【正文】 第一部分：房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理到底管什么 ——目標(biāo) 總部層面運(yùn)營管理 綜合經(jīng)營調(diào)度 運(yùn)營績效管理 運(yùn)營溝通決策 利潤規(guī)劃與調(diào)整 財(cái)務(wù)、稅務(wù)建議 現(xiàn)金流規(guī)劃與調(diào)整 可投資資源估算民投資規(guī)劃 集團(tuán) /項(xiàng)目年度運(yùn)營目標(biāo) 目標(biāo)分解到職能 /項(xiàng)目 目標(biāo)的修正 /調(diào)整 完成情況的跟蹤 /評(píng)估 運(yùn)營會(huì)議管理體系 重大事項(xiàng)的報(bào)告 /預(yù)警 /決策 子公司運(yùn)營月報(bào)編制 集團(tuán)運(yùn)營月報(bào)編制與發(fā)布 投資管理 項(xiàng)目層面運(yùn)營管理 方案擴(kuò)初 施工圖 施工營銷 竣工交付 評(píng)估總結(jié) 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目經(jīng)營分析與收益測算 項(xiàng)目階段性成果編制與評(píng)審 項(xiàng)目計(jì)劃編制與進(jìn)度管理 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)制定與調(diào)整 目標(biāo)成本管理與跟蹤 重要評(píng)審會(huì)議 ——1+2+1次 項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告 項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)成果、營銷策劃成果 項(xiàng)目過程成果調(diào)整更新 /監(jiān)控 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目測算可研版 項(xiàng)目測算策劃版 項(xiàng)目測算方案版 項(xiàng)目測算（調(diào)整更新版） 項(xiàng)目經(jīng)營分析總結(jié) 項(xiàng)目總體計(jì)劃可研版 項(xiàng)目總體計(jì)劃策劃版 項(xiàng)目總體計(jì)劃方案版 項(xiàng)目總體計(jì)劃（調(diào)整更新版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)可研版 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)策劃版 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)（調(diào)整更新版） 成本測算可研版 成本測算策劃版 成本測算（目標(biāo)版） 成本測算（調(diào)整更新版） 項(xiàng)目獲取前 3天召開評(píng)審會(huì) 項(xiàng)目獲取后 15天內(nèi)召開項(xiàng)目啟動(dòng)地 項(xiàng)目獲取后 6075天內(nèi)召開項(xiàng)目經(jīng)營方案評(píng)審交底會(huì) 后評(píng)估會(huì)議 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 效率類： 資產(chǎn)類： 資金類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率 NPV 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間 客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌： 客戶滿意度： 知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度 規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修等的 客戶滿意度 經(jīng)營緯度指標(biāo) 進(jìn)度： 質(zhì)量： 安全： 專業(yè)： 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成 設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等 是否發(fā)生重大安全事故 銷售目標(biāo) 的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成 能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)、人員能力的提高 知識(shí)的貢獻(xiàn)程度、利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升 關(guān)鍵績效指標(biāo)庫 什么是運(yùn)營管理？ 運(yùn)營管理就是對(duì)運(yùn)營過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。 運(yùn)營管理也可以指為對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)。 從本質(zhì)上講，運(yùn)營管理就是在一定資源、條件下， “為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段” 。 —— —— —— 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo) （財(cái)務(wù)、客戶、運(yùn)營、能力等目標(biāo)） 運(yùn)營管理 人 +錢 +土地 運(yùn)營管理管什么？ —— 通過 “以終為始” 的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的 各關(guān)鍵要素 明確項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo) 運(yùn)營管理 管理范圍 管理手段 管理目標(biāo) 項(xiàng)目經(jīng)營管理 參與投資決策，實(shí)施全過程項(xiàng)目收益跟蹤 科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目收益控制 項(xiàng)目成果管理 項(xiàng)目各階段的成果 +項(xiàng)目后評(píng)估成果 降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目質(zhì)量 進(jìn)度計(jì)劃管理 項(xiàng)目計(jì)劃、管理計(jì)劃 提升項(xiàng)目運(yùn)營效率 運(yùn)營決策管理 會(huì)議管理 提高決策效率 目標(biāo)成本管理 目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤與分析 成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)即時(shí)控制 運(yùn)營信息管理 運(yùn)營報(bào)告 降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提高信息溝通效率 資金、預(yù)算管理 預(yù)算的編制及流動(dòng)控制 防范資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率 。 。 。 第二部分：如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程主特點(diǎn)： 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程特點(diǎn)：三多（多專業(yè)、多階段、多關(guān)鍵活動(dòng)） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)： ?周期： 項(xiàng)目動(dòng)作時(shí)間長 ?繁雜性： 內(nèi)外部接口多 ?方式： 并行、交叉運(yùn)作多 ?對(duì)象： 以人為主，變數(shù)多 ?結(jié)果： 一次性，遺憾多 項(xiàng)目投資論證階段流程 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程 項(xiàng)目工程管理階段流程 項(xiàng)目入伙管理階段流程 項(xiàng)目營銷管理階段流程 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注“進(jìn)度”，關(guān)注“計(jì)劃管理” 由于項(xiàng)目開發(fā)周期的拖長，房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大 進(jìn)度時(shí)間，是 影響管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 高低的一個(gè)決定因素 進(jìn)度時(shí)間，是 影響項(xiàng)目 IRR的重要因素之一，而 IRR是大部分企業(yè)作為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù) 房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)外部接口多，協(xié)同與協(xié)調(diào)非常繁雜 計(jì)劃管理的過程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的過程 案例：金地北京“格林小鎮(zhèn)”一期延期交付引起業(yè)主投訴及索賠 主要原因： 計(jì)劃管理不善 工程因質(zhì)量問題造成的返工 因市政、道路、園林景觀工程組織不當(dāng) 外部環(huán)境的影響 計(jì)劃管理的根本是什么？ —— 計(jì)劃管理的根本不是制訂計(jì)劃本身，而是為了實(shí)現(xiàn)有效管理 （梳理指導(dǎo)工作 +系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析 +過程推進(jìn) +結(jié)果考核） 五個(gè)關(guān)鍵要素 組織 保障，責(zé)任明確 項(xiàng)目關(guān)鍵 目標(biāo) 及時(shí)地 過程 跟蹤與預(yù)警 結(jié)果 考核與績效 驅(qū)動(dòng) 全員、全程 的計(jì)劃管理 ① ② ③ ④ ⑤ 第二部分 如何建立計(jì)劃管理體系 如何編制項(xiàng)目總體計(jì)劃及項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃 如何編制及管理月度 /年度計(jì)劃 計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警 計(jì)劃執(zhí)行狀況的評(píng)估考核 計(jì)劃管理難點(diǎn)及對(duì)策 如何建立計(jì)劃管理體系 建立計(jì)劃管理體系的目標(biāo) 匹配性 完整性 層次性 可控性 ?與企業(yè)的管理思想和戰(zhàn)備導(dǎo)向匹配 ?與管控模式匹配 ?與企業(yè)管理水平、人員素質(zhì)匹配 ?要覆蓋預(yù)定的各管理階段：中期規(guī)劃，年度，季 /月報(bào)計(jì)劃等 ?要覆蓋項(xiàng)目開發(fā)全過程的業(yè)務(wù)活動(dòng) ?要全員覆蓋 ?需要建立自上而下的層級(jí) ?逐級(jí)細(xì)分 ?管理計(jì)劃支持項(xiàng)目計(jì)劃 ?計(jì)劃的模版及工具 ?可供參考的工作周期 ?適用性 案例：集團(tuán)三級(jí)計(jì)劃體系 ——運(yùn)營管控型 集團(tuán)級(jí) 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)備規(guī)劃 /3年經(jīng)營規(guī)劃 層級(jí) 項(xiàng)目計(jì)劃體系 管理計(jì)劃體系 一級(jí) 項(xiàng)目總控經(jīng)營計(jì)劃（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及經(jīng)