【正文】 房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理 內(nèi)容 房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述 影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理 在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進(jìn)度 說(shuō)法一：或者我們不能按時(shí)完成進(jìn)度、或者我們雖然完成了進(jìn)度，但是用日夜趕工換來(lái)的、或者我們雖然按時(shí)完工了，可是留下了很多隱患 說(shuō)法二：在進(jìn)度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進(jìn)度 領(lǐng)導(dǎo)忙 策劃看領(lǐng)導(dǎo) 規(guī)劃等策劃 報(bào)建待圖紙 工程量清單編制和目標(biāo)成本等 圖紙審核 招投標(biāo)等工程量清單和目標(biāo)成本 項(xiàng)目等招標(biāo)定標(biāo)和材料采購(gòu) 為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)關(guān)注進(jìn)度？ 進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題 由于建設(shè)工期的拖長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)加大 進(jìn)度時(shí)間，決定管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加 ——“一天一輛奧迪？” 影響公司的 IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，如：金 地測(cè)算低于 15%的不考慮拿地，萬(wàn)科測(cè)算要求 16％以上，龍湖測(cè)算低于 19%不考 慮拿地；所以三邊工程是一個(gè)常態(tài) 內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜 計(jì)劃管理是管理人員的必備工具 產(chǎn)品做得好又如何，錯(cuò)過(guò)了最佳的出貨時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目不只是失敗而已 進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題 —從碧桂園的選擇中看到的 ：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù) ， 即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件 。 ：配合專業(yè)的任務(wù) 。 項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程管理階段 項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工 開(kāi)盤銷售 入伙 竣工 銷售管理階段 客戶關(guān)系管理階段 拓展 營(yíng)銷 設(shè)計(jì) 工程 組織項(xiàng)目論證 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)品 、 市場(chǎng)及客戶定位研究 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 營(yíng)銷策劃 、 項(xiàng)目推廣方案策劃 、 項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施 工 圖 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)配合 、 供應(yīng)商考察及招標(biāo) 、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷 售 事 務(wù) 管理 成本 估算 測(cè)算 預(yù)算 、 標(biāo)底 、 合同價(jià) 進(jìn)度款 、 工程變更 、 招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算 入伙事務(wù)管理 客服 報(bào)建 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 簽訂土地使用合同 設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建 、 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 、 基礎(chǔ)提前開(kāi)工報(bào)建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證 產(chǎn) 權(quán) 初始登記 合 同 備 案 、按揭辦理 工 程施工配合 設(shè)計(jì)配合 銷售配合 采購(gòu)管理 土 地 獲取 進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題 —提速帶來(lái)的價(jià)值 ■ 內(nèi)部收益率提高 5個(gè)百分點(diǎn) ，銷售凈利率提高 ■ 集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn) ，凈資產(chǎn)收益率提高 3個(gè)百分點(diǎn) ■ 同等資金峰值條件下，集團(tuán)平均開(kāi)發(fā)規(guī)模可提高 20% ■ 項(xiàng)目平均占用降低 25%，資金成本降低 60元 /平米 某公司提速 6個(gè)月帶來(lái)的收益 然而，單純的計(jì)劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問(wèn)題 ?從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問(wèn)題 ?計(jì)劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問(wèn)題 ?影響進(jìn)度計(jì)劃的原因中，相當(dāng)一部分是因?yàn)楣ぷ鞯某晒|(zhì)量原因 ?計(jì)劃解決不了激勵(lì)的問(wèn)題 ?。 所以，更多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理 ?世茂運(yùn)營(yíng)中心：綜合計(jì)劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計(jì)劃和證照管理）、流程管理、知識(shí)管理 ?龍湖：最早提出運(yùn)營(yíng)概念之一的企業(yè) ?萬(wàn)科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理崗 ?更多中小企業(yè)開(kāi)始關(guān)注運(yùn)營(yíng) ?。 所以，更多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理 計(jì)劃管理體系 －計(jì)劃管理 管理型運(yùn)營(yíng)體系 －營(yíng)運(yùn)績(jī)效管理 －運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理 －階段成果管理 －關(guān)鍵決策管理 －信息與知識(shí)管理 －流程管理 專業(yè)型運(yùn)營(yíng)體系 －投資決策管理 －運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理 －運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理 －階段成果管理 －關(guān)鍵決策管理 －資金預(yù)算管理 －目標(biāo)成本管理 －信息與知識(shí)管理 －流程管理 14 內(nèi)容 房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述 影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理 影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素 ?組織與項(xiàng)目管理模式 決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素 ?業(yè)務(wù)流程的合理性 是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否明確決定工作的質(zhì)量；計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系 ?產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度 ?項(xiàng)目本身的因素 政府關(guān)系、項(xiàng)目自然條件和主動(dòng)性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃） ?是否業(yè)績(jī)導(dǎo)向的文化與有無(wú)清晰的責(zé)任機(jī)制 從萬(wàn)科均好中加速所看到的－難的不是快，而是又快又好 ?案例：萬(wàn)科 “ 在均好中加速 ” 營(yíng)銷 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目成本 工程可行性研究報(bào)告土地合作開(kāi)發(fā)協(xié)議土地出讓協(xié)議建設(shè)用地規(guī)劃許可證概念設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議書(shū)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程總包招標(biāo) 施工圖報(bào)建建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程形象進(jìn)度銷售開(kāi)盤項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)市場(chǎng)定位國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)工程施工許可證開(kāi)工銷售許可證方案報(bào)建簡(jiǎn)化決策節(jié)點(diǎn)■表 改變關(guān)鍵線路■縮短階段周期■簡(jiǎn)化決策節(jié)點(diǎn)■ 簡(jiǎn)化決策節(jié)點(diǎn)■表 改變關(guān)鍵線路■ 表 改變關(guān)鍵線路■縮短階段周期■ 縮短階段周期■首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 某公司專業(yè)集成流程圖 建設(shè)工程施工許可證 方案報(bào)建 營(yíng)銷 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 成本 工程 可行性研究報(bào)告 土地出讓合同 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品建議書(shū) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 工程總包招標(biāo) 施工圖報(bào)建 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 工程形象進(jìn)度 銷售開(kāi)盤 項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì) 市場(chǎng)定位 國(guó)有土地使用權(quán)證 開(kāi)工 銷售許可證 第二階段 :開(kāi)發(fā)決策 ？月 技術(shù)決策 ？月 第一階段 :土地決策 第三階段 :技術(shù)實(shí)施 ？月 生產(chǎn)施工 ？月 總周期？月 自有資金 銀行貸款 某公司示范區(qū)加速 華 潤(rùn) 置 地 江 蘇 公 司 示 范 區(qū) 建 設(shè) 流 程 總 圖工程管理部/城市公司工程部圖 例 ：營(yíng)銷管理部/城市公司營(yíng)銷部投資運(yùn)營(yíng)部/城市公司設(shè)計(jì)管理部/城市公司設(shè)計(jì)部成本合約部部/城市公司成本合約組招標(biāo)采購(gòu)部/城市公司成本合約組編 制 示 范 區(qū)策 劃 方 案參 與示 范 區(qū) 建 筑方 案 設(shè) 計(jì)示 范 區(qū) 建 筑擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì)示 范 區(qū) 建 筑施 工 圖 設(shè) 計(jì)示 范 區(qū) 景 觀方 案 設(shè) 計(jì)示 范 區(qū) 景 觀擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì)示 范 區(qū) 景 觀施 工 圖 設(shè) 計(jì)示 范 區(qū) 室 內(nèi)裝 修 方 案設(shè) 計(jì)示 范 區(qū) 室 內(nèi)裝 修 擴(kuò) 初設(shè) 計(jì)示 范 區(qū) 室 內(nèi)裝 修 施 工 圖設(shè) 計(jì)管 線 征 詢管 線 擴(kuò) 初設(shè) 計(jì)管 線 平 衡編 制 示 范 區(qū)合 約 策 劃 方案示 范 區(qū) 土 建施 工 單 位確 定示 范 區(qū) 裝 修材 料 詢 樣 、招 標(biāo)設(shè) 計(jì) 管 理 部 應(yīng) 提 前1 0 1 5 天 分 批 提 交 樣板 ， 如 詢 樣 過(guò) 程 困難 ， 確 實(shí) 無(wú) 法 找 到合 適 樣 板 ， 可 由 設(shè)計(jì) 管 理 部 第 一 負(fù) 責(zé)人 擇 優(yōu) 定 樣提 供 苗 木清 單1 5 d提 供 種 植 圖3 0 d苗 木 采 購(gòu)苗 木 種 植室 內(nèi) 裝 修設(shè) 備 招 標(biāo)提 供 設(shè) 備清 單示 范 區(qū) 景 觀施 工 單 位確 定示 范 區(qū) 土 建施 工示 范 區(qū) 景 觀施 工示 范 區(qū) 室 內(nèi)裝 修 施 工 單位 確 定示 范 區(qū) 室 內(nèi)裝 修 施 工設(shè) 計(jì) 成 果評(píng) 審設(shè) 計(jì) 成 果評(píng) 審設(shè) 計(jì) 成 果評(píng) 審軟 裝 配 飾定 樣軟 裝 實(shí) 施示 范 區(qū) 導(dǎo) 視系 統(tǒng) 設(shè) 計(jì) 制作示 范 區(qū) 竣 工移 交計(jì) 劃 管 理 報(bào) 批 報(bào) 建示 范 區(qū) 開(kāi) 放設(shè) 計(jì) 變 更 管 理示 范 區(qū) 開(kāi) 放活 動(dòng) 策 劃大 區(qū) 總 部城 市 公 司設(shè) 計(jì) 單 位選 擇同 一 產(chǎn) 品 線 產(chǎn) 品 可固 定 選 用 一 家 設(shè) 計(jì)單 位 作 為 戰(zhàn) 略 合 作單 位 ， 以 縮 短 設(shè) 計(jì)單 位 選 擇 時(shí) 間 ， 降低 溝 通 成 本 ， 實(shí) 現(xiàn)加 速其次關(guān)注業(yè)務(wù)流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個(gè)關(guān)鍵因素 編 寫 招 標(biāo) 技術(shù) 文 件成 本 部 招 標(biāo)確 定施 工 單 位 進(jìn)行 二 次 設(shè) 計(jì)并 投 標(biāo)技 術(shù) 審 查二 次 深 化圖圖 紙 細(xì) 化 確認(rèn)樣 板 施 工樣 板 適 評(píng)二 次 設(shè) 計(jì) 任 務(wù)確 定 （ 分 專業(yè) ）大 面 積 施 工通 過(guò)施 工 質(zhì) 量 不 合 要 求通 過(guò)達(dá) 不 到 效 果未 通 過(guò)很多時(shí)候，我們只關(guān)注業(yè)務(wù)流程的審批順序，往往忽略業(yè)務(wù)流程間的協(xié)調(diào)性 如何確保業(yè)務(wù)流程完成節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一 由于時(shí)間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點(diǎn)質(zhì)量達(dá)不到要求返工而導(dǎo)致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素 ?能否快速?zèng)Q策和在合適的時(shí)間決策是快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵 內(nèi)容 房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述 影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu) 誰(shuí)來(lái)管 戰(zhàn)略型集團(tuán)總部 —萬(wàn)科 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)