【文章內(nèi)容簡介】 售人員為了銷售，就會夸大需求的面，所以這個最好是狀況評審會進行確定。技術(shù)創(chuàng)新，處理方法同2。但是對于現(xiàn)場項目部來說，對任何變更都要進行很好的控制。：預(yù)算先行、三權(quán)分立、審計監(jiān)督。預(yù)算先行：項目開發(fā)之前，先做出全程各部門的統(tǒng)一工作計劃（項目戰(zhàn)略目標(biāo)）。再根據(jù)此計劃做出公司及部門的計劃、季度計劃、月度計劃（戰(zhàn)略目標(biāo)分解）。同時，在設(shè)計方案的基礎(chǔ)上做出項目的估算、在初步設(shè)計的基礎(chǔ)上做出項目的概算、在施工圖的基礎(chǔ)上做出項目的預(yù)算，結(jié)合景觀、市政工程等做出整個項目的所需資金 預(yù)算。然后根據(jù)以上文件做出項目全程、季度、月度資金使用計劃上報給集團。這樣，集團資金使用上能夠做到心中有數(shù)，既不閑置資金，也不會造成現(xiàn)金流不足。三權(quán)分立：房地產(chǎn)的每一個工作都涉及幾個部門，需要不同的部門分工協(xié)作才能順利完成。每種工作都會有主要責(zé)任部門作為專家，其它部門附助才能完成。根據(jù)這個特點，將開發(fā)過程分為不同工作內(nèi)容，不同內(nèi)容由不同的委員會主導(dǎo)，各部門都參與到委員會工作之中，并對一項工作分別給委員會中的每個人設(shè)定了不同的權(quán)重，以對工作的責(zé)、權(quán)、利進行劃分。根據(jù)工作內(nèi)容，從各部門人員內(nèi)抽調(diào)人員成立圖紙審查委員會（由研發(fā)部總工領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加）、施工招標(biāo)委員會（由工程管理部部長領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加）、采購招標(biāo)委員會（由采購造價部部長領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加）、工程管理委員會（由工程管理部部長領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加）、營銷委員會（由總經(jīng)理和營銷部部長領(lǐng)導(dǎo)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加）。在委員會內(nèi)部，對組長、副組長、委員進行工作責(zé)權(quán)利的百分比劃分，獎懲都可以按照此比例來進行，并計入其“關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)”的得分。這樣，公司的結(jié)構(gòu)不再是直線式的，而是成為一種矩陣式的組織結(jié)構(gòu)；公司的組織設(shè)定不再以權(quán)力和專業(yè)劃分，而是以做好每件事來設(shè)定。權(quán)力關(guān)系上，也實現(xiàn)了“三權(quán)分立”，避免了權(quán)力的過分集中而產(chǎn)生腐敗，也能確保不出現(xiàn)互不合作、互相推諉的情況。審計監(jiān)督：對采購全過程、全方位的監(jiān)督。全過程的審計是指從計劃、審批詢價、招標(biāo)、簽約、驗收、核算、付款和領(lǐng)用等所有環(huán)節(jié)的監(jiān)督。審計重點是對計劃制定、簽訂合同，質(zhì)量驗收和結(jié)賬付款四個關(guān)鍵控制點的審計監(jiān)督，以防止舞弊行為。全方位的審計是指內(nèi)控審計、財務(wù)審計、制度考核三管齊下，把審計監(jiān)督貫穿于采購活 動的全過程，是確保采購規(guī)范和控制質(zhì)量風(fēng)險的第二道防線。科學(xué)規(guī)范的采購機制，不僅可 以降低企業(yè)的物資采購價格，提高物資采購質(zhì)量，還可以保護采購人員和避免外部矛盾。對物料需求和物資采購計劃的審計。審查企業(yè)采購部門物料需求；物資采購計劃的編制依據(jù)是否科學(xué)；調(diào)查預(yù)測是否存在偏離實際的情況；計劃目標(biāo)與實現(xiàn)目標(biāo)是否一致；采購數(shù)量、采購目標(biāo)、采購時間、運輸計劃、使用計劃、質(zhì)量計劃是否有保證措施。對物資采購招標(biāo)與簽約審計監(jiān)督。依法訂立采購合同是避免合同風(fēng)險，防患于未然的前提條件，也是強化合同管理的基礎(chǔ)。首先，內(nèi)部審計要對采購經(jīng)辦部門是否履行職責(zé)進行審計。審查采購經(jīng)辦部門和人員是否對供應(yīng)商進行調(diào)查，包括供貨方的生產(chǎn)狀況、質(zhì)量保證、供貨能力、企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)狀況。每年是否對供應(yīng)商 進行一次復(fù)審評定，所有供應(yīng)商都必須滿足ISO9000標(biāo)準(zhǔn)要求，考評主要指標(biāo)是對每年所執(zhí)行的合同情況，如供貨質(zhì)量、履行合同次數(shù)、準(zhǔn)時交貨率、來料批 次合格率、價格水平、合作態(tài)度、售后服務(wù)等進行評審，是否在全面了解的基礎(chǔ)上，作出選擇合格供應(yīng)商的正確決策，使合同建立在可行的基礎(chǔ)上。物資采購招標(biāo)是否按照規(guī)范的程序進行，是否存在違反規(guī)定的行為發(fā)生。其次，管理審計要對合同中規(guī)定的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量、交貨時間、賬號、地址、運輸、結(jié)算方式等各 項內(nèi)容，按照合法性、可行性、合理性和規(guī)范性等四個標(biāo)準(zhǔn)，逐一進行審核。三、結(jié)語：總之，項目公司的管理還會有很多新的問題出現(xiàn)。但是我堅信，人的因素是首要的。再多的技術(shù)手段、管理措施也只能是工具而已，是可以在工作中靈活運用、推陳出新的。將合適的人放在合適的崗位上，煥發(fā)其工作的積極性、主動性，不斷學(xué)習(xí)，揚長避短，不同的人之間長短處互相補充，一定可以為公司創(chuàng)造更大的價值！第三篇：房地產(chǎn)項目管理方案房地產(chǎn)項目管理方案項目介紹：項目范圍：從項目可行性研究階段到項目后評價階段的全過程管理。其中包含的主要工作大項有：一、項目可行性研究：了解市場行情，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟指標(biāo)、住宅需求指標(biāo)，全部購買人群及購買能力等，以確認(rèn)項目定位及項目方案選擇。二、項目實施方案確定：確定本項目的性質(zhì)、規(guī)模、時間范圍、投資額度，項目的具體要求。三、根據(jù)確定的項目實施方案，組建項目團隊，按照甲方的具體要求，組織設(shè)計單位進行項目的規(guī)劃設(shè)計，組織方案評選，確定最優(yōu)方案。按照最優(yōu)方案，組織設(shè)計單位完善功能設(shè)計及施工圖設(shè)計。四、確定監(jiān)理方案，委托監(jiān)理公司；委托招標(biāo)代理公司（如需要委托招標(biāo)代理），確認(rèn)監(jiān)理公司和招標(biāo)代理公司的工作范圍。報當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。五、完成項目實施階段的組織設(shè)計，制定項目人員的工作流程及責(zé)任劃分，制定綱領(lǐng)性網(wǎng)絡(luò)計劃。各參建單位要按照本綱領(lǐng)性網(wǎng)絡(luò)計劃制定詳細的實施網(wǎng)絡(luò)計劃，報項目負責(zé)人審查批準(zhǔn)。六、組織招標(biāo)代理公司編制施工招標(biāo)文件，組織招標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位及總標(biāo)的。七、項目實施（施工）階段的過程管理。八、項目采購管理，確定甲供材料、甲方限價材料、乙方自購材料范圍，組織甲供材料、甲方限價材料的市場調(diào)查和招標(biāo)工作。九、銷售工作。十、組織竣工驗收及竣工結(jié)算。十一、項目風(fēng)險管理。十二、資料、檔案、合同文件等管理。十三、項目決算及項目后評價。一個房地產(chǎn)項目的項目管理規(guī)劃大綱項目管理規(guī)劃大綱工程開發(fā)目錄一、項目概況1二、項目管理構(gòu)思1三、內(nèi)部組織機構(gòu)職能調(diào)整的設(shè)想1企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整設(shè)想1組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后部門職能與項目的適應(yīng)性調(diào)整意見2組織調(diào)整的原則3四、擬設(shè)“施工項目部”職能單位的管理關(guān)系和職責(zé)3“項目部”的職責(zé)3施工項目部組織管理機構(gòu)結(jié)構(gòu)4項目部人員配置4項目部的組織原則5項目所需主要機械設(shè)備6施工部署的重點7五、監(jiān)理職能管理職責(zé)和職能9“監(jiān)理項目部”與監(jiān)理公司的關(guān)系9“監(jiān)理項目部”的組織結(jié)構(gòu)9“監(jiān)理項目部”的人員組成9“監(jiān)理項目部”的職責(zé)10六、項目建設(shè)過程中，建設(shè)單位的職能11七、建設(shè)項目管理目標(biāo)的確定11項目成本的構(gòu)成12項目施工成本控制的原則12八、建設(shè)項目的評價13本方案的SWOT分析14項目管理方案對施工、監(jiān)理企業(yè)的需求14項目管理方案的可行性評價14九、方案編制說明14**商業(yè)廣場項目管理方案一、項目概況：擬建的**商業(yè)廣場，是按照國際頂級商業(yè)模式打造的大型一站式購物中心。，位于紫荊山路東、商城路北。目前，項目區(qū)域的拆遷工作正由管城區(qū)政府進行；項目的市場調(diào)研工作正在按計劃持續(xù)。二、項目管理構(gòu)思：按照公司對于新項目的管理思路, 裕鴻商業(yè)廣場項目的施工和監(jiān)理工作由我們自己組織實施。原則上：?施工圖設(shè)計完成后，按照項目預(yù)算的成本分析，核定施工成本，制訂項目部目標(biāo)管理計劃，由公司部分人員組成項目部，掛靠在具備施工資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名下，按照施工總承包的方式對項目進行管理行為實施，協(xié)調(diào)施工過程中的外部環(huán)境關(guān)系，承擔(dān)“施工企業(yè)”的責(zé)任，接受建筑公司按照合約規(guī)定對項目部的指導(dǎo)、監(jiān)督。? 項目的監(jiān)理工作由公司自己承擔(dān)，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的公司掛靠實施。監(jiān)理公司提供“項目監(jiān)理部”章，委派總監(jiān)理工程師；項目具體的監(jiān)理工作、各專業(yè)監(jiān)理工程師，由我公司按照《建設(shè)監(jiān)理規(guī)范》和政府對監(jiān)理的相關(guān)要求自己組織，承擔(dān)對外是監(jiān)理企業(yè)的責(zé)任，接受監(jiān)理公司按照“約定”對監(jiān)理項目部的指導(dǎo)、監(jiān)督。作為建設(shè)單位，在項目建設(shè)前期，按照項目啟動組織的工作要求，做好配合拆遷、前期策劃運作、相關(guān)手續(xù)辦理、招商融資；項目實施準(zhǔn)備階段，一方面完成“招標(biāo)”工作，另施工、監(jiān)理職能進行人員職責(zé)分解；編制《項目目標(biāo)管理計劃書》，確定“施工項目部”管理目標(biāo)；在項目實施過程中，行使對“施工項目部”、“項目監(jiān)理部”工作的監(jiān)督，協(xié)調(diào)各參建方的關(guān)系，按照《建筑工程質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（503002001）規(guī)定的原則、程序、內(nèi)容、組織竣工驗收和申報綜合驗收；負責(zé)其他按照項目管理目標(biāo)該由建設(shè)單位實施的工作。三、內(nèi)部組織機構(gòu)職能調(diào)整的設(shè)想：項目開始后，按照對新項目管理的構(gòu)思，組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后的職能部門、人員調(diào)配意見：? 公司不直接涉及新項目管理的部門，比如綜合部、拓展部，原則上人員不作調(diào)整，其職能按照公司原來的規(guī)定執(zhí)行。? 雖涉及新項目管理，但對工程不直接造成影響的部門，比如財務(wù)部、銷售部按照需要對人員進行調(diào)整，其職能按照公司原來的規(guī)定執(zhí)行。? 將工程部分解為具有施工項目部職能的工程科和具有監(jiān)理職能的項目監(jiān)理部。人員按照職能劃分的需要，安排為項目監(jiān)理部專業(yè)工程師和監(jiān)督員，安排為施工項目部的專業(yè)施工員或?qū)I(yè)技術(shù)負責(zé)人、質(zhì)檢員、安全員、資料員、見證取樣員。除現(xiàn)有人員外，按照任職資格需要進行人員增調(diào)。原則上充分利用現(xiàn)有人員，對有任職資格要求的崗位重新招聘，以彌補不足。? 預(yù)算部按照現(xiàn)有職能開展工作，既為項目服務(wù)，又擔(dān)當(dāng)項目經(jīng)濟管理活動的監(jiān)督、控制任務(wù)，具有建設(shè)單位和監(jiān)理經(jīng)濟專業(yè)工程師的職責(zé)。項目施工過程中，所有涉及到的工程量調(diào)整（包括增減事項）、材料設(shè)備計劃審核（包括項目部提交的“甲供”材計劃）、竣工績效核算，均由預(yù)算部負責(zé)實施。預(yù)算部作為建設(shè)單位職能部門，參加項目管理過程管理。? 材料部作為建設(shè)單位主管材料、設(shè)備供應(yīng)的部門，按照公司規(guī)定的職責(zé)，負責(zé)項目“甲供”材料、設(shè)備的采購供應(yīng)，對所供應(yīng)的材料設(shè)備質(zhì)量與項目的符合性負責(zé)，對供應(yīng)按照計劃進場的時效負責(zé)，按照公司規(guī)定的部門職責(zé)和《項目管理規(guī)劃》要求實施責(zé)任行為。為使材料部能夠更好地服務(wù)項目建設(shè)，建議為材料部配備懂材料、設(shè)備的工作人員。?“施工項目部”所承擔(dān)的材料、設(shè)備采購、貯存保管任務(wù)，由項目部材料科負責(zé)，承擔(dān)“項目部”材料、設(shè)備成本管理工作，具體的管理與職責(zé)分配由項目部規(guī)定（祥見項目施工管理規(guī)劃），人員根據(jù)需要聘用，不在原材料部范圍解決。? “施工項目部”財務(wù)室按照《項目管理協(xié)議書》的約定（項目目標(biāo)管理責(zé)任書規(guī)定），負責(zé)管理項目劃撥“工程款”資金的管理，負責(zé)“項目部”成本管理、控制的實施和實施監(jiān)督工作。項目財務(wù)室人員可以根據(jù)公司財務(wù)部現(xiàn)有人員情況調(diào)出，也可以由項目招聘解決，按照公司財務(wù)管理的基本制度實施職務(wù)行為。四、擬設(shè)“施工項目部”職能單位的管理關(guān)系和職責(zé)按照本方案構(gòu)思與設(shè)想，實際上將公司原有的單一建設(shè)單位職能，劃分成三個相互關(guān)聯(lián)、相互制約的“相互獨立”職能。由于這三個職能是從公司中衍生出來的，而在實施過程中按照規(guī)定又必須相對獨立，加上項目管理目標(biāo)分解計劃的約定，對于“施工項目部”實行項目成本獨立核算和項目經(jīng)理責(zé)任制；對于監(jiān)理則由公司原內(nèi)部部分管理職能，在補充專業(yè)人員后，按照國家對監(jiān)理規(guī)定的相關(guān)程序、內(nèi)容、方法開展。“項目部”的職責(zé)與組織：? “項目部”承擔(dān)按照“目標(biāo)管理計劃書”規(guī)定目標(biāo)的實現(xiàn)責(zé)任，包括不對施工企業(yè)造成不良影響的質(zhì)量責(zé)任、安全生產(chǎn)責(zé)任，施工成本、工期控制責(zé)任，交納規(guī)定該由施工單位交納的相關(guān)費用（包括“兩金”、散裝水泥費、定額管理費、安全監(jiān)督費、農(nóng)民工工資保證基金等），安全資料以及與建設(shè)單位檔案管理、驗收備案、綜合驗收相關(guān)的技術(shù)資料，提交“兩書一金”、項目管理規(guī)劃書（施工組織設(shè)計）；負責(zé)項目實施過程中材料、設(shè)備的采購（約定“甲供”以外），勞務(wù)、分包商的選擇，協(xié)調(diào)施工過程中的外部環(huán)境關(guān)系，承擔(dān)項目施工建設(shè)的質(zhì)量管理、安全管理、文明施工、施工隊伍管理責(zé)任，承擔(dān)建設(shè)主管部門檢查監(jiān)督工作的配合責(zé)任，承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)督檢測申報、配合責(zé)任。? 項目經(jīng)理可由提供資質(zhì)的施工企業(yè)委派，要求具備一級項目經(jīng)理資質(zhì)的人員擔(dān)任，項目部實際控制權(quán)由我公司委派人員掌握。按照公司下達的《目標(biāo)管理計劃書》規(guī)定，依據(jù)“項目經(jīng)理負責(zé)制”和“項目成本獨立核算制”要求，“項目經(jīng)理”對于項目建設(shè)的施工過程負全面責(zé)任，“項目部”組成人員對“項目經(jīng)理”負責(zé)。? 項目的技術(shù)負責(zé)人、質(zhì)量負責(zé)人建議由原工程部經(jīng)理擔(dān)任；項目的專業(yè)工長、專業(yè)質(zhì)量檢查員（質(zhì)檢員）、安全員、材料員、預(yù)算員、見證取樣員、資料員和專業(yè)技術(shù)負責(zé)人由分配到項目部的專業(yè)工程師擔(dān)任，資格不具備任職條件的，建議重新招聘，重點是有職業(yè)資格證人員。按照有關(guān)規(guī)定，新項目規(guī)模的項目部的管理人員應(yīng)該有不少于10%的高級職稱人員參與，此項，建議由提供資質(zhì)企業(yè)幫助名義人員解決。? 為減少人員成本，減少人員招聘量，必須充分考慮項目部職能的綜合使用，比如，項目部的技術(shù)崗位人員之間，專業(yè)工長和各專業(yè)技術(shù)負責(zé)人崗位之間，見證取樣員與資料員之間；必須考慮招收具有綜合知識能力強、確有高層施工經(jīng)驗的人員擔(dān)任。? 分包和勞務(wù)單位選擇時，必須堅持選擇成建制隊伍的原則，必須堅持組織健全、技術(shù)素質(zhì)高地隊伍，最好是能夠自帶一部分施工機械、設(shè)備的勞務(wù)隊伍。施工項目部組織管理機構(gòu)結(jié)構(gòu)契約關(guān)系項目部勞務(wù)、分包項目部人員配置：按照項目管理的要求和實際需要，結(jié)合建設(shè)行政主管部門關(guān)于項目組成