用于從事營利性活動，那么每年需要繳納 房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 2 中小房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務籌劃 (一 )營業(yè)稅籌劃 圖 1 中小 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動及涉及主要稅種 8 營業(yè)稅是我們稅務體系里最為主要的稅務．在銷售的同時無形的已經(jīng)形成了一種稅務。根據(jù)我國人 121 占據(jù)世界第一的要素上面．中小房地產(chǎn)業(yè)也普遍在國內(nèi)外形成了一種史上以來的大體制的行業(yè)。尤其在中小房地產(chǎn)業(yè)售前服務，屬于不動產(chǎn)，稅率皆為5％。有些企業(yè)將售樓稅點降低在最低限度。 (二 )增值稅籌劃 增值稅對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進 VI 貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。增值稅已經(jīng)成為我國最主要的稅種之一，增值稅的收 入占我國全部稅收的 60％上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務局負責征收，稅收收入中75％為中央財政收入， 25％為地方收入。進口環(huán)節(jié)的增值稅由海關負責征收．稅收收入全部為中央財政收入。 2022 年 lO 月 31 日，財政部公布財政部令。增值稅、營業(yè)稅起征點有較大幅度上調。 (三 )房產(chǎn)稅籌劃 房產(chǎn)稅的征稅的是房產(chǎn)，在合法的條件下引領稅務在房產(chǎn)業(yè)多元化利用。如何從房產(chǎn)的土地轉入正確的使用效率，來權證中小型企業(yè)中存在的一些稅務因素。室內(nèi)的裝備設施，都是進行核算及分析。 (四 )企業(yè)所得稅籌劃 中小型企業(yè)在社會中占有一定的空間， 公司內(nèi)部都有每部分物資流動正確運營的程序化體系。就在酒店房地產(chǎn)業(yè)這一部分，闡述企業(yè)所得稅怎么籌劃的進程。來完善產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)在企業(yè)當中的主營因素之一。企業(yè)所得稅在我國產(chǎn)業(yè)里占有博大的稅務，有些較為廣大的資產(chǎn)在一定程度上進行稅務查收。 3 中小 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅 收 籌劃 隨著納稅宣傳深入， 稅 收 籌劃的重要性被越來越多的 中小 企業(yè)知曉，它已經(jīng)成為 中小 企業(yè)稅務管理 、 代理人員一項重要的工作內(nèi)容。 中小 企業(yè)進行稅 收 籌劃不僅可以降低整體稅負，還有完善財務核算體系，提高管理水平的作用。 中小 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要面對激烈的市場競爭，業(yè)務內(nèi)容紛繁 復雜，有進行稅 收 籌劃必要性和可能性。 通過稅收籌劃，可以有效減低中小企業(yè)成本。 根據(jù)國家建設部房地產(chǎn)司的資料估計各種稅費占商品房成本的比重大致如下 ： 9 圖 2： 各種稅費占商品房成本的比重 如果加上各種不可預見的費用在內(nèi)各種稅費占房地產(chǎn)開發(fā)成本的 4060% 而往往土地費用僅占 20%左右因此可以稅收對 中小 房地產(chǎn)企業(yè)的成本影響是巨大的 。 同樣，稅收比重直接也影響著房地產(chǎn)銷售價格，如下圖，商品房的價格構成中，稅負占有比較大的比重： 圖 3：商品房價格構成 從以上的數(shù)據(jù)可以看出稅收直接影響中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本同 時也直接影響企業(yè)的利益，因此中小房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是十分必要的。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃 （一） 案例背景簡介 上海萬達房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，注冊資本 1 億元。由萬達企業(yè)發(fā)展有限公司出資9000 萬元和深圳萬達財務顧問有限公司出資 1000 萬元組建的國內(nèi)有限責任公司，于 10 1993 年 5 月 7 日取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，商品房銷售，物業(yè)管理，非等級甲類建筑裝潢施工等，基本囊括了中小房地產(chǎn)企業(yè)各項稅務活動。 公司組織結構：董事會作為公司權力機構決定公司的經(jīng)營方針，批準公司章 程，聘用總經(jīng)?？偨?jīng)理負責公司的日常經(jīng)營管理工作，下設 4 個經(jīng)營管理部門，開發(fā)部、市場銷售部、會計核算部、行政部。 （二） 開發(fā)建設階段的稅 收 籌劃 1 成立子公司 中小 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最佳組織形式為外商投資企業(yè) ， 回顧上海萬達房地產(chǎn)有限公司成立的背景 ， 萬達集團公司下存在于香港注冊的全資子公司 ， 即設立為合資企業(yè)的可能性存在 。 因此在公司成立前應考慮選擇稅負最低的組建方式 。 企業(yè)可以選擇成立子公司或分公司。子公司具有獨立法人資格，與母公司之間是一種法律上財產(chǎn)權益關系，沒有直接的隸屬關系。子公司應當以其全部財產(chǎn) 獨立地承擔民事責任，當然也包括獨立納稅的義務。母公司對子公司的債務不承擔直接責任，僅以其投入子公司的資本額為限，依法承擔民事責任。而分公司是與總公司相對應的一個概念。 子公司在項目開發(fā)過程中的納稅風險不會轉嫁到母公司。在項目開發(fā)完成后即可結清稅款注銷子公司，防止稅務風險的產(chǎn)生和擴大。與母公司之間的股權轉讓可以享受營業(yè)稅優(yōu)惠政策。 在分公司和子公司的選擇上， 中小 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要具體問題具體分析。不僅要考慮稅負的高低，還要衡量風險的大小。在綜合各種因素的基礎上，選擇更有利的形式。 以 上海萬達房地產(chǎn)發(fā)展有限公司為 例，其作為萬達企業(yè)發(fā)展有限公司的子公司，獨立承擔上海地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃建設、銷售與物業(yè)管理。 2 借助外部資金 房地產(chǎn)行業(yè)非常龐大，對資金流動性的要求也很高，如果能夠結合稅 收 籌劃對籌資進行合理選擇可以給企業(yè)帶來不小的收益。 中小 房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道有銀行信貸、外資投入、房地產(chǎn)信托、資本市場融資等。權益性資本是企業(yè)最基本的資金來源，它不需要在固定日期支付利息，籌資風險相比之 11 下是最小的。從稅收角度看，負債籌資的成本小于權益籌資的成本，因此是稅 收 籌劃的較優(yōu)方案。 中小 企業(yè)最好向金融機構借款，且取得有效憑證的， 避免納稅調整。需要注意的是，稅法對利息稅前扣除規(guī)定了資本結構限額， 中小 企業(yè)超過比例債務籌資利息不能扣除。 權益融資不需要償還，無償債壓力，只需根據(jù)盈利狀況分配股利。負債籌資成本低，并且支付的利息費用具有抵稅作用。 中小 企業(yè)需要考慮自身的資本結構和財務風險，維持最佳資本結構，以免使財務風險增加導致的成本大于節(jié)稅收益，尋找節(jié)稅收益與財務風險成本的最優(yōu)平衡點。 以上海萬達房地產(chǎn)有限公司建設的 風尚苑項目 為例，在融資方面， 上海萬達房地產(chǎn)有限公司與香港譽龍國際有限公司 ， 共同投資合作建房 。 上海萬達房地產(chǎn)有限公司用 10 畝土地投資 ， 香港譽龍國際有限公司以 8000 港幣入股 ， 雙方各自取得 50%的股權 ， 共享利潤 ， 共擔風險 。以 上海譽龍萬達房地產(chǎn)有限公司的名義對外銷售或對外租賃 ， 然后以稅后利潤進行分配從而獲得收益 。 3 合理籌劃成本費用 在計算土地增值稅時，凡納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能夠提供金融機構的貸款證明，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他 中小 房地產(chǎn)開發(fā)費用，取得土地使用權所支付的金額和 中小 房地產(chǎn)開發(fā)成本的 5%以內(nèi)計算扣除（具體比例由省、自治區(qū)、 直轄市人民政府規(guī)定）；凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的， 中小 房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10%以內(nèi)計算扣除（具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定）。 如果在建房過程中 中小 企業(yè)舉借了大量的資金，利息費用很多的情況下，則應提供金融機構證明，據(jù)實扣除。如果 中小 企業(yè)在建房過程中借款較少，利息費用較低， 中小企業(yè)為了實現(xiàn)減低稅負的目的，則可以不計算應分攤的利息支出，或不提供金融機構的貸款證明，這樣就可以多扣除費用。 收 籌劃 中小 房 地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用與 中小 房地產(chǎn)開發(fā)費用中的管理費用很容 12 易混淆。開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 中小 房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與 中小 房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、