【正文】 證防 范 風(fēng) 險提 高 資 金運(yùn) 用 效 率13 E網(wǎng) 討 論 : 您認(rèn)為您所在公司的是否有必要成立運(yùn)營管理部？ 如果成立運(yùn)營管理部，您認(rèn)為該部門的職能應(yīng)該包含哪些？ 14 E網(wǎng) 我們對房地產(chǎn)企業(yè)項目運(yùn)營管理的理解 房地產(chǎn)企業(yè)“項目運(yùn)營管理” ,本質(zhì)應(yīng)該是是貫穿于項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的管理行為，對各個開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為 ,構(gòu)成了“項目運(yùn)營管理”的核心內(nèi)容 房地產(chǎn)價值鏈 ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02 ACTION 01 矢量 屬 性 矢量 屬 性 矢量 屬 性 …… 矢量 屬 性 輸 出 輸 入 成果標(biāo)準(zhǔn)體系 流程管理體系 計劃管理體系 決策 (會議 )體系 項 目 評 估管理 項目評估體系 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 輸 出 輸 入 信息管理 信息管理體系 15 E網(wǎng) 我們對房地產(chǎn)企業(yè)項目運(yùn)營管理的定義 : 三大功能、六大體系 “項目運(yùn)營管理”有別與“項目開發(fā)業(yè)務(wù)活動”和相關(guān)的“專業(yè)活動”，主要表現(xiàn)為對各個項目活動的規(guī)劃、控制和評估 規(guī) 劃 控 制 評 估 Q C T P A 計劃管理體系 成果管理體系 決策會議體系 流程管理體系 項目評價體系 工具和手段 —— Ⅰ 信息管理 16 E網(wǎng) 回顧：龍湖 “運(yùn)營管理體系”的 7項內(nèi)容 運(yùn) 營 決 策體 系集團(tuán)運(yùn)營體系1預(yù) 案 決策 會2項 目 啟動 會3階 段 成果 審 查會關(guān) 鍵 決策 會4月 度 運(yùn)營 會5周 例 會6年 度 和半 年 總結(jié) 會7職 責(zé) 明 確提 高 決 策效 率進(jìn) 度 計 劃管 理提 高 項 目運(yùn) 營 效 率公 司 一 二 級 計 劃 計 劃 管 理集 團(tuán) 關(guān) 鍵 節(jié) 點(diǎn) 計 劃 管 理個 人 計 劃 管 理階 段 性 成果 管 理 體系1投 資 分析 階 段成 果2項 目 啟動 階 段成 果3方 案 成果 及 初設(shè) 指 導(dǎo)初 設(shè) 成果 及 施設(shè) 指 導(dǎo)4施 工 準(zhǔn)備 階 段成 果5營 銷 開盤 階 段成 果6交 房 階段 成 果7降 低 項 目運(yùn) 營 風(fēng) 險提 升 項 目運(yùn) 營 質(zhì) 量項 目 后評 估8目 標(biāo) 成 本 、 動 態(tài) 成 本 的 跟 蹤 和 控 制成 本 管 理體 系成 本 控 制成 本 敏 感分 析知 識 管 理 體 系知 識 管 理體 系知 識 積 累及 共 享實 現(xiàn)預(yù) 定收 益指 標(biāo)投 資論 證設(shè) 定項 目基 準(zhǔn)收 益指 標(biāo)投 資 論 證 及 收 益 跟 蹤科 學(xué) 決 策降 低 投 資風(fēng) 險項 目 收 益控 制投 資 決 策及 收 益 跟蹤 體 系預(yù) 算 制 定 、 滾 動 資 金 計 劃 控 制資 金 預(yù) 算管 理頭 寸 保 證防 范 風(fēng) 險提 高 資 金運(yùn) 用 效 率龍湖的 ” 項目運(yùn)營管理 ” 包括了專業(yè)管理和運(yùn)營管理兩個平臺的部分職能 17 E網(wǎng) 項目運(yùn)營管理的重要性日益受到房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注 華遠(yuǎn) 運(yùn)營 管理部（ 04年成立 計劃 信息部， 06年更名） 首 創(chuàng) 運(yùn)營 管理中心（ 04年成立，偏成本管理， 05年 職 能 調(diào) 整） 世茂 — 營運(yùn) 管理部（ 06年成立） 華潤運(yùn)營 管理部（ 07年成立） ? 綜合計劃管理（含中期規(guī)劃） ? 部門績效評價 ? 流程管理 ? 公司制度管理 ? 戰(zhàn)略管理 ? 項目運(yùn)營管理 ? 客戶滿意度管理 ? 銷售定價管理 ? 項目經(jīng)營開發(fā)計劃管理 ? 項目實施檢察管理 ? 合作供應(yīng)商管理 ? 業(yè)務(wù)流程體系管理 ? 信息化管理 ? 組織管理 ? 計劃管理 ? 資本運(yùn)作與管理 ? 商業(yè)經(jīng)營管理 ? 流程建設(shè)與管理 ? 信息化管理 18 E網(wǎng) 案例：沿海集團(tuán) 2022年“推進(jìn)項目運(yùn)籌管理、項目加速戰(zhàn)略”的前后對比 項目提速，項目開發(fā)里程碑節(jié)點(diǎn)（按時）完成率較 06年度提升45%。 8個項目按期竣工，竣工面積，較06年度上升 70%。 ?PMO召集人：是地區(qū)公司項目管理的總牽頭人，也是 PMO會議召集人，通常也兼任地區(qū)公司項目計劃運(yùn)營專員、定義地區(qū)知識管理員，其權(quán)限職責(zé)將在集團(tuán)的 PMO系統(tǒng)和知識管理體系中。 constructiondrawingdesign） 階 段 4 、 初 設(shè) 施 工 圖 階 段 E C D （ 1 ）投 資 / 運(yùn) 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)工 程 采 購成 本營 銷設(shè) 計項 目 發(fā) 展開 始( 方 案 評 審 及初 設(shè) 指 導(dǎo) 會 ) E C D 0 1 初 步 設(shè) 計初 步 設(shè) 計 成 果部 品 策 劃 B 表E C D 0 1 0 2 設(shè) 計 概 算設(shè) 計 概 算項 目 實 施 方 案 整 體決 策 會E C D 0 2 其 他 專 業(yè) 設(shè)計 準(zhǔn) 備景 觀 方 案 任 務(wù) 書精 裝 方 案 任 務(wù) 書E C D 0 1 0 3 投 資 驗 算（ 初 設(shè) ）投 資 驗 算 （ 初 設(shè) ）E C D 0 1 0 1 地 質(zhì) 勘 查（ 詳 勘 ）詳 勘 報 告E C D 0 3 目 標(biāo) 成 本 確 定及 施 工 圖 設(shè) 計 指 導(dǎo)項 目 目 標(biāo) 成 本施 工 圖 設(shè) 計 限 額 及 成本 指 導(dǎo) 意 見E C D 0 4 營 銷 方 案 整體 策 劃營 銷 策 劃 總 案E C D 0 5 專 業(yè) 報 批 至取 得 規(guī) 劃 許 可 證建 設(shè) 項 目 規(guī) 劃許 可 證42 E網(wǎng) 階 段 4 、 初 設(shè) 施 工 圖 階 段 E C D （ 2 ）投 資 / 運(yùn) 營 監(jiān) 控客 戶 服 務(wù)工 程 采 購成 本營 銷設(shè) 計項 目 發(fā) 展開 始( 實 施 方 案整 體 評 審 會 ) E C D 0 6 、 施 工 圖 設(shè) 計報 建 圖施 工 圖 （ 含 小 市 政 ）部 品 策 劃 表 C 版E C D 0 8 、 工 程 策 劃工 程 指 導(dǎo) 書七 通 一 平 實 施 方 案監(jiān) 理 、 總 包 評 估 方 案E C D 0 6 0 1 設(shè) 計 預(yù) 算施 工 圖 預(yù) 算E C D 0 7 、 采 購 策 劃采 購 策 劃 方 案E C D 0 7 0 1 、 合 約 框架 確 定項 目 合 約 框 架E C D 0 9 、 施 工 單 位 招標(biāo)監(jiān) 理 、 總 包 確 定E C D 1 0 、 開 工 許 可 證建 設(shè) 項 目 開 工 許 可 證E C D 1 1 、 主 體 開 工開 工E C D 0 6 0 2 、 全 套 施工 圖示 范 區(qū) 施 工 圖景 觀 施 工 圖精 裝 修 施 工 圖二 次 深 化 設(shè) 計 等施 工 準(zhǔn) 備 階 段評 審 會持 續(xù)43 E網(wǎng) 階段 5——銷售管理階段 Mamp。成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本 成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本只分?jǐn)傊黧w建安成本 ， 或保留定額成本合計 0停車只分?jǐn)傊黧w建安成本 ， 或保留定額成本不單獨(dú)留成本只分?jǐn)傊黧w建安成本 ， 或保留定額成本只分?jǐn)傊黧w建安成本 ， 或保留定額成本建筑面積 車位售價 成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本需分?jǐn)偹邪舜箢愘M(fèi)用需分?jǐn)偹邪舜箢愘M(fèi)用D IV /0!公共配套建筑成本核算說明0. 00 0D IV /0!D IV /0!D IV /0!D IV /0!D IV /0!戶數(shù)住宅D IV /0!D IV /0!產(chǎn)品構(gòu)成 容積率 建筑面積 產(chǎn)品比例建筑物占地面積 建 筑 密 容 積 率 DIV/0!D IV /0!D IV /0!規(guī) 劃 指 標(biāo)總占地面積 建筑用地面 0%計容積率面積D IV /0!D IV /0!需分?jǐn)偹邪舜箢愘M(fèi)用D IV /0!成本全部攤?cè)肟墒鄄糠?， 不單獨(dú)保留成本需分?jǐn)偹邪舜箢愘M(fèi)用分?jǐn)偙旧碇黧w建造成本?建立新項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算模型，通過對規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行分析，進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算。 sales management） 階 段 5 、 銷 售 管 理 階 段 M amp。 集團(tuán)總經(jīng)理 集團(tuán)運(yùn)營發(fā)展部 集團(tuán)人力資源行政部 集團(tuán)財務(wù)部 集團(tuán)公共事務(wù)部 集團(tuán)戰(zhàn)略品牌部 集團(tuán)運(yùn)營中心 區(qū)域總經(jīng)理 區(qū)域總經(jīng)理 區(qū)域總經(jīng)理 投資 發(fā)展 研發(fā) 設(shè)計 工程 管理 造價 管理 營銷 管理 計財 管理 人資 行政 商運(yùn) 管理 物業(yè) 管理 研發(fā) 經(jīng)理 工程 經(jīng)理 成本 經(jīng)理 營銷 經(jīng)理 地區(qū) PMO 項目 負(fù)責(zé)人 某標(biāo)桿運(yùn)營體系－通過 PMO協(xié)調(diào) 27 E網(wǎng) 總部功能定位 運(yùn)營監(jiān)管重點(diǎn) 運(yùn)營管理部門 項目監(jiān)管型 — 不介入項目的具體開發(fā) 戰(zhàn)略采購除外；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋投資控制型內(nèi)容外，還關(guān)注重要的項目決策點(diǎn)（如方案、營銷總案等） 管理委員會（戰(zhàn)略運(yùn)營部之運(yùn)營中心（ 3人）承擔(dān)日常職責(zé)） 戰(zhàn)略運(yùn)營部之運(yùn)營中心（投資跟蹤評價 +項目計劃 +流程 +信息化 +知識管理等） 項目計劃（全期 +各年度），月度簡報 關(guān)鍵成果標(biāo)準(zhǔn)管理 +決策會議管理 +知識管理 龍湖運(yùn)營平臺的特點(diǎn) —— 項目監(jiān)控型 28 E網(wǎng) 案例分析：華遠(yuǎn)的項目運(yùn)營平臺 決策委員會總經(jīng)理董事長工程技術(shù)組預(yù)算組項目經(jīng)理綜合組城市公司區(qū)域中心財務(wù)中心人力資源部總經(jīng)辦審計部規(guī)劃設(shè)計部客服中心工程管理部財務(wù)總監(jiān)運(yùn)營管理部研究發(fā)展部成本管理中心總助項目總監(jiān)前期開發(fā)部法律部商業(yè)經(jīng)營部商業(yè)管理公司1. 華遠(yuǎn)的本地項目管理模式是“平衡矩陣式” —— 項目部負(fù)責(zé)工程實施（含施工圖），專業(yè)部門的協(xié)調(diào)，主要依靠項目總監(jiān) 2. 運(yùn)營管理部：計劃管理 +流程管理 +信息化管理，其中計劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯 29 E網(wǎng) 總部功能定位 運(yùn)營監(jiān)管重點(diǎn) 運(yùn)營管理部門 項目操作型 — 矩陣式，項目部負(fù)責(zé)工程施工，專業(yè)部門配合；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋項目監(jiān)控型內(nèi)容外，更多關(guān)注過程計劃的細(xì)化編制、協(xié)調(diào)等 公司高層＋項目總監(jiān)組成項目管理核心層 運(yùn)營管理部（計劃管理 +流程管理 +信息化管理，其中計劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯） 項目計劃（全期 +各年度），總部組織；執(zhí)行計劃（月度），總部協(xié)調(diào)并審批 深入到項目操作層面 —— 流程責(zé)權(quán)設(shè)計 + 主要決策 +專業(yè)操作系統(tǒng) 華遠(yuǎn)總部運(yùn)營平臺的特點(diǎn) —— 項目操作型 30 E網(wǎng) 對三類項目運(yùn)營管理模式的總結(jié) 項目操作型 項目監(jiān)管型 投資監(jiān)控型 操作項目 — 華遠(yuǎn) 監(jiān)管項目 — 龍湖 投資項目 — 萬科 職責(zé)分工 ?運(yùn)營控制型 ?總部＋項目部／項目公司，項目管理模式多職能制或矩陣制 管控特點(diǎn) ?運(yùn)營控制型（弱價值鏈控制）或戰(zhàn)略控制型 ?總部＋城市公司 職責(zé)分工 ?投資決策 ?計劃編制／監(jiān)控 +業(yè)務(wù)決策 +成果標(biāo)準(zhǔn) ?項目操作 運(yùn)營管理 重點(diǎn) ?投資決策 ?計劃規(guī)劃／監(jiān)控 +業(yè)務(wù)決策 +成果標(biāo)準(zhǔn) ?投資決策 ?計劃審批／監(jiān)控 ?戰(zhàn)略管控型或投資管控型 ?總部＋城市公司或三級架構(gòu) 職責(zé)分工 ?健全完善執(zhí)行保障體系，計劃的組織編制、協(xié)調(diào)、督辦職能比較突出 ?常見的職能承擔(dān)部門－ 總辦、工程管理部或單獨(dú)成立運(yùn)營管理部 運(yùn)營管理 部門特點(diǎn) ?健全計劃監(jiān)控機(jī)制、提高項目決策質(zhì)量和效果、健全信息上報機(jī)制 ?常見職能承擔(dān)部門 — 總辦、運(yùn)營管理部（較少在工程系統(tǒng)） ?建立項目投資跟蹤評價系統(tǒng)，通過計劃監(jiān)控實現(xiàn)項目投資目標(biāo)以及當(dāng)年度的財務(wù)表現(xiàn) ?常見職能承擔(dān)部門 — 財務(wù)管理部、投資管理部 31 E