房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與運營管理教材(已修改)
2025-03-04 01:24 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與運營管理 講師：張志飛 2023/07/04 目錄 一． 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程 二． 土地獲取節(jié)點計劃與控制 三． 項目定位決策節(jié)點計劃與控制 四． 產(chǎn)品設(shè)計節(jié)點計劃與控制 五． 項目報建節(jié)點計劃與控制 七． 施工建設(shè)節(jié)點計劃與控制 八． 推廣銷售節(jié)點計劃與控制 九． 入伙交付節(jié)點計劃與控制 ? 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（住宅項目） 前期 土地獲取 策劃定位 規(guī)劃設(shè)計 工程施工 開盤銷售 入伙交房 1 2 3 4 5 6 7 ? 土地信息收集 ? 政策、市場調(diào)研 ? 可行性研究 ? 獲取土地使用權(quán) ? 簽訂土地出讓合同 ? 獲得用地規(guī)劃許可證 ? 確權(quán) ? 辦理土地證 ? 區(qū)域市場調(diào)研 ? 項目定位 ? 設(shè)計建議 ? 方案設(shè)計 ? 施工圖設(shè)計 ? 方案送審 ? 取得施工許可證 ? 工程招標 ? 七通一平 ? 施工圖紙、資料、材料、設(shè)備準備 ? 臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 ? 施工許可批文及辦理開工手續(xù) ? 設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) ? 申辦 《 預售證 》或 《 銷售許可證 》 ? 商品房銷售 ? 辦理銀行按揭 ? 竣工驗收建設(shè)工程規(guī)劃驗收 ? 進行權(quán)屬登記，取得相關(guān)證書 ? 物業(yè)移交 3 ? 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程 —— 企業(yè)視角與客戶視角 4 看樓 決策 簽約 等待 收樓 收拾 喬遷 比較 居住 發(fā)展商 物業(yè)管理 項目論證 ?企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程 ?客戶視角的房地產(chǎn)流程 產(chǎn)品策劃 營銷策劃 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 產(chǎn)品交付 物業(yè)服務 銷售實現(xiàn) ? 各節(jié)點與時間標準 ?項目啟動會 （即項目啟動時間，取得設(shè)計要點后經(jīng)集團評審通過的時間）； ?國有土地使用證 (指國有土地使用證的簽發(fā)時間 )； ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）； ?總平圖規(guī)劃設(shè)計完成 （指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準）； ?方案設(shè)計完成 （指方案通過集團董事會批準的時間）； ?方案圖報建 （指取得政府相關(guān)部門批文時間，以最后部門的批文時間為準）； ?樁基施工圖完成 （指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間）； ?主體施工圖完成 （指可用于招標及施工的施工圖完成時間）； ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）； ?精裝交樓標準施工圖及材料定板 （指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工的施工圖完成時間）； ?項目開工 （指項目動土時間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）； ?施工許可證 （指施工許可證的簽發(fā)時間）； ? 各節(jié)點與時間標準 ?主體開工 （指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準）； ?預售證 （指預售許可證的簽發(fā)時間）； ?開盤 （指取得預售證后，正式開盤銷售的時間）； ?主體封頂 （指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間）； ?竣工驗收 （指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）； ?入伙 （指第一批辦理集中交付的時間 ,丌指不小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。 ? 項目時間計劃管理的工具 ? 房地產(chǎn)開發(fā)基本模式：（七階段、七專業(yè)、 53個關(guān)鍵活動 /節(jié)點） 設(shè)計配合 采購策劃、總包監(jiān)理招標 地質(zhì)勘查、七通一平、施工準備及樁基等工程施工 項目取得 項目策劃階段 竣工 入伙 產(chǎn)品交付階段 項 目 發(fā) 展 營 銷 設(shè) 計 工 程 采 購 組織項目論證 項目取得 市場調(diào)研 初步項目定位 規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案 項目定位 概念規(guī)劃設(shè)計 項目營銷 招商 方案策劃 租售 前準備（含前期客戶積累） 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 主體結(jié)構(gòu)施工至 具備預售條件 工程施工至 竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合、 租 售配合及入 園手續(xù) 配合 租 售事務管理 成 本 前期成本估算 測算 設(shè)計階段成本控制及測算、形成 控制性目標成本確定 合約框架 動態(tài)成本管理 工程實施階段的成本管理
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