【正文】 批 ?施工組織 ?進(jìn)度 /質(zhì)量 /安全 /成本管理 ?零星采購(gòu) ?施工單位及監(jiān)理單位管理 ?項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃 ?參與施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審過程 ?設(shè)計(jì)變更申請(qǐng) /執(zhí)行 總公司職能 項(xiàng)目部職能 ?現(xiàn)場(chǎng)銷售事務(wù)管理 38 “ 項(xiàng)目公司模式 ” 項(xiàng)目公司 ? 西環(huán)置業(yè)總公司 營(yíng) 銷 管 理 部 開 發(fā) 管 理 部 財(cái) 務(wù) 管 理 部 設(shè) 計(jì) 管 理 部 成 本 管 理 部 人 力 資 源 部 行 政 管 理 部 異地項(xiàng)目公司 A 設(shè)計(jì)部 工 程 部 銷 售 部 財(cái) 務(wù) 部 合 同 預(yù) 算 部 綜 合 部 ?? 項(xiàng)目公司 ? 本地項(xiàng)目公司 A 設(shè)計(jì)部 工 程 部 銷 售 部 財(cái) 務(wù) 部 合 同 預(yù) 算 部 綜 合 部 說明：部門設(shè)置僅為示意 管理特征： 總公司負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司之間的開發(fā)任務(wù)量進(jìn)行平衡； 總部負(fù)責(zé)方案及之前的管理工作，采購(gòu)工作按重要性劃分總公司與項(xiàng)目公司的責(zé)權(quán)； 總公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司關(guān)鍵崗位的人力資源管理； 項(xiàng)目公司設(shè)立財(cái)務(wù)管理及人事管理職能； 優(yōu)劣： 人力成本較高，在項(xiàng)目公司的多項(xiàng)目管理能力不成熟的情況下，風(fēng)險(xiǎn)較大； + 責(zé)權(quán)明確，有助于高級(jí)管理人員的成長(zhǎng)； + 能夠形成良性的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)格局； 2 39 項(xiàng)目公司模式下，總公司與項(xiàng)目公司之間責(zé)權(quán)劃分對(duì)照 招投標(biāo) /成本 /采購(gòu) 行業(yè)／市場(chǎng)研究 投資決策 項(xiàng)目策劃 提出設(shè)計(jì)需求 施工組織 進(jìn)度 /質(zhì)安 市場(chǎng)營(yíng)銷 銷售 設(shè)計(jì)過程管理 資金支持 客戶管理 決策階段 設(shè)計(jì)階段 施工階段 銷售階段 ?負(fù)責(zé)行業(yè) /市場(chǎng)研究 /土地資源尋找與獲取 ?可行性研究組織 ?投資決策（需報(bào)投資集團(tuán)審批） ?融資，集中的資金管理 ?采購(gòu)方式?jīng)Q策 ?戰(zhàn)略采購(gòu)、聯(lián)合采購(gòu)組織及重大單項(xiàng)采購(gòu) ?品質(zhì)監(jiān)控 ?營(yíng)銷方案審批（廣告、價(jià)格、銷售進(jìn)度等） ?客戶關(guān)系管理 ?參與項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品定位 ?施工圖設(shè)計(jì)管理 ?一般設(shè)計(jì)變更管理 計(jì)劃與財(cái)務(wù)管理 人力資源管理 后勤服務(wù) 管理流程 ?計(jì)劃管理 ?關(guān)鍵崗位人力資源管理 ?財(cái)務(wù)管理 ?項(xiàng)目策劃的組織與決策 ?施工圖之前設(shè)計(jì)管理 ?目標(biāo)成本、預(yù)算管理 ?重大設(shè)計(jì)變更審批 ?施工組織 ?授權(quán)范圍內(nèi)材料設(shè)備的直接采購(gòu) ?進(jìn)度 /質(zhì)量 /安全管理 ?按目標(biāo)成本進(jìn)行工程現(xiàn)場(chǎng)成本控制 ?營(yíng)銷方案策劃 ?實(shí)施營(yíng)銷方案，組織銷售，完成銷售任務(wù) ?項(xiàng)目銷售過程客戶服務(wù) ?項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理 ?員工管理 ?授權(quán)范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)管理 ?參與市場(chǎng)研究 /土地資源尋找與獲取（異地項(xiàng)目公司） ?參與項(xiàng)目可行性研究（連續(xù)開發(fā)情況下） 總公司職能 項(xiàng)目公司職能 40 項(xiàng)目管理模式的選擇 組織的發(fā)展階段 項(xiàng)目的區(qū)域位置及數(shù)量 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目管理能力 (人 /系統(tǒng) ) 文化 41 成 本 財(cái) 務(wù) 部營(yíng) 運(yùn) 總 監(jiān)總 經(jīng) 理拓 展 總 監(jiān)設(shè) 計(jì) 總 監(jiān)行 政 人 事助 理 總 監(jiān)品 牌 管 理部項(xiàng) 目 管 理中 心營(yíng) 銷 部發(fā) 展 研 究部項(xiàng) 目 開 發(fā)部設(shè) 計(jì) 部行 政 人 事部成 本 部 財(cái) 務(wù) 部行 政 人 事部工 程 總 監(jiān) 營(yíng) 銷 總 監(jiān)項(xiàng) 目 總 經(jīng) 理 A項(xiàng) 目 總 經(jīng) 理 B 公 司 組 織 架 構(gòu) 圖 （ 適 應(yīng) 于 深 圳 外 項(xiàng) 目 開 發(fā) ）設(shè) 計(jì) 口項(xiàng) 目 開 發(fā)部工 程 部 營(yíng) 銷 部 成 本 口 財(cái) 務(wù) 口其 他 部 門， 如 招 商中 心42 營(yíng) 運(yùn) 總 監(jiān)總 經(jīng) 理拓 展 總 監(jiān)設(shè) 計(jì) 總 監(jiān)行 政 人 事助 理 總 監(jiān)品 牌 管 理部項(xiàng) 目 管 理中 心營(yíng) 銷 部發(fā) 展 研 究部項(xiàng) 目 開 發(fā)部設(shè) 計(jì) 部行 政 人 事部成 本 部 財(cái) 務(wù) 部工 程 總 監(jiān) 營(yíng) 銷 總 監(jiān)項(xiàng) 目 總 經(jīng) 理 A項(xiàng) 目 總 經(jīng) 理 B組 織 架 構(gòu) 圖 （ 適 應(yīng) 于 深 圳 項(xiàng) 目 開 發(fā) ）設(shè) 計(jì) 口 項(xiàng) 目 報(bào) 建 工 程 口 營(yíng) 銷 口 成 本 口43 某公司組織結(jié)構(gòu)分析 董事會(huì) 工程技術(shù)部 項(xiàng)目部N 項(xiàng)目總經(jīng)理 副總經(jīng)理 總經(jīng)理 設(shè)計(jì)總監(jiān) 營(yíng)銷策劃部 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 招 商 部 客戶服務(wù)部 副總經(jīng)理 發(fā) 展 部 總助 行政人事部 行政總監(jiān) 財(cái) 務(wù) 部 財(cái)務(wù)總監(jiān) 合約采購(gòu)部 成本管理部 44 項(xiàng)目管理體系的描述 職能型還是矩陣型 ? 6 .3 .7 項(xiàng)目管理體系 a) 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)構(gòu)成：項(xiàng)目總經(jīng)理、項(xiàng)目部、配合專業(yè)： b) 配合專業(yè) 包括 ：設(shè)計(jì)專業(yè)、成本專業(yè)、營(yíng)銷專業(yè)、報(bào)批報(bào)建專業(yè)； c) 項(xiàng)目總經(jīng)理的職責(zé)：代表公司負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的開 發(fā)、運(yùn)營(yíng)、目標(biāo)成本、銷售、計(jì)劃執(zhí)行、施工工程管理；對(duì)項(xiàng)目 內(nèi) 外協(xié)調(diào)，保證項(xiàng)目按照公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)； d) 計(jì)劃驅(qū)動(dòng)： 行政人事部的計(jì)劃職能：項(xiàng)目總體節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的監(jiān)督，跨部門計(jì)劃的監(jiān)督、協(xié)調(diào)； 職能部門的計(jì)劃職能：負(fù)責(zé)專業(yè)的項(xiàng)目計(jì)劃的推動(dòng)、協(xié)調(diào)、執(zhí)行實(shí)施； 項(xiàng)目 總經(jīng)理的計(jì)劃職能：負(fù)責(zé)各專業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃的推動(dòng)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、執(zhí)行； e) 考核原則 ： 對(duì)專業(yè)部門派駐的人員的考核：職能部門占 60%, 項(xiàng)目總經(jīng)理占 40% ； 專業(yè)部門派駐項(xiàng)目的人員的考核結(jié)果與職能部門經(jīng)理的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)掛鉤； 項(xiàng)目總經(jīng)理的考核 內(nèi)容 ：項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況 、項(xiàng)目達(dá)到公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求。 組織房地產(chǎn)項(xiàng)目成本信息的收集，建立成本信息庫(kù)。 負(fù)責(zé)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本概算； 組織編制項(xiàng)目 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書 》 ； 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)算的審核。 項(xiàng)目結(jié)算管理 負(fù)責(zé)項(xiàng)目結(jié)算的審核。 組織集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)； 按照責(zé)權(quán)體系手冊(cè)組織進(jìn)行戰(zhàn)略采購(gòu)招標(biāo)工作。 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目拓展階段的成本估算； 參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評(píng)審。 負(fù)責(zé)外判分包工程的簽證審核； 負(fù)責(zé)建筑總公司外判工程簽證信息的收集，審核超出建總目標(biāo)成本部分的成本變更； 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更的經(jīng)濟(jì)評(píng)審； 建立動(dòng)態(tài)成本信息臺(tái)帳，負(fù)責(zé)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的錄入與分析，定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，超出預(yù)期成本變動(dòng)范圍的情況啟動(dòng)預(yù)警程序； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程進(jìn)度付款的審核。 負(fù)責(zé)已完成項(xiàng)目的工程成本分析，積累經(jīng)驗(yàn)型數(shù)據(jù)，完善公司成本信息庫(kù)； 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目后成本分析評(píng)估，項(xiàng)目概預(yù)算超支分析形成工程造價(jià)后評(píng)估報(bào)告。 負(fù)責(zé)本公司立項(xiàng)的項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)底的編制； 負(fù)責(zé)組織權(quán)限內(nèi)的采購(gòu)工作。 負(fù)責(zé)供應(yīng)商（限額內(nèi)采購(gòu)物資）信息的收集，包括對(duì)供應(yīng)商的評(píng)價(jià)信息，建立供應(yīng)商信息庫(kù)，并上傳集團(tuán)成本管理中心； 建立供應(yīng)商（限額內(nèi)采購(gòu)物資）的評(píng)價(jià)流程，并定期組織評(píng)價(jià)； 對(duì)不合格供應(yīng)商（限額內(nèi)采購(gòu)物資）的信息進(jìn)行反饋和督促整改。關(guān)鍵事項(xiàng)一線公司 公司本部各中心 決策層弱管控模式 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 55 責(zé)權(quán)體系－成本管理 集團(tuán)總部 開發(fā)公司 成本管理 董事會(huì) 戰(zhàn)略委員會(huì) 預(yù)算委員會(huì) 人力資源委員會(huì) 總 裁 主管副總裁 行政與人力資源管理中心 財(cái)務(wù)管理中心 成本管理中心 開發(fā)管理中心 工程技術(shù)管理中心 營(yíng)銷管理中心 風(fēng)險(xiǎn)管理中心 總經(jīng)理 行政人事部 財(cái)務(wù)部 成本管理部 工程管理部 營(yíng)銷中心 建總 物業(yè) 備注 拓展階段成本管理 拓展階段目標(biāo)成本確定 審批 審議 提案 包含在拓展階段可行性研究報(bào)告評(píng)審過程中 概念設(shè)計(jì)階段成本管理 建安成本估算 提案 方案設(shè)計(jì)階段成本管理 建安成本修正估算 提案 勘察及設(shè)計(jì)費(fèi)用測(cè)算 提案 監(jiān)理費(fèi)用測(cè)算 提案 管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用測(cè)算 提案 土地成本費(fèi)用測(cè)算 提案 報(bào) 批報(bào)建費(fèi)用測(cè)算 提案 營(yíng)銷費(fèi)用測(cè)算（集團(tuán)部分） 提案 營(yíng)銷費(fèi)用測(cè)算（開發(fā)公司部分） 審核 提案 新開發(fā)區(qū)域由集團(tuán)營(yíng)銷管理中心測(cè)算 項(xiàng)目目標(biāo)成本確定 審批 審議 提案 集團(tuán)聽證會(huì) 擴(kuò)初施工圖 階段成本管理 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 56 擴(kuò)初施工圖階段成本管理 建安成本概算 提案 施工圖設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議 提案 項(xiàng)目工程預(yù)算 審核 審核 提案 項(xiàng)目正式目標(biāo)成本確定 審批 審核 提案 成本動(dòng)態(tài)管理 （ 3% 以內(nèi) ) 審批 審核 審核 審核 提案 項(xiàng) 目目標(biāo)成本調(diào)整 （ 3% 以上 ) 審批 審議 審核 審核 提案 集團(tuán)聽證會(huì) 10 萬(wàn)元以下 備案 備案 審批 審核 10 萬(wàn)元以上50 萬(wàn)元以下 備案 審批 備案 審核 審核 設(shè)計(jì)變更（廣州公司、后花園公司） 50 萬(wàn)元以上 審批 審核 備案 審核 審核 設(shè)計(jì)變更提出單位可為：設(shè)計(jì)單位、工程技術(shù)管理中心、開發(fā)公司工程管理部、開發(fā)公司營(yíng)銷中心等，在技術(shù)可行的情況下 5 萬(wàn)元以下 備案 審批 審核 5 萬(wàn)元以上20 萬(wàn)元以下 備案 備案 審批 審核 審核 20 萬(wàn)元以上50 萬(wàn)元以下