【正文】 房地產(chǎn)計劃運營管理 內(nèi)容 房地產(chǎn)計劃運營概述 影響快速運營的關(guān)鍵因素 計劃運營體系的整體思路 如何進行有效的計劃管理 在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進度 說法一：或者我們不能按時完成進度、或者我們雖然完成了進度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時完工了，可是留下了很多隱患 說法二：在進度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進度 領(lǐng)導(dǎo)忙 策劃看領(lǐng)導(dǎo) 規(guī)劃等策劃 報建待圖紙 工程量清單編制和目標(biāo)成本等 圖紙審核 招投標(biāo)等工程量清單和目標(biāo)成本 項目等招標(biāo)定標(biāo)和材料采購 為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進度？ 進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題 由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資機會風(fēng)險加大 進度時間，決定管理費和財務(wù)費用的增加 ——“一天一輛奧迪？” 影響公司的 IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的重要依據(jù)，如：金 地測算低于 15%的不考慮拿地，萬科測算要求 16％以上，龍湖測算低于 19%不考 慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài) 內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜 計劃管理是管理人員的必備工具 產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點，項目不只是失敗而已 進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題 —從碧桂園的選擇中看到的 ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù) ， 即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件 。 ：配合專業(yè)的任務(wù) 。 項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程管理階段 項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙 竣工 銷售管理階段 客戶關(guān)系管理階段 拓展 營銷 設(shè)計 工程 組織項目論證 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 組織項目策劃 /產(chǎn)品 、 市場及客戶定位研究 概念規(guī)劃設(shè)計 營銷策劃 、 項目推廣方案策劃 、 項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施 工 圖 設(shè)計 設(shè)計配合 、 供應(yīng)商考察及招標(biāo) 、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷 售 事 務(wù) 管理 成本 估算 測算 預(yù)算 、 標(biāo)底 、 合同價 進度款 、 工程變更 、 招標(biāo)采購 結(jié)算 入伙事務(wù)管理 客服 報建 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 簽訂土地使用合同 設(shè)計方案及施工圖報建 、 初步設(shè)計報建 、 基礎(chǔ)提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證 產(chǎn) 權(quán) 初始登記 合 同 備 案 、按揭辦理 工 程施工配合 設(shè)計配合 銷售配合 采購管理 土 地 獲取 進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題 —提速帶來的價值 ■ 內(nèi)部收益率提高 5個百分點 ，銷售凈利率提高 ■ 集團凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn) ，凈資產(chǎn)收益率提高 3個百分點 ■ 同等資金峰值條件下，集團平均開發(fā)規(guī)模可提高 20% ■ 項目平均占用降低 25%，資金成本降低 60元 /平米 某公司提速 6個月帶來的收益 然而，單純的計劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題 ?從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問題 ?計劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題 ?影響進度計劃的原因中，相當(dāng)一部分是因為工作的成果質(zhì)量原因 ?計劃解決不了激勵的問題 ?。 所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理 ?世茂運營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理 ?龍湖：最早提出運營概念之一的企業(yè) ?萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運營管理崗 ?更多中小企業(yè)開始關(guān)注運營 ?。 所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理 計劃管理體系 －計劃管理 管理型運營體系 －營運績效管理 －運營計劃管理 －階段成果管理 －關(guān)鍵決策管理 －信息與知識管理 －流程管理 專業(yè)型運營體系 －投資決策管理 －運營績效管理 －運營計劃管理 －階段成果管理 －關(guān)鍵決策管理 －資金預(yù)算管理 －目標(biāo)成本管理 －信息與知識管理 －流程管理 14 內(nèi)容 房地產(chǎn)計劃運營概述 影響快速運營的關(guān)鍵因素 計劃運營體系的整體思路 如何進行有效的計劃管理 影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素 ?組織與項目管理模式 決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素 ?業(yè)務(wù)流程的合理性 是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否明確決定工作的質(zhì)量；計劃運營體系 ?產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度 ?項目本身的因素 政府關(guān)系、項目自然條件和主動性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃） ?是否業(yè)績導(dǎo)向的文化與有無清晰的責(zé)任機制 從萬科均好中加速所看到的－難的不是快，而是又快又好 ?案例：萬科 “ 在均好中加速 ” 營銷 設(shè)計 項目成本 工程可行性研究報告土地合作開發(fā)協(xié)議土地出讓協(xié)議建設(shè)用地規(guī)劃許可證概念設(shè)計產(chǎn)品建議書規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計施工圖設(shè)計工程總包招標(biāo) 施工圖報建建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程形象進度銷售開盤項目聽證會市場定位國有土地使用權(quán)證建設(shè)工程施工許可證開工銷售許可證方案報建簡化決策節(jié)點■表 改變關(guān)鍵線路■縮短階段周期■簡化決策節(jié)點■ 簡化決策節(jié)點■表 改變關(guān)鍵線路■ 表 改變關(guān)鍵線路■縮短階段周期■ 縮短階段周期■首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 某公司專業(yè)集成流程圖 建設(shè)工程施工許可證 方案報建 營銷 設(shè)計 項目 成本 工程 可行性研究報告 土地出讓合同 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 概念設(shè)計 產(chǎn)品建議書 規(guī)劃設(shè)計 單體設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程總包招標(biāo) 施工圖報建 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 工程形象進度 銷售開盤 項目聽證會 市場定位 國有土地使用權(quán)證 開工 銷售許可證 第二階段 :開發(fā)決策 ？月 技術(shù)決策 ？月 第一階段 :土地決策 第三階段 :技術(shù)實施 ？月 生產(chǎn)施工 ？月 總周期？月 自有資金 銀行貸款 某公司示范區(qū)加速 華 潤 置 地 江 蘇 公 司 示 范 區(qū) 建 設(shè) 流 程 總 圖工程管理部/城市公司工程部圖 例 ：營銷管理部/城市公司營銷部投資運營部/城市公司設(shè)計管理部/城市公司設(shè)計部成本合約部部/城市公司成本合約組招標(biāo)采購部/城市公司成本合約組編 制 示 范 區(qū)策 劃 方 案參 與示 范 區(qū) 建 筑方 案 設(shè) 計示 范 區(qū) 建 筑擴 初 設(shè) 計示 范 區(qū) 建 筑施 工 圖 設(shè) 計示 范 區(qū) 景 觀方 案 設(shè) 計示 范 區(qū) 景 觀擴 初 設(shè) 計示 范 區(qū) 景 觀施 工 圖 設(shè) 計示 范 區(qū) 室 內(nèi)裝 修 方 案設(shè) 計示 范 區(qū) 室 內(nèi)裝 修 擴 初設(shè) 計示 范 區(qū) 室 內(nèi)裝 修 施 工 圖設(shè) 計管 線 征 詢管 線 擴 初設(shè) 計管 線 平 衡編 制 示 范 區(qū)合 約 策 劃 方案示 范 區(qū) 土 建施 工 單 位確 定示 范 區(qū) 裝 修材 料 詢 樣 、招 標(biāo)設(shè) 計 管 理 部 應(yīng) 提 前1 0 1 5 天 分 批 提 交 樣板 ， 如 詢 樣 過 程 困難 ， 確 實 無 法 找 到合 適 樣 板 ， 可 由 設(shè)計 管 理 部 第 一 負(fù) 責(zé)人 擇 優(yōu) 定 樣提 供 苗 木清 單1 5 d提 供 種 植 圖3 0 d苗 木 采 購苗 木 種 植室 內(nèi) 裝 修設(shè) 備 招 標(biāo)提 供 設(shè) 備清 單示 范 區(qū) 景 觀施 工 單 位確 定示 范 區(qū) 土 建施 工示 范 區(qū) 景 觀施 工示 范 區(qū) 室 內(nèi)裝 修 施 工 單位 確 定示 范 區(qū) 室 內(nèi)裝 修 施 工設(shè) 計 成 果評 審設(shè) 計 成 果評 審設(shè) 計 成 果評 審軟 裝 配 飾定 樣軟 裝 實 施示 范 區(qū) 導(dǎo) 視系 統(tǒng) 設(shè) 計 制作示 范 區(qū) 竣 工移 交計 劃 管 理 報 批 報 建示 范 區(qū) 開 放設(shè) 計 變 更 管 理示 范 區(qū) 開 放活 動 策 劃大 區(qū) 總 部城 市 公 司設(shè) 計 單 位選 擇同 一 產(chǎn) 品 線 產(chǎn) 品 可固 定 選 用 一 家 設(shè) 計單 位 作 為 戰(zhàn) 略 合 作單 位 ， 以 縮 短 設(shè) 計單 位 選 擇 時 間 ， 降低 溝 通 成 本 ， 實 現(xiàn)加 速其次關(guān)注業(yè)務(wù)流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個關(guān)鍵因素 編 寫 招 標(biāo) 技術(shù) 文 件成 本 部 招 標(biāo)確 定施 工 單 位 進行 二 次 設(shè) 計并 投 標(biāo)技 術(shù) 審 查二 次 深 化圖圖 紙 細(xì) 化 確認(rèn)樣 板 施 工樣 板 適 評二 次 設(shè) 計 任 務(wù)確 定 （ 分 專業(yè) ）大 面 積 施 工通 過施 工 質(zhì) 量 不 合 要 求通 過達 不 到 效 果未 通 過很多時候，我們只關(guān)注業(yè)務(wù)流程的審批順序，往往忽略業(yè)務(wù)流程間的協(xié)調(diào)性 如何確保業(yè)務(wù)流程完成節(jié)點的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一 由于時間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點質(zhì)量達不到要求返工而導(dǎo)致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素 ?能否快速決策和在合適的時間決策是快速運營的關(guān)鍵 內(nèi)容 房地產(chǎn)計劃運營概述 影響快速運營的關(guān)鍵因素 計劃運營體系的整體思路 如何進行有效的計劃管理 計劃運營管理的架構(gòu) 誰來管 戰(zhàn)略型集團總部 —萬科 計劃運營管理的架構(gòu)