房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式(編輯修改稿)
2025-03-12 11:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 景和特點 （續(xù)） 25 香港房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷四個階段 — 第一階段： 50、 60年代，市場分散，魚龍混雜。 — 第二階段 ： 70年代，小型地產(chǎn)公司被淘汰，大型地產(chǎn)公司在競爭中開始出現(xiàn)。這一階段主要影響因素有如下三個方面： （ 1）市區(qū)舊樓重建基本完成，小幅地皮大大減少； （ 2）工業(yè)樓宇的興建需要申請比較大幅的土地，加上香港當局批租住宅用地呈現(xiàn)大型化發(fā)展趨勢，競投需要付巨款， （ 3）新建樓宇造價不斷提高，超過了小型地產(chǎn)公司的承受能力 26 — 第三階段： 大型地產(chǎn)公司通過資本運作開始加強其優(yōu)勢地位。 （ 1）上市，增強資本實力； （ 2）通過資本市場上的換股、收購、合并等活動使資本進一步集中 — 第四階段： 壟斷發(fā)展階段。 80年代以來，香港房地產(chǎn)業(yè)已逐漸為大集團所壟斷， 長江實業(yè) 、 新鴻基地產(chǎn) 、 新世界發(fā)展 、 恒基兆業(yè) 、 合和 、 太古 、 九龍倉 等最大的 10家地產(chǎn)集團的市值約占地產(chǎn)建筑類上市公司總市值的七成，開發(fā)量約占總開發(fā)量的 80%左右，市場集中度相當高。 27 ? 房企商業(yè)模式選擇三原則 ? 香港模式 ? 美國模式 28 房地產(chǎn)發(fā)展的美國模式，其特點在于房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn) 業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展，以房 地產(chǎn)基金（ REITs）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達，開發(fā)商是吸引資 金、把控中介和流通的組織者。 在這種模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運作而非開發(fā)營建，房地產(chǎn)基金 或者投資商成為房地產(chǎn)市場的主導者，地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞房地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。 美國模式的本質(zhì)特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細分為 經(jīng)營導向。其原因在于美國的土地資源幾乎無限供應。 什么是美國模式 29 — 土地自由供應。 理論上講，在 1990年代初日本地產(chǎn)泡沫最大的時候，東京賣掉可以買下整個美國，由此可知日本地價之高，美國地價之低。如果再追溯一下歷史，當年美國西部大開發(fā)時，只須交納 10美元手續(xù)費就可以免費獲得無人居住土地 160英畝，只要定居和開墾 5年，土地就永遠歸私人所有；由此形成美國 62％土地私有的格局。 — 高度專業(yè)化。 開發(fā)模式走的則是另一條專業(yè)化道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務板塊相對獨立。專業(yè)化程度越高，社會化大生產(chǎn)的效率也就越高，同時也是充分市場化的明證。 美國模式的背景和特點 30 — 融資多元化。 在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種金融工具，只有 15％左右是銀行資金， 70％是社會大眾的資金，其中 35％是退休基金， 35％是不動產(chǎn)基金。 — 收益大眾化。 美國的房地產(chǎn)行業(yè)是長期投資型的，基本屬于全民投資型的產(chǎn)業(yè)，追求股東權(quán)益的最大化，由于利潤被民眾攤平，所以開發(fā)商難以斂聚暴利，也就不會出現(xiàn)危害行業(yè)健康的行為。 美國模式的背景和特點（續(xù)） 31 典型美國房地產(chǎn)企業(yè)分析 美國四大 房地產(chǎn)公司 – Pulte Homes:基于客戶細分和產(chǎn)品設(shè)計、建造能力關(guān)注價值鏈的前端 – 依靠客戶細分進行產(chǎn)品設(shè)計建造，滿足最大多數(shù)客戶的需求 – 依靠縱向整合價值鏈降低原材料成本 提高質(zhì)量 – Lennar:基于融、投資和營銷能力選擇了價值鏈中的土地和銷售 – 通過獨特的期權(quán)和建立松散的合作關(guān)系的方 式來擴大土地資源的來源 多渠道及雙營銷模式促進銷售 向顧客提供完善的金融服務 – Centex:基于原材料生產(chǎn)和房屋 建造優(yōu)勢，選擇價值鏈的中段 – 強化房屋建設(shè)為中心的主營業(yè)務，注重 提高房屋質(zhì)量和運營效率 – 發(fā)揮一貫的在原材料生產(chǎn)上的優(yōu)勢，降低生產(chǎn)成本 – Horton:基于其源于家族企業(yè)管控能力而選擇價值鏈的前后端 建筑外包，監(jiān)督人員負責監(jiān)控所有 房屋的建設(shè)并參與重要的設(shè)計決策 實現(xiàn)在分散化經(jīng)營中的產(chǎn)品個性化 與規(guī)?；a(chǎn)的統(tǒng)一 32 ◇ Pulte Homes 企業(yè)概況 概況 ◇成立于 1956年，是美國四大房地產(chǎn)公司之一 ◇ Pulte Homes公司過去 50年里累計建筑了 33萬套住房 ◇客戶市場地域遍及美國大陸本土、阿根廷、墨西哥、波多黎各，總計 44個 ◇年銷售額高達 ，擁有 。 主營 業(yè)務 —首次置業(yè)、二次置業(yè)、三次置業(yè)住房 —老年人住房 /國際房地產(chǎn)市場 —地產(chǎn)金融服務、建筑材料生產(chǎn)、物業(yè)服務業(yè)務 價值觀 ◇在最佳的地點為居住者提供超一流的住房和服務！ ◇公司的口號：一旦加入我們的家庭（購買 Pulte住房），客戶就將享有 Pulte提 供的終生服務！ 業(yè)績 作為美國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司， Pulte Homes公司保持了 53年的持續(xù)盈利，在近 十年間保持了兩倍于市場的銷售增長，銷售規(guī)模從 1992年的 長到 2023年的 。 33 ◇ Pulte Homes 發(fā)展歷程 第一階段 1950年－ 1960初：確立專業(yè)化路線 收縮業(yè)務，集中于住宅，培養(yǎng)住宅地產(chǎn)的經(jīng)營能力，開始走住宅專業(yè)化 第二階段 1960年－ 1969年：第一次地域擴張 美國房地產(chǎn)行業(yè)增長率達到高峰時，適應市場變化，開始區(qū)域性地域擴張 第三階段 1969年－ 1979年：從家族企業(yè)到上市公司 通過上市重塑公司治理結(jié)構(gòu)與組織管理結(jié)構(gòu)，進一步加快區(qū)域性擴張 第四階段 1980年－ 1980年中期：打造產(chǎn)融結(jié)合模式。 前一階段抓住金融變革機會，打造產(chǎn)融結(jié)合的經(jīng)營模式； 后一階段，第二代領(lǐng)導人登場，通過現(xiàn)代化管理方式開始全國性戰(zhàn)略擴張 第五階段 1985年－ 1993年：全面質(zhì)量管理與價值鏈前端整合 圍繞客戶細分培育核心競爭力，展開產(chǎn)業(yè)鏈整合與國際化戰(zhàn)略，新增長 第六階段 1993年－ 2023年：精細化運營與戰(zhàn)略擴張。 新階段 2023年－至今：擴張進行時，精確制導與客戶通吃 04年策略：產(chǎn)品的規(guī)格化、采購流程化、更先進的系統(tǒng)整合 05年策略：顧客細分流程化、目標產(chǎn)業(yè)的垂直整合、供應鏈管理 06年策略：平穩(wěn)的生產(chǎn)流程、提高物流管理水平 34
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