【正文】 發(fā)、經(jīng)營目標 運營管理 管理范圍 管理手段 管理目標 項目經(jīng)營管理 參與投資決策，實施全過程項目收益跟蹤 科學決策，降低投資風險；項目收益控制 項目成果管理 項目各階段的成果 +項目后評估成果 降低運營風險，提升項目質(zhì)量 進度計劃管理 項目計劃、管理計劃 提升項目運營效率 運營決策管理 會議管理 提高決策效率 目標成本管理 目標成本、動態(tài)成本的跟蹤與分析 成本目標的動態(tài)即時控制 運營信息管理 運營報告 降低運營風險，提高信息溝通效率 資金、預(yù)算管理 預(yù)算的編制及流動控制 防范資金風險，提高資金使用效率 。第一部分：房地產(chǎn)計劃運營管理到底管什么 ——目標 總部層面運營管理 綜合經(jīng)營調(diào)度 運營績效管理 運營溝通決策 利潤規(guī)劃與調(diào)整 財務(wù)、稅務(wù)建議 現(xiàn)金流規(guī)劃與調(diào)整 可投資資源估算民投資規(guī)劃 集團 /項目年度運營目標 目標分解到職能 /項目 目標的修正 /調(diào)整 完成情況的跟蹤 /評估 運營會議管理體系 重大事項的報告 /預(yù)警 /決策 子公司運營月報編制 集團運營月報編制與發(fā)布 投資管理 項目層面運營管理 方案擴初 施工圖 施工營銷 竣工交付 評估總結(jié) 項目策劃 項目經(jīng)營分析與收益測算 項目階段性成果編制與評審 項目計劃編制與進度管理 產(chǎn)品配置標準制定與調(diào)整 目標成本管理與跟蹤 重要評審會議 ——1+2+1次 項目投資評審報告 項目策劃、設(shè)計成果、營銷策劃成果 項目過程成果調(diào)整更新 /監(jiān)控 項目后評估報告 項目測算可研版 項目測算策劃版 項目測算方案版 項目測算（調(diào)整更新版） 項目經(jīng)營分析總結(jié) 項目總體計劃可研版 項目總體計劃策劃版 項目總體計劃方案版 項目總體計劃（調(diào)整更新版） 產(chǎn)品配置標準可研版 產(chǎn)品配置標準策劃版 產(chǎn)品建造標準 產(chǎn)品建造標準（調(diào)整更新版） 成本測算可研版 成本測算策劃版 成本測算（目標版） 成本測算（調(diào)整更新版） 項目獲取前 3天召開評審會 項目獲取后 15天內(nèi)召開項目啟動地 項目獲取后 6075天內(nèi)召開項目經(jīng)營方案評審交底會 后評估會議 房地產(chǎn)項目主要評價指標 財務(wù)緯度指標 收益類： 效率類： 資產(chǎn)類： 資金類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率 NPV 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間 客戶緯度指標 項目品牌： 客戶滿意度： 知名度 /認知度 /美譽度 規(guī)劃設(shè)計 /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修等的 客戶滿意度 經(jīng)營緯度指標 進度： 質(zhì)量： 安全： 專業(yè)： 關(guān)鍵節(jié)點的達成 設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等 是否發(fā)生重大安全事故 銷售目標 的達成、 成本目標 的達成 能力緯度指標 人員的培養(yǎng)、人員能力的提高 知識的貢獻程度、利于后續(xù)項目管理的提升 關(guān)鍵績效指標庫 什么是運營管理？ 運營管理就是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。 。 計劃的監(jiān)控與預(yù)警 計劃的監(jiān)控和預(yù)警方法 ——2個字“ 跟蹤 ”， 4個字“ 及時跟蹤 ” 由計劃管理部門根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點的重要程度來預(yù)警 重要關(guān)鍵節(jié)點：開工、開盤、竣工備案、入住，滯后時間達到 30天的需要提前 3個月以上向總經(jīng)理預(yù)警，并提出糾偏措施 重要關(guān)鍵節(jié)點：開工、開盤、竣工備案、入住，滯后時間達到 10天的需要提前 1個月以上向總經(jīng)理預(yù)警，并提出糾偏措施 其它關(guān)鍵節(jié)點一般滯后超過 10天時分情況分別進行預(yù)警 常見跟蹤方式 采用計劃 /運營月報的方式進行跟蹤 采用項目月報的方式進行跟蹤 采用考核評估的方式進行跟蹤 運營 /項目月報 計劃執(zhí)行狀況的評估考核 常見的考核方式 根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點計劃的完成情況采用評分制度考核（季度） 根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點計劃的完成率進行考核（季度） 將關(guān)鍵節(jié)點計劃納入月度計劃進行考核（月度） 根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點計劃的完成情況采用評分制考核的方法 序號 類別 分值 扣分原則 1 A類節(jié)點：規(guī)劃方案通過審批、開工、銷售開放、銷售開盤、竣工備案、開始交付 5 一旦延誤扣 5分 2 B類節(jié)點：直接影響下個專業(yè)的關(guān)鍵節(jié)點 3 延誤 ≤7d，扣 1分 30d≥延誤＞ 7d，扣 2分 延誤＞ 30d，扣 3分 3 C類節(jié)點：除 A、 B類之外的其它節(jié)點 1 一旦延誤，扣 1分 根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點完成率進行考核的方法 考核分值的計算 /應(yīng)用： 考核節(jié)點：落在本季度的所有節(jié)點 節(jié)點考核得分 =100*（考核節(jié)點分值總合 扣分總和） /考核節(jié)點分值總和 90分以上的考核為 ， 40分以下的為 ，其余按線性分布計算 將關(guān)鍵節(jié)點計劃納入月度計劃進行考核的方法 序號 工作事項 /目標 權(quán)重 進度評分 質(zhì)量評分 1 銷售 /回款目標 8 5 5 2 關(guān)鍵節(jié)點目標 8 5 3 3 其它重要事項及目標 2 2 3 權(quán)重根據(jù)工作的重要程度按 1設(shè)置： 評價標準： （ 1）進度分： 5—目標完成； 2—受上游部門影響延遲，對公司影響較?。?0—未完成； （ 2）質(zhì)量分： 5—優(yōu)秀； 4—良好； 3—合格； 2—有差距； 1—不合格； （ 3）得分計算（上表示） A=（ 8*5+8*5+2*2） /（ 8+8+2） +（ 8*5+8*3+2*3） /（ 8+8+2） 由 A的高低決定績效系數(shù) 項目關(guān)鍵節(jié)點跟進有 計劃管理難點及對策 計劃管理的主要難點 ①如何降低相關(guān)管理匹配體系的影響？ ②如何保證計劃有效執(zhí)行？ ③如何評價計劃執(zhí)行，如何進行責任界定？ ④計劃如何調(diào)整？ 如何降低匹配體系的影響？ 計劃管理組織要清晰，計劃管理部門 /崗位的職責要明確，人員要到位 崗位說明書 權(quán)責要清晰，建立清晰的權(quán)責體系 權(quán)責手冊 要建立系統(tǒng)的流程體系，協(xié)同各業(yè)務(wù)口的步調(diào) 管理體系文件清單 如何評價計劃的執(zhí)行？ 技術(shù)上 明確并細化項目開發(fā)周期基準 采用清單式的管理方式管理項目工作 保證一次作對率 管理上 事前溝通：計劃確定前的溝通要做好，要明確各自的責任主題及責任 人 事中協(xié)調(diào)：要及時對計劃推進過程中所遇到的問題進行反饋及協(xié)調(diào) 結(jié)果評估：基于責任范圍內(nèi)的時間達成和質(zhì)量進行評估，以時間達成為主 營銷對設(shè)計的