【文章內(nèi)容簡介】 團(tuán) 組織架構(gòu)圖 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 61 華潤集團(tuán)組織架構(gòu)圖 接上頁 財務(wù)部 資金管理中心 研發(fā)部 經(jīng)營部 工程管理部 招標(biāo)采購中心 合同預(yù)算部 網(wǎng)絡(luò)部 人力資源部 法務(wù)部 客服中心 市場研究、土地談判、前期策劃 規(guī)劃局、立項、證照辦理 總建筑師負(fù)責(zé)，每個項目實行責(zé)任建筑師制 總工負(fù)責(zé)制 設(shè)計管理部 合同起草、審核、執(zhí)行、監(jiān)約，做工程預(yù)算 信息化平臺建立維護(hù) 華潤特點： 公司所有項目影響由華潤置地經(jīng)濟(jì)公司承擔(dān)。專業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部市場化運(yùn)作 實行項目經(jīng)理制、總工負(fù)責(zé)制、建筑師責(zé)任制 市場反應(yīng)較慢，管理隊伍年輕化 華遠(yuǎn)分流人才，內(nèi)傷較大 資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢 逐漸形成自己開發(fā)模式，如鳳凰城項目和翡翠城項目 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 62 董事長 總經(jīng)理 總經(jīng)辦 萬科周刊 秘書處 檔案室 行政部 財務(wù)管理中心 資金結(jié)算中心 建筑研究中心 工程管理部 企劃部 管理總部 物業(yè)管理部 人力資源部 審計法務(wù)部 監(jiān)事長 投資決策中心 區(qū)域項目利潤中心 成本費(fèi)用中心 大連萬科 天津萬科 北京萬科 深圳萬科 武漢萬科 南京萬科 沈陽萬科 財務(wù)部 營銷部 工程管理部 綜合部 分管成本財務(wù) 分管營銷 分管工程、規(guī)劃設(shè)計、采購。預(yù)算 人力資源、行政、信息等功能集合 萬科集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 63 萬科組織架構(gòu)特點： 最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理 管理較規(guī)范 集團(tuán)本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜 各地區(qū)為法人治理機(jī)制企業(yè)，通過產(chǎn)權(quán)控制 分公司授權(quán)較大，機(jī)構(gòu)盡量簡單，總部提供支持和監(jiān)約功能 人力資源管理非常重視，強(qiáng)調(diào)人員的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好，薪酬較低，強(qiáng)調(diào)職業(yè)生涯的發(fā)展 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 64 運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則 合理處理好集中和分散的關(guān)系 明確各部門之間的定位和權(quán)責(zé)界定及劃分 分析各部門在運(yùn)營流程中發(fā)揮的職能 確定各部門與其它部門溝通協(xié)調(diào)關(guān)系 確定各部門權(quán)利與行 編寫各部門的部門職能 分析各崗位工作飽滿程度 因崗設(shè)人與因人設(shè)崗相結(jié)合 確定部門各崗位名稱及基本工作內(nèi)容 部門定崗定編時需要對公司短其與長期戰(zhàn)略綜合考慮 公司織織架構(gòu) 公司發(fā)展戰(zhàn)略 各部門權(quán)力與責(zé)任 各部門崗位定編 部門各崗位職責(zé)確定 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 65 責(zé)權(quán) 明確原則 兼顧 發(fā)展原則 精干高效 原則 戰(zhàn)略導(dǎo)向 原則 以戰(zhàn)略為核心的運(yùn)營組織系統(tǒng)設(shè)計 基于公司戰(zhàn)略，自上而下進(jìn)行設(shè)計 力求機(jī)構(gòu)簡練，人員精干，從簡單到專業(yè)管理效率高，保持競爭力。 基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的發(fā)展階段及管理能力，同時兼顧未來的發(fā)展需要。 每一管理層次、部門、崗位的責(zé)任權(quán)利都明確和對應(yīng)。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則 66 部門職能 例：成本部、采購部 成本管理職能 采購管理職能 成本目標(biāo)管理：成本的前期測算、目標(biāo)制定、成本動態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評估； 工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價文件，對咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理； 現(xiàn)場成本控制：變更的造價計算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委托和簽證。 供方管理：考察、評估、建庫并選用項目所需的合作單位及材料設(shè)備； 采購及招標(biāo)管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計、營銷方面的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單位、定價格； 合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理。 各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到運(yùn)營管理要求。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 二、設(shè)計組織架構(gòu)下的部門職能 67 崗位職責(zé) 例：成本部、采購 部 成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 預(yù)算工程師崗位職責(zé) 采購部經(jīng)理崗位職責(zé) 合約工程主管崗位職責(zé) 合約物資主管崗位職責(zé) 合約營銷主管崗位職責(zé) 成本管理事務(wù)員崗位職責(zé) 三、合理設(shè)計各部門崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 68 市場調(diào)查和供方管理工作： 、施工業(yè)績、報價水平及任務(wù)飽和情況 。 （施工隊伍、設(shè)計單位、廣告商等）的資質(zhì)進(jìn)行考察，建立合格供方名錄； ，動態(tài)掌握材料設(shè)備的市場信息； ； ，為相關(guān)部門提供最新的市場價格信息。 招投標(biāo)及合同管理 ； ； ； ； ； ； ，建立和完善招投標(biāo)及合同文件的標(biāo)準(zhǔn)版本。 甲供材料和裝飾材料的管理 ； ； 。 范例：采購部部門管理職能 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 69 范例：成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 全面負(fù)責(zé)成本部工作，直接對主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理負(fù)責(zé)，承擔(dān)本部門領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 制定本部門的工作計劃和目標(biāo)，負(fù)責(zé)本部門工作職責(zé)的落實和各項工作計劃的執(zhí)行，保證部門高效、有序的進(jìn)行； 組織部門預(yù)算專業(yè)人員開展項目各建設(shè)階段的成本控制工作，合理確定和有效控制工程造價，通過動態(tài)控制實現(xiàn)成本控制目的； 組織部門開展市場調(diào)查和研究，收集各類材料與工程造價信息，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)驗分析，堅持?jǐn)?shù)據(jù)積累； 確認(rèn)和簽署部門發(fā)出的重要造價文件，如結(jié)算等，配合公司完成三算單辦理等重大事項； 負(fù)責(zé)組織部門管理制度與業(yè)務(wù)規(guī)范的建立，并與公司及相關(guān)部門的有關(guān)制度銜接，保證部門制度合理有效。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 70 范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé) 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項目在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、合同實施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等的編制。 接受參加專業(yè)培訓(xùn)、更新知識、提高業(yè)務(wù)水平。 及時掌握項目工程進(jìn)展的狀況，對承包商報送的工程形象進(jìn)度進(jìn)行審核，提出付款額的建議。（僅限項目部的預(yù)算工程師） 對不同的設(shè)計及材料進(jìn)行成本研究，并向現(xiàn)場工程師或設(shè)計單位提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計或設(shè)計變更。 工程進(jìn)行期間，定期制定成本估算報告書，反映施工中存在的問題及支付的情況，就工程變更的大約費(fèi)用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門提出建議。 審核工程變更清單，與承包商達(dá)成費(fèi)用上的增減協(xié)議。審核合同以外的新增材料單價。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 71 范例：成本管理中心總監(jiān)職位說明書 職務(wù)名稱 成本管理中心 所在部門 成本管理中心 直接上級 總經(jīng)理 管理幅度 直接下屬 成本部經(jīng)理 /采購部經(jīng)理 管理層次 職位職責(zé) ； ； ； ，包括考察、評審 ，包括標(biāo)準(zhǔn)合同文件、成本標(biāo)準(zhǔn)； ，人才梯隊建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)； ，完成各項計劃與目標(biāo)，做必要的總結(jié)與匯報； 。 任職資格 ：本科以上 ：工程經(jīng)濟(jì)與管理、工程類 ：有竣工結(jié)算經(jīng)驗，以及 3年以上房地產(chǎn)公司成本控制，招標(biāo)及合同管理經(jīng)驗 ：不限 ：中級職稱 /造價工程師 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 72 范例：成本部、采購部權(quán)限劃分 成本管理權(quán)限劃分 招標(biāo)采購事務(wù)權(quán)限劃分 規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 73 范例：規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 事項 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 成本部 采購部 設(shè)計部 備注 1 招標(biāo)計劃 批準(zhǔn) 批準(zhǔn) 備案 備案 經(jīng)辦 2 設(shè)計供方資質(zhì)預(yù)審 批準(zhǔn) 經(jīng)辦 3 招標(biāo)文件的發(fā)放 批準(zhǔn) 審核 審核 審核 經(jīng)辦 4 中標(biāo)單位確定 批準(zhǔn) 審核 審核 審核 經(jīng)辦 5 設(shè)計合同簽置 100萬以下（含） 批準(zhǔn) 批準(zhǔn) 審核 審核 審核 經(jīng)辦 由招標(biāo)小組確定，經(jīng)合同評審流程，100萬元以上設(shè)計合同及單位報董事長審批 100萬以上 批準(zhǔn) 審核 審核 審核 審核 經(jīng)辦 合格供方名冊 備案 批準(zhǔn) 備案 備案 經(jīng)辦 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 74 范例：營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 事項 董事長 總經(jīng)理 成本部 采購部 營銷部 備注 1 招標(biāo)計劃 批準(zhǔn) 備案 備案 經(jīng)辦 2 供方資質(zhì)預(yù)審 批準(zhǔn) 備案 備案 經(jīng)辦 3 招標(biāo)文件的發(fā)放 批準(zhǔn) 審核 備案 經(jīng)辦 4 中標(biāo)單位確定 批準(zhǔn) 審核 審核 備案 經(jīng)辦 由招標(biāo)小組確定，合同評審流程 5 合同簽署（ 500萬元） 批準(zhǔn) 審核 備案 經(jīng)辦 合同供方名冊 備案 備案 備案 經(jīng)辦 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 75 范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 事項 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 采購部 工程部 成本部 其他部門 備注 1 招標(biāo)計劃 批準(zhǔn) 審核 經(jīng)辦 參與 經(jīng)周例會討論批準(zhǔn) 2 招標(biāo)文件 審核 經(jīng)辦 參與 參與 參與 按招標(biāo)流程 3 招標(biāo)資格預(yù)審 審核 經(jīng)辦 參與 參與 參與 同上 4 中標(biāo)單位確定 備案 批準(zhǔn) 審核 經(jīng)辦 參與 參與 參與 同上 5 合同 500萬以下 批準(zhǔn) 審核 經(jīng)辦 審核 審核 審核 按合同管理流程 500萬以上 批準(zhǔn) 審核 審核 經(jīng)辦 審核 審核 審核 按合同管理流程 6 合格供方名冊 備案