房地產(chǎn)計劃運營管理(已修改)
2025-03-03 16:35 本頁面
【正文】 第一部分：房地產(chǎn)計劃運營管理到底管什么 ——目標(biāo) 總部層面運營管理 綜合經(jīng)營調(diào)度 運營績效管理 運營溝通決策 利潤規(guī)劃與調(diào)整 財務(wù)、稅務(wù)建議 現(xiàn)金流規(guī)劃與調(diào)整 可投資資源估算民投資規(guī)劃 集團(tuán) /項目年度運營目標(biāo) 目標(biāo)分解到職能 /項目 目標(biāo)的修正 /調(diào)整 完成情況的跟蹤 /評估 運營會議管理體系 重大事項的報告 /預(yù)警 /決策 子公司運營月報編制 集團(tuán)運營月報編制與發(fā)布 投資管理 項目層面運營管理 方案擴(kuò)初 施工圖 施工營銷 竣工交付 評估總結(jié) 項目策劃 項目經(jīng)營分析與收益測算 項目階段性成果編制與評審 項目計劃編制與進(jìn)度管理 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)制定與調(diào)整 目標(biāo)成本管理與跟蹤 重要評審會議 ——1+2+1次 項目投資評審報告 項目策劃、設(shè)計成果、營銷策劃成果 項目過程成果調(diào)整更新 /監(jiān)控 項目后評估報告 項目測算可研版 項目測算策劃版 項目測算方案版 項目測算（調(diào)整更新版） 項目經(jīng)營分析總結(jié) 項目總體計劃可研版 項目總體計劃策劃版 項目總體計劃方案版 項目總體計劃（調(diào)整更新版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)可研版 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)策劃版 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)（調(diào)整更新版） 成本測算可研版 成本測算策劃版 成本測算（目標(biāo)版） 成本測算（調(diào)整更新版） 項目獲取前 3天召開評審會 項目獲取后 15天內(nèi)召開項目啟動地 項目獲取后 6075天內(nèi)召開項目經(jīng)營方案評審交底會 后評估會議 房地產(chǎn)項目主要評價指標(biāo) 財務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 效率類： 資產(chǎn)類： 資金類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率 NPV 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間 客戶緯度指標(biāo) 項目品牌： 客戶滿意度： 知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度 規(guī)劃設(shè)計 /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修等的 客戶滿意度 經(jīng)營緯度指標(biāo) 進(jìn)度： 質(zhì)量： 安全： 專業(yè)： 關(guān)鍵節(jié)點的達(dá)成 設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等 是否發(fā)生重大安全事故 銷售目標(biāo) 的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成 能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)、人員能力的提高 知識的貢獻(xiàn)程度、利于后續(xù)項目管理的提升 關(guān)鍵績效指標(biāo)庫 什么是運營管理？ 運營管理就是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。 運營管理也可以指為對生產(chǎn)和提供公司主要的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計、運行、評價和改進(jìn)。 從本質(zhì)上講，運營管理就是在一定資源、條件下， “為達(dá)成項目目標(biāo)而采取的各種管理手段” 。 —— —— —— 房地產(chǎn)項目目標(biāo) （財務(wù)、客戶、運營、能力等目標(biāo)） 運營管理 人 +錢 +土地 運營管理管什么？ —— 通過 “以終為始” 的管理手段，管理好影響項目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)的 各關(guān)鍵要素 明確項目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo) 實現(xiàn)預(yù)定項目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo) 運營管理 管理范圍 管理手段 管理目標(biāo) 項目經(jīng)營管理 參與投資決策，實施全過程項目收益跟蹤 科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險；項目收益控制 項目成果管理 項目各階段的成果 +項目后評估成果 降低運營風(fēng)險，提升項目質(zhì)量 進(jìn)度計劃管理 項目計劃、管理計劃 提升項目運營效率 運營決策管理 會議管理 提高決策效率 目標(biāo)成本管理 目標(biāo)成本、動態(tài)成本的跟蹤與分析 成本目標(biāo)的動態(tài)即時控制 運營信息管理 運營報告 降低運營風(fēng)險，提高信息溝通效率 資金、預(yù)算管理 預(yù)算的編制及流動控制 防范資金風(fēng)險，提高資金使用效率 。 。 。 第二部分：如何做好房地產(chǎn)項目的計劃管理 房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程主特點： 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程特點：三多（多專業(yè)、多階段、多關(guān)鍵活動） 房地產(chǎn)項目的特點： ?周期： 項目動作時間長 ?繁雜性： 內(nèi)外部接口多 ?方式： 并行、交叉運作多 ?對象： 以人為主，變數(shù)多 ?結(jié)果： 一次性，遺憾多 項目投資論證階段流程 項目設(shè)計管理階段流程 項目工程管理階段流程 項目入伙管理階段流程 項目營銷管理階段流程 房地產(chǎn)項目的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注“進(jìn)度”，關(guān)注“計劃管理” 由于項目開發(fā)周期的拖長，房地產(chǎn)投資的機(jī)會風(fēng)險會加大 進(jìn)度時間，是 影響管理費用和財務(wù)費用 高低的一個決定因素 進(jìn)度時間，是 影響項目 IRR的重要因素之一，而 IRR是大部分企業(yè)作為項目投資決策的重要依據(jù) 房地產(chǎn)項目內(nèi)外部接口多，協(xié)同與協(xié)調(diào)非常繁雜 計劃管理的過程，是房地產(chǎn)項目系統(tǒng)分析和風(fēng)險分析的過程 案例：金地北京“格林小鎮(zhèn)”一期延期交付引起業(yè)主投訴及索賠 主要原因： 計劃管理不善 工程因質(zhì)量問題造成的返工 因市政、道路、園林景觀工程組織不當(dāng) 外部環(huán)境的影響 計劃管理的根本是什么？ —— 計劃管理的根本不是制訂計劃本身，而是為了實現(xiàn)有效管理 （梳理指導(dǎo)工作 +系統(tǒng)風(fēng)險分析 +過程推進(jìn) +結(jié)果考核） 五個關(guān)鍵要素 組織 保障，責(zé)任明確 項目關(guān)鍵 目標(biāo) 及時地 過程 跟蹤與預(yù)警 結(jié)果 考核與績效 驅(qū)動 全員、全程 的計劃管理 ① ② ③ ④ ⑤ 第二部分 如何建立計劃管理體系 如何編制項目總體計劃及項目專項計劃 如何編制及管理月度 /年度計劃 計劃的監(jiān)控與預(yù)警 計劃執(zhí)行狀況的評估考核 計劃管理難點及對策 如何建立計劃管理體系 建立計劃管理體系的目標(biāo) 匹配性 完整性 層次性 可控性 ?與企業(yè)的管理思想和戰(zhàn)備導(dǎo)向匹配 ?與管控模式匹配 ?與企業(yè)管理水平、人員素質(zhì)匹配 ?要覆蓋預(yù)定的各管理階段：中期規(guī)劃，年度，季 /月報計劃等 ?要覆蓋項目開發(fā)全過程的業(yè)務(wù)活動 ?要全員覆蓋 ?需要建立自上而下的層級 ?逐級細(xì)分 ?管理計劃支持項目計劃 ?計劃的模版及工具 ?可供參考的工作周期 ?適用性 案例：集團(tuán)三級計劃體系 ——運營管控型 集團(tuán)級 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)備規(guī)劃 /3年經(jīng)營規(guī)劃 層級 項目計劃體系 管理計劃體系 一級 項目總控經(jīng)營計劃（含關(guān)鍵節(jié)點計劃及經(jīng)
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