房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理(已修改)
2025-03-03 16:35 本頁(yè)面
【正文】 第一部分：房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理到底管什么 ——目標(biāo) 總部層面運(yùn)營(yíng)管理 綜合經(jīng)營(yíng)調(diào)度 運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理 運(yùn)營(yíng)溝通決策 利潤(rùn)規(guī)劃與調(diào)整 財(cái)務(wù)、稅務(wù)建議 現(xiàn)金流規(guī)劃與調(diào)整 可投資資源估算民投資規(guī)劃 集團(tuán) /項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)目標(biāo) 目標(biāo)分解到職能 /項(xiàng)目 目標(biāo)的修正 /調(diào)整 完成情況的跟蹤 /評(píng)估 運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理體系 重大事項(xiàng)的報(bào)告 /預(yù)警 /決策 子公司運(yùn)營(yíng)月報(bào)編制 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)月報(bào)編制與發(fā)布 投資管理 項(xiàng)目層面運(yùn)營(yíng)管理 方案擴(kuò)初 施工圖 施工營(yíng)銷 竣工交付 評(píng)估總結(jié) 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析與收益測(cè)算 項(xiàng)目階段性成果編制與評(píng)審 項(xiàng)目計(jì)劃編制與進(jìn)度管理 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)制定與調(diào)整 目標(biāo)成本管理與跟蹤 重要評(píng)審會(huì)議 ——1+2+1次 項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告 項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)成果、營(yíng)銷策劃成果 項(xiàng)目過(guò)程成果調(diào)整更新 /監(jiān)控 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目測(cè)算可研版 項(xiàng)目測(cè)算策劃版 項(xiàng)目測(cè)算方案版 項(xiàng)目測(cè)算（調(diào)整更新版） 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析總結(jié) 項(xiàng)目總體計(jì)劃可研版 項(xiàng)目總體計(jì)劃策劃版 項(xiàng)目總體計(jì)劃方案版 項(xiàng)目總體計(jì)劃（調(diào)整更新版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)可研版 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)策劃版 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)（調(diào)整更新版） 成本測(cè)算可研版 成本測(cè)算策劃版 成本測(cè)算（目標(biāo)版） 成本測(cè)算（調(diào)整更新版） 項(xiàng)目獲取前 3天召開評(píng)審會(huì) 項(xiàng)目獲取后 15天內(nèi)召開項(xiàng)目啟動(dòng)地 項(xiàng)目獲取后 6075天內(nèi)召開項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審交底會(huì) 后評(píng)估會(huì)議 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 效率類： 資產(chǎn)類： 資金類： 凈利潤(rùn) /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 銷售凈利潤(rùn)率 /投資收益率 IRR/成本利潤(rùn)率 NPV 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間 客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌： 客戶滿意度： 知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度 規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修等的 客戶滿意度 經(jīng)營(yíng)緯度指標(biāo) 進(jìn)度： 質(zhì)量： 安全： 專業(yè)： 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成 設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等 是否發(fā)生重大安全事故 銷售目標(biāo) 的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成 能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)、人員能力的提高 知識(shí)的貢獻(xiàn)程度、利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升 關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)庫(kù) 什么是運(yùn)營(yíng)管理？ 運(yùn)營(yíng)管理就是對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。 運(yùn)營(yíng)管理也可以指為對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)。 從本質(zhì)上講，運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源、條件下， “為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段” 。 —— —— —— 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo) （財(cái)務(wù)、客戶、運(yùn)營(yíng)、能力等目標(biāo)） 運(yùn)營(yíng)管理 人 +錢 +土地 運(yùn)營(yíng)管理管什么？ —— 通過(guò) “以終為始” 的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的 各關(guān)鍵要素 明確項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 運(yùn)營(yíng)管理 管理范圍 管理手段 管理目標(biāo) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理 參與投資決策，實(shí)施全過(guò)程項(xiàng)目收益跟蹤 科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目收益控制 項(xiàng)目成果管理 項(xiàng)目各階段的成果 +項(xiàng)目后評(píng)估成果 降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目質(zhì)量 進(jìn)度計(jì)劃管理 項(xiàng)目計(jì)劃、管理計(jì)劃 提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率 運(yùn)營(yíng)決策管理 會(huì)議管理 提高決策效率 目標(biāo)成本管理 目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤與分析 成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)即時(shí)控制 運(yùn)營(yíng)信息管理 運(yùn)營(yíng)報(bào)告 降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高信息溝通效率 資金、預(yù)算管理 預(yù)算的編制及流動(dòng)控制 防范資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率 。 。 。 第二部分：如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程主特點(diǎn)： 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程特點(diǎn)：三多（多專業(yè)、多階段、多關(guān)鍵活動(dòng)） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)： ?周期： 項(xiàng)目動(dòng)作時(shí)間長(zhǎng) ?繁雜性： 內(nèi)外部接口多 ?方式： 并行、交叉運(yùn)作多 ?對(duì)象： 以人為主，變數(shù)多 ?結(jié)果： 一次性，遺憾多 項(xiàng)目投資論證階段流程 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程 項(xiàng)目工程管理階段流程 項(xiàng)目入伙管理階段流程 項(xiàng)目營(yíng)銷管理階段流程 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注“進(jìn)度”，關(guān)注“計(jì)劃管理” 由于項(xiàng)目開發(fā)周期的拖長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大 進(jìn)度時(shí)間，是 影響管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 高低的一個(gè)決定因素 進(jìn)度時(shí)間，是 影響項(xiàng)目 IRR的重要因素之一，而 IRR是大部分企業(yè)作為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù) 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部接口多，協(xié)同與協(xié)調(diào)非常繁雜 計(jì)劃管理的過(guò)程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程 案例：金地北京“格林小鎮(zhèn)”一期延期交付引起業(yè)主投訴及索賠 主要原因： 計(jì)劃管理不善 工程因質(zhì)量問(wèn)題造成的返工 因市政、道路、園林景觀工程組織不當(dāng) 外部環(huán)境的影響 計(jì)劃管理的根本是什么？ —— 計(jì)劃管理的根本不是制訂計(jì)劃本身，而是為了實(shí)現(xiàn)有效管理 （梳理指導(dǎo)工作 +系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析 +過(guò)程推進(jìn) +結(jié)果考核） 五個(gè)關(guān)鍵要素 組織 保障，責(zé)任明確 項(xiàng)目關(guān)鍵 目標(biāo) 及時(shí)地 過(guò)程 跟蹤與預(yù)警 結(jié)果 考核與績(jī)效 驅(qū)動(dòng) 全員、全程 的計(jì)劃管理 ① ② ③ ④ ⑤ 第二部分 如何建立計(jì)劃管理體系 如何編制項(xiàng)目總體計(jì)劃及項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃 如何編制及管理月度 /年度計(jì)劃 計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警 計(jì)劃執(zhí)行狀況的評(píng)估考核 計(jì)劃管理難點(diǎn)及對(duì)策 如何建立計(jì)劃管理體系 建立計(jì)劃管理體系的目標(biāo) 匹配性 完整性 層次性 可控性 ?與企業(yè)的管理思想和戰(zhàn)備導(dǎo)向匹配 ?與管控模式匹配 ?與企業(yè)管理水平、人員素質(zhì)匹配 ?要覆蓋預(yù)定的各管理階段：中期規(guī)劃，年度，季 /月報(bào)計(jì)劃等 ?要覆蓋項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程的業(yè)務(wù)活動(dòng) ?要全員覆蓋 ?需要建立自上而下的層級(jí) ?逐級(jí)細(xì)分 ?管理計(jì)劃支持項(xiàng)目計(jì)劃 ?計(jì)劃的模版及工具 ?可供參考的工作周期 ?適用性 案例：集團(tuán)三級(jí)計(jì)劃體系 ——運(yùn)營(yíng)管控型 集團(tuán)級(jí) 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)備規(guī)劃 /3年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 層級(jí) 項(xiàng)目計(jì)劃體系 管理計(jì)劃體系 一級(jí) 項(xiàng)目總控經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及經(jīng)
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