【正文】 CM）表示。 輸入 輸出 職能過程 材料設(shè)備人員信息資金 制造供應(yīng)運(yùn)輸服務(wù) 產(chǎn)品服務(wù) 提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 10 二、運(yùn)營管理的基本概念 運(yùn)營管理的幾種定義 企業(yè)價(jià)值鏈 基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營管理 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 11 二、運(yùn)營管理的基本概念 運(yùn)營管理的幾種定義 運(yùn)營管理（ Operations Management）相近的概念有制造管理、生產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運(yùn)作管理、作業(yè)管理、運(yùn)作管理等，它們的名稱之所以不同，實(shí)際上是反映了這一學(xué)科的發(fā)展過程。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項(xiàng)目、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。 很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但 “ 執(zhí)行難 ”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。 與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為 “ Production” 或“ manufacturing” ,對(duì)應(yīng)的 （ production Management），如：汽車、 生產(chǎn)等 提供服務(wù)的活動(dòng)稱為 “ operations” ,運(yùn)作 /運(yùn)營管理（ Operations Management） 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 12 運(yùn)營管理定義（ 1） 運(yùn)營管理（ OM） 是對(duì)運(yùn)營過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)呂和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。 ? 價(jià)值鏈把企業(yè)的活動(dòng)分成主要活動(dòng)（ Primary Activities）和支持活動(dòng)（ Secondary Activities）兩大類。 運(yùn)營過程是一個(gè)投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個(gè)勞動(dòng)過程或價(jià)值增加的過程，它是運(yùn)營管理的第一大對(duì)象，運(yùn)營管理必須考慮如何對(duì)這樣的生產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)進(jìn)行有效的組織和控制 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 22 企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)和運(yùn)行 企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)和改進(jìn) 運(yùn)營管理的內(nèi)容 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 23 第一：不斷滿足客戶需要。如果公司未設(shè)有總載職務(wù)，則 CEO還要承擔(dān)整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜舍業(yè)務(wù)的職能 公司整個(gè)的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，協(xié)助 CEO制定公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 26 運(yùn)營管理的執(zhí)行者 其化運(yùn)營管理執(zhí)行者 運(yùn)營總監(jiān) 運(yùn)營管理部 經(jīng)營管理部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 行政部 董事長秘書 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 27 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃 ? 提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程 ? 組織建立各部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門和主管進(jìn)行考評(píng) ? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 ? 主持召開日常運(yùn)營會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 ? 組織建立各部門的績(jī)效評(píng)估體系，對(duì)各部門和主管進(jìn)行考評(píng) ? ………… 運(yùn)營管理的主要職責(zé) 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 28 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃 ? 提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程 ? 組織建立各部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門和主管進(jìn)行考評(píng) ? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 ? 主持召開日常運(yùn)營會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 ? 組織建立各部門的績(jī)效評(píng)估體系，對(duì)各部門和主管進(jìn)行考評(píng) ? ………… 運(yùn)營管理的主要職責(zé) 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 29 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的改進(jìn) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的內(nèi)容 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 30 一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn) 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 31 一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn) 很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象： 部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào) ? 崗位職責(zé)不明，干好干壞說不清 ? 授權(quán)不清，不知該不該做主 ? 單個(gè)項(xiàng)目做得很好，但多項(xiàng)目運(yùn)作問題不斷 ? 總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？ ? 同樣的問題重復(fù)發(fā)生 ? 不斷地處理問題但總也處理不完 ? 換一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)換一種做法 ? 越級(jí)指揮，計(jì)劃天天變 ? 制度流程一大堆，形同虛設(shè) ? 員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低 ? 客戶投訴不斷 出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套規(guī)范化的運(yùn)營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)占行業(yè)的 80%。 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 43 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 （二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng) /子系統(tǒng) 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 44 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 支持活動(dòng) 主要活動(dòng) 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究） 采購、報(bào)建 （原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供 ） 立項(xiàng) 策劃 設(shè)計(jì) 施工 竣工 銷售 服務(wù) 利潤 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 45 （二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng) /子系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng)： 主要系統(tǒng)： 立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售。 企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)是這些職能有機(jī)聯(lián)系的一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程。專業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部市場(chǎng)化運(yùn)作 實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理制、總工負(fù)責(zé)制、建筑師責(zé)任制 市場(chǎng)反應(yīng)較慢，管理隊(duì)伍年輕化 華遠(yuǎn)分流人才，內(nèi)傷較大 資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢(shì) 逐漸形成自己開發(fā)模式，如鳳凰城項(xiàng)目和翡翠城項(xiàng)目 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 62 董事長 總經(jīng)理 總經(jīng)辦 萬科周刊 秘書處 檔案室 行政部 財(cái)務(wù)管理中心 資金結(jié)算中心 建筑研究中心 工程管理部 企劃部 管理總部 物業(yè)管理部 人力資源部 審計(jì)法務(wù)部 監(jiān)事長 投資決策中心 區(qū)域項(xiàng)目利潤中心 成本費(fèi)用中心 大連萬科 天津萬科 北京萬科 深圳萬科 武漢萬科 南京萬科 沈陽萬科 財(cái)務(wù)部 營銷部 工程管理部 綜合部 分管成本財(cái)務(wù) 分管營銷 分管工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則 66 部門職能 例：成本部、采購部 成本管理職能 采購管理職能 成本目標(biāo)管理：成本的前期測(cè)算、目標(biāo)制定、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評(píng)估； 工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價(jià)文件，對(duì)咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理； 現(xiàn)場(chǎng)成本控制：變更的造價(jià)計(jì)算、現(xiàn)場(chǎng)工程量測(cè)定、零星工程或材料采購的委托和簽證。 （施工隊(duì)伍、設(shè)計(jì)單位、廣告商等）的資質(zhì)進(jìn)行考察，建立合格供方名錄； ，動(dòng)態(tài)掌握材料設(shè)備的市場(chǎng)信息； ； ，為相關(guān)部門提供最新的市場(chǎng)價(jià)格信息。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 70 范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé) 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項(xiàng)目在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、合同實(shí)施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等的編制。 工程進(jìn)行期間，定期制定成本估算報(bào)告書，反映施工中存在的問題及支付的情況，就工程變更的大約費(fèi)用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門提出建議。 任職資格 ：本科以上 ：工程經(jīng)濟(jì)與管理、工程類 ：有竣工結(jié)算經(jīng)驗(yàn)，以及 3年以上房地產(chǎn)公司成本控制，招標(biāo)及合同管理經(jīng)驗(yàn) ：不限 ：中級(jí)職稱 /造價(jià)工程師 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 72 范例：成本部、采購部權(quán)限劃分 成本管理權(quán)限劃分 招標(biāo)采購事務(wù)權(quán)限劃分 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 73 范例：規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 事項(xiàng) 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 成本部 采購部 設(shè)計(jì)部 備注 1 招標(biāo)計(jì)劃 批準(zhǔn) 批準(zhǔn) 備案 備案 經(jīng)辦 2 設(shè)計(jì)供方資質(zhì)預(yù)審 批準(zhǔn) 經(jīng)辦 3 招標(biāo)文件的發(fā)放 批準(zhǔn) 審核 審核 審核 經(jīng)辦 4 中標(biāo)單位確定 批準(zhǔn) 審核 審核 審核 經(jīng)辦 5 設(shè)計(jì)合同簽置 100萬以下（含） 批準(zhǔn) 批準(zhǔn) 審核 審核 審核 經(jīng)辦 由招標(biāo)小組確定，經(jīng)合同評(píng)審流程，100萬元以上設(shè)計(jì)合同及單位報(bào)董事長審批 100萬以上 批準(zhǔn) 審核 審核 審核 審核 經(jīng)辦 合格供方名冊(cè) 備案 批準(zhǔn) 備案 備案 經(jīng)辦 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 74 范例：營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 事項(xiàng) 董事長 總經(jīng)理 成本部 采購部 營銷部 備注 1 招標(biāo)計(jì)劃 批準(zhǔn) 備案 備案 經(jīng)辦 2 供方資質(zhì)預(yù)審 批準(zhǔn) 備案 備案 經(jīng)辦 3 招標(biāo)文件的發(fā)放 批準(zhǔn) 審核 備案 經(jīng)辦 4 中標(biāo)單位確定 批準(zhǔn) 審核 審核 備案 經(jīng)辦 由招標(biāo)小組確定，合同評(píng)審流程 5 合同簽署（ 500萬元） 批準(zhǔn) 審核 備案 經(jīng)辦 合同供方名冊(cè) 備案 備案 備案 經(jīng)辦 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 75 范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 事項(xiàng) 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 采購部 工程部 成本部 其他部門 備注 1 招標(biāo)計(jì)劃 批準(zhǔn) 審核 經(jīng)辦 參與 經(jīng)周例會(huì)討論批準(zhǔn) 2 招標(biāo)文件 審核 經(jīng)辦 參與 參與 參與 按招標(biāo)流程 3 招標(biāo)資格預(yù)審 審核 經(jīng)辦 參與 參與 參與 同上 4 中標(biāo)單位確定 備案 批準(zhǔn) 審核 經(jīng)辦 參與 參與 參與 同上 5 合同 500萬以下 批準(zhǔn) 審核 經(jīng)辦 審核 審核 審核 按合同管理流程 500萬以上 批準(zhǔn) 審核 審核 經(jīng)辦 審核 審核 審核 按合同管理流程 6 合格供方名冊(cè) 備案 審核 經(jīng)辦 審核 審核 審核 按資質(zhì)預(yù)審流程 7 計(jì)劃內(nèi)甲供材料設(shè)備采購 材料設(shè)備 5萬元以下，零星工程 10萬元以下 備案 備案 批準(zhǔn) 備案 零星工程和材料 材米設(shè)備 5萬元以上 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 76 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求 組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法 明確戰(zhàn)略