【文章內容簡介】 介入雙重職權之中，需要公司良好的人際關系和全面的培訓 實施條件 ?項目數量少，特定區(qū)域經營 ?客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項目協(xié)調工作 ?項目數量較多，需要人才共享，不適用于全國經營 ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項目管理型 項目公司或項目部 開發(fā) 設計 工程 銷售 ?項目公司成為開發(fā)工作的全權負責主體 ?項目執(zhí)行風險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個地域經營或客戶需求變化多項目管理 ?前期的客戶定位非常準確 ?更強調項目產品對客戶需求滿足程度 項目部 缺點 ?職能部門內部實現規(guī)模經濟 ?對項目環(huán)境反應迅速，便于實現項目產品的創(chuàng)新和技術專業(yè)化的提升 ?對項目環(huán)境反應靈敏，清晰的產品責任，容易達到客戶的滿意 25 優(yōu)化流程必須明確權責界面 流程現狀評估與組織優(yōu)化流程現狀評估與組織優(yōu)化1總部職能部門 項目 部 W BS 說明 項目拓展部 開發(fā)部 投資部 工程技術部 招標采購部 成本管理部 營銷部 企管部 財務部 HR 部/ 其他部門 項目總經理 工程部 合約成本部 銷售部 財務 /綜合 編制《產品初步建議書》 ▲ △ △ △ △ △ 概念設計研究 ▲ △ △ 組織《概念設計方案》綜合評審 ▲ 編制《項目經營策劃報告》 ▲ 組織集團評審會 ▲ 編制《項目控制性總體計劃》 △ △ △ △ △ △ △ ▲ △ △ △ 項目策劃階段 編制《項目發(fā)展成本目標》 ▲ △ 規(guī)劃 設計階段 編制《規(guī)劃設計任務書》 ▲ 規(guī)劃設計招標 / 委托 ▲ △ △ △ 確定規(guī)劃設計單位及中標方案 ▲ △ △ △ 組織規(guī)劃設計評審會 ▲ △ △ △ △ △ 組織政府相關部門評審 ▲ △ 規(guī)劃設計方案調整并確認 ▲ △ 方案設計階段 編制《方案設計任務書》 ▲ 確定方案設計單位 ▲ △ △ △ △ 組織總圖、單體方案評審 ▲ 組織結構、設備初步方案評審 ▲ 組織公司和政府部門評審會 ▲ 設計管理階段 方案報建 ▲ 26 系統(tǒng)規(guī)劃公司的流程管理體系－按類別分為管理流程和業(yè)務流程 管理流程 支持流程 核心業(yè)務流程 客戶 ? 為客戶直接提供產品或服務的流程，包括項目拓展、產品定位、規(guī)劃設計、工程管理、銷售、服務等流程 ? 為業(yè)務流提供資源保障、服務支持的流程 ? 確保經營順利運行的管理流程，主要包括：戰(zhàn)略管理、計劃預算管理、財務管理、投資管理、績效管理等流程 業(yè)務流程 ，系統(tǒng)規(guī)劃，不要做重復的工作 ! ，流程不能完全替代制度 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 27 系統(tǒng)規(guī)劃公司的流程管理體系－－按層次分為流程框架、主流程、子流程、作業(yè)指引和表單 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 公司流程 框架 業(yè)務模型 人力資源 策劃 定位 規(guī)劃 設計 工程 管理 營銷 管理 客戶 服務 業(yè)務主流程 及子流程 操作指導及表格 概念 設計 方案 設計 初步 設計 施工圖 設計 施工過 程配合 主流程 : 一級子流程 : 二級流程 : 行政 財務 ＩＴ 28/調研 圖例： 關鍵任務 項目里程碑 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 29 先考慮公司級流程 — 關注公司整體效率，它與資產周轉率有關 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 以五證為主線的業(yè)務流程 項 目 可 行 性 報 告投 資 研 究投 資 決 策房 地 產 開 發(fā) 流 程 總 體 框 架 （ 商 業(yè) 項 目 ）建 設 用 地 規(guī) 劃 許 可 證建 設 工 程 規(guī) 劃 許 可 證建 設 工 程 施 工 許 可 證預 售 許 可 證國 有 土 地 使 用 權 證土 地 獲 得產 品 定 位 策 劃 報告策 劃 推 廣投 資 、 報 批 報 建商 管社 會 環(huán) 境 調 查競 爭 環(huán) 境 、 商 圈調 查 、 項 目 定 位項 目 整 體 運 作 規(guī) 劃參 與 概 念 設 計 、后 場 設 計商 業(yè) 項 目 規(guī) 劃 、 運 營 管理 計 劃 、 招 商 租 賃 計劃 、 商 業(yè) 空 間 環(huán) 境 設 計招 商 談 判商 戶 簽 約內 裝 監(jiān) 理開 業(yè) 準 備 / 促 銷開 業(yè)方 案 設 計實 施 方 案 設 計施 工 圖 設 計方 案 階 段 估 算施 工 圖 階 段 預 算實 施 方 案 階 段 概 算確 定 工 程 總 包 單位概 念 設 計 概 念 階 段 測 算場 地 拆 遷七 通 一 平開 工工 程 形 象 進 度 管理 （ 含 材 料 設 備采 購 管 理 、 工 程簽 證 管 理 ）竣 工 驗 收工 程 結 算建 安 成 本 管 理 、監(jiān) 督 （ 含 材 料 設備 采 購 成 本 管理 、 設 計 變 更 成本 管 理 、 工 程 簽證 成 本 管 理 ）設 計 變 更 管 理設 計 全 成 本 工 程項 目 全 成 本 管 理方 案項 目 決 算項 目 發(fā) 展 目 標 成本 、 責 任 成 本項 目 全 成 本 監(jiān)督 、 管 理物 管 建 議物 管 建 議資 金 籌 措資 金 預 算銷 售 收 入 和 經 營物 業(yè) 收 入 管 理 和監(jiān) 督 ， 資 金 支 出管 理財 務決 算資 金 調 度項 目 總 體 開 發(fā) 管理 文 件 、 項 目 總體 運 作 計 劃項 目 后評 估項 目 整 體 運 作物 業(yè) 接 管30 先考慮公司級流程 — 關注公司整體效率，它與資產周轉率有關 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 建設工程施工許可證方案報建營銷 設計 項目成本 工程可行性研究報告土地出讓合同建設用地規(guī)劃許可證概念設計產品建議書規(guī)劃設計單體設計施工圖設計工程總包招標 施工圖報建建設工程規(guī)劃許可證工程形象進度銷售開盤項目聽證會市場定位國有土地使用權證開工銷售許可證第二階段 : 開發(fā)決策 4 .3 月技術決策 4 .2 月第一階段 : 土地決策第三階段 : 技術實施 2 .8 月生產施工 3 .5 月第二階段 開發(fā)決策 月技術決策 月第二階段 開發(fā)決策 月技術決策 月第二階段 開發(fā)決策 月技術決策 月第一階段 土地決策第一階段 土地決策第三階段 技術實施 月生產施工 月第三階段 技術實施 月生產施工 月第三階段 技術實施 月生產施工 月總周期14.8月自有資金11.1月銀行貸款3.7月總周期14.8月自有資金11.1月銀行貸款3.7月自有資金11.1月銀行貸款3.7月自有資金11.1月銀行貸款3.7月以現金流為主線的業(yè)務流程 31 先考慮公司級流程 — 關注公司整體效率，它與資產周轉率有關 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 萬科專業(yè)集成流程圖 32 再關注業(yè)務級流程 以設計模塊為例 流程體系策劃與 流程優(yōu)化 2 設計單位選擇和設計合同管理（設計條件、過程交流、合作方評估 … ） 圖紙管理（版本管理、分發(fā)記錄、面積管理 … ） 主 業(yè) 務 環(huán) 節(jié) 輔 助 業(yè) 務 環(huán) 節(jié) 輔助 管理 環(huán)節(jié) 主導 設計部 土建擴初 建筑、規(guī)劃方案 結構、設備 初步方案 施工圖設計 建筑方案設計 設計深化 及調整 設計任務書 概念規(guī) 劃方案 施工圖 設計條件確認 概念規(guī)劃方案 方案設計 擴初設計 施工圖設計 景觀概念方案設計 景觀方案設計 景觀施工圖設計 銷售配合類設計資料提供和配合 建筑平面 選型定板 產品、技術創(chuàng)新研發(fā)及設計標準化知識庫管理（不斷積累標準設計條件、標準審圖要點 … ） 設計管理階段 裝修設計 部品材料調研 結構設計 方案設計成果 擴初設計成果 選型定板成果 施工配合階段 設計策劃階段 變更及深化圖紙 設計 成果 材料設備清單 材料設備選型定板 戶型比例建議 產品形態(tài)建議 二次深化設計 設計評審 設計變更 33 再關注業(yè)務級流程 我們需要規(guī)劃哪些流程？ 流程體系策劃與流程優(yōu)化 2 設計單位選擇和設計合同管理（設計條件、過程交流、合作方評估 … ）圖紙管理（版本管理、分發(fā)記錄、面積管理 … ）主業(yè)務環(huán)節(jié)輔助業(yè)務環(huán)節(jié)輔助管理環(huán)節(jié)主導 設計部土建擴初建筑、規(guī)劃方案結構、設備初步方案施工圖設計建筑方案設計設計深化及調整設計任務書概念規(guī)劃方案施工圖設計條件確認 概念規(guī)劃方案方案設計 擴初設計 施工圖設計景觀概念方案設計 景觀方案設計 景觀施工圖設計銷售配合類設計資料提供和配合建筑平面選型定板產品、技術創(chuàng)新研發(fā)及設計標準化知識管理設計管理階段裝修設計部品材料調研