房地產項目開發(fā)流程與運營管理(編輯修改稿)
2025-03-14 01:24 本頁面
【文章內容簡介】 概念規(guī)劃 施工圖 策劃階 段 55天 (多層 ) 70天 (高層 ) 實施方案 概念規(guī) 劃草案 大盤至少 3個月 至少 1～ 概念規(guī)劃 / 戰(zhàn)略規(guī)劃 大盤 180天 中小盤 55天 市場定位： 15天； 概念規(guī)劃： 32天； 成果確訃： 8天； 方案設 擴初設 計 計 高層 /復雜戶型多層 90天 多層 70天 設計前準備： 0天； 設計過程： 高層：方案 50天 + 擴初 35天 多層可省擴初，方案 65天； 成果確訃： 5天； 設計前準備： 0天； 設計過程：多層 55天 高層 70天； 成果確訃：丌計時間 拿地不項目論證時間 設計周期：高層 215天；多層 180天 大盤（一期多層） 305天 18 ? 房地產設計管理程序優(yōu)化 土建擴初 建筑、規(guī)劃方案 結構、設備 初步方案 施工圖設計 建筑、 規(guī)劃方案 部品 設計及 定板 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 施工圖 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 方案設計 施工圖設計 景觀概念方案設計 景觀施工圖設計 擴初設計 實施方案設計階段 銷售配合資料 產品、技術創(chuàng)新研發(fā) 論證階段 拿地節(jié)點 策劃階段 方案報建 設計管理階段 擴初設計 工程 管理 景觀方案設計 銷售示范區(qū)設計 部品材料調研 部品材料清單 部品材料定板封樣 產品配置建議 施工圖設計指引 模型研究 結構設計 設備選型 建筑平面 19 ? 主要設計階段與周期 ? 概念設計：大概 6周； ? 詳規(guī)設計：大概 6周； ? 單體方案：大概 12周； ? 擴初方案：大概 6周； ? 施工圖設計：施工標準和結構形式大概 10周； ? 景觀設計：大概 56周； ? 樣板房及會所設計：大概 4周 常見的問題： 進度問題：進度難以控制、專業(yè)公司難以銜接。 質量問題：評價體系和評價經驗的缺失。 ? 設計控制點 ? 概念設計研究 ? 區(qū)域確認概念設計研究結論 ? 規(guī)劃方案設計 ? 區(qū)域規(guī)劃設計評審會 ? 單體確認 ? 限額設計 ? 設計差錯率（設計錯漏變更費用 /總變更費用） ? 實施方案完成 ? 基礎施工圖 ? 全套施工圖完成 ? 景觀設計 ? 銷售包裝設計 ? 設計周期 ? 項目重要節(jié)點 ? 詳規(guī)報建 ? 方案報建 ? 初步設計報建 ? 施工圖報建 ? 開工時間 ? 開盤時間 ? 各部門職責 ? 投資開發(fā)部：方案設計報批批復意見書 —— 建設工程規(guī)劃許可證 —— 基礎施工許可證。 ? 營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。 ? 設計部：編制方案設計任務書 —— 規(guī)劃設計方案評審（含單體設計方案） —— 景觀方案評審 —— 初步設計成果評審（含基坑支護設計圖） ——建筑施工圖評審（含基礎設計圖） —— 正式施工圖評審。 ? 工程部：地質初堪 —— 地質詳堪 —— 土方開挖及邊坡支護 —— 基礎施工。 ? 財務部：方案版投資收益（三個指標）。 ? 成本部：方案版成本、施工圖預算（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算）。 ? 各部門職責 ? 采購部：施工圖顧問單位 —— 景觀、室內、方案設計單位 —— 監(jiān)理單位招標 —— 土建總包招標 —— 工程材料設備采購。 ? 客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。 關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護 ? 關注風險點 ? 工程部、投資開發(fā)部、設計部關注設計指標表 ? 工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓標準 ? 設計部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖 ? 工程部、設計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部關注變更和報建圖紙 目錄 一． 房地產項目的整體開發(fā)流程 二． 土地獲取節(jié)點計劃與控制 三． 項目定位決策節(jié)點計劃與控制 四． 產品設計節(jié)點計劃與控制 五． 項目報建節(jié)點計劃與
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