【文章內(nèi)容簡介】 目部N 項目總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)理 設(shè)計總監(jiān) 營銷策劃部 規(guī)劃設(shè)計部 招 商 部 客戶服務(wù)部 副總經(jīng)理 發(fā) 展 部 總助 行政人事部 行政總監(jiān) 財 務(wù) 部 財務(wù)總監(jiān) 合約采購部 成本管理部 44 項目管理體系的描述 職能型還是矩陣型 ? 6 .3 .7 項目管理體系 a) 項目團隊構(gòu)成：項目總經(jīng)理、項目部、配合專業(yè)： b) 配合專業(yè) 包括 ：設(shè)計專業(yè)、成本專業(yè)、營銷專業(yè)、報批報建專業(yè)； c) 項目總經(jīng)理的職責(zé)：代表公司負責(zé)整個項目的開 發(fā)、運營、目標(biāo)成本、銷售、計劃執(zhí)行、施工工程管理；對項目 內(nèi) 外協(xié)調(diào)，保證項目按照公司的經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)； d) 計劃驅(qū)動： 行政人事部的計劃職能：項目總體節(jié)點計劃的監(jiān)督，跨部門計劃的監(jiān)督、協(xié)調(diào)； 職能部門的計劃職能：負責(zé)專業(yè)的項目計劃的推動、協(xié)調(diào)、執(zhí)行實施； 項目 總經(jīng)理的計劃職能：負責(zé)各專業(yè)項目計劃的推動、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、執(zhí)行； e) 考核原則 ： 對專業(yè)部門派駐的人員的考核：職能部門占 60%, 項目總經(jīng)理占 40% ； 專業(yè)部門派駐項目的人員的考核結(jié)果與職能部門經(jīng)理的業(yè)績評價掛鉤； 項目總經(jīng)理的考核 內(nèi)容 ：項目關(guān)鍵節(jié)點完成情況 、項目達到公司經(jīng)營計劃要求。 項目總經(jīng)理助理 土建工程師 項目秘書 水電工程師 項目總經(jīng)理 N N 2N N N 項目組織結(jié)構(gòu) 45 分析 ? 我們公司采用的是什么類型的管控模式 ? 項目管理模式 ? 這種模式是否合適 ? 46 常見的組織管控模式 本地少項目 本地多項目 異地少項目 異地多項目 公司模式 城市公司 城市公司 城市 +項目公司模式 小規(guī)模集團公司 大規(guī)模集團公司 項目管理模式 職能式 職能式 /弱矩陣 本地 :項目部 異地 :項目公司 /強矩陣 本地 :項目公司 /城市公司 (小項目部 ) 異地 :項目公司 /城市公司 (小項目部 ) 區(qū)域公司 (虛擬區(qū)域 )+城市公司 (小項目部 ) 47 權(quán)責(zé)體系設(shè)計三步法 大邊界：基于管控設(shè)計原則 ,劃分管控邊界－公司之間（單元邊界） 小邊界：基于邊界進行職能細分 －部門之間（職能邊界） 微邊界：基于流程關(guān)鍵活動邊界細分 －崗位之間（活動邊界） 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 48 首先基于管控設(shè)計原則劃分管控邊界 人力資源管理 品牌管理 運營管理 企業(yè)文化建設(shè) 人力資源 管理規(guī)范 高管提名 任免 人員調(diào)配 管理 組織結(jié)構(gòu) 管理 高管人員 考核 定崗定員 管理 品牌管理 運營管理 企業(yè)文化 XX基業(yè)集團 行為描述 ? 制定集團人力資源政策和規(guī)范 ? 對子公司高層人員的任免 ? 部門副經(jīng)理以上職級員工調(diào)配審批 ? 對子公司的部門級組織結(jié)構(gòu)方案進行審批 ? 對子公司高管進行考核 ? 總部對子公司定崗定編備案 ? 制定集團品牌發(fā)展規(guī)劃 ? 對子公司品牌管理進行必要的監(jiān)督 ? 子公司權(quán)限外合同簽署審批 ? 子公司權(quán)限外采購（招標(biāo)）執(zhí)行 ? 按價值鏈關(guān)鍵點管理（詳見 《 房地產(chǎn)開發(fā)運營管理主要權(quán)責(zé)劃分表》） ? 制定集團企業(yè)文化建議規(guī)劃 ? 指導(dǎo)子公司企業(yè)文化建設(shè)相關(guān)工作 項目開發(fā)公司 行為描述 ? 按照集團人力資源管理規(guī)范制定相應(yīng)的制度并組織實施 ? 為集團任免決策提供意見 ? 部門副經(jīng)理以下職級員工調(diào)配管理 ? 部門副經(jīng)理以上職級員工調(diào)配申請 ? 制定組織結(jié)構(gòu)方案 ? 為集團總部對高管人員的業(yè)績評價提供準(zhǔn)確的信息 ? 根據(jù)人力成本的預(yù)算編制定崗定員方案 ? 根據(jù)集團品牌規(guī)劃開展相關(guān)品牌推廣活動 ? 權(quán)限外合同簽署申請 ? 權(quán)限外采購申請 ? 按價值鏈關(guān)鍵點管理（詳見 《 房地產(chǎn)開發(fā)運營管理主要權(quán)責(zé)劃分表》） ? 在集團企業(yè)文化總體規(guī)劃指導(dǎo)下，計劃并組織實施本公司企業(yè)文化建設(shè)相關(guān)活動 本處所述為權(quán)責(zé)框架，詳細的權(quán)責(zé)劃分請參閱 《 責(zé)權(quán)體系手冊 》 49 招投標(biāo) /采購 成本管理 行業(yè)／市場研究 投資決策 項目策劃 設(shè)計管理 施工組織 進度 /質(zhì)安 市場營銷 銷售 設(shè)計變更 資金支持 客戶管理 本地項目 XX基業(yè)集團 決策階段 設(shè)計階段 施工階段 銷售階段 ?負責(zé)行業(yè) /市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?組織可行性研究 ?投資決策 ?融資，統(tǒng)一資金管理 ?工程質(zhì)量監(jiān)控 ?項目開發(fā)節(jié)點計劃控制 ?項目目標(biāo)成本制定、監(jiān)控、結(jié)算審核 ?采購方式?jīng)Q策 ?集團采購管理 ?成本信息庫、供應(yīng)商信息庫管理 ?營銷方案審核（營銷策略、廣告、價格、銷售進度等） ?總部層面客戶服務(wù) ?參與項目策劃、產(chǎn)品定位 ?進行項目預(yù)算 ?組織項目策劃、產(chǎn)品定位 ?設(shè)計管理 ?設(shè)計變更管理 ?組織施工 ?進行項目進度 /質(zhì)量 /安全管理 ?權(quán)限內(nèi)的采購管理 ?按目標(biāo)成本進行工程動態(tài)成本控制（進度款、材料款、現(xiàn)場簽證） ?營銷方案策劃 ?實施營銷方案，組織銷售，完成銷售任務(wù) ?項目銷售過程客戶服務(wù) ?參與市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?參與項目可行性研究 50 招投標(biāo) /采購 成本管理 行業(yè)／市場研究 投資決策 項目策劃 設(shè)計管理 施工組織 進度 /質(zhì)安 市場營銷 銷售 設(shè)計變更 資金支持 客戶管理 異地項目公司 XX基業(yè)集團 決策階段 設(shè)計階段 施工階段 銷售階段 ?負責(zé)行業(yè) /市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?組織可行性研究 ?投資決策 ?融資，統(tǒng)一資金管理 ?工程質(zhì)量監(jiān)控 ?項目開發(fā)節(jié)點計劃控制 ?項目目標(biāo)成本制定、監(jiān)控、結(jié)算審核 ?采購方式?jīng)Q策 ?集團采購管理 ?成本信息庫、供應(yīng)商信息庫管理 ?營銷方案策劃（營銷策略、廣告、價格、銷售進度等） ?總部層面客戶服務(wù) ?參與項目策劃、產(chǎn)品定位 ?施工圖設(shè)計管理 ?進行項目預(yù)算 ?權(quán)限內(nèi)設(shè)計變更管理 ?組織項目策劃、產(chǎn)品定位 ?施工圖之前設(shè)計管理 ?重大設(shè)計變更審批 ?組織施工 ?進行項目進度 /質(zhì)量 /安全管理 ?權(quán)限內(nèi)采購管理 ?按目標(biāo)成本進行工程成本控制（進度款、材料款、現(xiàn)場簽證） ?營銷方案策劃配合 ?實施營銷方案，組織銷售，完成銷售任務(wù) ?項目銷售過程客戶服務(wù) ?參與市場研究 /土地資源尋找與獲取 ?參與項目可行性研究 51 小邊界－職能邊界與職能對應(yīng)（詳細見部門職能設(shè)計） 建立房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理體系 建立和完善集團房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制體系； 建立集團房地產(chǎn)項目開發(fā)成本監(jiān)控預(yù)警機制。 組織房地產(chǎn)項目成本信息的收集，建立成本信息庫。 負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本估算的審核； 新開發(fā)區(qū)域項目成本估算的編制。 負責(zé)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本概算； 組織編制項目 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書 》 ； 負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本預(yù)算的審核。 負責(zé)進行項目開發(fā)成本監(jiān)控。 項目結(jié)算管理 負責(zé)項目結(jié)算的審核。 負責(zé)組織開展房地產(chǎn)項目開發(fā)成本后評估工作。 組織集團戰(zhàn)略采購； 按照責(zé)權(quán)體系手冊組織進行戰(zhàn)略采購招標(biāo)工作。 建立供應(yīng)商的評價流程，并定期組織評價； 建立和維護合格供應(yīng)商清單； 對不合格供應(yīng)商的信息進行反饋和督促整改。 負責(zé)編制項目拓展階段的成本估算； 參與項目可行性研究報告的評審。 負責(zé)編制方案設(shè)計階段的概算、施工設(shè)計階段的預(yù)算； 參加對建筑方案設(shè)計、初步設(shè)計的經(jīng)濟性評審，按要求編制 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書 》 ； 配合施工圖的經(jīng)濟評審，確保符合限額設(shè)計的要求； 編制工程類招標(biāo)經(jīng)濟標(biāo)書，并對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟標(biāo)書進行評價。 負責(zé)外判分包工程的簽證審核； 負責(zé)建筑總公司外判工程簽證信息的收集，審核超出建總目標(biāo)成本部分的成本變更； 負責(zé)對設(shè)計變更的經(jīng)濟評審； 建立動態(tài)成本信息臺帳，負責(zé)項目動態(tài)成本的錄入與分析，定期對項目成本進行監(jiān)控，超出預(yù)期成本變動范圍的情況啟動預(yù)警程序； 負責(zé)項目工程進度付款的審核。 項目結(jié)算管理 參與項目工程驗收； 負責(zé)項目結(jié)算工作。 負責(zé)已完成項目的工程成本分析，積累經(jīng)驗型數(shù)據(jù)，完善公司成本信息庫； 負責(zé)組織項目后成本分析評估，項目概預(yù)算超支分析形成工程造價后評估報告。 起草本公司各類工程合同文本，參加合同的談判； 負責(zé)本公司各類工程合同的審核、管理； 對工程合同履約情況進行跟蹤檢； 工程合同管理及移交歸檔。 負責(zé)本公司立項的項目招標(biāo)標(biāo)底的編制； 負責(zé)組織權(quán)限內(nèi)的采購工作。 負責(zé)根據(jù)簽訂的采購合同按計劃實施采購； 參與重要材料的現(xiàn)場驗收； 負責(zé)不合格材料退貨的管理工作。 負責(zé)供應(yīng)商（限額內(nèi)采購物資）信息的收集，包括對供應(yīng)商的評價信息，建立供應(yīng)商信息庫，并上傳集團成本管理中心； 建立供應(yīng)商（限額內(nèi)采購物資）的評價流程，并定期組織評價； 對不合格供應(yīng)商（限額內(nèi)采購物資）的信息進行反饋和督促整改。 52 類別 金額 采購方式 組織 配合 備注30萬 元及以上 招標(biāo) 建總5 萬元及以上 3 0萬 元以下 議標(biāo) 建總5萬 元以下 直接采購 建總50萬 元及以上 招標(biāo) 集團成本管理中心 建總/開 發(fā)公司20萬 元及以上 50萬 元以下 議標(biāo) 集團成本管理中心 建總/開 發(fā)公司20萬 元以下 直接采購 集團成本管理中心 建總/開 發(fā)公司50萬 元及以上 招標(biāo) 建總20萬 元及以上 50萬 元以下 議標(biāo) 建總20萬 元以下 直接采購 建總戰(zhàn)略采購50萬 元及以上 招標(biāo) 集團成本管理中心 建總/開 發(fā)公司20萬 元及以上 50萬 元以下 議標(biāo) 集團成本管理中心 建總/開 發(fā)公司20萬 元以下 直接采購 集團成本管理中心 建總/開 發(fā)公司50萬 元及以上 招標(biāo) 建總/開 發(fā)公司20萬 元及以上 50萬 元以下 議標(biāo) 建總/開 發(fā)公司20萬 元以下 直接采購 建總/開 發(fā)公司類別3 集 團行政類物資議標(biāo)/直 接采購 集團成本管理中心車輛、車輛保險、服裝、辦公家具、辦公用品、電腦及耗材、印刷用品、月餅、軟件、零星用品鋼材、水泥、砂石、混凝土、木枋、模版、鋼管、門字架及配件、磚、瓦、石灰、陶粒、GRC 構(gòu)件、室內(nèi)給排水管件、室外給排水管件、預(yù)埋線管及附件、喬架、電線電纜、苗木、園林小品、塔吊、人貨電梯、輸送泵、砼攪拌車、攪拌站、砂漿機、其他施工機具材料、設(shè)備類類別1石材、文化石、外墻磚、木花架、墻地磚、 潔具 、廚具、 開關(guān)面板 、 燈具 、排氣扇、 配電箱 、 發(fā)電機 、水箱、水泵、風(fēng)機、冷卻塔、戶內(nèi)中央空調(diào)、戶內(nèi)中央熱水器、高爾夫球場設(shè)備雙包工程類1雙包工程類2白蟻防治、坑基支護、人防、 電梯供應(yīng)及安裝工程 、鋁合金門窗、屋面天窗、金屬欄桿、 外墻涂料 、幕墻（石材、玻璃）、 入戶防火門、鐵質(zhì)防火門 、會所/ 酒店裝飾、木地板、衣柜、櫥柜、淋浴房隔斷、交標(biāo)五金、外水、外電、消防、空調(diào)、通風(fēng)、電視、電話、可視對講 、 閉路監(jiān)控 、寬帶網(wǎng)絡(luò)、車場管理系統(tǒng)、瀝青路面、道路標(biāo)識、康體、噴泉、 游泳設(shè)備、污水處理 、標(biāo)識系統(tǒng)土石方、樁基礎(chǔ)、預(yù)應(yīng)力、外墻腳手架、排煙道、樣板房裝飾、 交樓標(biāo)準(zhǔn)裝飾 、采購方式分類表工程供應(yīng)商類類別2勞務(wù)班組類 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 53 基業(yè)責(zé)權(quán)體系 采購管理 集團總部 項目公司 采購管理 總 裁 主管副總裁 預(yù)算委員會 成本管理中心 開發(fā)管理中心 工程技術(shù)管理中心 營銷管理中心 風(fēng)險管理中心 開發(fā)公司總經(jīng)理 開發(fā)公司工程管理部 開發(fā)公