【正文】 S（ Market amp。 項(xiàng)目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)及時完成率%%%%%% %%%%0%20%40%60%80%100%120%規(guī)證 開工 開盤 竣工 平均2022年2022年序號 07年度實(shí)現(xiàn)竣工項(xiàng)目 備注 1 華南項(xiàng)目 1期 2 華南項(xiàng)目 2期 3 華中項(xiàng)目一： 1期 4 華中項(xiàng)目二： 3期 從開工到竣工 9個月 5 華北項(xiàng)目一： 5期 從開工到竣工 14個月 6 華北項(xiàng)目一： 3期 從開工到竣工 19個月 7 東北項(xiàng)目： 6期 8 華東項(xiàng)目 1期 19 一、是什么？ —— 房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營管理”的概念及核心內(nèi)容 二、如何做？ —— 解析房地產(chǎn)企業(yè)的“項(xiàng)目運(yùn)營管理”構(gòu)建實(shí)務(wù) 三、可以做什么？ —— “戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營管理”理念的提出 20 回顧：項(xiàng)目運(yùn)營管理的三大功能、六大體系 ? P流程管理體系 ? T計劃管理體系 ? Q成果管理體系 ? C決策會議體系 ? A項(xiàng)目評價體系 ? I信息管理體系 21 房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營管理體系整體框架 強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營效能，搭建項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺，策劃項(xiàng)目運(yùn)營管理體系，協(xié)助企業(yè)全面掌握項(xiàng)目運(yùn)營管理的方法論和工具 目標(biāo) 原則 方法 戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 精簡高效原則 分級管理原則 系統(tǒng)協(xié)同原則 組織 保 證 ，搭建平臺 基于流程活 動 的深入分析，系 統(tǒng)規(guī)劃 六大體系， 設(shè)計 有序 執(zhí) 行的制度保障體系 流程 管理 計劃管理 會議管理 信息管理 項(xiàng)目評估 成果管理 I. 基于流程活動分析 II. 體系策劃 III. 執(zhí)行保障體系 22 項(xiàng)目運(yùn)營管理之 —— 組織管理 23 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作管理的四個平臺 資源管理平臺 專業(yè)管理平臺 項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺 ? 資金資源 ? 人力資源 ? 品牌資源 ? 信息資源 ? 供應(yīng)商資源 ? 公共關(guān)系資源 …… ? 產(chǎn)品及設(shè)計管理 ? 技術(shù)管理 ? 成本管理 ? 采購管理 ? 營銷管理 ? 客戶服務(wù)管理 …… ? P流程管理體系 ? T計劃管理體系 ? Q成果管理體系 ? C決策會議體系 ? A項(xiàng)目評價體系 ? I信息管理體系 …… 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作平臺 項(xiàng)目取得 項(xiàng)目策劃 施工圖設(shè)計 項(xiàng)目實(shí)施 營銷管理 產(chǎn)品交付 為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必須完成的：成本 /采購 /外部程序 方案設(shè)計 獲取并整合核心資源，為項(xiàng)目開發(fā)提供最基本的資源保障 基于戰(zhàn)略，規(guī)劃核心競爭力，設(shè)計項(xiàng)目開發(fā)模式，研究并提供方法、標(biāo)準(zhǔn)、支持 為保證項(xiàng)目目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督、控制、評估活動（而非開發(fā)環(huán)節(jié)的操作性活動） 24 案例分析：萬科的項(xiàng)目運(yùn)營平臺 董 事 長董 事 會 辦 公 室總 裁產(chǎn)品管理部建筑研究中心工程采購部資金管理中心財務(wù)管理部戰(zhàn)略投資部總裁辦公室人力資源部物業(yè)管理部流程信息部風(fēng)險管控部產(chǎn) 品 線 運(yùn) 營 線 管 理 線 監(jiān) 控 線項(xiàng) 目 運(yùn) 營 委 員 會總經(jīng)理 總經(jīng)理辦公室 財務(wù)管理部 …… …… 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 萬科的項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺 項(xiàng)目評價（考核）： ? 集團(tuán)層面 項(xiàng)目運(yùn)營委員會（財務(wù)管理部牽頭），季度 +年度 ? 城市公司層面 總辦牽頭負(fù)責(zé)，季度 +年度 信息化管理： ? 集團(tuán)層面 07年成立流程信息部，之前總裁辦公室負(fù)責(zé) ? 城市公司層面 總經(jīng)理辦公室 流程管理： ? 集團(tuán)層面 07年成立流程信息部，之前各部門按職能各自管理 ? 城市公司層面 總經(jīng)理辦公室 計劃管理： ? 集團(tuán)層面 項(xiàng)目運(yùn)營委員會（財務(wù)管理部牽頭） ? 城市公司層面 計劃管理的職能由片區(qū)總牽頭、總辦審核和職能管理，財務(wù)管理部編制項(xiàng)目運(yùn)營計劃與集團(tuán)財務(wù)管理部對接 決策會議和成果管理 ，集團(tuán)尚無專門的職能管理部門，主要靠各專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、相關(guān)的決策制度決定 25 萬科集團(tuán)運(yùn)營平臺的特點(diǎn) —— 投資控制型 總部功能定位 運(yùn)營監(jiān)管重點(diǎn) 運(yùn)營管理部門 投資控制型 —— 主要關(guān)注項(xiàng)目是否滿足投資意愿、以及當(dāng)年度財務(wù)表現(xiàn)；幾乎不介入項(xiàng)目的具體開發(fā)戰(zhàn)略采購除外 項(xiàng)目運(yùn)營委員會（財務(wù)牽頭） 流程信息部 投資決策會 項(xiàng)目運(yùn)營計劃（全期 +各年度），季度評價 26 案例分析：龍湖的項(xiàng)目運(yùn)營平臺 ?(Project Management Office)地區(qū)公司項(xiàng)目運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)。 ?PMO最高負(fù)責(zé)人（主持人）：區(qū)域公司總經(jīng)理。 sales management） 階 段 5 、 銷 售 管 理 階 段 M amp。 constructiondrawingdesign） 階 段 4 、 初 設(shè) 施 工 圖 階 段 E C D （ 1 ）投 資 / 運(yùn) 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)工 程 采 購成 本營 銷設(shè) 計項(xiàng) 目 發(fā) 展開 始( 方 案 評 審 及初 設(shè) 指 導(dǎo) 會 ) E C D 0 1 初 步 設(shè) 計初 步 設(shè) 計 成 果部 品 策 劃 B 表E C D 0 1 0 2 設(shè) 計 概 算設(shè) 計 概 算項(xiàng) 目 實(shí) 施 方 案 整 體決 策 會E C D 0 2 其 他 專 業(yè) 設(shè)計 準(zhǔn) 備景 觀 方 案 任 務(wù) 書精 裝 方 案 任 務(wù) 書E C D 0 1 0 3 投 資 驗(yàn) 算（ 初 設(shè) ）投 資 驗(yàn) 算 （ 初 設(shè) ）E C D 0 1 0 1 地 質(zhì) 勘 查（ 詳 勘 ）詳 勘 報 告E C D 0 3 目 標(biāo) 成 本 確 定及 施 工 圖 設(shè) 計 指 導(dǎo)項(xiàng) 目 目 標(biāo) 成 本施 工 圖 設(shè) 計 限 額 及 成本 指 導(dǎo) 意 見E C D 0 4 營 銷 方 案 整體 策 劃營 銷 策 劃 總 案E C D 0 5 專 業(yè) 報 批 至取 得 規(guī) 劃 許 可 證建 設(shè) 項(xiàng) 目 規(guī) 劃許 可 證42 階 段 4 、 初 設(shè) 施 工 圖 階 段 E C D （ 2 ）投 資 / 運(yùn) 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)工 程 采 購成 本營 銷設(shè) 計項(xiàng) 目 發(fā) 展開 始( 實(shí) 施 方 案整 體 評 審 會 ) E C D 0 6 、 施 工 圖 設(shè) 計報 建 圖施 工 圖 （ 含 小 市 政 ）部 品 策 劃 表 C 版E C D 0 8 、 工 程 策 劃工 程 指 導(dǎo) 書七 通 一 平 實(shí) 施 方 案監(jiān) 理 、 總 包 評 估 方 案E C D 0 6 0 1 設(shè) 計 預(yù) 算施 工 圖 預(yù) 算E C D 0 7 、 采 購 策 劃采 購 策 劃 方 案E C D 0 7 0 1 、 合 約 框架 確 定項(xiàng) 目 合 約 框 架E C D 0 9 、 施 工 單 位 招標(biāo)監(jiān) 理 、 總 包 確 定E C D 1 0 、 開 工 許 可 證建 設(shè) 項(xiàng) 目 開 工 許 可 證E C D 1 1 、 主 體 開 工開 工E C D 0 6 0 2 、 全 套 施工 圖示 范 區(qū) 施 工 圖景 觀 施 工 圖精 裝 修 施 工 圖二 次 深 化 設(shè) 計 等施 工 準(zhǔn) 備 階 段評 審 會持 續(xù)43 階段 5——銷售管理階段 Mamp。 8個項(xiàng)目按期竣工，竣工面積，較06年度上升 70%。當(dāng) PMO其他成員之間不能達(dá)成共識、不能實(shí)現(xiàn)相互承諾、資源不能完成相互支持和配置時，由 PMO最高負(fù)責(zé)人作最后的決定。 S投 資 / 運(yùn) 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)工 程 采 購成 本營 銷設(shè) 計項(xiàng) 目 發(fā) 展開 始( 施 工 圖 評 審 ) A 0 1 0 1 、 銷 售 前 期 準(zhǔn)備開 盤 工 作 清 單銷 售 合 同前 期 工 作營 銷 總 案銷 售 代 理 公 司A 0 1 0 1 、 設(shè) 計 資 料 配合銷 售 合 同 附 圖A 0 1 0 2 、 價 格 決 策 會分 期 營 銷 策 略 方 案價 格 控 制 表銷 售 管 理 至 結(jié) 案A 0 1 0 3 、 銷 售 預(yù) 熱認(rèn) 購示 范 區(qū) 開 放工 程 線開 工工 程 線示 范 區(qū) 開 放工 程 線工 程 進(jìn) 度 達(dá) 預(yù) 售 條 件A 0 1 、 開 盤銷 售 管 理 至 結(jié) 案— —A 0 1 0 4 、 銷 售 許 可 證銷 售 許 可 證44 階段 6——工程管理階段 CEM（ ConstructionEngineering management） 階 段 6 、 工 程 管 理 階 段 C E M投 資 / 運(yùn) 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)工 程 采 購成 本營 銷設(shè) 計項(xiàng) 目 發(fā) 展開 始( 主 體 開 工 ) C E M 0 1 、 結(jié) 構(gòu) 到 + 0C E M 0 2 、 示 范 區(qū) 開 放C E M 0 3 、 達(dá) 預(yù) 售 條 件C E M 0 4 、 結(jié) 構(gòu) 封 頂C E M 0 5 、 項(xiàng) 目 亮 相 （ 腳手 架 ）C E M 0 6 、 竣 工 驗(yàn) 收正負(fù) 0 示范區(qū)開放 達(dá)預(yù)售條件 結(jié)構(gòu)封頂 項(xiàng)目亮相 首次工地開放日 竣工驗(yàn)收 (前有園林市政 \精裝 ) 45 階段 7——產(chǎn)品交付階段 PD（ Product delivery） 內(nèi)部驗(yàn)收 模擬驗(yàn)收 物業(yè)移交 集中入住 資產(chǎn)移交 項(xiàng)目后評估 兩個會議 : 項(xiàng)目交付方案評審會 項(xiàng)目后評估會議 46 賽普對房地產(chǎn)關(guān)鍵活動的研究 《 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵活動分析表 》 47 專題研究 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的三個階段 48 房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的三個階段 基于 VAC 模型，解決多專業(yè)耦合模塊管理階段協(xié)同管理階段效能管理階段無序到有序???基于管理目標(biāo)的流程優(yōu)化 BPI變革階段創(chuàng)業(yè)期 成長期 成熟期 再造期規(guī)范化管理階段企業(yè)生命周期手工作坊粗放式規(guī)范化精細(xì)化精益化現(xiàn)階段， 30%以上的企業(yè)沒有達(dá)到模塊化的規(guī)范管理， 70％以上企業(yè)沒有達(dá)到協(xié)同管理階段，而一些標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)入流程的效能管理階段 49 第一次跨越 —— 從模塊管理到協(xié)同管理 房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理，常常是從專業(yè)線的自發(fā)性規(guī)范化開始的，解決了“從無序到有序”的基本問題，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)務(wù)特點(diǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn) ? 內(nèi)外部接口多且復(fù)雜，協(xié)調(diào)控制成本高 ? 決策風(fēng)險高，需多專業(yè)綜合決策 ? 并行運(yùn)作始終貫穿 ? 快速開發(fā)要求各專業(yè)高度配合 ? 專業(yè)耦合，相互制約影響 …… 模塊管理最大的問題在于 ,沒有系統(tǒng)解決專業(yè)與專業(yè)之間的協(xié)作 50 這一階段房地產(chǎn)企業(yè)在流程管理方面的關(guān)注點(diǎn) ? 縱深發(fā)展 —— 流程規(guī)范化和精細(xì)化 ? 橫向發(fā)展 —— 強(qiáng)調(diào)專業(yè)協(xié)同 “ 以項(xiàng)目前期論證為例 ” 51 縱深發(fā)展 ——流程的規(guī)范化和精細(xì)化 項(xiàng)目現(xiàn)場勘察 收集地塊信息 地塊現(xiàn)場 照片 項(xiàng)目盡職調(diào)查 土地屬性分析 土地方工商調(diào)查 債權(quán)債務(wù)調(diào)查 自然條件信息 社會條件信息 項(xiàng)目風(fēng)險評估 對項(xiàng)目獲取過程中的 17類風(fēng)險進(jìn)行評估 市場與產(chǎn)品 分析 相關(guān)工作前置開展 52 記錄編號 ：單價 ( 元 / 平米 ) 總額 ( 萬元 ) 單價 ( 元 / 平米 ) 總額 ( 萬元 ) 單價 ( 元 / 平米 ) 總額 ( 萬元 )一 銷售收入 1 住宅 2 商業(yè) 3 會所 4 車位 二 土地成本