【文章內容簡介】 經理 項目經理 項目經理 項目協(xié)調 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 58 矩陣型 復合式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項目經理 項目經理主管 項目經理 項目經理 項目經理 項目 A協(xié)調 項目協(xié)調 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 59 股東大會 董事會 總裁 監(jiān)事會 董事會秘書 公司投資、財務委員會和外部行業(yè)專家顧問等 行政管理部 人力資源部 經營管理部 企業(yè)發(fā)展部 技術管理部 財務管理部 北京金地房地產開發(fā)有限公司 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 上海金地房地產開發(fā)有限公司 深圳市金地置業(yè)顧問有限公司 深圳金地房地產開發(fā)有限公司 武漢金地房地產開發(fā)有限公司 金地集團組織架構圖 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 60 董事長 總經理 技術發(fā)展委員會 公司投資地產項目以項目經理制執(zhí)行 總經辦 計劃部 行政部 檔案室 公關部 見下頁 華潤集團 組織架構圖 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 61 華潤集團組織架構圖 接上頁 財務部 資金管理中心 研發(fā)部 經營部 工程管理部 招標采購中心 合同預算部 網(wǎng)絡部 人力資源部 法務部 客服中心 市場研究、土地談判、前期策劃 規(guī)劃局、立項、證照辦理 總建筑師負責，每個項目實行責任建筑師制 總工負責制 設計管理部 合同起草、審核、執(zhí)行、監(jiān)約，做工程預算 信息化平臺建立維護 華潤特點： 公司所有項目影響由華潤置地經濟公司承擔。專業(yè)化與職業(yè)化，形成內部市場化運作 實行項目經理制、總工負責制、建筑師責任制 市場反應較慢，管理隊伍年輕化 華遠分流人才，內傷較大 資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢 逐漸形成自己開發(fā)模式，如鳳凰城項目和翡翠城項目 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 62 董事長 總經理 總經辦 萬科周刊 秘書處 檔案室 行政部 財務管理中心 資金結算中心 建筑研究中心 工程管理部 企劃部 管理總部 物業(yè)管理部 人力資源部 審計法務部 監(jiān)事長 投資決策中心 區(qū)域項目利潤中心 成本費用中心 大連萬科 天津萬科 北京萬科 深圳萬科 武漢萬科 南京萬科 沈陽萬科 財務部 營銷部 工程管理部 綜合部 分管成本財務 分管營銷 分管工程、規(guī)劃設計、采購。預算 人力資源、行政、信息等功能集合 萬科集團 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 63 萬科組織架構特點： 最早提出職業(yè)經理人理念的企業(yè)，倡導職業(yè)化管理 管理較規(guī)范 集團本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜 各地區(qū)為法人治理機制企業(yè)，通過產權控制 分公司授權較大，機構盡量簡單，總部提供支持和監(jiān)約功能 人力資源管理非常重視，強調人員的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好，薪酬較低，強調職業(yè)生涯的發(fā)展 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 64 運營組織系統(tǒng)的設計原則 合理處理好集中和分散的關系 明確各部門之間的定位和權責界定及劃分 分析各部門在運營流程中發(fā)揮的職能 確定各部門與其它部門溝通協(xié)調關系 確定各部門權利與行 編寫各部門的部門職能 分析各崗位工作飽滿程度 因崗設人與因人設崗相結合 確定部門各崗位名稱及基本工作內容 部門定崗定編時需要對公司短其與長期戰(zhàn)略綜合考慮 公司織織架構 公司發(fā)展戰(zhàn)略 各部門權力與責任 各部門崗位定編 部門各崗位職責確定 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 65 責權 明確原則 兼顧 發(fā)展原則 精干高效 原則 戰(zhàn)略導向 原則 以戰(zhàn)略為核心的運營組織系統(tǒng)設計 基于公司戰(zhàn)略，自上而下進行設計 力求機構簡練，人員精干，從簡單到專業(yè)管理效率高，保持競爭力。 基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的發(fā)展階段及管理能力，同時兼顧未來的發(fā)展需要。 每一管理層次、部門、崗位的責任權利都明確和對應。 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 運營組織系統(tǒng)的設計原則 66 部門職能 例：成本部、采購部 成本管理職能 采購管理職能 成本目標管理：成本的前期測算、目標制定、成本動態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評估； 工程預結算管理：自行編制、審核工程量及造價文件，對咨詢公司服務進行跟蹤管理； 現(xiàn)場成本控制：變更的造價計算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委托和簽證。 供方管理：考察、評估、建庫并選用項目所需的合作單位及材料設備； 采購及招標管理：工程、材料設備、設計、營銷方面的招標，定標的、定單位、定價格； 合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結算手續(xù)辦理。 各企業(yè)部門的名稱和職責劃分往往不同，但基本管理與業(yè)務工作內容必須齊全，才能達到運營管理要求。 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 二、設計組織架構下的部門職能 67 崗位職責 例：成本部、采購 部 成本部經理崗位職責 預算工程師崗位職責 采購部經理崗位職責 合約工程主管崗位職責 合約物資主管崗位職責 合約營銷主管崗位職責 成本管理事務員崗位職責 三、合理設計各部門崗位職責及權責劃分 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 68 市場調查和供方管理工作： 、施工業(yè)績、報價水平及任務飽和情況 。 （施工隊伍、設計單位、廣告商等）的資質進行考察，建立合格供方名錄； ，動態(tài)掌握材料設備的市場信息； ； ，為相關部門提供最新的市場價格信息。 招投標及合同管理 ； ； ； ； ； ； ，建立和完善招投標及合同文件的標準版本。 甲供材料和裝飾材料的管理 ； ； 。 范例：采購部部門管理職能 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 69 范例：成本部經理崗位職責 全面負責成本部工作，直接對主管副總經理或總經理負責，承擔本部門領導責任； 制定本部門的工作計劃和目標，負責本部門工作職責的落實和各項工作計劃的執(zhí)行，保證部門高效、有序的進行； 組織部門預算專業(yè)人員開展項目各建設階段的成本控制工作，合理確定和有效控制工程造價，通過動態(tài)控制實現(xiàn)成本控制目的； 組織部門開展市場調查和研究，收集各類材料與工程造價信息，進行技術經驗分析，堅持數(shù)據(jù)積累； 確認和簽署部門發(fā)出的重要造價文件，如結算等，配合公司完成三算單辦理等重大事項； 負責組織部門管理制度與業(yè)務規(guī)范的建立，并與公司及相關部門的有關制度銜接，保證部門制度合理有效。 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 70 范例：預算工程師崗位職責 在部門經理的領導下，完成項目在各階段：方案建議階段、初步設計階段、施工圖設計階段、招投標階段、合同實施階段、以及竣工等階段所相應的投資估算書、預算書、概算書、工程量清單、結算書等的編制。 接受參加專業(yè)培訓、更新知識、提高業(yè)務水平。 及時掌握項目工程進展的狀況，對承包商報送的工程形象進度進行審核，提出付款額的建議。（僅限項目部的預算工程師） 對不同的設計及材料進行成本研究，并向現(xiàn)場工程師或設計單位提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內進行設計或設計變更。 工程進行期間，定期制定成本估算報告書，反映施工中存在的問題及支付的情況，就工程變更的大約費用，向公司有關領導及相關部門提出建議。 審核工程變更清單，與承包商達成費用上的增減協(xié)議。審核合同以外的新增材料單價。 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 71 范例：成本管理中心總監(jiān)職位說明書 職務名稱 成本管理中心 所在部門 成本管理中心 直接上級 總經理 管理幅度 直接下屬 成本部經理 /采購部經理 管理層次 職位職責 ； ； ； ，包括考察、評審 ，包括標準合同文件、成本標準； ，人才梯隊建設和業(yè)務培訓； ，完成各項計劃與目標，做必要的總結與匯報； 。 任職資格 ：本科以上 ：工程經濟與管理、工程類 ：有竣工結算經驗，以及 3年以上房地產公司成本控制，招標及合同管理經驗 ：不限 ：中級職稱 /造價工程師 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 72 范例：成本部、采購部權限劃分 成本管理權限劃分 招標采購事務權限劃分 規(guī)劃設計招標與合約權限劃分 營銷事務招標與合約權限劃分 工程合約與招標權限劃分 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 73 范例：規(guī)劃設計招標與合約權限劃分 事項 董事長 總經理 副總經理 成本部 采購部 設計部 備注 1 招標計劃 批準 批準 備案 備案 經辦 2 設計供方資質預審 批準 經辦 3 招標文件的發(fā)放 批準 審核 審核 審核 經辦 4 中標單位確定 批準 審核 審核 審核 經辦 5 設計合同簽置 100萬以下（含） 批準 批準 審核 審核 審核 經辦 由招標小組確定，經合同評審流程，100萬元以上設計合同及單位報董事長審批 100萬以上 批準 審核 審核 審核 審核 經辦 合格供方名冊 備案 批準 備案 備案 經辦 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 74 范例：營銷事務招標與合約權限劃分 事項 董事長 總經理 成本部 采購部 營銷部 備注 1 招標計劃 批準 備案 備案 經辦 2 供方資質預審 批準 備案 備案 經辦 3 招標文件的發(fā)放 批準 審核 備案 經辦 4 中標單位確定 批準 審核 審核 備案 經辦 由招標小組確定，合同評審流程 5 合同簽署（ 500