【文章內(nèi)容簡介】 、經(jīng)濟(jì)和信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)定，并用 一定的符號(hào)來表示評(píng)級(jí)結(jié)果。 2022/2/11 91 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的國家主權(quán)信用評(píng)級(jí)實(shí)質(zhì)就是對(duì)中 央政府作為債務(wù)人履行償債責(zé)任的信用意愿與信用能力的 一種判斷。 2022年 8月 5日國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾宣布下調(diào)美 國主權(quán)信用評(píng)級(jí)，這在該公司 70年的信用評(píng)級(jí)歷史上尚屬 首次。 2022/2/11 92 2022年 4月 9日， 惠譽(yù)將中國的長期本幣信用評(píng)級(jí)（ 主權(quán)信用評(píng)級(jí)）從 AA降至 A+，稱理由是“基礎(chǔ)層面的結(jié)構(gòu) 性弱點(diǎn) ”， 包括平均收入低、治理標(biāo)準(zhǔn)滯后，以及信貸快 速擴(kuò)張。 這是自 1999年以來中國主權(quán)信用評(píng)級(jí)首次被一家大型 國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)。 2022/2/11 93 我國信用評(píng)級(jí)行業(yè)的發(fā)展始于 1987年。 到目前為止，我國的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中規(guī)模大、具備在 全國范圍內(nèi)開展業(yè)務(wù)能力的只有 5家： 2022/2/11 94 ?中國誠信國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) ?大公國際資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) ?聯(lián)合資信評(píng)級(jí)有限機(jī)構(gòu) ?上海遠(yuǎn)東資信評(píng)級(jí)有限機(jī)構(gòu) ?上海新世紀(jì)資信評(píng)估投資服務(wù)有限公司 2022/2/11 95 當(dāng)前我國金融體系的信用評(píng)級(jí) ,無論是商業(yè)銀行內(nèi)部評(píng) 級(jí)還是外部評(píng)級(jí)等 ,都程度不同的采用了 AAA、 AA、 A、 B、 C 這樣離散的信用評(píng)級(jí)方法。 2022/2/11 96 我國資信評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的基本定義是，根據(jù)客戶對(duì)應(yīng)行業(yè) 類別或風(fēng)險(xiǎn)特征敞口，以償債能力和償債意愿為評(píng)價(jià)核心 ，采取定量分析和定性分析結(jié)合的方法，按照財(cái)務(wù)和非財(cái) 務(wù)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)，在綜合評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上確定信用等級(jí)。 2022/2/11 97 國際通用標(biāo)準(zhǔn) BBB級(jí)稱投資級(jí)，以下為投機(jī)級(jí)或限制、 淘汰、禁入級(jí)。 BBB級(jí)標(biāo)志性表述語為經(jīng)營、 財(cái)務(wù)、 管理等綜合實(shí)力 水平一般、現(xiàn)金流量基本具備現(xiàn)有經(jīng)營規(guī)模支付能力、稍 有違約風(fēng)險(xiǎn)或較小。 2022/2/11 98 我國資信評(píng)級(jí) 基本流程： 企業(yè)申請(qǐng) —— 銀行評(píng)估（或委托評(píng)估） —— 評(píng)審定級(jí) 信貸系統(tǒng)登錄 —— 監(jiān)測(cè)與跟蹤（無貸客戶一年一評(píng)，有 貸客戶動(dòng)態(tài)調(diào)整） 2022/2/11 99 我國資信評(píng)級(jí) 評(píng)測(cè)內(nèi)容： 1. 定量指標(biāo)：償債能力、盈利能力、經(jīng)營能力 2. 定性指標(biāo)：融資能力、公司治理、地域多元化、公司戰(zhàn) 略、主要股東背景、管理層經(jīng)驗(yàn)、品牌優(yōu)勢(shì)、租售能力、 專業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)、年均竣工面積、土地儲(chǔ)備規(guī) 模、土地儲(chǔ)備質(zhì)量、發(fā)展前景、財(cái)務(wù)管理、報(bào)表質(zhì)量、 產(chǎn)品多元化。 3. 有效期內(nèi)不良履約記錄自動(dòng)影響下一年度評(píng)級(jí)結(jié)果 2022/2/11 100 我國資信評(píng)級(jí) 的原則： 遵循統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分級(jí)授權(quán)、動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則 重在評(píng)價(jià)償債能力、償債意愿，核心目的是對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn) 的評(píng)價(jià)，而非企業(yè)價(jià)值和業(yè)績的評(píng)價(jià)。 2022/2/11 101 客戶的信用等級(jí)有效期為一年。自審定批復(fù)文件發(fā)布 之日起計(jì)算。有效期內(nèi)，如信用等級(jí)發(fā)生調(diào)整，則有效期 相應(yīng)順延。 2022/2/11 102 2. 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目授信的基本知識(shí) 2022/2/11 103 商業(yè)銀行是一個(gè)以營利為目的，以多種金融負(fù)債籌集 資金，多種金融資產(chǎn)為經(jīng)營對(duì)象，具有信用創(chuàng)造功能的金 融機(jī)構(gòu)。商業(yè)銀行是以追求最大利潤為目標(biāo)，能向客戶提 供多種金融服務(wù)的特殊的金融企業(yè)。 2022/2/11 104 我國的商業(yè)銀行主要包括： 5家大型國有商業(yè)銀行（中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、 中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行） 2022/2/11 105 12家全國性股份制商業(yè)銀行： 中信銀行、招商銀行、光大銀行、華夏銀行、民生銀 行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、渤海銀 行、恒豐銀行、浙商銀行。 2022/2/11 106 其余還有 137家城市商業(yè)銀行和約 203家農(nóng)村商業(yè)銀行 其中約 16家正在籌建，所有農(nóng)村合作銀行均要改制為 農(nóng)村商業(yè)銀行，外加郵政儲(chǔ)蓄銀行。 2022/2/11 107 房地產(chǎn)銀行授信業(yè)務(wù)形成了房地產(chǎn)銀行的資產(chǎn)，各項(xiàng) 資產(chǎn)主要以貸款形式表現(xiàn)出來。 2022/2/11 108 房地產(chǎn)商品房開發(fā)貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的 用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的貸款。 2022/2/11 109 按照開發(fā)內(nèi)容的不同，發(fā)地產(chǎn)開發(fā)貸款有以下幾種類 型： ； ； ； 。 2022/2/11 110 住房開發(fā)貸款： 指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng) 銷售住房的貸款。 2022/2/11 111 商業(yè)用房開發(fā)貸款： 指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng) 銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。 2022/2/11 112 土地儲(chǔ)備貸款： 指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地收購和儲(chǔ)備 的貸款。 2022/2/11 113 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流動(dòng)資金貸款： 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請(qǐng)的貸款，不與 具體項(xiàng)目相聯(lián)系，由于最終仍然用來支持房地產(chǎn)開發(fā)，因 此這類貸款仍屬房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 2022/2/11 114 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目條件： 1. 已經(jīng)納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)和備案文件 合法、完整、真實(shí)、有效； 2. 已取得 《 國有土地使用證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程施工許可證 》 ； 2022/2/11 115 3. 具有一定比例的項(xiàng)目資本金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資 總額的 30%以上），并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)； 4. 經(jīng)評(píng)估，項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，預(yù)期市場(chǎng)前景良好， 項(xiàng)目預(yù)期的凈現(xiàn)金流量充裕，貸款還款的來源穩(wěn)定、可靠。 2022/2/11 116 房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款擔(dān)保方式： 住房開發(fā)貸款優(yōu)先考慮抵押和質(zhì)押擔(dān)保方式。 對(duì)無法提供抵（質(zhì)）押擔(dān)?；虻郑ㄙ|(zhì)）押不足部分應(yīng) 采取保證擔(dān)保方式。 2022/2/11 117 抵押擔(dān)保是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)某一特定物 的占有，而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù) 時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍 賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。 2022/2/11 118 質(zhì)押擔(dān)保是貸款的一種擔(dān)保方式，即借款人可以用銀 行存款單、債券等權(quán)利憑證作為質(zhì)物交貸款銀行保管，當(dāng) 借款人不能還款時(shí)，貸款銀行依法處分質(zhì)物償還貸款本息、 罰息及費(fèi)用。 2022/2/11 119 目前對(duì)質(zhì)物有較嚴(yán)格的要求，僅限于銀行存款單、國 家債券、國有銀行發(fā)行的金融債券及銀行匯票、銀行本票。 2022/2/11 120 且銀行存款單必須是此項(xiàng)貸款經(jīng)辦銀行的存單，且銀 行承諾免掛失；憑證式國債僅限于此項(xiàng)貸款經(jīng)辦銀行代理 發(fā)行并兌付的國債。 2022/2/11 121 抵押物是動(dòng)產(chǎn)，也可以是不動(dòng)產(chǎn)，這與質(zhì)押不同，質(zhì) 物只能是動(dòng)產(chǎn)。 抵押人不轉(zhuǎn)移抵押物的占有，抵押人可以 繼續(xù)占有、使用抵押物，這也與質(zhì)押不同，質(zhì)物必須轉(zhuǎn)移 于質(zhì)權(quán)人占有。 2022/2/11 122 采取抵押擔(dān)保方式的，優(yōu)先以本項(xiàng)目的土地和在建工 程設(shè)定抵押，抵押率最高不得超過抵押評(píng)估價(jià)值的 70%。 采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)押率最多不得超過 90%。 采取保證擔(dān)保方式的，保證人信用等級(jí)應(yīng)為 AA級(jí)（含） 以上，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定，擔(dān)保能力充足。 2022/2/11 123 當(dāng)下列情況存在時(shí)，擔(dān)保人信用等級(jí)可以為 A+以上 （含）： 借款人信用等級(jí)為 A+以上（含）； 貸款以抵押為主，抵押價(jià)值不足部分采取保證擔(dān)保方式； 借款人已經(jīng)辦理本項(xiàng)目土地和在建工程抵押，因 項(xiàng)目申請(qǐng) 辦理銷（預(yù)）售手續(xù)，需要解除抵押，變更為保證擔(dān)保。 2022/2/11 124 貸款期限、利率和還款方式： 貸款期限一般不超過 3年； 貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行中國人民銀行相關(guān)利率規(guī)定，可以 由貸款人根據(jù)借款人的條件進(jìn)行上下不超過 10%的浮動(dòng)。 借款人在借款合同約定的有效期內(nèi)，按季付息，并根 據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，分期分批歸還本金。 2022/2/11 125 3. 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的授信管理 2022/2/11 126 房地產(chǎn)項(xiàng)目授信的操作流程可以分為受理、貸前調(diào)查、 審查和審批、發(fā)放、貸后管理五個(gè)環(huán)節(jié)。 2022/2/11 127 一 .受理 受理階段主要包括客戶申請(qǐng)、資格審查、客戶提交材 料、初步審查等操作環(huán)節(jié)。 2022/2/11 128 商業(yè)銀行受理人員將根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)章制度 及銀行的信貸政策審查客戶的資格及其提供的申請(qǐng)材料， 決定是否接受客戶的信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)。 2022/2/11 129 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的銀行授信工作，對(duì)支持和促進(jìn)房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高資金利用效率 ；支持住宅制度改革，幫助 購房居民早日實(shí)現(xiàn)購房愿望；擴(kuò)大銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，帶 動(dòng)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展 等都有著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn) 意義。 2022/2/11 130 ： 房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)到銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款，信貸人員要 認(rèn)真地了解客戶的需求情況，同時(shí)準(zhǔn)確介紹銀行的有關(guān)信 貸規(guī)定（包括借款人的資格要求、信貸業(yè)務(wù)的利率、費(fèi)率、 期限、用途、優(yōu)惠條件及客戶違約處理等）。 2022/2/11 131 ： 資格審查要求符合 《 貸款通則 》 和貸款銀行對(duì)開發(fā)商 的資質(zhì)要求。 2022/2/11 132 ： 對(duì)符合資格要求的開發(fā)商，業(yè)務(wù)受理人員向其發(fā)送 《 信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)書 》 和 《 信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)材料清單 》 ，要求客 戶主要提供如下材料： 2022/2/11 133 1）法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照（副本及影印件）； 2）組織機(jī)構(gòu)代碼證書（副本及影印件）； 3）法人代表人或負(fù)責(zé)人身份證明； 4）貸款卡（證）（原件及影印件）； 5）經(jīng)財(cái)政部門核準(zhǔn)或會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所審計(jì)的近三個(gè) 年度財(cái)務(wù)報(bào)告和審計(jì)