【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 總部 物業(yè)管理部 人力資源部 審計(jì)法務(wù)部 監(jiān)事長(zhǎng) 投資決策中心 區(qū)域項(xiàng)目利潤(rùn)中心 成本費(fèi)用中心 大連萬(wàn)科 天津萬(wàn)科 北京萬(wàn)科 深圳萬(wàn)科 武漢萬(wàn)科 南京萬(wàn)科 沈陽(yáng)萬(wàn)科 財(cái)務(wù)部 營(yíng)銷(xiāo)部 工程管理部 綜合部 分管成本財(cái)務(wù) 分管營(yíng)銷(xiāo) 分管工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購(gòu)。預(yù)算 人力資源、行政、信息等功能集合 萬(wàn)科集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 62 萬(wàn)科組織架構(gòu)特點(diǎn)： 最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理 管理較規(guī)范 集團(tuán)本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜 各地區(qū)為法人治理機(jī)制企業(yè)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)控制 分公司授權(quán)較大，機(jī)構(gòu)盡量簡(jiǎn)單，總部提供支持和監(jiān)約功能 人力資源管理非常重視，強(qiáng)調(diào)人員的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好，薪酬較低，強(qiáng)調(diào)職業(yè)生涯的發(fā)展 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 63 運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則 合理處理好集中和分散的關(guān)系 明確各部門(mén)之間的定位和權(quán)責(zé)界定及劃分 分析各部門(mén)在運(yùn)營(yíng)流程中發(fā)揮的職能 確定各部門(mén)與其它部門(mén)溝通協(xié)調(diào)關(guān)系 確定各部門(mén)權(quán)利與行 編寫(xiě)各部門(mén)的部門(mén)職能 分析各崗位工作飽滿(mǎn)程度 因崗設(shè)人與因人設(shè)崗相結(jié)合 確定部門(mén)各崗位名稱(chēng)及基本工作內(nèi)容 部門(mén)定崗定編時(shí)需要對(duì)公司短其與長(zhǎng)期戰(zhàn)略綜合考慮 公司織織架構(gòu) 公司發(fā)展戰(zhàn)略 各部門(mén)權(quán)力與責(zé)任 各部門(mén)崗位定編 部門(mén)各崗位職責(zé)確定 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 64 責(zé)權(quán) 明確原則 兼顧 發(fā)展原則 精干高效 原則 戰(zhàn)略導(dǎo)向 原則 以戰(zhàn)略為核心的運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)設(shè)計(jì) 基于公司戰(zhàn)略，自上而下進(jìn)行設(shè)計(jì) 力求機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，人員精干，從簡(jiǎn)單到專(zhuān)業(yè)管理效率高，保持競(jìng)爭(zhēng)力。 基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的發(fā)展階段及管理能力，同時(shí)兼顧未來(lái)的發(fā)展需要。 每一管理層次、部門(mén)、崗位的責(zé)任權(quán)利都明確和對(duì)應(yīng)。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則 65 部門(mén)職能 例：成本部、采購(gòu)部 各企業(yè)部門(mén)的名稱(chēng)和職責(zé)劃分往往不同，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到運(yùn)營(yíng)管理要求。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門(mén)職能 66 崗位職責(zé) 例：成本部、采購(gòu) 部 成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 預(yù)算工程師崗位職責(zé) 采購(gòu)部經(jīng)理崗位職責(zé) 合約工程主管崗位職責(zé) 合約物資主管崗位職責(zé) 合約營(yíng)銷(xiāo)主管崗位職責(zé) 成本管理事務(wù)員崗位職責(zé) 三、合理設(shè)計(jì)各部門(mén)崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 67 市場(chǎng)調(diào)查和供方管理工作： 、施工業(yè)績(jī)、報(bào)價(jià)水平及任務(wù)飽和情況 。 （施工隊(duì)伍、設(shè)計(jì)單位、廣告商等）的資質(zhì)進(jìn)行考察，建立合格供方名錄； ，動(dòng)態(tài)掌握材料設(shè)備的市場(chǎng)信息； ； ，為相關(guān)部門(mén)提供最新的市場(chǎng)價(jià)格信息。 招投標(biāo)及合同管理 ； ； ； ； ； ； ，建立和完善招投標(biāo)及合同文件的標(biāo)準(zhǔn)版本。 甲供材料和裝飾材料的管理 ； ； 。 范例：采購(gòu)部部門(mén)管理職能 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 68 范例：成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 全面負(fù)責(zé)成本部工作，直接對(duì)主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理負(fù)責(zé)，承擔(dān)本部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 制定本部門(mén)的工作計(jì)劃和目標(biāo)，負(fù)責(zé)本部門(mén)工作職責(zé)的落實(shí)和各項(xiàng)工作計(jì)劃的執(zhí)行，保證部門(mén)高效、有序的進(jìn)行； 組織部門(mén)預(yù)算專(zhuān)業(yè)人員開(kāi)展項(xiàng)目各建設(shè)階段的成本控制工作，合理確定和有效控制工程造價(jià)，通過(guò)動(dòng)態(tài)控制實(shí)現(xiàn)成本控制目的； 組織部門(mén)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查和研究，收集各類(lèi)材料與工程造價(jià)信息，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)驗(yàn)分析，堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)積累； 確認(rèn)和簽署部門(mén)發(fā)出的重要造價(jià)文件，如結(jié)算等，配合公司完成三算單辦理等重大事項(xiàng)； 負(fù)責(zé)組織部門(mén)管理制度與業(yè)務(wù)規(guī)范的建立，并與公司及相關(guān)部門(mén)的有關(guān)制度銜接，保證部門(mén)制度合理有效。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 69 范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé) 在部門(mén)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項(xiàng)目在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、合同實(shí)施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投資估算書(shū)、預(yù)算書(shū)、概算書(shū)、工程量清單、結(jié)算書(shū)等的編制。 接受參加專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)、更新知識(shí)、提高業(yè)務(wù)水平。 及時(shí)掌握項(xiàng)目工程進(jìn)展的狀況，對(duì)承包商報(bào)送的工程形象進(jìn)度進(jìn)行審核，提出付款額的建議。（僅限項(xiàng)目部的預(yù)算工程師） 對(duì)不同的設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究，并向現(xiàn)場(chǎng)工程師或設(shè)計(jì)單位提出成本建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)變更。 工程進(jìn)行期間，定期制定成本估算報(bào)告書(shū)，反映施工中存在的問(wèn)題及支付的情況，就工程變更的大約費(fèi)用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門(mén)提出建議。 審核工程變更清單，與承包商達(dá)成費(fèi)用上的增減協(xié)議。審核合同以外的新增材料單價(jià)。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 70 范例：成本管理中心總監(jiān)職位說(shuō)明書(shū) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 71 范例：成本部、采購(gòu)部權(quán)限劃分 成本管理權(quán)限劃分 招標(biāo)采購(gòu)事務(wù)權(quán)限劃分 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 營(yíng)銷(xiāo)事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 72 范例：規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 73 范例：營(yíng)銷(xiāo)事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 74 范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 75 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求 組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法 明確戰(zhàn)略定位：開(kāi)發(fā)地區(qū)范圍、預(yù)期規(guī)模、經(jīng)營(yíng)思想（求快、求大、求精） 設(shè)置管理模式：管理層級(jí)劃分（二級(jí) OR三級(jí)） 設(shè)計(jì)組織架構(gòu)：包括部門(mén)及職能、崗位及職責(zé) 劃分管理權(quán)限：即各項(xiàng)業(yè)務(wù)的審批授權(quán) 組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求 管理層級(jí)與部門(mén)職責(zé)配置可支持高效運(yùn)營(yíng) 適度授權(quán)、防范風(fēng)險(xiǎn) 總之：尋求風(fēng)險(xiǎn)與效率的最佳平衡點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 76 組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設(shè)計(jì)原則 以組織系統(tǒng)為基礎(chǔ) 廣與深 原則 制度導(dǎo)向 原則 實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目 標(biāo)為原則 共享互補(bǔ)原則 分與合原則 管理制度的制定必須能夠體現(xiàn) “分” 與“合”原則，對(duì)管理權(quán)限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顧橫向的管理 創(chuàng)造綜合效應(yīng)，達(dá)到資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互相推動(dòng)，有效提高效率，降低管理成本 管理制度、管理規(guī)定和管理辦法，必須確保各核心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)做出貢獻(xiàn)，隨著組織的重大戰(zhàn)略調(diào)整而調(diào)整 管理制度的要體現(xiàn)“廣”的原則，即制度應(yīng)該最大限度的覆蓋全公司所有部分，也要體現(xiàn)“深”的原則，即必須明確和詳細(xì) 以制度為導(dǎo)向，建立一套完整的、規(guī)范化的系統(tǒng)，淡化管理者個(gè)人的因素，加強(qiáng)制度的約束力 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 77 組織系統(tǒng)文件的建立過(guò)程 現(xiàn)狀診斷（ WHY） 制定目標(biāo)（ WHERE） 組織人員（ WHO） 明確計(jì)劃（ WHEN） 文件架構(gòu)與關(guān)鍵內(nèi)容確定（ WHAT） 編制與評(píng)審 /培訓(xùn)與應(yīng)用（ HOW） 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 78 與其他部門(mén)的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定 系統(tǒng)文件的詳細(xì)程度與技能及培訓(xùn)程度相適應(yīng) 并非越細(xì)越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用 能夠自我完善，即文件自身有完善機(jī)制 需要持續(xù)改進(jìn) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 79 統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式： 手冊(cè)封面 文件目錄 文件編號(hào) 文件版號(hào) 紙張 字體 字號(hào) LOGO 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 80 三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) （一） 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程與工作協(xié)調(diào) （三）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立要求 其中，第（二）、（三）項(xiàng)內(nèi)容同運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)，不再重復(fù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 81 （一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 業(yè)務(wù)管理體系的設(shè)計(jì)原則 公司發(fā)展戰(zhàn)略 公司組織架構(gòu) 各部門(mén)管理制度 各部門(mén)管理規(guī)定 各部門(mén)管理辦法 管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說(shuō)明各部門(mén)對(duì)所管理內(nèi)容的基本規(guī)范要求； 管理規(guī)定用于規(guī)范有關(guān)部門(mén)各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對(duì)管理制度的要求的落實(shí)； 部門(mén)的管理辦法是對(duì)比較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過(guò)程、方式方法等的詳細(xì)說(shuō)明，并體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 82 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 83 關(guān)于業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)分類(lèi)的說(shuō)明 制度 也可稱(chēng)為：條例、規(guī)章 規(guī)定 也可稱(chēng)為：規(guī)則、準(zhǔn)則、原則、規(guī)范、規(guī)程 辦法 也可稱(chēng)為：方法、細(xì)則、指引 （指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專(zhuān)指描述流程的企業(yè)公文） 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 84 四、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì) （一）運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程與工作協(xié)調(diào) （三）運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 85 對(duì)流程負(fù)責(zé)而不是部門(mén)職能負(fù)責(zé)，減少不增值的活動(dòng)及內(nèi)部的重復(fù)流轉(zhuǎn)，減少報(bào)告層級(jí)流程的接口，適當(dāng)采取集中評(píng)審方式進(jìn)行決策，減少過(guò)程環(huán)節(jié)，對(duì)員工進(jìn)行充分的操作技能培訓(xùn) 高效性原則 有效性原則 明確流程關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵控制點(diǎn)的作業(yè)方法及要求，對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管控，并監(jiān)控流程的執(zhí)行 戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 根據(jù)公司戰(zhàn)略確定及組織目標(biāo)，將組織目標(biāo)與相關(guān)流程對(duì)應(yīng)以提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力