【正文】 房地產(chǎn)計劃運營 課程目標(biāo) ? ―運營管理”管什么？ ? 如何做好計劃運營管理？ ? 如何搭建匹配的運營管理體系？ 課程構(gòu)架 第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理解析 —— 什么是運營管理？運營管理管什么？在企業(yè)的不同發(fā)展階段選擇什么樣的運營管控模式最合適？ 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系 —— 結(jié)合案例分析，從房地產(chǎn)企業(yè)的計劃體系策劃、計劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、評估等環(huán)節(jié)找到計劃管理的對策和方法。 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目管理體系 —— 以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，系統(tǒng)地分析房地產(chǎn)項目運營管理過程中的重點、難點并提出一些相應(yīng)的解決方案。 目錄 第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理解析 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目管理體系 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運營管控模式發(fā)展的歷程及特點； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點選擇合適的運營管控模式； 什么是運營管理？運營管理管什么？ 先從房地產(chǎn)項目的管理目標(biāo)談起 房地產(chǎn)項目主要評價指標(biāo) 財務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 效率類： 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率 資產(chǎn)類： NPV 資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間 客戶緯度指標(biāo) 項目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽度 客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計 /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的 客戶滿意度 運營緯度指標(biāo) 進度：關(guān)鍵節(jié)點的達成 質(zhì)量：設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等 安全：是否發(fā)生重大安全事故 專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達成、 成本目標(biāo) 的達成 能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高 知識的貢獻程度，利于后續(xù)項目管理的提升 項目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書案例 —— 項 目 數(shù) 值 備 注 除地價外項目總成本目標(biāo) 68052 包括建安成本、管理費用、營銷費用、財務(wù)費用、營業(yè) 稅和土地增值稅 單位銷售面積建安成本 4417 銷售總收入 173959 稅后凈利潤 17718 銷售凈利率 % 不同城市不同要求，但均需至少大于 9％ IRR % 不同城市不同要求，但均需至少大于 15％ NPV 3381 項目從拿地到開盤時間 10個月 項目月均去化速度 80套 可用月均去化（套 /月，或平米 /月）表示 項目開發(fā)周期 25個月 參照集團頒布之項目基準(zhǔn)開發(fā)周期 項目設(shè)計周期 150天 從拿地－施工圖完成時間，參照集團技術(shù)管理部相關(guān)標(biāo) 準(zhǔn) 項目的基本經(jīng)濟指標(biāo) 什么是運營管理？ —— 從本質(zhì)上講，運營管理就是在一定資源條件下，“為達成項目目標(biāo)而采取的各種管理手段”。 房地產(chǎn)項目目標(biāo) （財務(wù)、客戶、運營、能力等目標(biāo)） 人 + 錢 + 土地 運營管理 帶來的疑問 ?運營管理管什么？ ?誰來管？ ?如何選擇合適的運營管控模式？ ?… … 先從項目管理學(xué)角度看一下一般項目管理“九大領(lǐng)域”管什么？ 知識領(lǐng)域 管理目標(biāo) 管理內(nèi)容 項目整體管理 保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制 進行整體規(guī)劃，執(zhí)行和控制 項目范圍管理 保證項目完整地做項目該做的事情 明確定義項目該干哪些事情，并進行控制 項目時間管理 保證項目按進度計劃完成 編制項目各類進度計劃，并進行控制 項目費用管理 保證項目按預(yù)算完成 編制項目費用預(yù)算，并進行控制 項目質(zhì)量管理 保證項目工作成果的質(zhì)量 確定成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，檢驗工作 項目人力資源管理 保證人力資源最有效地被利用 規(guī)劃項目的組織結(jié)構(gòu)和人員，組成團隊并進行團隊建設(shè) 項目溝通管理 保證項目有良好的信息溝通 規(guī)劃并進行項目信息的收集、發(fā)布，評估項目的執(zhí)行狀況 項目風(fēng)險管理 保證項目受到的風(fēng)險損失最小 識別、分析風(fēng)險，制定應(yīng)對措施，監(jiān)控風(fēng)險 項目采購管理 保證項目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務(wù) 規(guī)范采購的全過程：采購計劃、采購管理、合同管理等 房地產(chǎn)項目運營管理基于項目管理“九大知識領(lǐng)域”的管理內(nèi)容，更體現(xiàn)實戰(zhàn)性 知識領(lǐng)域 管理目標(biāo) 管理內(nèi)容（運營管理范疇） 項目整體管理 保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制 明確項目的總體目標(biāo)，并通過運營管理手段促使其順利達成 項目范圍管理 保證項目完整地做項目該做的事情 建立權(quán)責(zé)手冊，明確項目的權(quán)則及各專業(yè)的分工 項目時間管理 保證項目按進度計劃完成 編制并確定項目各類進度計劃，并通過計劃管理手段進行有效控制 項目費用管理 保證項目按預(yù)算完成 編制項目費用預(yù)算（營銷費用、管理費用），明確項目成本目標(biāo)，并進行控制 項目質(zhì)量管理 保證項目工作成果的質(zhì)量 明確各階段的成果，建立各階段成果質(zhì)量管理機制，并進行有效控制 項目人力資源管理 保證人力資源最有效地被利用 根據(jù)自身特點，選擇合適的運營管控模式及組織構(gòu)架 項目溝通管理 保證項目有良好的信息溝通 建立項目報告及會議溝通機制并有效執(zhí)行 項目風(fēng)險管理 保證項目受到的風(fēng)險損失最小 建立會議決策、風(fēng)險預(yù)警機制并有效執(zhí)行 項目采購管理 保證項目能以合理的價格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務(wù) 建立規(guī)范的招標(biāo)采購流程并有效執(zhí)行 說明及圖例： ?、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、采購管理 、 工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。 ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù) ， 即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件 。 ：配合專業(yè)的任務(wù) 。 房地產(chǎn)項目主開發(fā)流程 項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程管理階段 項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙 竣工 銷售管理階段 客戶關(guān)系管理階段 拓展 營銷 設(shè)計 工程 組織項目論證 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 組織項目策劃 /產(chǎn)品 、 市場及客戶定位研究 概念規(guī)劃設(shè)計 營銷策劃 、 項目推廣方案策劃 、 項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 設(shè)計配合 、 供應(yīng)商考察及招標(biāo) 、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 成本 估算 測算 預(yù)算 、 標(biāo)底 、 合同價 進度款 、 工程變更 、 招標(biāo)采購 結(jié)算 入伙事務(wù)管理 客服 報建 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 簽訂土地使用合同 設(shè)計方案及施工圖報建 、 初步設(shè)計報建 、 基礎(chǔ)提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證 產(chǎn)權(quán)初始登記 合同備案 、按揭辦理 工 程施工配合 設(shè)計配合 銷售配合 采購管理 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程特點：三多（多專業(yè) 多階段 多關(guān)鍵活動 超過 50） 房地產(chǎn)項目的特點： ?周期：項目運作時間長 ?繁雜性：內(nèi)外部接口多 ?方式：并行、交叉運作多 ?對象：以人為主，變數(shù)多 ?結(jié)果：一次性，遺憾多 很多房地產(chǎn)公司在咨詢公司的幫助下開始擴充分完善運營管理職能 ——應(yīng)對項目管理過程中出現(xiàn)的一系列問題 一些房地產(chǎn)企業(yè)運營管理職能的設(shè)置情況 1 華遠 —運營管理部（ 06年的職能） ? 組織管理 ? 計劃管理 ? 資本運作與管理 ? 商業(yè)經(jīng)營管理 ? 流程管理 ? 信息化管理 首創(chuàng) —運營管理中心（ 05年的職能） ? 項目經(jīng)營計劃管理 ? 項目實施監(jiān)察管理 ? 合作供應(yīng)商管理 ? 業(yè)務(wù)流程管理 ?信息化管理 世茂 —運營管理部（ 06年的職能） ? 綜合計劃管理 ? 部門績效評估 ? 流程管理 ? 公司制度管理 華潤 —運營管理部（ 07的職能） ? 戰(zhàn)略管理 ? 項目計劃運營管理 ? 客戶滿意度管理 ? 銷售定價管理 一些房地產(chǎn)企業(yè)運營管理職能的設(shè)置情況 2 運營管理 ? 負(fù)責(zé)組織集團層面的營運類會議的召開，并向參會人員報告項目開發(fā)運行情況； ? 針對集團項目運營過程情況和特點，整合（集團、城市公司）資源支持和協(xié)調(diào)，推動項目開發(fā)計劃、任務(wù)的完成； ? 負(fù)責(zé)組織對集團公司所屬項目進行聯(lián)合檢查，并督促檢查問題的落實； ? 建立運營報告體系，定期撰寫集團公司的運營報告并有針對性地發(fā)布（運營狀況、運營問題、運營風(fēng)險、面臨機會及重大事項的處理情況等內(nèi)容）； ? 建立并完善運營風(fēng)險監(jiān)控體系，發(fā)現(xiàn)的運營風(fēng)險，提出應(yīng)對方案及措施，供集團領(lǐng)導(dǎo)參考決策； ? 負(fù)責(zé)組織項目后評估，收集匯總項目總結(jié)報告；負(fù)責(zé)階段成果的管理； 計劃管理 ? 負(fù)責(zé)根據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略組織編制集團 三 年度經(jīng)營計劃，審核下屬公司的三年經(jīng)營計劃、年度經(jīng)營計劃； ? 負(fù)責(zé)組織匯編集團年度經(jīng)營計劃，并對計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)控、檢查和考核； ? 負(fù)責(zé)組織項目總體計劃的編制；負(fù)責(zé)檢查、協(xié)調(diào)項目總體開發(fā)計劃的執(zhí)行和考核； ? 負(fù)責(zé)審核下屬公司的項目總體開發(fā)計劃及計劃關(guān)鍵節(jié)點變更； ? 負(fù)責(zé)集團各部門及下屬公司月度、年度計劃執(zhí)行情況的監(jiān)控、檢查和運營協(xié)調(diào)； ? 負(fù)責(zé)對集團各部門及下屬公司月度、年度計劃執(zhí)行進度狀況的考核，參與集團績效考評會； 流程管理 ? 負(fù)責(zé)建立集團公司完善的管控體系及制度流程，并根據(jù)集團公司變革需要進行修訂； ? 負(fù)責(zé)管理體系的建立與運行維護工作，指導(dǎo)集團各部門及下屬公司的流程體系建立工作； ? 負(fù)責(zé)檢查和監(jiān)督管理體系文件的執(zhí)行情況，組織流程的優(yōu)化工作； 會議、信息管理 ? 負(fù)責(zé)集團公司重要會議的籌備和組織，撰寫相關(guān)會議紀(jì)要并對決議事項進行督辦； ? 負(fù)責(zé)組織集團的信息傳遞及相關(guān)傳簽管理工作； ? 負(fù)責(zé)集團公司各類行政文件的擬制、審核、行文、機要流轉(zhuǎn)、文件登記、處理、存檔和上呈及下發(fā)等工作 IT管理 ? 集團整體信息平臺的技術(shù)性規(guī)劃與實施； ? 集團 /各城市 /各項目辦公網(wǎng)絡(luò)和計算機的技術(shù)性維護與管；負(fù)責(zé)辦公自動化電子設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施及配套易耗品的采購； ? 負(fù)責(zé)公司信息安全和信息權(quán)限設(shè)定 運營管理管什么？ ——通過“ 以始為終 ”的管理手段，管理好影響項目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)的各要素 設(shè)定項目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo) 運 營 管 理 管理范疇 管理措施 管理目標(biāo) 項目投資決策及收益跟蹤 參與投資決策，實施全過程項目收益跟蹤 科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險；項目收益控制 項目成果管理 項目各階段的成果管理 +項目后評估成果 降低運營風(fēng)險，提升項目質(zhì)量 進度計劃管理 項目計劃、管理計劃的管理協(xié)調(diào) 提升項目運營效率 運營決策管理 會議管理（項目例會、評審會、運營例會等） 提高決策效率 目標(biāo)成本管理 目標(biāo)成本、動態(tài)成本的跟蹤與分析 成本目標(biāo)的動態(tài)即時控制 資金、預(yù)算管理 預(yù)算的編制及滾動控制 防范資金風(fēng)險，提高資金使用效率 實現(xiàn)預(yù)定項目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo) 運營管理管的重點 : ——PTQC – Performance Time Quality Conference ?P：運營績效（設(shè)定 —跟蹤 —評估） ?T：時間節(jié)點管理（項目進度計劃管理） ?Q：質(zhì)量管理（成果管理） ?C：決策管理（運營會議管理） 運營管理職能設(shè)置 —— 與企業(yè)設(shè)定項目成功的標(biāo)尺有關(guān)（ 項目成功 —項目管理成功 —企業(yè)成功） 財務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 效率類： 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率 資產(chǎn)類： NPV 資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間 客戶緯度指標(biāo) 項目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽度 客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計 /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的客戶滿意度 運營緯度指標(biāo) 進度：關(guān)鍵節(jié)點的達成 質(zhì)量：設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等 安全：是否發(fā)生重大安全事故 專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達成、 成本目標(biāo) 的達成 能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高 知識的貢獻程度，利于后續(xù)項目管理的提升 運營管理職能設(shè)置 —— 根據(jù)企業(yè)的管理需求有三個發(fā)展階段 計劃管理型 管理型運營體系 專業(yè)型運營體系 ? 計劃管理 ?計劃管理