【文章內(nèi)容簡介】 ——項目投資論證階段 PD（ Projectdevelopment） 階 段 1 、 項 目 投 資 論 證 階 段 P D E （ P r o j e c t d e v e l o p m e n t ）投 資 / 運 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)成 本工 程 / 采 購營 銷設(shè) 計項 目 發(fā) 展P D E 0 2 、 項 目 可 研（ 營 銷 ）R 0 3 0 1 、 項 目 初 步定 位C 0 1 、 項 目 投 資 決 策 會P D E 0 2 、 項 目 可 研（ 設(shè) 計 ）R 0 3 0 3 、 產(chǎn) 品 初 步建 議P D E 0 2 、 項 目 可 研（ 成 本 ）R 0 3 0 5 、 前 期 測 算 成 本P D E 0 2 、 項 目 可 研R 0 3 、 可 研 報 告P D E 0 2 、 項 目 可 研（ 計 劃 / 財 務(wù) ）R 0 3 0 4 、 開 發(fā) 計 劃R 0 3 0 6 、 資 金 方 案開 始P D E 0 1 、 項 目 立 項R 0 1 、 項 目 立 項 報 告R 0 2 、 前 置 工 作 方 案P D E 0 3 、 項 目 取 得開 發(fā) 權(quán) 取 得 確 認 文件P D E 0 2 、 項 目 可 研（ 工 程 ）R 0 3 0 2 、 工 程 / 市 政條 件 調(diào) 研39 階段 2——項目策劃階段 PS（ Projectscheme） 階 段 2 、 項 目 策 劃 階 段 P S （ P r o j e c t s c h e m e ）投 資 / 運 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)工 程 采 購成 本營 銷設(shè) 計項 目 發(fā) 展P S 0 2 用 地 規(guī) 劃 許 可證R 0 5 、 用 地 規(guī) 劃 許 可證開 始( 項 目 取 得 ) P S 0 1 報 建 策 劃報 建 策 劃 方 案（ 含 報 建 策 劃 彪 ）P S 0 4 項 目 定 位 及 產(chǎn)品 策 劃項 目 定 位 方 案精 裝 修 定 位P S 0 3 國 有 土 地 使 用證R 0 6 、 國 有 土 地 使 用證P S 0 4 項 目 定 位 及 產(chǎn)品 策 劃產(chǎn) 品 策 劃 方 案概 念 設(shè) 計 任 務(wù) 書P S 0 6 成 本 預(yù) 設(shè)成 本 預(yù) 設(shè) 及 控 制 要點 建 議P S 0 7 土 地 接 收土 地 接 收 記 錄P S 0 9 概 念 設(shè) 計概 念 設(shè) 計 成 果方 案 設(shè) 計 任 務(wù) 書景 觀 方 案 任 務(wù) 書精 裝 修 定 位 及 限 價P S 0 8 項 目 運 營 策 劃項 目 運 營 策 劃 書（ 含 四 大 目 標 ）P S 0 9 0 1 成 本 測 算成 本 測 算 表P S 0 9 0 2 投 資 分 析投 資 分 析 報 告 （ 啟動 會 版 ）項 目 策 劃 決 策 會P S 1 0 啟 動 大 市 政 咨詢 及 實 施大 市 政 綜 合 協(xié) 調(diào) 會紀 要40 階段 3——方案設(shè)計階段 （ schemedesign） 階 段 3 、 方 案 設(shè) 計 階 段 S D （ S c h e m e d e s i g n ）投 資 / 運 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)工 程 采 購成 本營 銷設(shè) 計項 目 發(fā) 展開 始( 項 目 策 劃決 策 會 后 ) S D 0 1 規(guī) 劃 方 案 設(shè) 計規(guī) 劃 方 案 成 果示 范 區(qū) 范 圍景 觀 配 合 指 導(dǎo) 意 見S D 0 2 單 體 方 案 設(shè) 計單 體 方 案 成 果精 裝 配 合 指 導(dǎo) 意 見投 資 驗 算初 步 設(shè) 計 任 務(wù) 書部 品 策 劃 表 A 版S D 0 2 0 1 成 本 測 算方 案 成 本 測 算初 設(shè) 限 額 及 成 本 控制 建 議S D 0 4 物 業(yè) 方 案 策 劃物 業(yè) 策 劃 方 案S D 0 1 0 1 地 質(zhì) 勘 查地 質(zhì) 勘 查 （ 初 步 主要 結(jié) 論 ）S D 0 5 物 業(yè) 公 司 選 聘物 業(yè) 公 司 選 聘 意 見（ 預(yù) 售 證 前 完 成 ）S D 0 3 方 案 報 批規(guī) 劃 方 案 復(fù) 函單 體 方 案 審 查 意 見S D 0 6 銷 售 代 理 公 司選 聘銷 售 代 理 公 司 選 聘意 見 （ 開 盤 前 2 月 內(nèi)完 成 ）方 案 評 審 及 刜 設(shè) 指 導(dǎo) 評審 會41 階段 4——初設(shè) 施工圖階段 EDamp。CD（ extended – preliminarydesign amp。 constructiondrawingdesign） 階 段 4 、 初 設(shè) 施 工 圖 階 段 E C D （ 1 ）投 資 / 運 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)工 程 采 購成 本營 銷設(shè) 計項 目 發(fā) 展開 始( 方 案 評 審 及初 設(shè) 指 導(dǎo) 會 ) E C D 0 1 初 步 設(shè) 計初 步 設(shè) 計 成 果部 品 策 劃 B 表E C D 0 1 0 2 設(shè) 計 概 算設(shè) 計 概 算項 目 實 施 方 案 整 體決 策 會E C D 0 2 其 他 專 業(yè) 設(shè)計 準 備景 觀 方 案 任 務(wù) 書精 裝 方 案 任 務(wù) 書E C D 0 1 0 3 投 資 驗 算（ 初 設(shè) ）投 資 驗 算 （ 初 設(shè) ）E C D 0 1 0 1 地 質(zhì) 勘 查（ 詳 勘 ）詳 勘 報 告E C D 0 3 目 標 成 本 確 定及 施 工 圖 設(shè) 計 指 導(dǎo)項 目 目 標 成 本施 工 圖 設(shè) 計 限 額 及 成本 指 導(dǎo) 意 見E C D 0 4 營 銷 方 案 整體 策 劃營 銷 策 劃 總 案E C D 0 5 專 業(yè) 報 批 至取 得 規(guī) 劃 許 可 證建 設(shè) 項 目 規(guī) 劃許 可 證42 階 段 4 、 初 設(shè) 施 工 圖 階 段 E C D （ 2 ）投 資 / 運 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)工 程 采 購成 本營 銷設(shè) 計項 目 發(fā) 展開 始( 實 施 方 案整 體 評 審 會 ) E C D 0 6 、 施 工 圖 設(shè) 計報 建 圖施 工 圖 （ 含 小 市 政 ）部 品 策 劃 表 C 版E C D 0 8 、 工 程 策 劃工 程 指 導(dǎo) 書七 通 一 平 實 施 方 案監(jiān) 理 、 總 包 評 估 方 案E C D 0 6 0 1 設(shè) 計 預(yù) 算施 工 圖 預(yù) 算E C D 0 7 、 采 購 策 劃采 購 策 劃 方 案E C D 0 7 0 1 、 合 約 框架 確 定項 目 合 約 框 架E C D 0 9 、 施 工 單 位 招標監(jiān) 理 、 總 包 確 定E C D 1 0 、 開 工 許 可 證建 設(shè) 項 目 開 工 許 可 證E C D 1 1 、 主 體 開 工開 工E C D 0 6 0 2 、 全 套 施工 圖示 范 區(qū) 施 工 圖景 觀 施 工 圖精 裝 修 施 工 圖二 次 深 化 設(shè) 計 等施 工 準 備 階 段評 審 會持 續(xù)43 階段 5——銷售管理階段 Mamp。S（ Market amp。 sales management） 階 段 5 、 銷 售 管 理 階 段 M amp。 S投 資 / 運 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)工 程 采 購成 本營 銷設(shè) 計項 目 發(fā) 展開 始( 施 工 圖 評 審 ) A 0 1 0 1 、 銷 售 前 期 準備開 盤 工 作 清 單銷 售 合 同前 期 工 作營 銷 總 案銷 售 代 理 公 司A 0 1 0 1 、 設(shè) 計 資 料 配合銷 售 合 同 附 圖A 0 1 0 2 、 價 格 決 策 會分 期 營 銷 策 略 方 案價 格 控 制 表銷 售 管 理 至 結(jié) 案A 0 1 0 3 、 銷 售 預(yù) 熱認 購示 范 區(qū) 開 放工 程 線開 工工 程 線示 范 區(qū) 開 放工 程 線工 程 進 度 達 預(yù) 售 條 件A 0 1 、 開 盤銷 售 管 理 至 結(jié) 案— —A 0 1 0 4 、 銷 售 許 可 證銷 售 許 可 證44 階段 6——工程管理階段 CEM（ ConstructionEngineering management） 階 段 6 、 工 程 管 理 階 段 C E M投 資 / 運 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)工 程 采 購成 本營 銷設(shè) 計項 目 發(fā) 展開 始( 主 體 開 工 ) C E M 0 1 、 結(jié) 構(gòu) 到 + 0C E M 0 2 、 示 范 區(qū) 開 放C E M 0 3 、 達 預(yù) 售 條 件C E M 0 4 、 結(jié) 構(gòu) 封 頂C E M 0 5 、 項 目 亮 相 （ 腳手 架 ）C E M 0 6 、 竣 工 驗 收正負 0 示范區(qū)開放 達預(yù)售條件 結(jié)構(gòu)封頂 項目亮相 首次工地開放日 竣工驗收 (前有園林市政 \精裝 ) 45 階段 7——產(chǎn)品交付階段 PD（ Product delivery） 內(nèi)部驗收 模擬驗收 物業(yè)移交 集中入住 資產(chǎn)移交 項目后評估 兩個會議 : 項目交付方案評審會 項目后評估會議 46 賽普對房地產(chǎn)關(guān)鍵活動的研究 《 房地產(chǎn)項目開發(fā)關(guān)鍵活動分析表 》 47 專題研究 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的三個階段 48 房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的三個階段 基于 VAC 模型，解決多專業(yè)耦合模塊管理階段協(xié)同管理階段效能管理階段無序到有序???基于管理目標的流程優(yōu)化 BPI變革階段創(chuàng)業(yè)期 成長期 成熟期 再造期規(guī)范化管理階段企業(yè)生命周期手工作坊粗放式規(guī)范化精細化精益化現(xiàn)階段， 30%以上的企業(yè)沒有達到模塊化的規(guī)范管理， 70％以上企業(yè)沒有達到協(xié)同管理階段，而一些標桿房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始進入流程的效能管理階段 49 第一次跨越 —— 從模塊管理到協(xié)同管理 房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理，常常是從專業(yè)線的自發(fā)性規(guī)范化開始的，解決了“從無序到有序”的基本問題，但仍遠遠不能滿足房地產(chǎn)項目開發(fā)的業(yè)務(wù)特點 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點 ? 內(nèi)外部接口多且復(fù)雜，協(xié)調(diào)控制成本高 ? 決策風(fēng)險高，需多專業(yè)綜合決策 ? 并行運作始終貫穿 ? 快速開發(fā)要求各專業(yè)高度配合 ? 專業(yè)耦合，相互制約影響 …… 模塊管理最大的問題在于 ,沒有系統(tǒng)解決專業(yè)與專業(yè)之間的協(xié)作 50 這一階段房地產(chǎn)企業(yè)在流程管理方面的關(guān)注點 ? 縱深發(fā)展 —— 流程規(guī)范化和精細化 ? 橫向發(fā)展 —— 強調(diào)專業(yè)協(xié)同 “ 以項目前期論證為例 ” 51 縱深發(fā)展 ——流程的規(guī)范化和精細化 項目現(xiàn)場勘察 收集地塊信息 地塊現(xiàn)場 照片 項目盡職調(diào)查 土地屬性分析 土地方工商調(diào)查 債權(quán)債務(wù)調(diào)查 自然條件信息 社會條件信息 項目風(fēng)險評估 對項目獲取過程中的 17類風(fēng)險進行評估 市場與產(chǎn)品 分析 相關(guān)工作前置開展 52 記錄編號 ：單價 ( 元 / 平米 ) 總額 ( 萬元 ) 單價 ( 元 / 平米 ) 總額 ( 萬元 ) 單價 ( 元 / 平米 ) 總額 ( 萬元 )一 銷售收入 1 住宅 2 商業(yè) 3 會所 4 車位 二 土地成本 1 政府地價及相關(guān)費用 2 合作款項3 紅線外市政設(shè)施費4 拆遷補償費三 建安成本 1 住宅