【文章內(nèi)容簡介】 建議 銷售進度和銷售預測 項目論證工作是在整個項目開發(fā)過程中，對投資風險控制的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在頭腦中將項目運作一遍 收集宗地規(guī)劃信息 規(guī)劃設計初步分析 技術(shù)分析 工程進度預測 物管模式 成本分析 投資收益分析 企劃、法務、財務等組成工作小組，對項目進行論證 發(fā)展部 營銷部 設計部 工程部、物業(yè) 成本、財務部 企劃部 案例：萬科項目可行性論證要點 — 各部門職責 41 目錄 1. 房地產(chǎn) 全業(yè)務流程 概述 2. 項目拓展與論證 流程 3. 項目 策劃 流程 4. 規(guī)劃 設計 流程 5. 施工 管理 流程 6. 營銷 管理 流程 7. 客 服管理 流程 8. 房地產(chǎn) 主要的管理流程 42 項目策劃類流程 項目策劃 市場調(diào)查研究 規(guī)劃設計研 究 項目策劃方 案制定 項目策劃方安 評審 、消費結(jié)構(gòu)調(diào)查 消費群研究 當?shù)靥攸c研究 戶型、景觀等設計研究 根據(jù)市場研究及規(guī)劃設計思路，初步制項目策劃方案，并對項目未來營銷主體思路有初步的把握，制定 《 項目策劃方案 》 可行性分析 經(jīng)濟效益分析 本地化研討 項目進程安排 項目策劃方案 競爭對手研究 《 市場研究報告 》 設計主體思路 當?shù)胤績r研究 ?基本管控原則 ?項目策劃從單一部門向多部門協(xié)作的原則，通過項目小組的形式讓多部門及時參與 ?項目公司成立后，項目公司及早參與項目策劃 ?重要的權(quán)責劃分：開發(fā)部作為項目策劃的執(zhí)行部門將逐漸過渡到內(nèi)部和外部資源整合部門，其他部門作為配合部門參與信息提供與方案評審 案例：龍湖項目啟動會機制 開發(fā) 階段 相關(guān)部門 土地投資分析階段 項目啟動階段 方案設計成果驗算與初設指導 初步設計成果驗算與實施指導 施工準備階段 營銷階段 交房階段 后續(xù)階段 PMO召集人計劃部 投資分析報告（土地） 投資分析報告（啟動） 1投資驗算及分析報告 2投資驗算及分析報告（初設） 2項目目標成本 2項目銷售指標 項目月度投資收益分析簡報 項目負責人 項目以二級進度計劃 項目月度計劃運營簡報 3項目后評估報告 研發(fā) 項目預案 方案計劃任務書 景觀方案設計任務書 1精裝房定位、限價以及建設實施方案 1方案設計 1初步設計任務書 初步設計成果 21景觀初步設計成果 2精裝房方案設計任務書 施工圖設計成果 精裝房方案設計成果 過程設計變更、現(xiàn)場指導、材料選樣等 精裝房初步設計及施工圖設計成果 1景觀方案設計 1景觀初步設計任務書 1精裝房設計是參與戶型研討及其他專業(yè)指導性意見 營銷 項目戰(zhàn)略定位、市場假設及客戶定位報告 售樓處、樣板房計劃及預算 項目定位、客戶定位、市場預測及銷售假設 市場調(diào)研及分析報告、對研發(fā)、工程的修正、反饋、設計會審及交底紈要 銷售指標分解 3項目營銷策略方案 3售房合同配置標準 3售房合同附圖 3價格表及付款方式 3交房方案 造價 成本敏感分析、價值分配及成本預設方案 1成本測算及驗算報告 1項目成本分析報告 2招投標、計價方案、合約觃劃 成本系統(tǒng)動態(tài)跟蹤報告 工程 設計成果會審及交底紈要 2項目管理大綱 2三通一平實施方案 2施工、監(jiān)理單位篩選及評估報告 施工管理 其他 3資產(chǎn)管理方案 3商業(yè)移交方案 什么是項目啟動會 ? 啟動會是通過 多次會議，短時間、高強度、高效率、群策群力 完成對項目 第一次 、也是 最重要 的一次決策，實現(xiàn)項目高周轉(zhuǎn)。 ? 參會人員： ? 會議主持人： 項目經(jīng)理（是每一次會議的主持人） ? 公司總經(jīng)理（必須參加第一次和最后一次會議）； PMO成員；董事長助理、董事長 ? 項目經(jīng)理，項目團隊成員 ? 會議召開方式： ? 需召開多次會議 ? 每次會議均需做出決策，并定出決策點 ? 每次會后，分頭收集信息，進行專業(yè)間碰撞 預案決策及項目啟動會通過對項目反復審視及推演，設立關(guān)鍵節(jié)點，明確職責與權(quán)限，各部門集中力量統(tǒng)一攻關(guān) ?就發(fā)展、營銷、研發(fā)提供資料進行甄別討論，以確定其方案合理性、可行性； ?找出關(guān)鍵計劃節(jié)點、決策點和重要敏感指標，討論如何提高項目競爭力和風險控制水平； ?對項目達成共識，對重要計劃節(jié)點、工作包和工作質(zhì)量做出承諾； 預案決策會 ?在項目獲得后對項目進行審規(guī)、推演； ?對項目一二級計劃及目標成本預案進行梳理； ?向項目負責人及項目職能負責人交底； ?進一步達成共識，對計劃、成本以及相關(guān)工作包、工作質(zhì)量作出承諾，完成資源匹配。 項目啟動會 龍湖項目啟動會標準模板 ? 《 項目成功標尺 》 ? 《 風險預案 》 ? 《 市場定位 》 ? 《 產(chǎn)品定位 》 （含建筑、景觀設計任務書；技術(shù)經(jīng)濟指標，戶型配比） ? 《 體驗區(qū)選址、定位及開放計劃 》 ? 《 產(chǎn)品建造標準 》 ? 《 項目一二級計劃 》 ? 《 項目目標成本（啟動）及合約規(guī)劃 》 ? 《 投資分析模型（啟動） 》 47 案例：萬科 基于客戶細分的產(chǎn)品定位七步法與七對眼睛 競爭研究 土地與目標客戶匹配 地塊掃描 /土地屬性研究 項目初步定位 產(chǎn)品測試 需求價值排序 客戶細分 產(chǎn)品設計流程 案例鏈接 48 目錄 1. 房地產(chǎn) 全業(yè)務流程 概述 2. 項目拓展與論證 流程 3. 項目 策劃 流程 4. 規(guī)劃 設計 流程 5. 施工 管理 流程 6. 營銷 管理 流程 7. 客 服管理 流程 8. 房地產(chǎn) 主要的管理流程 49 設計管理是房地產(chǎn)最核心的環(huán)節(jié)，產(chǎn)品的品質(zhì)與成本在本階段決定 時 時時 時 時 時時 時時 時 時 時時 時 時 時時 時 時 時時 時時 時 時 時 時時 時 時 時時 時 時 時 時 時時 時 時時 時 時時 時 時時 時 時時 時 時時 時 時時 時 時時 時 時50 方案階段流程 萬 創(chuàng)任 意 設 計單 位邀 請 的 設計 單 位項 目 事 務部公 司 領(lǐng) 導項 目開 發(fā)分 析方 案 設 計 階 段 的 工 作 流 程概 念設 計擬 定 設計 任 務書可行 性 論證方 案咨 詢方 案招 標大 型項 目小 型 項 目N oY e s方 案設 計調(diào) 整建 議中 期交 流方 案回 標方 案介 紹評 析方 案評 審方 案聽 證 會專 家 、 政府 部 門召 集評 標會方 案評 審方 案評 標 會方 案調(diào) 整方 案報 建形 成 以 下 內(nèi) 容 文 本 ：分 期 規(guī) 模住 宅 類 型 及 比 例配 套 （ 商 業(yè) 、 會 所 ）產(chǎn) 品 特 點目 的 ： 驗 證 項 目 開發(fā) 分 析 的 可 行 性 和效 果 、 尋 求 新 思 路明 確 開 發(fā) 方 向初 步 招 標 、確 定 正 式 發(fā)標 單 位成 本 管 理部成 本測 算51 施工圖 階段流程 萬 創(chuàng)項 目 事 務部設 計 單 位工 程 部方 案報 建初 步 設 計招 標 準 備初 步設 計多 層 項 目 或 具 有 設 計參 照 的 項 目 ， 此 步 驟與 施 工 圖 設 計 合 并招 標 書指 導 書任 務 書方 案 及 政 府 批 文選 定 投 標 單 位初 步 設 計招 標公 司 內(nèi) 部 規(guī)定 ， 流 程 類 似設 計 通 用 圖 1初 步 設計 報 建主 體 施 工 圖 設計樁 基 施 工 圖 設 計結(jié) 構(gòu)選 型審 圖樁 基報 建結(jié) 構(gòu)選 型審 圖施 工圖 報建全 程 跟 進 、 控 制 ， 完 成 部 分 圖 紙施 工 配合 、 補 充部 分 詳 圖施 工 圖 設 計 施 工樁 基 施 工 先 行52 環(huán)境設計及施工配合 階段 流程 建 筑方 案確 定配 合 建 筑 提出 環(huán) 境 規(guī) 劃的 地 形 要 求萬 創(chuàng) 建筑萬 創(chuàng) 景觀概 念設 計備 選 的景 觀 設計 單 位方 案設 計定 總平選 定 的景 觀 設計 單 位初 步 設計 、 施 工圖 設 計施 工 隊 伍 招投 標 簽 合同此 步 驟 再 細 分（ 設 計 通 用 圖 1 ）項 目 經(jīng)理 部中 標 施工 單 位成 本 管理 部效 果 驗收 、 審 核相 關(guān) 設 計變 更工 程 質(zhì) 量驗 收 、 審核 現(xiàn) 場 簽證驗收報告成本結(jié)算財 務 管理 部付款此 步 驟 再 細 分（ 設 計 通 用 圖 2 ）付款申請t部 門環(huán) 境 設 計 及 施 工 配 合 流 程 圖控 制 設計 定 方向控 制設 計方 向控 制 施 工質(zhì) 量 ： 隱蔽 工 程 結(jié)構(gòu) 水 電 等控 制 效果 ： 調(diào) 整設 計 、 付款 節(jié) 奏施 工成 本 動 態(tài)控 制施 工 管 理方 案 細 化 與 基 地 密切 結(jié) 合 定 材 質(zhì) 構(gòu) 造53 裝飾設計及施工協(xié)調(diào)階段 流程 萬 創(chuàng)項 目 經(jīng)理 部施 工單 位公 司領(lǐng) 導