房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營(yíng)管理教材(已修改)
2025-03-04 01:24 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營(yíng)管理 講師：張志飛 2023/07/04 目錄 一． 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程 二． 土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制 三． 項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制 四． 產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制 五． 項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制 七． 施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制 八． 推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制 九． 入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程（住宅項(xiàng)目） 前期 土地獲取 策劃定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程施工 開盤銷售 入伙交房 1 2 3 4 5 6 7 ? 土地信息收集 ? 政策、市場(chǎng)調(diào)研 ? 可行性研究 ? 獲取土地使用權(quán) ? 簽訂土地出讓合同 ? 獲得用地規(guī)劃許可證 ? 確權(quán) ? 辦理土地證 ? 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 ? 項(xiàng)目定位 ? 設(shè)計(jì)建議 ? 方案設(shè)計(jì) ? 施工圖設(shè)計(jì) ? 方案送審 ? 取得施工許可證 ? 工程招標(biāo) ? 七通一平 ? 施工圖紙、資料、材料、設(shè)備準(zhǔn)備 ? 臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理 ? 施工許可批文及辦理開工手續(xù) ? 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) ? 申辦 《 預(yù)售證 》或 《 銷售許可證 》 ? 商品房銷售 ? 辦理銀行按揭 ? 竣工驗(yàn)收建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收 ? 進(jìn)行權(quán)屬登記，取得相關(guān)證書 ? 物業(yè)移交 3 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程 —— 企業(yè)視角與客戶視角 4 看樓 決策 簽約 等待 收樓 收拾 喬遷 比較 居住 發(fā)展商 物業(yè)管理 項(xiàng)目論證 ?企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程 ?客戶視角的房地產(chǎn)流程 產(chǎn)品策劃 營(yíng)銷策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 產(chǎn)品交付 物業(yè)服務(wù) 銷售實(shí)現(xiàn) ? 各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn) ?項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) （即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^的時(shí)間）； ?國(guó)有土地使用證 (指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間 )； ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）； ?總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成 （指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）； ?方案設(shè)計(jì)完成 （指方案通過集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）； ?方案圖報(bào)建 （指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）； ?樁基施工圖完成 （指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）； ?主體施工圖完成 （指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）； ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）； ?精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板 （指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）； ?項(xiàng)目開工 （指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）； ?施工許可證 （指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）； ? 各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn) ?主體開工 （指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）； ?預(yù)售證 （指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）； ?開盤 （指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）； ?主體封頂 （指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）； ?竣工驗(yàn)收 （指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）； ?入伙 （指第一批辦理集中交付的時(shí)間 ,丌指不小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時(shí)間）。 ? 項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理的工具 ? 房地產(chǎn)開發(fā)基本模式：（七階段、七專業(yè)、 53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng) /節(jié)點(diǎn)） 設(shè)計(jì)配合 采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo) 地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 項(xiàng)目取得 項(xiàng)目策劃階段 竣工 入伙 產(chǎn)品交付階段 項(xiàng) 目 發(fā) 展 營(yíng) 銷 設(shè) 計(jì) 工 程 采 購 組織項(xiàng)目論證 項(xiàng)目取得 市場(chǎng)調(diào)研 初步項(xiàng)目定位 規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 項(xiàng)目定位 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目營(yíng)銷 招商 方案策劃 租售 前準(zhǔn)備（含前期客戶積累） 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預(yù)售條件 工程施工至 竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合 工程施工配合、 租 售配合及入 園手續(xù) 配合 租 售事務(wù)管理 成 本 前期成本估算 測(cè)算 設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形成 控制性目標(biāo)成本確定 合約框架 動(dòng)態(tài)成本管理 工程實(shí)施階段的成本管理
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