【文章內(nèi)容簡介】 的嬗變， “四世同堂 ”家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，出現(xiàn)小型化趨勢n第四次 “單身潮 ”來臨，單身率達 30%；n離婚率逐漸升高， 2023年大陸離婚率已達到 % ，增加了新的住房需求n國家信息中心預計 ,中國的中產(chǎn)階級在2023年將達 2億，有望成為購房的主流人群，充足的購買力將產(chǎn)生大量有效需求；n貧富差距拉大， “ 富人階層 ” 崛起，將產(chǎn)生巨大的房產(chǎn)高檔需求和投資需求n傳統(tǒng)文化對 “家 ”的眷戀情節(jié)，使大部分中國人對住房具有非常強烈的需求，成為多數(shù)人愿意為之奮斗多年的目標n中國人對房產(chǎn)的重視，使房地產(chǎn)成為國民投資的重要方向n中國城鎮(zhèn)化速度加快， 2023年中國城市化率達到 % n根據(jù)十一五規(guī)劃， 2023年大陸城鎮(zhèn)化率將達到 47%，將從投資和需求兩方面大大推動房地產(chǎn)行業(yè)的增長n中國的 3554歲人口占總?cè)丝诘谋戎刈?1990年開始逐漸走高，預計將在2023年前后達到頂峰，這部分人群正處在事業(yè)和家庭的 “黃金時代 ”，其住房需求相當巨大n隨著大學擴招，應屆畢業(yè)學生急劇增長， 2023年已達到 410萬人，學生在畢業(yè) 35年內(nèi)將產(chǎn)生對住房的有效需求n近年來民工人數(shù)增速高達 30%，已達 ，對城市住房產(chǎn)生更大壓力，產(chǎn)生大量潛在需求和部分有效需求第 56 頁 溫度資料來源：國家統(tǒng)計局、北大縱橫分析 165%9395年宏觀調(diào)控，控制投資規(guī)模、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場行為，開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)金融檢查，整頓金融秩序相關(guān)政策97年采用適度從緊的財政和貨幣政策98年停止福利分房，住房分配貨幣化99年采用積極財政政策，啟動住房消費01年扶持住房消費，加大開發(fā)力度，拉動經(jīng)濟02年加強調(diào)控，控制土地供應03年出臺 121文件，控制信貸04年清理土地市場、加息抑制需求05年先后出臺 “新 /老八條”，加息 /提高首付，打擊炒房，穩(wěn)定房價92年開放房地產(chǎn)價格，引進外資，發(fā)放開發(fā)貸款91年房地產(chǎn)市場建設全面起步06年出臺國六條、二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、土地調(diào)控07年出臺 24號文、六次加息、房地產(chǎn)信貸調(diào)控－防止過熱調(diào)控調(diào)控促進促進王石一再告誡同行 :必須清醒地認識到中國的市場經(jīng)濟是政府主導型市場經(jīng)濟 ,房地產(chǎn)市場面臨的主要風險就是政策風險，開發(fā)商只能順勢而為 ,不能逆勢而為。 第 57 頁房地產(chǎn)行業(yè)存在的三大突出問題190。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟中的支柱行業(yè)，它的發(fā)展并不是很健康，從 2023年開始，國家一直在調(diào)控房地產(chǎn)價格，但是壓一次漲一次。兩個指標出現(xiàn)了問題 :190。一個是房地產(chǎn)價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大 ， 07年 ，全國不少地方房價增長超過 50%，有的地方房價增長甚至超過 100%。 已經(jīng)到了一個剪刀差的比例。190。一個是房地產(chǎn)資金的注入越來越多 ，房地產(chǎn)的價格越來越高，造成了很多的非房地產(chǎn)行業(yè)的注入，所以庫存越來越多，造成了大量的積壓。190。一個是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)極不合理 ,商品房供過于求 ,保障房供不應求 !第 58 頁宏觀調(diào)控政策 180度大轉(zhuǎn)彎的原因190。一直到 2023年的 7月，中央政府的房地產(chǎn)政策還集中在降溫防止泡沫上，因為在中國的絕大多數(shù)城市，房價依然堅挺。然而此時，不斷上攻的房價已經(jīng)盡顯疲態(tài)，成交量的持續(xù)低迷與下滑，讓眾多房地產(chǎn)巨頭開始嗅到危機的氣味，房價開始松動。 190。而進入去年 9月份以后，世界經(jīng)濟形勢急轉(zhuǎn)直下，出口受阻，內(nèi)需不振，中國經(jīng)濟也面臨著深度下滑的威脅。這一巨變使得本來就正在步入下降通道的中國房地產(chǎn)業(yè)面臨崩盤的巨大風險。在當前中國經(jīng)濟下行、急需提振內(nèi)需的大環(huán)境下，我們肯定無法承受房地產(chǎn)消費引擎的熄火之重。因此，宏觀政策的轉(zhuǎn)向成為理所當然。 房地產(chǎn)在拉動經(jīng)濟發(fā)展 “ 三駕馬車 ” 中的作用第 59 頁怎樣解讀國務院十大促進經(jīng)濟增長措施 ?190。 2023年 11月 5日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，確定了當前進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施。這十條措施中，首當其沖的就是要加快建設保障性安居工程。 決定今后 3年拿出 9000億元人民幣 ,每年30000億用于廉租房和經(jīng)濟運用房建設。實際上，就是著重發(fā)展中低價的住房。 “ 國十條 ” 解讀，到地方政府的密集房地產(chǎn)救助政策，敏感者意識到 房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不僅不會降低，反而將是經(jīng)濟復蘇的關(guān)鍵 。，政府 鼓勵的是 自住需求 住房的發(fā)展，反對的是 投資性 住房的發(fā)展。 所以，房地產(chǎn)行業(yè)是建立在自住需求上合理發(fā)展的，而不是構(gòu)建在投資性需求上、價格飛漲的市場上的。3. SOHO中國董事長潘石屹最先開腔指出 ， “保障性住房將改寫房地產(chǎn)市場格局。 ”第 60 頁建設部預言 :中國大規(guī)模的建設還會持續(xù) 30年至 35年190。，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興在第五屆國際智能、綠色建筑與建筑節(jié)能大會暨新技術(shù)與產(chǎn)品博覽會發(fā)布會上表示，中國大規(guī)模的建設還會持續(xù) 30年至 35年。190。仇保興說，中國正處在大規(guī)模城鎮(zhèn)化建設的階段，也是世界最大的建筑市場，目前的建筑量占到世界的一半還多。所以，建筑業(yè)在中國還是最重要的一個行業(yè)。建筑行業(yè)將帶動建材、家居等多個領(lǐng)域的發(fā)展，增加大量就業(yè)崗位。 “ 因此，國家的 4萬億投資中，建筑行業(yè)占了很大比例。 ” 第 61 頁統(tǒng)計局網(wǎng)站定調(diào)：中國經(jīng)濟已開始見底回升190。2023624190。離國務院常務會議正式確認我國經(jīng)濟處于 “ 企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期 ” 剛好一周，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站昨日更進一步，直言當前 “ 經(jīng)濟已開始見底回升” 。190。國家統(tǒng)計局網(wǎng)站在昨日早間刊發(fā)了題為《郭同欣：對當前幾個宏觀經(jīng)濟問題的初步分析》的署名文章，作出上述大膽斷言。190。該署名文章一開始即對中國 GDP運行走勢進行了分析。文章稱， “ 從 GDP季度同比（比去年同期）情況看，此輪經(jīng)濟的底部應該在去年四季度和今年一季度。 ” 190?！?從有關(guān)部門初步測算的 GDP季度環(huán)比情況看，去年三季度增長 2%，去年四季度增長 %，今年一季度增長 %，二季度預計增長 2%以上，由此判斷，此輪經(jīng)濟的底部應該在去年四季度。 ”190?！?從工業(yè)生產(chǎn)走勢看，此輪經(jīng)濟的底部應該在去年 1 12月和今年 2月份。 ” 文章還根據(jù) “4 、 5兩個月主要經(jīng)濟指標的表現(xiàn)及走勢分析 ” 得出結(jié)論， “ 二季度 GDP（同比增速）預計可能接近 8%，呈現(xiàn)出較為明顯的止跌回升之勢。 ”190。“ 如果不出現(xiàn)新的大的意外，基本可以斷定，當前我國經(jīng)濟已經(jīng)見底，最困難的時候已經(jīng)過去，下階段經(jīng)濟可望企穩(wěn)向好。 ” 郭同欣判斷。 第 62 頁資料 來源：中國社科院經(jīng)濟研究所；中國統(tǒng)計年鑒 ； 羅 蘭 貝 格 分析中國 10年的城市化率的變化[%] 中國 10年的新增住宅建設面積[億平方米 ]中國今后的房地產(chǎn)市場仍將保持 30多年的高速增長但高速發(fā)展并不等于高價上漲第 63 頁企業(yè)戰(zhàn)略要解決的核心問題2023/3/2贏利時間有多長 ?一、社會環(huán)境分析贏利空間有多大 ?二、行業(yè)環(huán)境分析贏利能力有多強 ?三、內(nèi)部環(huán)境分析贏利目標有多高 ?四、贏利模式分析贏利戰(zhàn)略有多少 ?五、競爭戰(zhàn)略分析第 64 頁房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析分析內(nèi)容n政策法規(guī)環(huán)境分析– 土地政策– 信貸政策– 資本市場相關(guān)政策n產(chǎn)業(yè)技術(shù)分析– 新設計– 新材料– 工程技術(shù)n經(jīng)濟環(huán)境分析– 經(jīng)濟周期、 GDP趨勢– 居民消費能力n消費者需求演變– 關(guān)注焦點分析內(nèi)容n房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和特征n房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間和時間n房地產(chǎn)市場的集中度和利潤n物業(yè)結(jié)構(gòu)的變化趨勢n物業(yè)形態(tài)對資金、管理的要求n全國性、區(qū)域性企業(yè)的成功經(jīng)驗與典型的發(fā)展模式行業(yè)環(huán)境分析將側(cè)重分析行業(yè)贏利空間有多大 ?第 65 頁 ， 2023年以來商品房銷售面積年均復合增長率為%；銷售額年均復合增長率為 % 1991年，全國商品房銷售面積僅為 ， 1998年首次突破 1億平米，到 2023年僅 3年年銷售面積就突破 2億平米， 2023年底達到 ， 2023年底已達到 ，年均復合增長率達到了 %，房地產(chǎn)市場的整體容量持續(xù)高速增長。 1991年，全國商品房的銷售額不到 240億元， 1998年銷售額超過了 2500億元，到 2023年底將近 4000億元，2023年銷售額達到 10376億元， 2023年底銷售額已經(jīng)是 04年的兩倍，超過了 20825億元，年均復合增長率達到了%，是銷售面積增長率的 ，反映了強勁的市場需求。數(shù)據(jù)來源：歷年《中國統(tǒng)計年鑒》年均復合增長率 %年均復合增長率%第 66 頁未來五年，中國的住宅銷售增速將持續(xù)保持在年復合增長率 25%的水平，市場規(guī)模到 2023年將達到 6萬億元190。 被束縛的城市化需求；190。 被束縛的住房升級需求；190。 中產(chǎn)階層的壯大：我們認為收入分配和中產(chǎn)階層的出現(xiàn)是影響人們需求變化的重要因素，因為不同的收入水平?jīng)Q定了對不同產(chǎn)品的購買力。其他國家的經(jīng)驗顯示，人均年收入超過 3000 美元（世界銀行用來衡量 “ 中高收入國家 ” 的最低標準），將會出現(xiàn)一個中產(chǎn)階層迅速擴大，消費需求大幅上升的時期。據(jù)高盛公司預測，到 2023 年中國的人均年收入將是目前收入的兩倍，達到大約 2500 美元，這將使中產(chǎn)階層的人數(shù)達到目前的 6 倍（總?cè)丝诘?28%）?！陡呤⒎康禺a(chǎn)研究報告》190。 與其他新興經(jīng)濟體和發(fā)達國家的同類收入人群相比，中國消費者的貸款消費程度較低。 2023 年，中國消費者信貸的總發(fā)放額估計占個人可支配收入的 27%，而臺灣為55%，美國則為 94%；同時消費者信貸僅占銀行存款的 13%。驅(qū)動因素 2023年 2023年銷售額（單位：億）382 49931411,64412,38953102023400060008000100001202314000別墅、高檔公寓 經(jīng)濟適用房 普通住宅2023年 2023年復合增長率 23%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，北大縱橫分析第 67 頁 ，住宅開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重超過 65%，住宅銷售面積占總銷售面積的 89%數(shù)據(jù)來源： 2023中國統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計快報 1997年以來，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重急劇上升，2023年以來一直超過 65%，是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要拉動力量。 2023年以來，辦公樓投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重一直比較低。 自 2023年以來，商業(yè)營業(yè)用房的投資額逐年增加， 2023年后其在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重也有所提升，但其投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響有限。 從銷售面積來看，住宅同樣是市場主力， 2023年所占比重接近 90%。單位：萬平米 商品房 住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房2023 26808 23702 539 2219 2023 33718 29779 630 2833 2023 38232 33820 693 3100 2023 55486 49588 1096 4081 2023 61857 55423 1231 4338 06年比重 % % % %不同用途商品房銷售面積統(tǒng)計表第 68 頁相對于住宅開發(fā)而言，商業(yè)持有型的物業(yè)所獲得收益穩(wěn)定型更高，波動較小，但是回報率低于住宅開發(fā)開發(fā)類和出租類公司 ROE比較 雖然租金收益相對穩(wěn)定，但是 就目前情況看，住宅開發(fā)類型企業(yè)業(yè)績優(yōu)于租賃型企業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均凈利潤率基本保持在 10%15%，而商業(yè)地產(chǎn)平均收益則基本保持在 8%9% 我們對比了幾家公司的 ROE（凈資產(chǎn)收益率） 回報水平，可以看出，開發(fā)類的 ROE 回報顯著高于出租類，中國國貿(mào)、浦東金橋的收益較穩(wěn)定，但是， ROE維持在一個相對較低水平；而萬科、中海等房地產(chǎn)開發(fā)公司的 ROE近兩年增長迅速，并且其ROE好于租賃型公司。資料來源： CEIC （亞洲經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫） 盈第 69 頁珠三角板塊東北板塊西部板塊擁有 以上海為龍頭的 15個核心城市 ，占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的% ， 2023年宏觀調(diào)控對該區(qū)域影響極大，近兩年處在調(diào)整期，但強勁的區(qū)域經(jīng)濟是中長期房地產(chǎn)發(fā)展的有力支撐國內(nèi)啟動最早的房地產(chǎn)市場，市場化程度較高、政策調(diào)控影響弱化、房價泡沫較少，將長期處于平穩(wěn)增長期以 廣州、深圳 等城市為核心是我國重要的資源和老工業(yè)基地， “ 大東北經(jīng)濟圈 ” 將成為中國第四個經(jīng)濟圈，得益于東北振興的歷史機遇，將迎來房地產(chǎn)快速發(fā)展期以 沈陽、長春、大連 為核心整體經(jīng)濟發(fā)展水平低于三大經(jīng)濟圈，房地產(chǎn)起步較晚，但土地成本較低，隨著東部地區(qū)房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈以及西部大開發(fā)的建設，將逐漸成為熱點開發(fā)區(qū)域西部板塊以 成都、重慶及西安 為核心長三角板塊是在