【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的嬗變， “四世同堂 ”家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，出現(xiàn)小型化趨勢(shì)n第四次 “單身潮 ”來臨，單身率達(dá) 30%；n離婚率逐漸升高， 2023年大陸離婚率已達(dá)到 % ，增加了新的住房需求n國(guó)家信息中心預(yù)計(jì) ,中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)在2023年將達(dá) 2億，有望成為購(gòu)房的主流人群，充足的購(gòu)買力將產(chǎn)生大量有效需求；n貧富差距拉大， “ 富人階層 ” 崛起，將產(chǎn)生巨大的房產(chǎn)高檔需求和投資需求n傳統(tǒng)文化對(duì) “家 ”的眷戀情節(jié)，使大部分中國(guó)人對(duì)住房具有非常強(qiáng)烈的需求，成為多數(shù)人愿意為之奮斗多年的目標(biāo)n中國(guó)人對(duì)房產(chǎn)的重視，使房地產(chǎn)成為國(guó)民投資的重要方向n中國(guó)城鎮(zhèn)化速度加快， 2023年中國(guó)城市化率達(dá)到 % n根據(jù)十一五規(guī)劃， 2023年大陸城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 47%，將從投資和需求兩方面大大推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)n中國(guó)的 3554歲人口占總?cè)丝诘谋戎刈?1990年開始逐漸走高，預(yù)計(jì)將在2023年前后達(dá)到頂峰，這部分人群正處在事業(yè)和家庭的 “黃金時(shí)代 ”，其住房需求相當(dāng)巨大n隨著大學(xué)擴(kuò)招，應(yīng)屆畢業(yè)學(xué)生急劇增長(zhǎng)， 2023年已達(dá)到 410萬(wàn)人，學(xué)生在畢業(yè) 35年內(nèi)將產(chǎn)生對(duì)住房的有效需求n近年來民工人數(shù)增速高達(dá) 30%，已達(dá) ，對(duì)城市住房產(chǎn)生更大壓力，產(chǎn)生大量潛在需求和部分有效需求第 56 頁(yè) 溫度資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、北大縱橫分析 165%9395年宏觀調(diào)控，控制投資規(guī)模、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場(chǎng)行為，開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)金融檢查，整頓金融秩序相關(guān)政策97年采用適度從緊的財(cái)政和貨幣政策98年停止福利分房，住房分配貨幣化99年采用積極財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi)01年扶持住房消費(fèi)，加大開發(fā)力度，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)02年加強(qiáng)調(diào)控，控制土地供應(yīng)03年出臺(tái) 121文件，控制信貸04年清理土地市場(chǎng)、加息抑制需求05年先后出臺(tái) “新 /老八條”，加息 /提高首付，打擊炒房，穩(wěn)定房?jī)r(jià)92年開放房地產(chǎn)價(jià)格，引進(jìn)外資，發(fā)放開發(fā)貸款91年房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)全面起步06年出臺(tái)國(guó)六條、二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、土地調(diào)控07年出臺(tái) 24號(hào)文、六次加息、房地產(chǎn)信貸調(diào)控－防止過熱調(diào)控調(diào)控促進(jìn)促進(jìn)王石一再告誡同行 :必須清醒地認(rèn)識(shí)到中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是政府主導(dǎo)型市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) ,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)就是政策風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商只能順勢(shì)而為 ,不能逆勢(shì)而為。 第 57 頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)存在的三大突出問題190。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)，它的發(fā)展并不是很健康，從 2023年開始，國(guó)家一直在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，但是壓一次漲一次。兩個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)了問題 :190。一個(gè)是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大 ， 07年 ，全國(guó)不少地方房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過 50%，有的地方房?jī)r(jià)增長(zhǎng)甚至超過 100%。 已經(jīng)到了一個(gè)剪刀差的比例。190。一個(gè)是房地產(chǎn)資金的注入越來越多 ，房地產(chǎn)的價(jià)格越來越高，造成了很多的非房地產(chǎn)行業(yè)的注入，所以庫(kù)存越來越多，造成了大量的積壓。190。一個(gè)是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)極不合理 ,商品房供過于求 ,保障房供不應(yīng)求 !第 58 頁(yè)宏觀調(diào)控政策 180度大轉(zhuǎn)彎的原因190。一直到 2023年的 7月，中央政府的房地產(chǎn)政策還集中在降溫防止泡沫上，因?yàn)樵谥袊?guó)的絕大多數(shù)城市，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。然而此時(shí)，不斷上攻的房?jī)r(jià)已經(jīng)盡顯疲態(tài)，成交量的持續(xù)低迷與下滑，讓眾多房地產(chǎn)巨頭開始嗅到危機(jī)的氣味，房?jī)r(jià)開始松動(dòng)。 190。而進(jìn)入去年 9月份以后，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，出口受阻，內(nèi)需不振，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨著深度下滑的威脅。這一巨變使得本來就正在步入下降通道的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨崩盤的巨大風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行、急需提振內(nèi)需的大環(huán)境下，我們肯定無法承受房地產(chǎn)消費(fèi)引擎的熄火之重。因此，宏觀政策的轉(zhuǎn)向成為理所當(dāng)然。 房地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 “ 三駕馬車 ” 中的作用第 59 頁(yè)怎樣解讀國(guó)務(wù)院十大促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)措施 ?190。 2023年 11月 5日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。這十條措施中，首當(dāng)其沖的就是要加快建設(shè)保障性安居工程。 決定今后 3年拿出 9000億元人民幣 ,每年30000億用于廉租房和經(jīng)濟(jì)運(yùn)用房建設(shè)。實(shí)際上，就是著重發(fā)展中低價(jià)的住房。 “ 國(guó)十條 ” 解讀，到地方政府的密集房地產(chǎn)救助政策，敏感者意識(shí)到 房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不僅不會(huì)降低，反而將是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵 。，政府 鼓勵(lì)的是 自住需求 住房的發(fā)展，反對(duì)的是 投資性 住房的發(fā)展。 所以，房地產(chǎn)行業(yè)是建立在自住需求上合理發(fā)展的，而不是構(gòu)建在投資性需求上、價(jià)格飛漲的市場(chǎng)上的。3. SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹最先開腔指出 ， “保障性住房將改寫房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。 ”第 60 頁(yè)建設(shè)部預(yù)言 :中國(guó)大規(guī)模的建設(shè)還會(huì)持續(xù) 30年至 35年190。，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興在第五屆國(guó)際智能、綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)暨新技術(shù)與產(chǎn)品博覽會(huì)發(fā)布會(huì)上表示，中國(guó)大規(guī)模的建設(shè)還會(huì)持續(xù) 30年至 35年。190。仇保興說，中國(guó)正處在大規(guī)模城鎮(zhèn)化建設(shè)的階段，也是世界最大的建筑市場(chǎng)，目前的建筑量占到世界的一半還多。所以，建筑業(yè)在中國(guó)還是最重要的一個(gè)行業(yè)。建筑行業(yè)將帶動(dòng)建材、家居等多個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展，增加大量就業(yè)崗位。 “ 因此，國(guó)家的 4萬(wàn)億投資中，建筑行業(yè)占了很大比例。 ” 第 61 頁(yè)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站定調(diào)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)已開始見底回升190。2023624190。離國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議正式確認(rèn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于 “ 企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期 ” 剛好一周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站昨日更進(jìn)一步，直言當(dāng)前 “ 經(jīng)濟(jì)已開始見底回升” 。190。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站在昨日早間刊發(fā)了題為《郭同欣：對(duì)當(dāng)前幾個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)問題的初步分析》的署名文章，作出上述大膽斷言。190。該署名文章一開始即對(duì)中國(guó) GDP運(yùn)行走勢(shì)進(jìn)行了分析。文章稱， “ 從 GDP季度同比（比去年同期）情況看，此輪經(jīng)濟(jì)的底部應(yīng)該在去年四季度和今年一季度。 ” 190?！?從有關(guān)部門初步測(cè)算的 GDP季度環(huán)比情況看，去年三季度增長(zhǎng) 2%，去年四季度增長(zhǎng) %，今年一季度增長(zhǎng) %，二季度預(yù)計(jì)增長(zhǎng) 2%以上，由此判斷，此輪經(jīng)濟(jì)的底部應(yīng)該在去年四季度。 ”190。“ 從工業(yè)生產(chǎn)走勢(shì)看，此輪經(jīng)濟(jì)的底部應(yīng)該在去年 1 12月和今年 2月份。 ” 文章還根據(jù) “4 、 5兩個(gè)月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的表現(xiàn)及走勢(shì)分析 ” 得出結(jié)論， “ 二季度 GDP（同比增速）預(yù)計(jì)可能接近 8%，呈現(xiàn)出較為明顯的止跌回升之勢(shì)。 ”190?！?如果不出現(xiàn)新的大的意外，基本可以斷定，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)見底，最困難的時(shí)候已經(jīng)過去，下階段經(jīng)濟(jì)可望企穩(wěn)向好。 ” 郭同欣判斷。 第 62 頁(yè)資料 來源：中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所；中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 ； 羅 蘭 貝 格 分析中國(guó) 10年的城市化率的變化[%] 中國(guó) 10年的新增住宅建設(shè)面積[億平方米 ]中國(guó)今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持 30多年的高速增長(zhǎng)但高速發(fā)展并不等于高價(jià)上漲第 63 頁(yè)企業(yè)戰(zhàn)略要解決的核心問題2023/3/2贏利時(shí)間有多長(zhǎng) ?一、社會(huì)環(huán)境分析贏利空間有多大 ?二、行業(yè)環(huán)境分析贏利能力有多強(qiáng) ?三、內(nèi)部環(huán)境分析贏利目標(biāo)有多高 ?四、贏利模式分析贏利戰(zhàn)略有多少 ?五、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析第 64 頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析分析內(nèi)容n政策法規(guī)環(huán)境分析– 土地政策– 信貸政策– 資本市場(chǎng)相關(guān)政策n產(chǎn)業(yè)技術(shù)分析– 新設(shè)計(jì)– 新材料– 工程技術(shù)n經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析– 經(jīng)濟(jì)周期、 GDP趨勢(shì)– 居民消費(fèi)能力n消費(fèi)者需求演變– 關(guān)注焦點(diǎn)分析內(nèi)容n房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和特征n房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間和時(shí)間n房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度和利潤(rùn)n物業(yè)結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)n物業(yè)形態(tài)對(duì)資金、管理的要求n全國(guó)性、區(qū)域性企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與典型的發(fā)展模式行業(yè)環(huán)境分析將側(cè)重分析行業(yè)贏利空間有多大 ?第 65 頁(yè) ， 2023年以來商品房銷售面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率為%；銷售額年均復(fù)合增長(zhǎng)率為 % 1991年，全國(guó)商品房銷售面積僅為 ， 1998年首次突破 1億平米，到 2023年僅 3年年銷售面積就突破 2億平米， 2023年底達(dá)到 ， 2023年底已達(dá)到 ，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了 %，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體容量持續(xù)高速增長(zhǎng)。 1991年，全國(guó)商品房的銷售額不到 240億元， 1998年銷售額超過了 2500億元，到 2023年底將近 4000億元，2023年銷售額達(dá)到 10376億元， 2023年底銷售額已經(jīng)是 04年的兩倍，超過了 20825億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了%，是銷售面積增長(zhǎng)率的 ，反映了強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。數(shù)據(jù)來源：歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》年均復(fù)合增長(zhǎng)率 %年均復(fù)合增長(zhǎng)率%第 66 頁(yè)未來五年，中國(guó)的住宅銷售增速將持續(xù)保持在年復(fù)合增長(zhǎng)率 25%的水平，市場(chǎng)規(guī)模到 2023年將達(dá)到 6萬(wàn)億元190。 被束縛的城市化需求；190。 被束縛的住房升級(jí)需求；190。 中產(chǎn)階層的壯大：我們認(rèn)為收入分配和中產(chǎn)階層的出現(xiàn)是影響人們需求變化的重要因素，因?yàn)椴煌氖杖胨經(jīng)Q定了對(duì)不同產(chǎn)品的購(gòu)買力。其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)顯示，人均年收入超過 3000 美元（世界銀行用來衡量 “ 中高收入國(guó)家 ” 的最低標(biāo)準(zhǔn)），將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)中產(chǎn)階層迅速擴(kuò)大，消費(fèi)需求大幅上升的時(shí)期。據(jù)高盛公司預(yù)測(cè)，到 2023 年中國(guó)的人均年收入將是目前收入的兩倍，達(dá)到大約 2500 美元，這將使中產(chǎn)階層的人數(shù)達(dá)到目前的 6 倍（總?cè)丝诘?28%）。《高盛房地產(chǎn)研究報(bào)告》190。 與其他新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)達(dá)國(guó)家的同類收入人群相比，中國(guó)消費(fèi)者的貸款消費(fèi)程度較低。 2023 年，中國(guó)消費(fèi)者信貸的總發(fā)放額估計(jì)占個(gè)人可支配收入的 27%，而臺(tái)灣為55%，美國(guó)則為 94%；同時(shí)消費(fèi)者信貸僅占銀行存款的 13%。驅(qū)動(dòng)因素 2023年 2023年銷售額（單位：億）382 49931411,64412,38953102023400060008000100001202314000別墅、高檔公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 普通住宅2023年 2023年復(fù)合增長(zhǎng)率 23%數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，北大縱橫分析第 67 頁(yè) ，住宅開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重超過 65%，住宅銷售面積占總銷售面積的 89%數(shù)據(jù)來源： 2023中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)快報(bào) 1997年以來，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重急劇上升，2023年以來一直超過 65%，是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要拉動(dòng)力量。 2023年以來，辦公樓投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重一直比較低。 自 2023年以來，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資額逐年增加， 2023年后其在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重也有所提升，但其投資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響有限。 從銷售面積來看，住宅同樣是市場(chǎng)主力， 2023年所占比重接近 90%。單位：萬(wàn)平米 商品房 住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房2023 26808 23702 539 2219 2023 33718 29779 630 2833 2023 38232 33820 693 3100 2023 55486 49588 1096 4081 2023 61857 55423 1231 4338 06年比重 % % % %不同用途商品房銷售面積統(tǒng)計(jì)表第 68 頁(yè)相對(duì)于住宅開發(fā)而言，商業(yè)持有型的物業(yè)所獲得收益穩(wěn)定型更高，波動(dòng)較小，但是回報(bào)率低于住宅開發(fā)開發(fā)類和出租類公司 ROE比較 雖然租金收益相對(duì)穩(wěn)定，但是 就目前情況看，住宅開發(fā)類型企業(yè)業(yè)績(jī)優(yōu)于租賃型企業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均凈利潤(rùn)率基本保持在 10%15%，而商業(yè)地產(chǎn)平均收益則基本保持在 8%9% 我們對(duì)比了幾家公司的 ROE（凈資產(chǎn)收益率） 回報(bào)水平，可以看出，開發(fā)類的 ROE 回報(bào)顯著高于出租類，中國(guó)國(guó)貿(mào)、浦東金橋的收益較穩(wěn)定，但是， ROE維持在一個(gè)相對(duì)較低水平；而萬(wàn)科、中海等房地產(chǎn)開發(fā)公司的 ROE近兩年增長(zhǎng)迅速，并且其ROE好于租賃型公司。資料來源： CEIC （亞洲經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)） 盈第 69 頁(yè)珠三角板塊東北板塊西部板塊擁有 以上海為龍頭的 15個(gè)核心城市 ，占全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的% ， 2023年宏觀調(diào)控對(duì)該區(qū)域影響極大，近兩年處在調(diào)整期，但強(qiáng)勁的區(qū)域經(jīng)濟(jì)是中長(zhǎng)期房地產(chǎn)發(fā)展的有力支撐國(guó)內(nèi)啟動(dòng)最早的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)化程度較高、政策調(diào)控影響弱化、房?jī)r(jià)泡沫較少，將長(zhǎng)期處于平穩(wěn)增長(zhǎng)期以 廣州、深圳 等城市為核心是我國(guó)重要的資源和老工業(yè)基地， “ 大東北經(jīng)濟(jì)圈 ” 將成為中國(guó)第四個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，得益于東北振興的歷史機(jī)遇，將迎來房地產(chǎn)快速發(fā)展期以 沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連 為核心整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低于三大經(jīng)濟(jì)圈，房地產(chǎn)起步較晚，但土地成本較低，隨著東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈以及西部大開發(fā)的建設(shè)，將逐漸成為熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域西部板塊以 成都、重慶及西安 為核心長(zhǎng)三角板塊是在