【文章內(nèi)容簡介】 以市場公開供地收益論： 2023年， 350億元； 2023 年， 492億元； 2023年，而業(yè)內(nèi)人士保守估計為近千億 元（僅 19月，就達 ） 一項統(tǒng)計顯示，目前全國 31個省 (區(qū)、市 )的近 1500個 市 (縣 )開展了土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，在市場發(fā)育 的東南省份，八成的市 (縣 )開展了這項工作。而在有些 地方， 100%的市 (縣 )開展了招標(biāo)拍賣。中部省份江 西， 2023年開展國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣工作的市 (縣 ) 約占全省市 (縣 )總數(shù)的 80%，今年已經(jīng)達到 100%。 2023年土地市場回望 ? 今年 19月，全國范圍內(nèi)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地的宗數(shù)、面積、價款占出讓總宗數(shù)、面積、價款的比例分別為 %、 %、 %。 ? 土地掛牌交易方式快速推廣，大受歡迎。許多人認(rèn)為，與招標(biāo)拍賣相比，掛牌方式具有實施者操作簡便、參與者理性競價等優(yōu)點。 2023年土地市場回望 ? 房地產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長， 2023年 111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 6228億元，同比增長了 %。中國人民銀行 2023年二季度貨幣執(zhí)行情況報告指出， 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國 GDP增長的直接和間接貢獻率共計 。專家估計 2023年房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟也可能保持這種貢獻率。 2023房地產(chǎn)市場 ? 據(jù)國家統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)字，去年 111月，全國有 7個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過 40%，8個省市新開工面積增幅超過 40%，個別省市房地產(chǎn)開發(fā)新購?fù)恋赝顿Y同比增長了 150%。一部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達到 30%以上，北京、上海、廣州、杭州等城市維持 50%的比重達 12個月以上，而深圳房地產(chǎn)投資占整個投資的比例更接近60%。 2023房地產(chǎn)市場 ? 經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的過分依賴。由于房地產(chǎn)業(yè)的帶動性很強，“如果房地產(chǎn)投資增幅一旦出現(xiàn)較大下滑，它對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的負(fù)面影響將難以估量” 。 ? 距杭州不遠的南京， 1月 23日拍賣兩塊土地，一塊成交價為每畝 220萬元，另一塊更高達每畝 。高地價帶來的必然是高房價，消費者會買單嗎 2023房地產(chǎn)市場 “全國房地產(chǎn)市場總體上保持健康、快速發(fā)展態(tài)勢，但部 分地區(qū)存在投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快 和結(jié)構(gòu)不合理等問題，個別地區(qū)問題還較嚴(yán)重” － 《當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場運行情況分析報告》 2023年 11月 19日，國務(wù)院總理朱镕基在香港會見駐港中 資機構(gòu)負(fù)責(zé)人時再一次重復(fù)了他在國慶節(jié)視察深圳時說的 話，“有些城市，不是全部，房地產(chǎn)有一點熱，空置率太 高，而且還在增長?！? 2023房地產(chǎn)市場 “目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲 過快，出現(xiàn)了不同程度的‘過熱’、‘虛熱’和結(jié)構(gòu)性問題，存 在較嚴(yán)重的市場風(fēng)險”；主要表現(xiàn)為六個方面： 部分城市房 地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大；部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過 量，攤子鋪得太大；有些地區(qū)不能有效調(diào)控市場，房地產(chǎn) 價格上漲過快，個別城市有些區(qū)位的地價上漲了 1倍以上， 有的住宅項目一兩年內(nèi)價格成倍增長；部分地區(qū)住房供求 結(jié)構(gòu)失衡，商品房空置量增加；個別地區(qū)背離國情建設(shè)“豪 宅”；少數(shù)地區(qū)經(jīng)濟存在對房地產(chǎn)開發(fā)的依賴性風(fēng)險。 － 1月 13～ 14日武漢全國住宅與房地產(chǎn)工作會議，劉志峰 2023房地產(chǎn)市場 2023年底，由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，對于剛過去的 2023年的房地產(chǎn)業(yè)，可以用三個特點來概括，總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不均，真實的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。 2023房地產(chǎn)市場 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 2023是“理性之年”。 ? 2023年全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序?qū)ｍ椪蔚闹攸c是，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。 ? 關(guān)鍵詞之一：調(diào)控。 ? 關(guān)鍵詞之一：規(guī)范。 ? 關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟適用房。 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 為預(yù)防風(fēng)險，建設(shè)部將在 2023年上半年完成房地產(chǎn)市場預(yù)警體系研究，并選擇已開展預(yù)警體系研究的 56個城市試運行；年底前，在 35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便政府及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的問題，并采取相應(yīng)措施加強宏觀調(diào)控。同時要建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度，將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息及時向社會公示，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費者理性消費。 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 今年整頓規(guī)范工作的重點包括 11個方面：一是整頓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中違法違規(guī)行為；二是整頓商品房銷售中的不規(guī)范行為；三是整頓土地利用中的不規(guī)范行為，如擅自改變土地利用性質(zhì)、利用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)等；四是整頓面積“缺斤短兩”行為；五是整頓不履行合同和合同欺詐行為；六是整頓物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范行為；七是整頓房地產(chǎn)廣告不規(guī)范行為；八是整頓中介服務(wù)中的不規(guī)范行為；九是整頓房屋拆遷中的違規(guī)行為；十是整頓拖欠工程款行為；十一是整頓政府審批中的不規(guī)范行為，如規(guī)劃審批、立項審批、竣工驗收、預(yù)銷售許可等 2023年房地產(chǎn)市場展望 ? 2023年，建設(shè)部將會同有關(guān)部門出臺《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，進一步明確經(jīng)濟適用住房相關(guān)政策。我國住宅建設(shè)將發(fā)展以經(jīng)濟適用住房為重點的住房供應(yīng)體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問題。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人要求，各地要盡快制訂和完善中低收入家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟適用住房購房對象的條件、購房面積標(biāo)準(zhǔn)及超面積的處理辦法。人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時要增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應(yīng)。對房價收入比較高、對取消或減少經(jīng)濟適用住房的城市，要控制新增土地的供應(yīng)規(guī)模。 經(jīng)營城市、經(jīng)營土地 2023年城市市長會議 ? 強暴舊城、瘋狂克隆、胡亂“標(biāo)志、攀高比傻、盲目國際化、窒息環(huán)境、亂搶風(fēng)頭永遠塞車、 “假古董”當(dāng)?shù)?、跟人較勁 ? 看上去面光光、住進去心慌慌，這就是沒有親和力的城市和建筑所能帶給我們的物質(zhì)和精神生活。 中國城市十大敗筆 區(qū)域房地產(chǎn)政策與市場 ? 區(qū)域差異與政策要求（沿海與內(nèi)地） ? 城市房地產(chǎn)供需情況 ? 城市房地產(chǎn)企業(yè)情況（以本地為例） 土地資源獲取 綿陽市房地產(chǎn)投資 （ 1999－ 2023年） 02 0 0 0 04 0 0 0 06 0 0 0 08 0 0 0 01 0 0 0 0 01 2 0 0 0 01 4 0 0 0 01 6 0 0 0 01 8 0 0 0 01 9 9 9 年 2 0 0 1 年 綿陽市房地產(chǎn)竣工、銷售面積 1999－ 2023年 02 0 0 0 0 04 0 0 0 0 06 0 0 0 0 08 0 0 0 0 01 0 0 0 0 0 01 2 0 0 0 0 01 4 0 0 0 0 01 6 0 0 0 0 01 9 9 9 年 2 0 0 1 年 擬開發(fā)地段的確定 ? 房地產(chǎn)投資地段論 ? 地價影響因素分析 （市場供求、自然環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件、政府規(guī)劃、心理預(yù)期、國際關(guān)系） ? 重點研究城市發(fā)展規(guī)劃（環(huán)境、配套） 土地資源獲取 房地產(chǎn)投資地段論 ? 地段、地段還是地段； ? 價格＝成本（地價、設(shè)計費、建筑費、資金利息、稅費）＋利潤； ? 在成本構(gòu)成中，地價最不確定。在其他取費相對固定（平均利潤）的情況下，地價決定利潤率。 土地資源獲取 地價影響因素 ? 市場供求 ? 自然環(huán)境條件 ? 社會經(jīng)濟條件 ? 政府規(guī)劃 ? 心理預(yù)期 ? 國際關(guān)系 土地資源獲取 土地獲取方式與途徑 ? 城市建設(shè)、安居工程、城市景觀、地方形象 ? 品牌主導(dǎo)、資金實力、土地儲備、政府補償 ? 土地公開拍賣（招投標(biāo)制度、一級市場） 4月 10日，中海（成都）公司投資 2． 3億投得市中心地段 （每畝 311萬元） 土地資源獲取 土地資源儲備問題 ? 新一輪圈地運動（萬科、萬達、華潤） ? 土地資源儲備與資本運作 ? 土地資源儲備量力而行 土地資源獲取 第三講 房地產(chǎn)項目市場定位 ? 前期市場調(diào)查 ? 購房者心理與行為分析 ? 開發(fā)項目市場定位 ? 開發(fā)項目可行性研究 ? 開發(fā)項目投資效益評價