地產(chǎn)投資管理體系(編輯修改稿)
2025-03-17 15:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 圈大坪商圈 “ 地塊 ”3233 前提：符合項目的開發(fā)意圖！ 考慮要素：政府層面企業(yè)自身層面市場層面項目目標平衡方面 34規(guī)劃設計基本指標： 規(guī)劃指標列示地塊特征認識規(guī)劃布局分析動態(tài)交通特征分析靜態(tài)交通分析公建配套規(guī)劃分析案例： 南昌項目土地價值認知 .ppt龍湖 萬達集團郊區(qū)大塊土地分析 分析結(jié)論 結(jié)論差 地好 地適合35362. 投資管理的戰(zhàn)略要素 ? 價格 （區(qū)域房屋售價、目標地塊價格、周邊地塊價格、 預期房價、二手房價位等）? 區(qū)位 （城市建成區(qū)、城市發(fā)展區(qū)、城郊結(jié)合區(qū)、衛(wèi)星城）? 交通 （區(qū)域交通、地塊對外交通、地塊內(nèi)部交通）? 配套 （大市政、已建或正運營的配套項目）? 景觀 （城市風貌人文景點、自然景觀、地塊內(nèi)景）國內(nèi)標桿房地產(chǎn)的投資管理類型粗放型：廣東企業(yè)為代表。如碧桂園、合生創(chuàng)展等投資管理方式：老板拍腦袋主要影響因素：政府公共關系、最低的樓面地價精細型：萬科、龍湖等投資管理方式：投資委員會決策主要影響因素：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品與市場的關系、 “ 好看 ” 的財務指標、品牌占領與成長。中間型：諸多企業(yè)投資管理方式：綜合企業(yè)特點設置或變化主要影響因素：依據(jù)不同項目，綜合以上兩種方式。投資管理在龍湖系統(tǒng)中的地位 如果把龍湖地產(chǎn)全程開發(fā)某個項目比喻成一支軍隊快速打贏一場局部戰(zhàn)役。龍湖各部門與這支軍隊的大致對應關系如下 : 167。 龍湖地產(chǎn)某區(qū)域公司167。 發(fā)展部 167。 偵查部、戰(zhàn)略部167。 設計部 167。 參謀部167。 工程部（含總包 ) 167。 戰(zhàn)斗部隊167。 營銷部 167。 宣傳部167。 財務部、造價采購部 167。 后勤保障部四、品牌房企對宏觀調(diào)控的對策 2023年的行業(yè)危機，龍湖的對策：快賣多賣、控制成本、減少支出，確?，F(xiàn)金流。堅持以銷定產(chǎn)，小步快走，低開高走的銷售策略，寧可犧牲利潤，也要保證品質(zhì)。原則上不再拿新地。，在香港上市成功前后，龍湖再度出擊，在無錫、常州、青島、沈陽等地多處拿地，總計拿地資金超過 100億元，進入了 11個城市拿地， 2023年當年土地獲取的每平方米平均成本僅為人民幣 1869元。 2023年 3月 31日，土地儲備增至 2504萬平方米，土地儲備總量保證集團未來 5—7 年開發(fā)之用?？焖俜磻谋ＷC? （ 1）老板的危機意識。 利用人脈，在新政策正式執(zhí)行前，最大限度爭取政策扶持；直接督促各地區(qū)公司決策層最快時間制定的應對政策。? （ 2）戰(zhàn)略部的基本思路 通過新政策的深度研究和行業(yè)發(fā)展沿革的較理性判斷，制度集團規(guī)避政策風險的基本思路和操作原則。? （ 3）各地區(qū)公司的快速反應 根據(jù)本地區(qū)的實際情況，制定公司層面和項目層面的對策。2. 2023年宏觀調(diào)控前后，龍湖投資決策的應對? 2023年前后龍湖投資決策的 “ 三條線 ” 原則 .doc政策空白空間的土地拓展方向? 龍湖投資的核心競爭力在哪里？ 把控節(jié)奏的能力：領先一步 踩準市場節(jié)奏，領先市場一小步 掌握城市發(fā)展方向，領先同行一步進入新區(qū)新城 洞察產(chǎn)業(yè)先機，領先同行一步進入與地產(chǎn)相關的新產(chǎn)業(yè)? 龍湖的大盤、造城優(yōu)勢：重慶、北京 2023畝及以上的大盤造城經(jīng)驗? 龍湖的快速開發(fā)能力：通常 2023畝左右的規(guī)模開發(fā)周期在 23年左右? 龍湖的多業(yè)態(tài)同時啟動的能力：一個大項目中可以同時開別墅、洋房、高層公寓? 龍湖特別擅長商業(yè)運營的能力：有獨立的商業(yè)運營團隊，目前管理著龍湖天街、龍湖星悅薈等 200多萬方商業(yè)物業(yè)（ 2023年底），有近千個個商家資源，可以快速招商開業(yè)? 龍湖在全國排名數(shù)一數(shù)二的物業(yè)管理? 龍湖一貫在各地的納稅水平? 龍湖在香港上市的背景及外資引進的能力龍湖的核心優(yōu)勢是什么？北城天街（ 15 萬平米）拓展方向 — 龍湖商業(yè) 項目水晶國際（ 10萬平米）MOCO中心（ 16萬平米）
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