【文章內(nèi)容簡介】 客戶投訴處理 編寫投訴處理月度 組織入住管理 客戶活動的實施管理 客戶投訴處理 編寫投訴處理月度 客戶投訴月報匯報、分析 組織客戶滿意度調(diào)查 雜志和網(wǎng)站編輯 客戶投訴月報匯報、分析 組織客戶滿意度調(diào)查 雜志和網(wǎng)站編輯 組織權(quán)限范圍內(nèi)的維修及賠 償管理 協(xié)調(diào)集團進行滿意度的調(diào)查 組織權(quán)限范圍內(nèi)的維修及賠償管 理 協(xié)調(diào)集團進行滿意度的調(diào)查 24 小邊界－職能邊界與職能對應(yīng)（詳細(xì)見部門職能設(shè)計） 集團成本部職責(zé) 建立房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理體系 建立和完善集團房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制體系； 建立集團房地產(chǎn)項目開發(fā)成本監(jiān)控預(yù)警機制。 組織房地產(chǎn)項目成本信息的收集，建立成本信息庫。 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本估算的審核； 新開發(fā)區(qū)域項目成本估算的編制。 負(fù)責(zé)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本概算； 組織編制項目 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書 》 ； 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本預(yù)算的審核。 負(fù)責(zé)進行項目開發(fā)成本監(jiān)控。 項目結(jié)算管理 負(fù)責(zé)項目結(jié)算的審核。 負(fù)責(zé)組織開展房地產(chǎn)項目開發(fā)成本后評估工作。 組織集團戰(zhàn)略采購； 按照責(zé)權(quán)體系手冊組織進行戰(zhàn)略采購招標(biāo)工作。 建立供應(yīng)商的評價流程，并定期組織評價； 建立和維護合格供應(yīng)商清單； 對不合格供應(yīng)商的信息進行反饋和督促整改。 下屬公司成本部職責(zé) 負(fù)責(zé)編制項目拓展階段的成本估算； 參與項目可行性研究報告的評審。 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計階段的概算、施工設(shè)計階段的預(yù)算； 參加對建筑方案設(shè)計、初步設(shè)計的經(jīng)濟性評審，按要求編制 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書 》 ； 配合施工圖的經(jīng)濟評審，確保符合限額設(shè)計的要求； 編制工程類招標(biāo)經(jīng)濟標(biāo)書，并對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟標(biāo)書進行評價。 負(fù)責(zé)外判分包工程的簽證審核； 負(fù)責(zé)建筑總公司外判工程簽證信息的收集，審核超出建總目標(biāo)成本部分的成本變更； 負(fù)責(zé)對設(shè)計變更的經(jīng)濟評審； 建立動態(tài)成本信息臺帳，負(fù)責(zé)項目動態(tài)成本的錄入與分析，定期對項目成本進行監(jiān)控，超出 期成本變動范圍的情況啟動預(yù)警程序； 負(fù)責(zé)項目工程進度付款的審核。 項目結(jié)算管理 參與項目工程驗收； 負(fù)責(zé)項目結(jié)算工作。 負(fù)責(zé)已完成項目的工程成本分析，積累經(jīng)驗型數(shù)據(jù)，完善公司成本信息庫； 負(fù)責(zé)組織項目后成本分析評估，項目概預(yù)算超支分析形成工程造價后評估報告。 起草本公司各類工程合同文本，參加合同的談判； 負(fù)責(zé)本公司各類工程合同的審核、管理； 對工程合同履約情況進行跟蹤檢； 工程合同管理及移交歸檔。 負(fù)責(zé)本公司立項的項目招標(biāo)標(biāo)底的編制； 負(fù)責(zé)組織權(quán)限內(nèi)的采購工作。 負(fù)責(zé)根據(jù)簽訂的采購合同按計劃實施采購； 參與重要材料的現(xiàn)場驗收； 負(fù)責(zé)不合格材料退貨的管理工作。 負(fù)責(zé)供應(yīng)商（限額內(nèi)采購物資）信息的收集，包括對供應(yīng)商的評價信息，建立供應(yīng)商信息庫 并上傳集團成本管理中心； 建立供應(yīng)商（限額內(nèi)采購物資）的評價流程，并定期組織評價； 對不合格供應(yīng)商（限額內(nèi)采購物資）的信息進行反饋和督促整改。 25 議標(biāo) 議標(biāo) 建總 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 采購方式分類表 類別 金額 采購方式 組織 配合 備注 30萬元及以上 招標(biāo) 建總 勞務(wù)班組類 5萬元及以上 30萬元以下 5萬元以下 議標(biāo) 直接采購 建總 建總 白蟻防治、坑基支護、人防、電梯供應(yīng)及安裝工程、 50萬元及以上 招標(biāo) 集團成本管理中心 建總 /開發(fā)公司 鋁合金門窗、屋面天窗、金屬欄桿、外墻涂料、幕墻 （石材、玻璃）、入戶防火門、鐵質(zhì)防火門、會所 /酒 工程供應(yīng)商類 雙包工程類 1 20萬元及以上 50萬元以下 集團成本管理中心 建總 /開發(fā)公司 店裝飾、木地板、衣柜、櫥柜、淋浴房隔斷、交標(biāo)五 金、外水、外電、消防、空調(diào)、通風(fēng)、電視、電話、 可視對講、閉路監(jiān)控、寬帶網(wǎng)絡(luò)、車場管理系統(tǒng)、瀝 20萬元以下 50萬元及以上 直接采購 招標(biāo) 集團成本管理中心 建總 建總 /開發(fā)公司 青路面、道路標(biāo)識、康體、噴泉、游泳設(shè)備、污水處 理、標(biāo)識系統(tǒng) 雙包工程類 2 20萬元及以上 50萬元以下 土石方、樁基礎(chǔ)、預(yù)應(yīng)力、外墻腳手架、排煙道、樣 板房裝飾、交樓標(biāo)準(zhǔn)裝飾、 20萬元以下 直接采購 戰(zhàn)略采購 建總 材料、設(shè)備類 類別 1 50萬元及以上 20萬元及以上 50萬元以下 20萬元以下 50萬元及以上 招標(biāo) 議標(biāo) 直接采購 招標(biāo) 集團成本管理中心 集團成本管理中心 集團成本管理中心 建總 /開發(fā)公司 建總 /開發(fā)公司 建總 /開發(fā)公司 建總 /開發(fā)公司 石材、文化石、外墻磚、木花架、墻地磚、潔具、廚 具、開關(guān)面板、燈具、排氣扇、配電箱、發(fā)電機、水 箱、水泵、風(fēng)機、冷卻塔、戶內(nèi)中央空調(diào)、戶內(nèi)中央 熱水器、高爾夫球場設(shè)備 鋼材、水泥、砂石、混凝土、木枋、模版、鋼管、門 字架及配件、磚、瓦、石灰、陶粒、 GRC構(gòu)件、室內(nèi)給 類別 2 20萬元及以上 50萬元以下 議標(biāo) 建總 /開發(fā)公司 排水管件、室外給排水管件、預(yù)埋線管及附件、喬架 、電線電纜、苗木、園林小品、塔吊、人貨電梯、輸 類別 3集團行 政類物資 20萬元以下 直接采購 議標(biāo) /直接采購 建總 /開發(fā)公司 集團成本管理中心 送泵、砼攪拌車、攪拌站、砂漿機、其他施工機具 車輛、車輛保險、服裝、辦公家具、辦公用品、電腦 及耗材、印刷用品、月餅、軟件、零星用品 26 微邊界－活動邊界 一）基于價值鏈流程進行邊界設(shè)計（項目論證部分） 業(yè)務(wù)權(quán)限劃分一覽 注：○表示參與討論 /評審、簽署意見或配合完成；①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩表示對輸出文件的審核順序；加粗并下劃表示審批或確定；▲表示報備或抄送。 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 一線公司 公司本部各中心 決策層 關(guān)鍵事項 項目 部 經(jīng)營 綜合 開發(fā) 管理 部 部 財務(wù) 部 設(shè)計 工程 合約 管理 管理 采購 部 部 部 營銷 部 客戶 服務(wù) 部 主管 總經(jīng) 領(lǐng)導(dǎo) 理 戰(zhàn)略 投資 財務(wù) 人力 總裁 產(chǎn)品 技術(shù) 運營 成本 招標(biāo) 品牌 風(fēng)險 發(fā)展 管理 運營 資本 辦公 策劃 管理 管理 管理 采購 營銷 管控 中心 中心 中心 中心 室 中心 中心 中心 中心 中心 中心 中心 管理 副總 決策 裁級 委員 會 投資 決策 委員 會 產(chǎn)品 決策 委員 會 總裁 董事 會 弱管控模式 年度項目投資計劃 ① ② ③ ○ ④ ○ ⑤ ⑥ ⑦ 行業(yè)及城市研究 ○ ① ② ③ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 項目立項建議書（立項申請） 本部提出 一線公司提出 ○ ① ○ ○ ② ③ ① ④ ② ⑤ ③ ⑥ 項目可行性研究論證 ① ② ③ ④ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ⑤ ⑥ ⑦ 項目投資決策 ① ② ③ 競買策略及競買預(yù)案 ① ② ③ ④ ○ ⑤ ⑥ ⑦ 項目取得或獲取中的相關(guān)合同、協(xié)議 ① ○ ○ ② ③ ○ ④ ⑤ ⑥ 項目投資指導(dǎo)意見書 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ① ○ ○ ○ ② ③ 27 集 團 中 心 組 織 ） 戰(zhàn) 略 招 標(biāo) 采 購 （ 由 集 團 成 本 管 理 招 標(biāo) 采 購 （ 由 開 發(fā) 司 組 織 ） 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 基業(yè)責(zé)權(quán)體系 采購管理 集團總部 項目公司 采購管理 總 裁 主管 副總 裁 預(yù)算 委員 會 成本管 理中心 開發(fā)管 理中心 工程技 術(shù)管理 中心 營銷管 風(fēng)險管 理中心 理中心 開發(fā)公 司總經(jīng) 理 開發(fā)公司 工程管理 部 開發(fā)公 司營銷 中心 開發(fā)公 司成本 部 備注 工程供應(yīng)商采購管理 項目總包及主要分包工程承包方式建議 審核 審批 審議 提案 工程采購包括工程供 應(yīng)商和設(shè)備材料供應(yīng) 商；采購方式選擇按照 項目主要材料（設(shè)備）采購方式建議 審核 審批 審議 提案 《 采購方式分類表 》 執(zhí) 行 材料設(shè)備采購作業(yè)計劃 招標(biāo)計劃 審批 備案 提案 備案 備案 審批 提案 招標(biāo)的供方資質(zhì)預(yù)審、選定入圍 名單 招標(biāo)文件的編制（技術(shù)標(biāo)） 招標(biāo)文件編制（經(jīng)濟標(biāo)） 招標(biāo)文件編制 中標(biāo)單位確定 招標(biāo)計劃 招標(biāo)的供方資質(zhì)預(yù)審、選定入圍 名單 審批 審批 審核 審批 審批 審批 審核 提案 提案 提案 提案 備案 審核 審核 提案 審核 備案 審批 審批 提案 提案 原則上從集團合格供 應(yīng)商名冊中挑選 原則上從集團合格供 應(yīng)商名冊中挑選 公 招標(biāo)文件的編制（技術(shù)標(biāo)） 招標(biāo)文件編制（經(jīng)濟標(biāo)） 審批 審批 提案 提案 招標(biāo)文件 審核 審批 提案 中標(biāo)單位確定（合同金額 50 萬及 以上） 中標(biāo)單位確定（合同金額 50 萬以 下） 審批 審核 審核 審核 審核 審批 提案 提案 28 提 案 提 案 提 審 提 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 責(zé)權(quán)體系－成本管理 集團總部 工 開發(fā)公司 成本管理 董 事 會 戰(zhàn) 略 委 員 會 預(yù) 算 委 員 會 人力 資源 委員 會 總 裁 主 管 副 總 裁 行政與 人力資 源管理 中心 財 務(wù) 管 理 中 心 成本 管理 中心 開 發(fā) 管 理 中 心 程 技 術(shù) 管 理 中 營 銷 管 理 中 心 風(fēng) 險 管 理 中 心 總 經(jīng) 理 行 政 人 事 部 財 務(wù) 部 成 本 管 理 部 工 程 管 理 部 營 銷 中 心 建 總 物 業(yè) 備注 心 拓展階段成本管理 拓展階段目標(biāo)成本確定 審 批 審 議 提案 包含在拓展階段可行 性研究報告評審過程 中 概念設(shè)計階段成本管理 建安成本估算 方案設(shè)計階段成本管理 建安成本修正估算 勘察及設(shè)計費用測算 監(jiān)理費用測算 管理及財務(wù)費用測算 土地成本費用測算 報批報建費用測算 營銷費用測算（集團部 分） 營銷費用測算（開發(fā)公司 提案 提案 提案 提 案 提 案 案 新開發(fā)區(qū)域由集團營 部分） 核 案 銷管理中心測算 項目目標(biāo)成本確定 審 批 審 議 提案 集團聽證會 擴初施工圖階段成本管理 29