【正文】 2 如何編制項目計劃？ 如何編制項目總體計劃及項目專項計劃 原則一：自上而下、自下而上 上級計劃是下一級計劃的編制基準(zhǔn)，下級計劃復(fù)核上級計劃的科學(xué)、合理和可實施性 指導(dǎo) 復(fù)核 上級計劃 下級計劃 原則二：分四步走 目標(biāo) 任務(wù) 流程 計劃 由上級計劃或管理要求獲得 目標(biāo) 為了達(dá)成目標(biāo)而應(yīng)完成的各項 任務(wù) 分解 如有必要，將任務(wù)往下繼續(xù)分解，并通過 工作流程的建立，找出各任務(wù)之間的邏輯關(guān)系 為工作設(shè)定時間要求及資源配置，形成 計劃 WBS分解 WBS分解 +管理思想 編制項目計劃的兩個基本原則 案例：編制幕墻招標(biāo)計劃 根據(jù)上級招標(biāo)計劃及管理要求確定的工作目標(biāo)：在 09年 9月 30日前要完成某項目的幕墻招標(biāo) 第二步：目標(biāo)分解成任務(wù)：（第一次 WBS分解） 入圍單位資格審查： 編制招標(biāo)文件： 召開標(biāo)前會： 確定招標(biāo)文件和入圍單位 招標(biāo)過程： 確定幕墻單位： 組織合同簽署： 第四步：為工作項建立邏輯關(guān)系，設(shè)定時間要求，形成計劃 幕墻招標(biāo)計劃 第一步：目標(biāo) 任務(wù)： 第三步：任務(wù) 流程：（第二次 WBS分解 +管理思想） 入圍單位資格審查 +編制招標(biāo)文件 標(biāo)前會 招標(biāo) 確定幕墻單位 合同簽署 幕墻單位資質(zhì)預(yù)審，明確考察單位 組織考察 編制考察報告，提出入圍單位建議 編制技術(shù)標(biāo)（明確招標(biāo)范圍 明確設(shè)計要求 明確工程要求 匯總技術(shù)標(biāo)） 編制經(jīng)濟標(biāo) 匯總招標(biāo)文件 組織發(fā)標(biāo) 投標(biāo)單位編制投標(biāo)文件 組織招標(biāo)答疑 回標(biāo) 組織招標(biāo)小組開標(biāo)會 技術(shù)標(biāo)評審 經(jīng)濟標(biāo)評審 招標(biāo)小組評標(biāo)會議，確定幕墻單位 發(fā)中標(biāo)通知書 合同文本擬定 合同談判 合同審批 簽署合同 編制項目計劃時幾種邏輯關(guān)系的表示方法 FS—— SS—— FF—— SF—— 完成 —開始，有條件開始 /順序開始，最早開始，是一種串聯(lián)關(guān)系，也有FS+nd或 FSnd 開始 —開始，同步開始 /共享一個起點，是一種并聯(lián)關(guān)系，采用得當(dāng)時，會縮短關(guān)鍵路徑，也有 SS+nd或 SSnd 完成 —完成，同步結(jié)束，也有 FF+nd或 FFnd 開始 —完成，條件倒退型，也有 SF+nd或 SFnd 課題作業(yè)：假定今天是 3月 10日，請編制一個實樓展示樣板房開放專項計劃，精裝修施工圖已開始設(shè)計，將于 3月 20日完成，要求 2023年 4月 30日開放 如何編制項目總體進(jìn)度計劃 在項目進(jìn)度計劃管理范疇， 項目總體進(jìn)度計劃 起著是承上啟下作用，可以校核關(guān)鍵節(jié)點，計劃設(shè)定的合理性，為項目專項計劃的編制提供參考依據(jù)，對項目的整體推進(jìn)起著指導(dǎo)作用 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃 項目總體進(jìn)度計劃 項目專項計劃 案例：項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃 項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃 —單期開發(fā) 項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃 —多期開發(fā) 項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃 —參考 應(yīng)注意的幾個要點： WBS分解要適可而止 計劃一定要得到充分討論 做到盡量完整 邏輯正確 對于目前無法明確的工作要有明示 開發(fā)流程、管理思想及項目特點要結(jié)合考慮 課題討論：編制項目總體計劃需要明確哪些必要條件？ 北京房地產(chǎn)項目報建流程 項目分期開發(fā)節(jié)奏圖 項目總體進(jìn)度計劃編制流程 項目總體計劃編制管理流程 幾點建議 —— 項目總體開發(fā)進(jìn)度計劃建議要用專業(yè)的計劃管理軟件來編制（目前用得較多的是 Project軟件），便于過程的動態(tài)管理 項目計劃是為了預(yù)測和演練項目，通過計劃過程更好的理解項目，對各種可能出現(xiàn)的變化提前做好準(zhǔn)備（計劃）以便更好的控制 計劃的編制：應(yīng)有決策者、實施者及有經(jīng)驗的人共同參與，不要搞簡單合成 計劃本身沒什么，計劃過程才是重要的 計劃明確后要及時向所有相關(guān)人員及時傳達(dá) 如何編制項目專項計劃 一般有哪些專項計劃？ 工程進(jìn)度計劃 設(shè)計專項計劃 報建專項計劃 營銷工作計劃 招標(biāo)計劃 開盤專項計劃 入住工作專項計劃 樣板間裝修專項計劃 展示區(qū)專項計劃 竣工驗收專項計劃 市政施工專項計劃 。第一部分：房地產(chǎn)計劃運營管理到底管什么 ——目標(biāo) 總部層面運營管理 綜合經(jīng)營調(diào)度 運營績效管理 運營溝通決策 利潤規(guī)劃與調(diào)整 財務(wù)、稅務(wù)建議 現(xiàn)金流規(guī)劃與調(diào)整 可投資資源估算民投資規(guī)劃 集團 /項目年度運營目標(biāo) 目標(biāo)分解到職能 /項目 目標(biāo)的修正 /調(diào)整 完成情況的跟蹤 /評估 運營會議管理體系 重大事項的報告 /預(yù)警 /決策 子公司運營月報編制 集團運營月報編制與發(fā)布 投資管理 項目層面運營管理 方案擴初 施工圖 施工營銷 竣工交付 評估總結(jié) 項目策劃 項目經(jīng)營分析與收益測算 項目階段性成果編制與評審 項目計劃編制與進(jìn)度管理 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)制定與調(diào)整 目標(biāo)成本管理與跟蹤 重要評審會議 ——1+2+1次 項目投資評審報告 項目策劃、設(shè)計成果、營銷策劃成果 項目過程成果調(diào)整更新 /監(jiān)控 項目后評估報告 項目測算可研版 項目測算策劃版 項目測算方案版 項目測算（調(diào)整更新版） 項目經(jīng)營分析總結(jié) 項目總體計劃可研版 項目總體計劃策劃版 項目總體計劃方案版 項目總體計劃（調(diào)整更新版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)可研版 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)策劃版 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)（調(diào)整更新版） 成本測算可研版 成本測算策劃版 成本測算（目標(biāo)版） 成本測算（調(diào)整更新版） 項目獲取前 3天召開評審會 項目獲取后 15天內(nèi)召開項目啟動地 項目獲取后 6075天內(nèi)召開項目經(jīng)營方案評審交底會 后評估會議 房地產(chǎn)項目主要評價指標(biāo) 財務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 效率類： 資產(chǎn)類： 資金類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率 NPV 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間 客戶緯度指標(biāo) 項目