地產(chǎn)投資管理體系(編輯修改稿)
2025-03-17 15:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 圈大坪商圈 “ 地塊 ”3233 前提：符合項(xiàng)目的開發(fā)意圖！ 考慮要素：政府層面企業(yè)自身層面市場(chǎng)層面項(xiàng)目目標(biāo)平衡方面 34規(guī)劃設(shè)計(jì)基本指標(biāo)： 規(guī)劃指標(biāo)列示地塊特征認(rèn)識(shí)規(guī)劃布局分析動(dòng)態(tài)交通特征分析靜態(tài)交通分析公建配套規(guī)劃分析案例： 南昌項(xiàng)目土地價(jià)值認(rèn)知 .ppt龍湖 萬達(dá)集團(tuán)郊區(qū)大塊土地分析 分析結(jié)論 結(jié)論差 地好 地適合35362. 投資管理的戰(zhàn)略要素 ? 價(jià)格 （區(qū)域房屋售價(jià)、目標(biāo)地塊價(jià)格、周邊地塊價(jià)格、 預(yù)期房?jī)r(jià)、二手房?jī)r(jià)位等）? 區(qū)位 （城市建成區(qū)、城市發(fā)展區(qū)、城郊結(jié)合區(qū)、衛(wèi)星城）? 交通 （區(qū)域交通、地塊對(duì)外交通、地塊內(nèi)部交通）? 配套 （大市政、已建或正運(yùn)營(yíng)的配套項(xiàng)目）? 景觀 （城市風(fēng)貌人文景點(diǎn)、自然景觀、地塊內(nèi)景）國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資管理類型粗放型：廣東企業(yè)為代表。如碧桂園、合生創(chuàng)展等投資管理方式：老板拍腦袋主要影響因素：政府公共關(guān)系、最低的樓面地價(jià)精細(xì)型：萬科、龍湖等投資管理方式：投資委員會(huì)決策主要影響因素：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系、 “ 好看 ” 的財(cái)務(wù)指標(biāo)、品牌占領(lǐng)與成長(zhǎng)。中間型：諸多企業(yè)投資管理方式：綜合企業(yè)特點(diǎn)設(shè)置或變化主要影響因素：依據(jù)不同項(xiàng)目，綜合以上兩種方式。投資管理在龍湖系統(tǒng)中的地位 如果把龍湖地產(chǎn)全程開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目比喻成一支軍隊(duì)快速打贏一場(chǎng)局部戰(zhàn)役。龍湖各部門與這支軍隊(duì)的大致對(duì)應(yīng)關(guān)系如下 : 167。 龍湖地產(chǎn)某區(qū)域公司167。 發(fā)展部 167。 偵查部、戰(zhàn)略部167。 設(shè)計(jì)部 167。 參謀部167。 工程部（含總包 ) 167。 戰(zhàn)斗部隊(duì)167。 營(yíng)銷部 167。 宣傳部167。 財(cái)務(wù)部、造價(jià)采購(gòu)部 167。 后勤保障部四、品牌房企對(duì)宏觀調(diào)控的對(duì)策 2023年的行業(yè)危機(jī)，龍湖的對(duì)策：快賣多賣、控制成本、減少支出，確?，F(xiàn)金流。堅(jiān)持以銷定產(chǎn)，小步快走，低開高走的銷售策略，寧可犧牲利潤(rùn)，也要保證品質(zhì)。原則上不再拿新地。，在香港上市成功前后，龍湖再度出擊，在無錫、常州、青島、沈陽等地多處拿地，總計(jì)拿地資金超過 100億元，進(jìn)入了 11個(gè)城市拿地， 2023年當(dāng)年土地獲取的每平方米平均成本僅為人民幣 1869元。 2023年 3月 31日，土地儲(chǔ)備增至 2504萬平方米，土地儲(chǔ)備總量保證集團(tuán)未來 5—7 年開發(fā)之用?？焖俜磻?yīng)的保證? （ 1）老板的危機(jī)意識(shí)。 利用人脈，在新政策正式執(zhí)行前，最大限度爭(zhēng)取政策扶持；直接督促各地區(qū)公司決策層最快時(shí)間制定的應(yīng)對(duì)政策。? （ 2）戰(zhàn)略部的基本思路 通過新政策的深度研究和行業(yè)發(fā)展沿革的較理性判斷，制度集團(tuán)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的基本思路和操作原則。? （ 3）各地區(qū)公司的快速反應(yīng) 根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，制定公司層面和項(xiàng)目層面的對(duì)策。2. 2023年宏觀調(diào)控前后，龍湖投資決策的應(yīng)對(duì)? 2023年前后龍湖投資決策的 “ 三條線 ” 原則 .doc政策空白空間的土地拓展方向? 龍湖投資的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？ 把控節(jié)奏的能力：領(lǐng)先一步 踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，領(lǐng)先市場(chǎng)一小步 掌握城市發(fā)展方向，領(lǐng)先同行一步進(jìn)入新區(qū)新城 洞察產(chǎn)業(yè)先機(jī)，領(lǐng)先同行一步進(jìn)入與地產(chǎn)相關(guān)的新產(chǎn)業(yè)? 龍湖的大盤、造城優(yōu)勢(shì)：重慶、北京 2023畝及以上的大盤造城經(jīng)驗(yàn)? 龍湖的快速開發(fā)能力：通常 2023畝左右的規(guī)模開發(fā)周期在 23年左右? 龍湖的多業(yè)態(tài)同時(shí)啟動(dòng)的能力：一個(gè)大項(xiàng)目中可以同時(shí)開別墅、洋房、高層公寓? 龍湖特別擅長(zhǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力：有獨(dú)立的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，目前管理著龍湖天街、龍湖星悅薈等 200多萬方商業(yè)物業(yè)（ 2023年底），有近千個(gè)個(gè)商家資源，可以快速招商開業(yè)? 龍湖在全國(guó)排名數(shù)一數(shù)二的物業(yè)管理? 龍湖一貫在各地的納稅水平? 龍湖在香港上市的背景及外資引進(jìn)的能力龍湖的核心優(yōu)勢(shì)是什么？北城天街（ 15 萬平米）拓展方向 — 龍湖商業(yè) 項(xiàng)目水晶國(guó)際（ 10萬平米）MOCO中心（ 16萬平米）
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