【正文】 ?運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理 ?關(guān)鍵決策管理 ?流程管理 ?階段成果管理 ?關(guān)鍵決策管理 ?信息與知識(shí)管理 ?計(jì)劃管理 ?運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理 ?關(guān)鍵決策管理 ?流程管理 ?階段成果管理 ?關(guān)鍵決策管理 ?信息與知識(shí)管理 ?投資決策管理 ?目標(biāo)成本管理 ?資金預(yù)算管理 ? 企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人應(yīng)該具備哪些主要素質(zhì)？ ? 企業(yè)如何選擇、培養(yǎng)運(yùn)營(yíng)管理人才？ 課題討論 —— 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式； 什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？ 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷程 ——四個(gè)階段 ? 第一階段是單項(xiàng)目管理階段； ? 第二階段是同城市下的多項(xiàng)目管理階段； ? 第三階段是多城市下的多項(xiàng)目管理階段； ? 第四個(gè)階段是多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段；（這時(shí)候，因?yàn)槌鞘泄镜臄?shù)量已經(jīng)超出了集團(tuán)總部的管理幅度，需要將地緣靠近的城市劃成片區(qū)并成立區(qū)域總部進(jìn)行區(qū)域化管理 ） 國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 □ 1988年 1月 20日，公司正式注冊(cè)營(yíng)業(yè)，名稱(chēng)為 “ 深圳市 **工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司 ” ； □ 1992年 1月，公司更名為 “ 深圳市福田區(qū) **實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)公司 ” □ 1993年 1月，公司取得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，并獲取第一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 □ 1993年 3月，公司總部遷至福田區(qū) **大廈 □ 1993年 5月， **物業(yè)公司成立； □ 1993年 7月，將沙嘴工業(yè)村正式定名為 “ **工業(yè)區(qū) ” 村辦企業(yè) 項(xiàng)目公司 □ 1994年 1月，公司更名為 “ 深圳市 **實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司 ” ；同年 5月，公司更名為 “ **實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司 ” □ 1994年， **集團(tuán)第一個(gè)住宅小區(qū) “ **花園 ” 推向市場(chǎng) ； □ 1994年 5月，公司向深圳市體改辦提出申請(qǐng)，進(jìn)行 “ 現(xiàn)代化企業(yè)制度改革試點(diǎn) ” ，并得到批準(zhǔn)； □ 1996年 ， “ **海景花園 ” 公開(kāi)發(fā)售 ； □ 1996年 2月，公司第一批員工持股認(rèn)購(gòu)工作完成； □ 1996年 2月，公司完成股份制改造后，定名為 “ **（集團(tuán)）股份有限公司 ” 國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 項(xiàng)目公司 同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 □ 1997年 11月，公司發(fā)行新股，香港深業(yè)控股有限公司認(rèn)購(gòu) 5040萬(wàn)股，成為公司的第二大股東； □ 深圳地產(chǎn)開(kāi)發(fā)： **海景花園、 **海灣花園、 **翠園銷(xiāo)售勢(shì)頭良好； 1999年，深圳市 **置業(yè)顧問(wèn)有限公司正式成立 □ 2023年 **集團(tuán)北京分公司注冊(cè)成立， 2023年北京公司獲取 2個(gè)項(xiàng)目 。 □ 2023年 1月， **集團(tuán)在上海證券交易所公開(kāi)發(fā)行人民幣普通 A股股票 9000萬(wàn)股，同年 4月 12日，正式在上海證券交易所掛牌上市。 □ 2023年上海公司成立并獲取 2個(gè)項(xiàng)目 國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析 □ 2023年武漢、東莞、珠海公司成立；東莞、珠海公司歸屬 深圳區(qū)域公司 管理，武漢公司為集團(tuán)直屬城市公司； □ 2023年增發(fā) 1億股，募集資金 9億元 □ 2023年天津公司、廣州公司、西安公司、寧波公司成立；天津公司歸屬 北京區(qū)域公司 管理，廣州公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，寧波公司歸屬上海區(qū)域公司管理，西安公司為集團(tuán)直屬城市公司； □ 2023年佛山公司、沈陽(yáng)公司成立；佛山公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，沈陽(yáng)公司為集團(tuán)直屬城市公司； □ 2023年成立南京公司和杭州公司，均歸屬 上海區(qū) 域公司 管理； □ 2023年增發(fā) ，募集資金 35億元； 多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段 房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？ 單項(xiàng)目管理階段 —— ? 老板不滿意，員工很無(wú)奈 ? 核心員工跳槽，項(xiàng)目階段性陷入不利 ? 老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專(zhuān)業(yè)之間的尷尬 ?。 房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？ 同城市多目管理階段 —— ? 管不過(guò)來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)越大越忙 ? 范過(guò)的錯(cuò)誤繼續(xù)范，感覺(jué)不會(huì)出問(wèn)題的地方老出問(wèn)題 ? 多變，計(jì)劃不如變化快 ? 不知道的事情越來(lái)越多 ?。 房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？ 多城市多目管理階段 —— ? 異地項(xiàng)目不好管 ? 異地項(xiàng)目水土不服，突發(fā)事件多 ? 管理效率低，決策效率低 ? 感覺(jué)能人太少 ? 管理成本急劇增長(zhǎng) ?。 房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？ 多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段 —— ? 套路不統(tǒng)一，各自為戰(zhàn) ? 能人不愿待集團(tuán)，業(yè)務(wù)和管理脫節(jié) ? 執(zhí)行力下降 ? 諸侯化、官僚化滋長(zhǎng) ? 。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式； 什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？ 根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇匹配的運(yùn)營(yíng)管控模式，運(yùn)營(yíng)管控模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性 建議 —— 主體詞 —— 匹配 參考：美國(guó) VS中國(guó)管控模式 單項(xiàng)目公司 ——近期不會(huì)新增項(xiàng)目 總經(jīng)理 副總 /總助 董事長(zhǎng) 設(shè)計(jì)工程部 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部 行政人事部 成本財(cái)務(wù)部 設(shè)計(jì)管理 工程管理 材料管理 成本管理 合約管理 預(yù)結(jié)算管理 市場(chǎng)研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣 客服管理 銷(xiāo)售管理 項(xiàng)目拓展 報(bào)批報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 計(jì)劃運(yùn)營(yíng) 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖 特點(diǎn)：架構(gòu)簡(jiǎn)單、管理流程簡(jiǎn)潔、管理效能高，在合適的管理部門(mén)內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗及職能 單項(xiàng)目公司 ——近期會(huì)新增項(xiàng)目 特點(diǎn)：職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，項(xiàng)目增加時(shí)可保持管理的穩(wěn)定和延續(xù)性，在項(xiàng)目達(dá)到 23個(gè)時(shí)也適用；在合適的管理部門(mén)內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗位及職能； 總經(jīng)理 副總 /總助 董事長(zhǎng) 設(shè)計(jì)部 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部 行政人事部 成本部 設(shè)計(jì)管理 工程管理 材料管理 成本管理 合約管理 采購(gòu)管理 市場(chǎng)研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣 銷(xiāo)售管理 客服管理 項(xiàng)目拓展 設(shè)計(jì)報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 計(jì)劃運(yùn)營(yíng) 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖 工程部 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部 報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù)部 預(yù)結(jié)算管理 同城市下多項(xiàng)目公司 ——3個(gè)及以上項(xiàng)目，推薦運(yùn)營(yíng)管控模式 特點(diǎn)：矩陣式特點(diǎn)，職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)能力的培養(yǎng)度高，人工效能高 總經(jīng)理 副總 /總監(jiān) /總助 設(shè)計(jì)部 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部 行政人事部 成本部 設(shè)計(jì)管理 工程管理 材料管理 成本管理 合約管理 采購(gòu)管理 市場(chǎng)研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣 銷(xiāo)售管理 客服管理 項(xiàng)目拓展 設(shè)計(jì)報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖 工程部 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部 報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù)部 預(yù)結(jié)算管理 計(jì)劃管理 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 運(yùn)營(yíng)管理部 流程制度管理 信息與知識(shí)管理 運(yùn)營(yíng)副總 /總監(jiān) 項(xiàng)目總經(jīng)理 項(xiàng)目部 同城市下多項(xiàng)目公司 ——3個(gè)及以上項(xiàng)目，為何不推薦項(xiàng)目制？ 不推薦項(xiàng)目制的原因： ? 公司整體人工效能低； ? 公司職能部門(mén)的專(zhuān)業(yè)能力不利培養(yǎng)、統(tǒng)一和提高； ? 公司各項(xiàng)目人為影響因素大，差異性大； ? 很難找到那么多合適的能人； 案例：某公司項(xiàng)目人員配置變遷 **項(xiàng)目 05年大項(xiàng)目制管理模式下人員配置 報(bào)批報(bào)建 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目副經(jīng)理 土建工程師 電氣工程師 造價(jià)工程師 建筑設(shè)計(jì)師 景觀設(shè)計(jì)師 房產(chǎn)策劃師 廣告策劃師 銷(xiāo)售經(jīng)理 室內(nèi)設(shè)計(jì)師 文員兼資料 7人 ， 含結(jié)構(gòu) 3人 3人 1人 1人 1/2人 一共 8人 報(bào)批報(bào)建 1/4人 廣告策劃師房產(chǎn)策劃師室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師造價(jià)工程師資料管理員土建工程師銷(xiāo)售經(jīng)理機(jī)電、結(jié)構(gòu) 3人 項(xiàng)目總助 項(xiàng)目總經(jīng)理 土建工程師 暖通工程師 文員兼資料 部門(mén)秘書(shū) 給排水工程師 2人 配套經(jīng)理 工程經(jīng)理 設(shè)計(jì)經(jīng)理 成本經(jīng)理 營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理 1人 不含 銷(xiāo) 售和 行政 人 員 ，近 40人的配置 造價(jià)工程師 建筑設(shè)計(jì)師 景觀設(shè)計(jì)師 房產(chǎn)策劃師 廣告策劃師 銷(xiāo)售經(jīng)理 室內(nèi)設(shè)計(jì)師 一共 3人 銷(xiāo)控人員 策劃 人員 室內(nèi)設(shè)計(jì)師 建筑設(shè)計(jì)師 景觀設(shè)計(jì)師 銷(xiāo)售經(jīng)理 機(jī)電設(shè)計(jì) 每增加 16萬(wàn)方增加 1人 總助 /副總 項(xiàng)目總經(jīng)理 公司職能部門(mén)管理 1人 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師 1/51/3人 1人 每增加 8萬(wàn)方增加 1人 報(bào)批報(bào)建 1人 水電配套 資料兼秘書(shū) 土建工程師 2人 1人 3人 注：以 10萬(wàn)方在建面積為基準(zhǔn)配置，以 8萬(wàn)方增加值進(jìn)行人員補(bǔ)充 1人 1人 共8人 每增加 16萬(wàn)方增加 1人 ? **項(xiàng)目 07年小項(xiàng)目制管理模式下人員配置（矩陣式） 數(shù)據(jù) 1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)利能力比較（ 2023年） 單位：萬(wàn)元 數(shù)據(jù) 2：管理費(fèi)用率比較（ 2023年） % % % % % % % % % % % % % 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 棲霞 保利 雅居樂(lè) 招商 首創(chuàng) 合生 中海 金融街 萬(wàn)科 碧桂園 復(fù)地 世茂 金地 多城市下多項(xiàng)目管理階段 ? 建議運(yùn)營(yíng)管控模式應(yīng)遵循的幾個(gè)原則 ? 與戰(zhàn)略匹配原則 —— 以夯實(shí)管理基礎(chǔ)為根本，提升專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化管理能力，在適合現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，符合企業(yè)未來(lái) 35年的戰(zhàn)略發(fā)展要求， 逐步培養(yǎng)從操作管控型向運(yùn)營(yíng)管控型轉(zhuǎn)變的能力 ? 扁平化原則 ——縮短管理路徑，考慮業(yè)務(wù)流程的簡(jiǎn)單、高效和順暢，提高管理績(jī)效 ? 提高運(yùn)營(yíng)效率原則 ——考慮了房地產(chǎn)行業(yè)的效益和風(fēng)險(xiǎn)把控的特點(diǎn)，架構(gòu)設(shè)置盡量專(zhuān)業(yè)化和清晰化，集團(tuán)和城市公司之間采用分層授權(quán)方式，減少權(quán)責(zé)重疊，縮短決策周期，提高整體運(yùn)作效率 建議運(yùn)營(yíng)管空模式 ——操作管控型 總 裁 運(yùn)營(yíng)管理中心 成本管理中心財(cái)務(wù)管理中心設(shè)計(jì)研發(fā)中心人力資源部投資發(fā)展部本地公司 異地公司 成 本部 行 政人 事部 財(cái) 務(wù)部 設(shè) 計(jì)部 客 服部 工 程部 行政部 品牌營(yíng)銷(xiāo)中心 前 期部 營(yíng) 銷(xiāo)部 副 總 裁/總 裁 助 理/總 監(jiān) ? 集團(tuán)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)，城市公司在合適的管理部門(mén)設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理崗位及職能 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)職能： ?計(jì)劃管理 ?運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理 ?關(guān)鍵決策管理 ?流程管理 ?階段成果管理 ?關(guān)鍵決策管理 ?信息與知識(shí)管理 集團(tuán) 城市公司 ? 集團(tuán)職能部門(mén)與城市公司之間的管控關(guān)系 城市公司主辦 集團(tuán)職能部門(mén)主辦 概念規(guī)劃及 方案設(shè)計(jì) 施工過(guò)程設(shè)計(jì)配合 設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目拓展及報(bào)批報(bào)建： 項(xiàng)目信息收