【正文】 CM）表示。 輸入 輸出 職能過程 材料設(shè)備人員信息資金 制造供應(yīng)運輸服務(wù) 產(chǎn)品服務(wù) 提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 10 二、運營管理的基本概念 運營管理的幾種定義 企業(yè)價值鏈 基于企業(yè)價值鏈的運營管理 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 11 二、運營管理的基本概念 運營管理的幾種定義 運營管理（ Operations Management）相近的概念有制造管理、生產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運作管理、作業(yè)管理、運作管理等，它們的名稱之所以不同，實際上是反映了這一學(xué)科的發(fā)展過程。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項目、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。 很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但 “ 執(zhí)行難 ”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。 與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為 “ Production” 或“ manufacturing” ,對應(yīng)的 （ production Management），如：汽車、 生產(chǎn)等 提供服務(wù)的活動稱為 “ operations” ,運作 /運營管理（ Operations Management） 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 12 運營管理定義（ 1） 運營管理（ OM） 是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是對生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)呂和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計、運行、評價和改進(jìn)，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。 ? 價值鏈把企業(yè)的活動分成主要活動（ Primary Activities）和支持活動（ Secondary Activities）兩大類。 運營過程是一個投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個勞動過程或價值增加的過程，它是運營管理的第一大對象，運營管理必須考慮如何對這樣的生產(chǎn)運營活動進(jìn)行有效的組織和控制 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 22 企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)的設(shè)計 企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和運行 企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和改進(jìn) 運營管理的內(nèi)容 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 23 第一：不斷滿足客戶需要。如果公司未設(shè)有總載職務(wù)，則 CEO還要承擔(dān)整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜舍業(yè)務(wù)的職能 公司整個的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動，協(xié)助 CEO制定公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 26 運營管理的執(zhí)行者 其化運營管理執(zhí)行者 運營總監(jiān) 運營管理部 經(jīng)營管理部 計劃財務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 行政部 董事長秘書 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 27 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 ? 提出內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運營流程 ? 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評 ? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 ? 主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 ? 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進(jìn)行考評 ? ………… 運營管理的主要職責(zé) 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 28 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 ? 提出內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運營流程 ? 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評 ? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 ? 主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 ? 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進(jìn)行考評 ? ………… 運營管理的主要職責(zé) 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 29 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的運行 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的改進(jìn) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的內(nèi)容 前言 —— 運營管理的概念與內(nèi)容 30 一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀與特點 二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理與項目計劃管理的關(guān)系 三、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的原理 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 31 一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀與特點 很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象： 部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào) ? 崗位職責(zé)不明，干好干壞說不清 ? 授權(quán)不清，不知該不該做主 ? 單個項目做得很好，但多項目運作問題不斷 ? 總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？ ? 同樣的問題重復(fù)發(fā)生 ? 不斷地處理問題但總也處理不完 ? 換一個領(lǐng)導(dǎo)換一種做法 ? 越級指揮，計劃天天變 ? 制度流程一大堆，形同虛設(shè) ? 員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低 ? 客戶投訴不斷 出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套規(guī)范化的運營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計占行業(yè)的 80%。 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 43 三、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的原理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈 （二）房地產(chǎn)運營管理體系中的各項活動 /子系統(tǒng) 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 44 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈 支持活動 主要活動 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會計、財務(wù)、成本、戰(zhàn)略計劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究） 采購、報建 （原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供 ） 立項 策劃 設(shè)計 施工 竣工 銷售 服務(wù) 利潤 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 45 （二）房地產(chǎn)運營管理體系中的各項活動 /子系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價值鏈的支持系統(tǒng)： 主要系統(tǒng)： 立項、策劃、設(shè)計、施工、竣工、銷售。 企業(yè)的經(jīng)營活動是這些職能有機聯(lián)系的一個循環(huán)往復(fù)的過程。專業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部市場化運作 實行項目經(jīng)理制、總工負(fù)責(zé)制、建筑師責(zé)任制 市場反應(yīng)較慢，管理隊伍年輕化 華遠(yuǎn)分流人才，內(nèi)傷較大 資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢 逐漸形成自己開發(fā)模式，如鳳凰城項目和翡翠城項目 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 62 董事長 總經(jīng)理 總經(jīng)辦 萬科周刊 秘書處 檔案室 行政部 財務(wù)管理中心 資金結(jié)算中心 建筑研究中心 工程管理部 企劃部 管理總部 物業(yè)管理部 人力資源部 審計法務(wù)部 監(jiān)事長 投資決策中心 區(qū)域項目利潤中心 成本費用中心 大連萬科 天津萬科 北京萬科 深圳萬科 武漢萬科 南京萬科 沈陽萬科 財務(wù)部 營銷部 工程管理部 綜合部 分管成本財務(wù) 分管營銷 分管工程、規(guī)劃設(shè)計、采購。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 運營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則 66 部門職能 例：成本部、采購部 成本管理職能 采購管理職能 成本目標(biāo)管理：成本的前期測算、目標(biāo)制定、成本動態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評估； 工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價文件，對咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理； 現(xiàn)場成本控制：變更的造價計算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委托和簽證。 （施工隊伍、設(shè)計單位、廣告商等）的資質(zhì)進(jìn)行考察，建立合格供方名錄； ，動態(tài)掌握材料設(shè)備的市場信息； ； ，為相關(guān)部門提供最新的市場價格信息。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 70 范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé) 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項目在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、合同實施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等的編制。 工程進(jìn)行期間，定期制定成本估算報告書，反映施工中存在的問題及支付的情況，就工程變更的大約費用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門提出建議。 任職資格 ：本科以上 ：工程經(jīng)濟(jì)與管理、工程類 ：有竣工結(jié)算經(jīng)驗，以及 3年以上房地產(chǎn)公司成本控制，招標(biāo)及合同管理經(jīng)驗 ：不限 ：中級職稱 /造價工程師 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 72 范例：成本部、采購部權(quán)限劃分 成本管理權(quán)限劃分 招標(biāo)采購事務(wù)權(quán)限劃分 規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 73 范例：規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 事項 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 成本部 采購部 設(shè)計部 備注 1 招標(biāo)計劃 批準(zhǔn) 批準(zhǔn) 備案 備案 經(jīng)辦 2 設(shè)計供方資質(zhì)預(yù)審 批準(zhǔn) 經(jīng)辦 3 招標(biāo)文件的發(fā)放 批準(zhǔn) 審核 審核 審核 經(jīng)辦 4 中標(biāo)單位確定 批準(zhǔn) 審核 審核 審核 經(jīng)辦 5 設(shè)計合同簽置 100萬以下（含） 批準(zhǔn) 批準(zhǔn) 審核 審核 審核 經(jīng)辦 由招標(biāo)小組確定，經(jīng)合同評審流程，100萬元以上設(shè)計合同及單位報董事長審批 100萬以上 批準(zhǔn) 審核 審核 審核 審核 經(jīng)辦 合格供方名冊 備案 批準(zhǔn) 備案 備案 經(jīng)辦 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 74 范例：營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 事項 董事長 總經(jīng)理 成本部 采購部 營銷部 備注 1 招標(biāo)計劃 批準(zhǔn) 備案 備案 經(jīng)辦 2 供方資質(zhì)預(yù)審 批準(zhǔn) 備案 備案 經(jīng)辦 3 招標(biāo)文件的發(fā)放 批準(zhǔn) 審核 備案 經(jīng)辦 4 中標(biāo)單位確定 批準(zhǔn) 審核 審核 備案 經(jīng)辦 由招標(biāo)小組確定，合同評審流程 5 合同簽署（ 500萬元） 批準(zhǔn) 審核 備案 經(jīng)辦 合同供方名冊 備案 備案 備案 經(jīng)辦 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 75 范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 事項 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 采購部 工程部 成本部 其他部門 備注 1 招標(biāo)計劃 批準(zhǔn) 審核 經(jīng)辦 參與 經(jīng)周例會討論批準(zhǔn) 2 招標(biāo)文件 審核 經(jīng)辦 參與 參與 參與 按招標(biāo)流程 3 招標(biāo)資格預(yù)審 審核 經(jīng)辦 參與 參與 參與 同上 4 中標(biāo)單位確定 備案 批準(zhǔn) 審核 經(jīng)辦 參與 參與 參與 同上 5 合同 500萬以下 批準(zhǔn) 審核 經(jīng)辦 審核 審核 審核 按合同管理流程 500萬以上 批準(zhǔn) 審核 審核 經(jīng)辦 審核 審核 審核 按合同管理流程 6 合格供方名冊 備案 審核 經(jīng)辦 審核 審核 審核 按資質(zhì)預(yù)審流程 7 計劃內(nèi)甲供材料設(shè)備采購 材料設(shè)備 5萬元以下，零星工程 10萬元以下 備案 備案 批準(zhǔn) 備案 零星工程和材料 材米設(shè)備 5萬元以上 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 76 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計方法和設(shè)計要求 組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計方法 明確戰(zhàn)略