【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 2022年 02月 房地產(chǎn)企業(yè)卓越管理系列之 2 E網(wǎng) 現(xiàn)實(shí)的案例 —— 繁榮與危機(jī)，距離如此之近 A公司基本情 況 業(yè)績(jī) 增 長(zhǎng) ? 國(guó)內(nèi) 一 線 城市小有名 氣 的房地 產(chǎn)開發(fā)為 主 業(yè) 的集 團(tuán) 公司，成立于 1997年 ? 相 繼開發(fā) 了市中心核心 區(qū) 7個(gè) 住宅 類項(xiàng) 目、 2022年 進(jìn) 入多 項(xiàng) 目同 時(shí)開發(fā)（ 3個(gè) 以上），截止到 2022年底， 總開發(fā) 量 將達(dá) 到 500萬(wàn)平方米 ? 2022年底，已 經(jīng)發(fā) 展 為擁 有 總資產(chǎn) 近 60億 元，涵蓋房地 產(chǎn)開發(fā) 、物 業(yè) 管理、商 貿(mào) 代理、 綜 合投 資業(yè)務(wù) 的大型集 團(tuán) 企 業(yè) ? 2022年 A股 IPO方案 報(bào)證監(jiān)會(huì) 、準(zhǔn) 備 上 發(fā) 行委 審 批（但 10月被迫 暫 停） 051015202530351999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022億元1999年 2022年：銷售收入復(fù)合增長(zhǎng)率 40%、總資產(chǎn)復(fù)合增長(zhǎng)率 67% A公司的快速發(fā)展與行業(yè)的景氣行情一致 3 E網(wǎng) 但是，公司在進(jìn)入多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)之后，管理矛盾逐漸凸現(xiàn)、項(xiàng)目實(shí)施中的問(wèn)題大量出現(xiàn) ? 項(xiàng)目指標(biāo)幾乎全面下滑 ? 管理矛盾 —— 總部和項(xiàng)目定位不清晰，“有些工作總部和項(xiàng)目搶著干，有些工作又都等著干” ? 大量新員工對(duì)專業(yè)和文化的稀釋，各個(gè)項(xiàng)目的操作水平差異很大、完全依賴于項(xiàng)目經(jīng)理的能力 ? 失敗的教訓(xùn)在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn) ? ?? 房地產(chǎn) 網(wǎng)4 E網(wǎng) “我 們 做了十年房地 產(chǎn) ，最大的 問(wèn)題 不是不知道 怎么 做 項(xiàng) 目，而是不知道如何管理 項(xiàng) 目、尤其是同 時(shí) 管理多 個(gè)項(xiàng) 目” —— 總經(jīng) 理 5 E網(wǎng) 2022年，受整體行業(yè)狀況的影響， A公司可謂“流年不利”，多方面的問(wèn)題接踵爆發(fā) ? 由于異地項(xiàng)目始終控制不力，在開發(fā)了一期 ，尋求出讓 ? 近 8萬(wàn)計(jì)劃在 07年下半年銷售的項(xiàng)目，由于項(xiàng)目計(jì)劃延遲， 08年 5月才陸續(xù)達(dá)到銷售條件，銷售價(jià)格（均價(jià)）從 07年預(yù)期的 ，調(diào)整到 ，賬面“損失” ? 由于 08年銀行信貸控制和自身項(xiàng)目銷售不利，公司現(xiàn)金流非常緊張，本地一個(gè)項(xiàng)目也被迫停工 (項(xiàng)目總經(jīng)理離職 ) ? 管理矛盾突出， 06年后空降高管全部離職或辭退 ? ?? 在一個(gè)繁榮的市場(chǎng)背景下，糟糕的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理僅僅意味著“少一點(diǎn)兒、晚一點(diǎn)兒、難受一點(diǎn)兒”；而當(dāng)行業(yè)回歸到最基本的商業(yè)邏輯之后，一個(gè)失敗的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理也許意味著死亡 —— 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生命力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力也許并沒有我們現(xiàn)在感覺得如此良好！ “潮水退去的時(shí)候，才知道誰(shuí)在裸泳” 6 E網(wǎng) 我們的困惑 A公司的疑惑與問(wèn)題其實(shí)在很多企業(yè)普遍存在， A公司的困境也許我們正在或是即將一樣面對(duì) 房地產(chǎn)企業(yè) ? 如何控制項(xiàng)目目標(biāo)的達(dá)成 (進(jìn)度控制 \質(zhì)量控制 \風(fēng)險(xiǎn)控制 ) ，尤其是多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作 ? 如何實(shí)現(xiàn)管理復(fù)制，復(fù)制項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn) \避免項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和失敗重現(xiàn) ? 如何使項(xiàng)目管理更有效（多快好省穩(wěn)） ? 如何快速推進(jìn)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化？ …… 賽普咨詢 ? 如何能有效推進(jìn)流程體系 ? 如何提升咨詢的價(jià)值 ? 如何在短期內(nèi)幫助客戶迅速提升項(xiàng)目管理能力，簡(jiǎn)單、有效、快速 ? 找到管理變革的切入點(diǎn) …… 7 E網(wǎng) 今天，我們就試圖在“如何管理項(xiàng)目”方面進(jìn)行一些探討 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 2022年 02月 8 E網(wǎng) 通過(guò)今天的研討，我們可以了解到 一、是什么？ —— 房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”的概念及核心內(nèi)容 二、如何做？ —— 解析房地產(chǎn)企業(yè)的“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”構(gòu)建實(shí)務(wù) 三、可以做什么？ —— “戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”理念的提出 關(guān) 于“ 項(xiàng) 目 運(yùn)營(yíng) 管理” 9 E網(wǎng) 一、是什么？ —— 房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”的概念及核心內(nèi)容 二、如何做？ —— 解析房地產(chǎn)企業(yè)的“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”構(gòu)建實(shí)務(wù) 三、可以做什么？ —— “戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”理念的提出 10 E網(wǎng) 什么是“運(yùn)營(yíng)管理” 運(yùn)營(yíng) ——西方學(xué)者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為 “ production”或“ manufacturing”，而將提供服務(wù)的活動(dòng)稱為“ operations”；現(xiàn)在的趨勢(shì)是將 兩者均稱為 “ operations即運(yùn)營(yíng)” 運(yùn)營(yíng)管理 ——就是對(duì)“運(yùn)營(yíng)活動(dòng)” 的規(guī)劃、控制和評(píng)估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供密切相關(guān)的各項(xiàng) 管理工作 的總稱。 輸入 輸出 資源 (社會(huì)規(guī)則 )許可 有形產(chǎn)品 服務(wù) 運(yùn)營(yíng)活動(dòng) 運(yùn)營(yíng)管理 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù) 規(guī)劃 /控制和評(píng)估 運(yùn)營(yíng) 11 E網(wǎng) 房地產(chǎn)企業(yè)的 ”運(yùn)營(yíng)管理 ”，主要是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評(píng)估 住宅 /寫字樓 /商鋪 /酒店 ?? 物業(yè)服務(wù) /管理服務(wù) /生活服務(wù) ?? 運(yùn)營(yíng)活動(dòng) 運(yùn)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)權(quán) 取得 產(chǎn)品計(jì)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品 生產(chǎn) 產(chǎn)品 銷售 產(chǎn)品交付 與服務(wù) 一般意義的運(yùn)營(yíng)活動(dòng) 房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng) 項(xiàng)目取得 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目實(shí)施 營(yíng)銷管理 產(chǎn)品交付 為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必須完成的：成本 /采購(gòu) /外部程序 人力 /資金 /?? 土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán) ?? 運(yùn)營(yíng)管理 —— 究竟包含哪些內(nèi)容？？？？ 輸入 輸出 運(yùn)營(yíng) 方案 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 12 E網(wǎng) 龍湖運(yùn)營(yíng)管理中心的 7項(xiàng)內(nèi)容（ 2022年進(jìn)行了調(diào)整 ——七巧板） 運(yùn) 營(yíng) 決 策體 系集團(tuán)運(yùn)營(yíng)體系1預(yù) 案 決策 會(huì)2項(xiàng) 目 啟動(dòng) 會(huì)3階 段 成果 審 查會(huì)關(guān) 鍵 決策 會(huì)4月 度 運(yùn)營(yíng) 會(huì)5周 例 會(huì)6年 度 和半 年 總結(jié) 會(huì)7職 責(zé) 明 確提 高 決 策效 率進(jìn) 度 計(jì) 劃管 理提 高 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng) 效 率公 司 一 二 級(jí) 計(jì) 劃 計(jì) 劃 管 理集 團(tuán) 關(guān) 鍵 節(jié) 點(diǎn) 計(jì) 劃 管 理個(gè) 人 計(jì) 劃 管 理階 段 性 成果 管 理 體系1投 資 分析 階 段成 果2項(xiàng) 目 啟動(dòng) 階 段成 果3方 案 成果 及 初設(shè) 指 導(dǎo)初 設(shè) 成果 及 施設(shè) 指 導(dǎo)4施 工 準(zhǔn)備 階 段成 果5營(yíng) 銷 開盤 階 段成 果6交 房 階段 成 果7降 低 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng) 風(fēng) 險(xiǎn)提 升 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng) 質(zhì) 量項(xiàng) 目 后評(píng) 估8目 標(biāo) 成 本 、 動(dòng) 態(tài) 成 本 的 跟 蹤 和 控 制成 本 管 理體 系成 本 控 制成 本 敏 感分 析知 識(shí) 管 理 體 系知 識(shí) 管 理體 系知 識(shí) 積 累及 共 享實(shí) 現(xiàn)預(yù) 定收 益指 標(biāo)投 資論 證設(shè) 定項(xiàng) 目基 準(zhǔn)收 益指 標(biāo)投 資 論 證 及 收 益 跟 蹤科 學(xué) 決 策降 低 投 資風(fēng) 險(xiǎn)項(xiàng) 目 收 益控 制投 資 決 策及 收 益 跟蹤 體 系預(yù) 算 制 定 、 滾 動(dòng) 資 金 計(jì) 劃 控 制資 金 預(yù) 算管 理頭 寸 保 證防 范 風(fēng) 險(xiǎn)提 高 資 金運(yùn) 用 效 率13 E網(wǎng) 討 論 : 您認(rèn)為您所在公司的是否有必要成立運(yùn)營(yíng)管理部？ 如果成立運(yùn)營(yíng)管理部，您認(rèn)為該部門的職能應(yīng)該包含哪些？ 14 E網(wǎng) 我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的理解 房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理” ,本質(zhì)應(yīng)該是是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理行為，對(duì)各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為 ,構(gòu)成了“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”的核心內(nèi)容 房地產(chǎn)價(jià)值鏈 ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02 ACTION 01 矢量 屬 性 矢量 屬 性 矢量 屬 性 …… 矢量 屬 性 輸 出 輸 入 成果標(biāo)準(zhǔn)體系 流程管理體系 計(jì)劃管理體系 決策 (會(huì)議 )體系 項(xiàng) 目 評(píng) 估管理 項(xiàng)目評(píng)估體系 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 信息管理 信息管理體系 15 E網(wǎng) 我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的定義 : 三大功能、六大體系 “項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”有別與“項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)”和相關(guān)的“專業(yè)活動(dòng)”，主要表現(xiàn)為對(duì)各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評(píng)估 規(guī) 劃 控 制 評(píng) 估 Q C T P A 計(jì)劃管理體系 成果管理體系 決策會(huì)議體系 流程管理體系 項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系 工具和手段 —— Ⅰ 信息管理 16 E網(wǎng) 回顧：龍湖 “運(yùn)營(yíng)管理體系”的 7項(xiàng)內(nèi)容 運(yùn) 營(yíng) 決 策體 系集團(tuán)運(yùn)營(yíng)體系1預(yù) 案 決策 會(huì)2項(xiàng) 目 啟動(dòng) 會(huì)3階 段 成果 審 查會(huì)關(guān) 鍵 決策 會(huì)4月 度 運(yùn)營(yíng) 會(huì)5周 例 會(huì)6年 度 和半 年 總結(jié) 會(huì)7職 責(zé) 明 確提 高 決 策效 率進(jìn) 度 計(jì) 劃管 理提 高 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng) 效 率公 司 一 二 級(jí) 計(jì) 劃 計(jì) 劃 管 理集 團(tuán) 關(guān) 鍵 節(jié) 點(diǎn) 計(jì) 劃 管 理個(gè) 人 計(jì) 劃 管 理階 段 性 成果 管 理 體系1投 資 分析 階 段成 果2項(xiàng) 目 啟動(dòng) 階 段成 果3方 案 成果 及 初設(shè) 指 導(dǎo)初 設(shè) 成果 及 施設(shè) 指 導(dǎo)4施 工 準(zhǔn)備 階 段成 果5營(yíng) 銷 開盤 階 段成 果6交 房 階段 成 果7降 低 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng) 風(fēng) 險(xiǎn)提 升 項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng) 質(zhì) 量項(xiàng) 目 后評(píng) 估8目 標(biāo) 成 本 、 動(dòng) 態(tài) 成 本 的 跟 蹤 和 控 制成 本 管 理體 系成 本 控 制成 本 敏 感分 析知 識(shí) 管 理 體 系知 識(shí) 管 理體 系知 識(shí) 積 累及 共 享實(shí) 現(xiàn)預(yù) 定收 益指 標(biāo)投 資論 證設(shè) 定項(xiàng) 目基 準(zhǔn)收 益指 標(biāo)投 資 論 證 及 收 益 跟 蹤科 學(xué) 決 策降 低 投 資風(fēng) 險(xiǎn)項(xiàng) 目 收 益控 制投 資 決 策及 收 益 跟蹤 體 系預(yù) 算 制 定 、 滾 動(dòng) 資 金 計(jì) 劃 控 制資 金 預(yù) 算管 理頭 寸 保 證防 范 風(fēng) 險(xiǎn)提 高 資 金運(yùn) 用 效 率龍湖的 ” 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ” 包括了專業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)管理兩個(gè)平臺(tái)的部分職能 17 E網(wǎng) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重要性日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注 華遠(yuǎn) 運(yùn)營(yíng) 管理部（ 04年成立 計(jì)劃 信息部， 06年更名） 首 創(chuàng) 運(yùn)營(yíng) 管理中心（ 04年成立，偏成本管理， 05年 職 能 調(diào) 整） 世茂 — 營(yíng)運(yùn) 管理部（ 06年成立） 華潤(rùn)運(yùn)營(yíng) 管理部（ 07年成立） ? 綜合計(jì)劃管理（含中期規(guī)劃） ? 部門績(jī)效評(píng)價(jià) ? 流程管理 ? 公司制度管理 ? 戰(zhàn)略管理 ? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ? 客戶滿意度管理 ? 銷售定價(jià)管理 ? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃管理 ? 項(xiàng)目實(shí)施檢察管理 ? 合作供應(yīng)商管理 ? 業(yè)務(wù)流程體系管理 ? 信息化管理 ? 組織管理 ? 計(jì)劃管理 ? 資本運(yùn)作與管理 ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 ? 流程建設(shè)與管理 ? 信息化管理 18 E網(wǎng) 案例：沿海集團(tuán) 2022年“推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)籌管理、項(xiàng)目加速戰(zhàn)略”的前后對(duì)比 項(xiàng)目提速，項(xiàng)目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)（按時(shí)）完成率較 06年度提升45%。 8個(gè)項(xiàng)目按期竣工，竣工面積，較06年度上升 70%。 項(xiàng)目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)及時(shí)完成率%%%%%% %%%%0%20%40%60%80%100%120%規(guī)證 開工 開盤 竣工 平均2022年2022年序號(hào) 07年度實(shí)現(xiàn)竣工項(xiàng)目 備注 1 華南項(xiàng)目 1期 2 華南項(xiàng)目 2期 3 華中項(xiàng)目一： 1期 4 華中項(xiàng)目二： 3期 從開工到竣工 9個(gè)月 5 華北項(xiàng)目一： 5期 從開工到竣工 14個(gè)月 6 華北項(xiàng)目一： 3期 從開工到竣工 19個(gè)月 7 東北項(xiàng)目： 6期 8 華東項(xiàng)目 1期 19 E網(wǎng) 一、是什么？ —— 房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”的概念及核心內(nèi)容 二、如何做？ —— 解析房地產(chǎn)