【正文】 發(fā)、經(jīng)營目標(biāo) 運(yùn)營管理 管理范圍 管理手段 管理目標(biāo) 項(xiàng)目經(jīng)營管理 參與投資決策，實(shí)施全過程項(xiàng)目收益跟蹤 科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目收益控制 項(xiàng)目成果管理 項(xiàng)目各階段的成果 +項(xiàng)目后評(píng)估成果 降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目質(zhì)量 進(jìn)度計(jì)劃管理 項(xiàng)目計(jì)劃、管理計(jì)劃 提升項(xiàng)目運(yùn)營效率 運(yùn)營決策管理 會(huì)議管理 提高決策效率 目標(biāo)成本管理 目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤與分析 成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)即時(shí)控制 運(yùn)營信息管理 運(yùn)營報(bào)告 降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提高信息溝通效率 資金、預(yù)算管理 預(yù)算的編制及流動(dòng)控制 防范資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率 。第一部分：房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理到底管什么 ——目標(biāo) 總部層面運(yùn)營管理 綜合經(jīng)營調(diào)度 運(yùn)營績(jī)效管理 運(yùn)營溝通決策 利潤規(guī)劃與調(diào)整 財(cái)務(wù)、稅務(wù)建議 現(xiàn)金流規(guī)劃與調(diào)整 可投資資源估算民投資規(guī)劃 集團(tuán) /項(xiàng)目年度運(yùn)營目標(biāo) 目標(biāo)分解到職能 /項(xiàng)目 目標(biāo)的修正 /調(diào)整 完成情況的跟蹤 /評(píng)估 運(yùn)營會(huì)議管理體系 重大事項(xiàng)的報(bào)告 /預(yù)警 /決策 子公司運(yùn)營月報(bào)編制 集團(tuán)運(yùn)營月報(bào)編制與發(fā)布 投資管理 項(xiàng)目層面運(yùn)營管理 方案擴(kuò)初 施工圖 施工營銷 竣工交付 評(píng)估總結(jié) 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目經(jīng)營分析與收益測(cè)算 項(xiàng)目階段性成果編制與評(píng)審 項(xiàng)目計(jì)劃編制與進(jìn)度管理 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)制定與調(diào)整 目標(biāo)成本管理與跟蹤 重要評(píng)審會(huì)議 ——1+2+1次 項(xiàng)目投資評(píng)審報(bào)告 項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)成果、營銷策劃成果 項(xiàng)目過程成果調(diào)整更新 /監(jiān)控 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目測(cè)算可研版 項(xiàng)目測(cè)算策劃版 項(xiàng)目測(cè)算方案版 項(xiàng)目測(cè)算（調(diào)整更新版） 項(xiàng)目經(jīng)營分析總結(jié) 項(xiàng)目總體計(jì)劃可研版 項(xiàng)目總體計(jì)劃策劃版 項(xiàng)目總體計(jì)劃方案版 項(xiàng)目總體計(jì)劃（調(diào)整更新版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)可研版 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)策劃版 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)（調(diào)整更新版） 成本測(cè)算可研版 成本測(cè)算策劃版 成本測(cè)算（目標(biāo)版） 成本測(cè)算（調(diào)整更新版） 項(xiàng)目獲取前 3天召開評(píng)審會(huì) 項(xiàng)目獲取后 15天內(nèi)召開項(xiàng)目啟動(dòng)地 項(xiàng)目獲取后 6075天內(nèi)召開項(xiàng)目經(jīng)營方案評(píng)審交底會(huì) 后評(píng)估會(huì)議 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 效率類： 資產(chǎn)類： 資金類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率 NPV 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間 客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌： 客戶滿意度： 知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度 規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修等的 客戶滿意度 經(jīng)營緯度指標(biāo) 進(jìn)度： 質(zhì)量： 安全： 專業(yè)： 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成 設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等 是否發(fā)生重大安全事故 銷售目標(biāo) 的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成 能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)、人員能力的提高 知識(shí)的貢獻(xiàn)程度、利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升 關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)庫 什么是運(yùn)營管理？ 運(yùn)營管理就是對(duì)運(yùn)營過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。 。 計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警 計(jì)劃的監(jiān)控和預(yù)警方法 ——2個(gè)字“ 跟蹤 ”， 4個(gè)字“ 及時(shí)跟蹤 ” 由計(jì)劃管理部門根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的重要程度來預(yù)警 重要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：開工、開盤、竣工備案、入住，滯后時(shí)間達(dá)到 30天的需要提前 3個(gè)月以上向總經(jīng)理預(yù)警，并提出糾偏措施 重要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：開工、開盤、竣工備案、入住，滯后時(shí)間達(dá)到 10天的需要提前 1個(gè)月以上向總經(jīng)理預(yù)警，并提出糾偏措施 其它關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)一般滯后超過 10天時(shí)分情況分別進(jìn)行預(yù)警 常見跟蹤方式 采用計(jì)劃 /運(yùn)營月報(bào)的方式進(jìn)行跟蹤 采用項(xiàng)目月報(bào)的方式進(jìn)行跟蹤 采用考核評(píng)估的方式進(jìn)行跟蹤 運(yùn)營 /項(xiàng)目月報(bào) 計(jì)劃執(zhí)行狀況的評(píng)估考核 常見的考核方式 根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成情況采用評(píng)分制度考核（季度） 根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成率進(jìn)行考核（季度） 將關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃納入月度計(jì)劃進(jìn)行考核（月度） 根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成情況采用評(píng)分制考核的方法 序號(hào) 類別 分值 扣分原則 1 A類節(jié)點(diǎn)：規(guī)劃方案通過審批、開工、銷售開放、銷售開盤、竣工備案、開始交付 5 一旦延誤扣 5分 2 B類節(jié)點(diǎn)：直接影響下個(gè)專業(yè)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 3 延誤 ≤7d，扣 1分 30d≥延誤＞ 7d，扣 2分 延誤＞ 30d，扣 3分 3 C類節(jié)點(diǎn)：除 A、 B類之外的其它節(jié)點(diǎn) 1 一旦延誤，扣 1分 根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率進(jìn)行考核的方法 考核分值的計(jì)算 /應(yīng)用： 考核節(jié)點(diǎn)：落在本季度的所有節(jié)點(diǎn) 節(jié)點(diǎn)考核得分 =100*（考核節(jié)點(diǎn)分值總合 扣分總和） /考核節(jié)點(diǎn)分值總和 90分以上的考核為 ， 40分以下的為 ，其余按線性分布計(jì)算 將關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃納入月度計(jì)劃進(jìn)行考核的方法 序號(hào) 工作事項(xiàng) /目標(biāo) 權(quán)重 進(jìn)度評(píng)分 質(zhì)量評(píng)分 1 銷售 /回款目標(biāo) 8 5 5 2 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)目標(biāo) 8 5 3 3 其它重要事項(xiàng)及目標(biāo) 2 2 3 權(quán)重根據(jù)工作的重要程度按 1設(shè)置： 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）進(jìn)度分： 5—目標(biāo)完成； 2—受上游部門影響延遲，對(duì)公司影響較小； 0—未完成； （ 2）質(zhì)量分： 5—優(yōu)秀； 4—良好； 3—合格； 2—有差距； 1—不合格； （ 3）得分計(jì)算（上表示） A=（ 8*5+8*5+2*2） /（ 8+8+2） +（ 8*5+8*3+2*3） /（ 8+8+2） 由 A的高低決定績(jī)效系數(shù) 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)跟進(jìn)有 計(jì)劃管理難點(diǎn)及對(duì)策 計(jì)劃管理的主要難點(diǎn) ①如何降低相關(guān)管理匹配體系的影響？ ②如何保證計(jì)劃有效執(zhí)行？ ③如何評(píng)價(jià)計(jì)劃執(zhí)行，如何進(jìn)行責(zé)任界定？ ④計(jì)劃如何調(diào)整？ 如何降低匹配體系的影響？ 計(jì)劃管理組織要清晰，計(jì)劃管理部門 /崗位的職責(zé)要明確，人員要到位 崗位說明書 權(quán)責(zé)要清晰，建立清晰的權(quán)責(zé)體系 權(quán)責(zé)手冊(cè) 要建立系統(tǒng)的流程體系，協(xié)同各業(yè)務(wù)口的步調(diào) 管理體系文件清單 如何評(píng)價(jià)計(jì)劃的執(zhí)行？ 技術(shù)上 明確并細(xì)化項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn) 采用清單式的管理方式管理項(xiàng)目工作 保證一次作對(duì)率 管理上 事前溝通：計(jì)劃確定前的溝通要做好，要明確各自的責(zé)任主題及責(zé)任 人 事中協(xié)調(diào)：要及時(shí)對(duì)計(jì)劃推進(jìn)過程中所遇到的問題進(jìn)行反饋及協(xié)調(diào) 結(jié)果評(píng)估：基于責(zé)任范圍內(nèi)的時(shí)間達(dá)成和質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，以時(shí)間達(dá)成為主 營銷對(duì)設(shè)計(jì)的