【正文】 第一篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖房地產(chǎn)項目開發(fā)流程節(jié)點 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 是否需要組織專題會議以及會議參加部門主辦部門工作內(nèi)容 分項 主辦部門 主辦崗位 協(xié)辦部門土地獲取階段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 落實地塊具體位置及周邊情況 拓展部規(guī)劃設計條件 落實規(guī)劃條件，了解限制性條件 拓展部現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了解。拓展部了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通等情況 拓展部了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后項目開發(fā)的影響和支撐。拓展部土地初判 了解地塊的上市方式和土地款 同土地所有方進行接觸，了解土地出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整。拓展部了解當?shù)氐慕ò渤杀尽⒄召M項目和具體情況 成本測算 拓展部 開發(fā)部、運營部、工程部 了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、發(fā)展趨勢及前景、開發(fā)周期的安排 拓展部對接發(fā)展中心 匯報土地初判結(jié)果 宗地的詳細情況、項目分析、房地產(chǎn)市場分析、初判結(jié)果 拓展部土地深判 可行性研究報告 區(qū)域內(nèi)宏觀經(jīng)濟、發(fā)展前景等的分析 拓展部該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置、定位、發(fā)展。拓展部現(xiàn)狀圖（四至電子文件）拓展部市場深度調(diào)研 “銷售：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等研發(fā)部：負責協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研” 拓展部 銷售部 研發(fā)部項目最終定位 銷售 研發(fā)部：根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議 拓展部 銷售部 研發(fā)部成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選 研發(fā)、運營：協(xié)助進行方案設計和成本測算 拓展部 研發(fā)部、運營部開發(fā)周期及付款計劃 工程部、開發(fā)部、銷售：根據(jù)土地的開工條件、市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。拓展部 工程部 開發(fā)部 銷售 項目方案確定 拓展部現(xiàn)金流測算 拓展部對接發(fā)展中心 深判結(jié)果 項目可行性報告及后續(xù)工作 拓展部尋找合作資金（與戰(zhàn)略發(fā)展部共同研究）研究并確定融資方式 如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移等 財務體系、法務：給予技術(shù)及資源上的支持 拓展部 財務體系、法務項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究 拓展部項目招商版盈利能力分析 拓展部明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書 財務中心：制定項目財務數(shù)據(jù) 拓展部 財務中心合作伙伴確定 財務中心、集團資管部、法務：制定合作方式、投資回報 拓展部 財務中心、集團資管部合作方案確定 拓展部 財務中心、集團資管部合作細節(jié)確定 拓展部 財務中心、集團資管部引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 “財務中心、集團資管部：制定合作方式、投資回報 綜合管理部：協(xié)議蓋章，存檔” 拓展部 財務中心、集團資管部、綜合管理部 合作實施（實施階段）合作公司成立及相關手續(xù)辦理 “財務中心、集團資管部、法務：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關財務問題。綜合管理部：工商局辦理公司注冊” 拓展部 財務中心、集團資管部、法務綜合管理部投標、摘牌 投方案標 項目方案確定 研發(fā)中心：項目方案 拓展部 研發(fā)中心投經(jīng)濟標 確定土地上限 拓展部拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù) 拓展部掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù) 拓展部獲取土地 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點坐標、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費 “法務：合同條款的草擬和完善財務：提供資金” 拓展部 法務 財務部用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同 法務協(xié)同：提供土地出讓合同 開發(fā)部 法務出讓金、交易費交費證明 財務：提供資金繳納出讓金、交易費 開發(fā)部 財務確權(quán) 企業(yè)投資項目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預審表 開發(fā)部委托工程咨詢資格機構(gòu)編制申請報告 研發(fā)：協(xié)助提供相關項目資料 開發(fā)部 研發(fā)向項目備案機關提交申請報告 開發(fā)部 建設用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）開發(fā)部土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）開發(fā)部土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心核定用地圖、核定用地相關圖、規(guī)劃地界坐標圖 開發(fā)部交費證明 繳納土地費用 開發(fā)部1：500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）開發(fā)部詳規(guī) 研發(fā)：委托設計詳規(guī) 開發(fā)部 研發(fā)辦理土地證 土地出讓合同 開發(fā)部交費證明 繳納土地費用 開發(fā)部建設用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部地籍圖4份（薄膜圖）開發(fā)部土地登記申請書 開發(fā)部土地確權(quán)來源證明文件 開發(fā)部申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明 綜管：提供相關證明資料 開發(fā)部 綜管 土地抵押貸款 積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，進行土地評估，選擇合適貸款承載公司 開發(fā)部：提供但當?shù)卣獾耐恋卦u估公司，協(xié)助辦理評估、抵押登記等手續(xù)提供土地證及出讓合同 財務中心 開發(fā)部規(guī)劃設計階段 區(qū)域市場調(diào)研 “項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目周邊競爭性樓盤調(diào)查” 銷售：參與協(xié)助研發(fā)對區(qū)域內(nèi)及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等 研發(fā)部 銷售部項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預期發(fā)展方向 商業(yè)銷售部：針對重點商家進行專向訪談同時組織相關專業(yè)人士進行專業(yè)論證 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分）“競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫相關數(shù)據(jù)進行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關信息” 商業(yè)銷售部：運用順馳商會操作平臺，重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向 商業(yè)銷售部市場組和招商組 商業(yè)銷售部項目定位 公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定 通過行業(yè)發(fā)展狀況分析，消費需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 商業(yè)銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定 商業(yè)銷售部 商業(yè)銷售部市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位 “研發(fā)：依據(jù)控規(guī)指標提供產(chǎn)品類型建議，協(xié)助項目定位工作商業(yè)招商：配合完成公建類定位” 銷售體系 招商策略公司 研發(fā)部 商業(yè)招商組經(jīng)濟測算 “運營：逐步細化成本測算及利潤率分析 財務：現(xiàn)金流測算” 研發(fā)部 運營部 財務部項目發(fā)展報告 開發(fā)計劃 “銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求，協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃。商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議 工程：根據(jù)工程情況及銷售推廣方案排定工期” 研發(fā) 銷售 工程 商業(yè)項目考核指標初定 運營：提供初步的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標要求及各階段經(jīng)濟指標要求 銷管 運營資金流 “工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃，和財務結(jié)合，明確資金要求 開發(fā)：配套費及土地款支付計劃” 財務 工程、開發(fā)設計前期 明確產(chǎn)品設計思路 銷售：根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風格、配套標準等規(guī)劃設計提出改善性意見 研發(fā) 銷售明確設計院選擇標準 研發(fā)制定設計組織計劃 研發(fā)方案設計組織 方案與設計院選擇與合同簽訂 “法務：合同文義審核 運營：成本審核” 研發(fā) 運營部、法務部制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂 “運營：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標準初步確定建安、環(huán)境等成本指標。商業(yè)：結(jié)合行業(yè)特點提供有關需求建議，配合研發(fā)完成相關設計工程：參與制定交工標準，根據(jù)以往項目經(jīng)驗總結(jié)及當前市場情況，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設備方案等提出建設性意見” 研發(fā) 工程 運營 商業(yè)規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標逐步細化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預期利潤率。“銷售、商業(yè)：結(jié)合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預期銷售情況，對項目規(guī)劃設計提供合理性意見工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見開發(fā)：提供各項前期配套費用標準” 研發(fā) 運營 開發(fā) 銷售 工程 商業(yè)彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標）送規(guī)劃預審 研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部修建性詳規(guī)成果 開發(fā)：提供參考意見 研發(fā) 開發(fā)詳細性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)部建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定 各部門共同商討成本指標，逐步深化。“銷售、商業(yè)：根據(jù)產(chǎn)品成本情況和結(jié)盤、在售項目銷售經(jīng)驗總結(jié)，對建筑平、立面的工程效果提供合理化建議 工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見” 研發(fā) 運營 銷售 商業(yè) 工程彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批（上報市政府）研發(fā)部：負責提供圖紙 開發(fā)部 研發(fā)建筑方案報建圖 研發(fā)：提供報建圖紙 開發(fā) 研發(fā)景觀概念方案設計及確定 “銷售、商業(yè)：結(jié)合項目定位、客戶需求情況和以往銷售經(jīng)驗總結(jié)，提供景觀需求、景觀規(guī)劃等建設性意見工程：從施工角度，對主要部位做法、材料的選用等提出建設性意見 運營：成本核算及成本指標控制” 研發(fā) 銷售 工程 運營 商業(yè) 指標確認階段 項目成本指標確定 “銷管：和企劃對銷售費用指標，進行討論確定 商業(yè)：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關配套設備設施種類、數(shù)量建議工程 研發(fā) 開發(fā) 財務：項目前期、工程、配套、費用等指標落實” 運營 銷管 工程 研發(fā) 開發(fā) 財務 商業(yè)項目考核指標確定 “銷管：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項目的考核指標體系工程：根據(jù)項目方案及銷售推盤方案制定工期” 運營 銷管 工程年度考核指標調(diào)整 “銷管：根據(jù)集團及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標體系工程：制定工期” 運營 銷管 工程施工圖設計組織 施工圖設計院的選擇與合同簽定 “運營：配合研發(fā)進行設計招投標 工程管理：對結(jié)構(gòu)方案、設備選型進行評估法務：合同的審核” 研發(fā) 運營 工程管理部 法務制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）按產(chǎn)品型式不同提供建筑設計限額指標，提供景觀限額設計指標 “銷售、商業(yè) ：結(jié)合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標準的討論制定工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議” 研發(fā) 運營 銷售 工程 商業(yè)結(jié)構(gòu)方案及設備選型研討及確定 “運營：針對不同結(jié)構(gòu)方案進行經(jīng)濟測算，方案優(yōu)選 工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設備選型研討，篩選最佳方案，反饋研發(fā)” 研發(fā) 工程 運營地質(zhì)勘察報告 組織勘察招投標、簽訂合同、組織現(xiàn)場勘察，并通過研發(fā)向設計提供地質(zhì)勘察報告 研發(fā)：負責提供規(guī)劃總平面圖 工程 研發(fā)施工圖成果 總平面圖 研發(fā)放線圖 研發(fā)樁位圖 研發(fā)施工圖報建圖 研發(fā)消防、人防報建圖 研發(fā)施工圖審查全圖及計算書 研發(fā)編制典型樓座建安預算 運營施工圖會審 “運營：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意見工程：根據(jù)以往經(jīng)驗總結(jié)對施工圖的完整性、設計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核，及時反饋研發(fā)，進行調(diào)整變更” 研發(fā) 工程 運營施工圖全圖 結(jié)合以往客服反饋經(jīng)驗，圖紙設計便于使用維修 研發(fā) 客服編制典型樓座建安預算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 “銷售：根據(jù)項目預期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對設計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核，使方案優(yōu)化” 運營部 研發(fā) 工程 銷售綜合管網(wǎng)方案設計 開發(fā)部：提供各專業(yè)局設計條件 研發(fā) 開發(fā)景觀擴初及施工圖設計 運營：成本核算及費用控制 研發(fā) 運營景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 “銷售 ：結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負責圖紙優(yōu)化變更工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見” 運營部 研發(fā) 工程 銷售開工開盤 建設工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案及市政方案送審 設計方案（含總平面方案）申報表 研發(fā)：配合提供設計院蓋章確認 開發(fā)部 研發(fā)土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：規(guī)劃方案審定前，提交10本規(guī)劃設計方案，電子文件1份）研發(fā)：提供所需圖紙 開發(fā)部 研發(fā)申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書 開發(fā)部建筑方案送審 建筑設計方案申報表 研發(fā)：配合提供設計院蓋章確認 開發(fā)部 研發(fā) 1/500現(xiàn)勢地形圖1份 開發(fā)部土地出讓合同 發(fā)展中心：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙 開發(fā)部 發(fā)展中心投資計劃 開發(fā)部建筑設計方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）、重要項目需提交模型 開發(fā)部申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書 開發(fā)部取得許可證 投資計劃(項目備案)開發(fā)部大配套 財務：提供資金保障 開發(fā)部 財務小配套 財務：提供資金保障 開發(fā)部 財務消防證明 研發(fā)：負責提供消防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)綠化證明 研發(fā)：負責提供綠化報建圖 開發(fā)部 研發(fā)人防證明 研發(fā)：負責提供人防報建圖 開發(fā)部 研發(fā)地名證明 銷售部：確定樓、棟眼號排布和地名意義 開發(fā)部現(xiàn)場工程放線 施工總、分包，監(jiān)理及各專業(yè)分包等單位的聯(lián)系、考察、選擇 協(xié)助工程提供隊伍信息 工程部 運營建設工程規(guī)劃許可證 開發(fā)部規(guī)劃局批復的項目總平圖及電子文件 開發(fā)部首層平面圖 “研發(fā)：出圖及圖紙問題解決 工程：現(xiàn)場配合” 開發(fā)部 研發(fā) 工程按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙 開發(fā)部 工程施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 組織施工單位做好記錄及現(xiàn)場保護 開發(fā)部 工程移交施工單位 “研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決工程：組織施工單位交接，做好交接記錄” 開發(fā)部 研發(fā) 工程施工許可證