【正文】 任務(wù)書及圖紙名稱 時(shí)間控制節(jié)點(diǎn) 授權(quán)建議 1 智能化工程設(shè)計(jì)安裝施工圖 項(xiàng)目建筑師 2 變配電工程施工圖及報(bào)審 項(xiàng)目建筑師 3 電話工程 項(xiàng)目建筑師 4 有線電視 項(xiàng)目建筑師 5 寬頻網(wǎng)絡(luò)工程施工圖 項(xiàng)目建筑師 6 電梯安裝工程施工圖及報(bào)審 項(xiàng)目建筑師 7 消防工程安裝施工圖及報(bào)審 項(xiàng)目建筑師 8 人防工程施工圖及報(bào)審 項(xiàng)目建筑師 9 燃起管道工程施工圖及報(bào)審 項(xiàng)目建筑師 10 室外燈光工程施工圖 項(xiàng)目建筑師 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計(jì)劃分析 六、高層民用建筑樣板封樣（案例） 序號(hào) 分類 材料與構(gòu)配件 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 授權(quán)建議 序號(hào) 分類 材料與構(gòu)配件 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 授權(quán)建議 1 結(jié)構(gòu)材料 屋面保溫板 總工程師 4 室內(nèi)材料 樓梯間欄桿、樓梯踏步磚 工程師 成品煙道 總工程師 入戶門、門鎖、門鈴 建筑師 玻璃磚 建筑師 門牌、單元牌、標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 建筑師 開關(guān)插座、地漏、電表箱 工程師 2 外立面材料 陽臺(tái)、露臺(tái)欄桿、窗護(hù)欄 建筑師 室內(nèi)配電箱、弱電配電箱 工程師 鋁合金門窗、空調(diào)百頁 建筑師 冷熱給水管、排水管 工程師 外墻涂料、外墻磚、文化石 建筑師 室內(nèi)涂料 工程師 屋面瓦 、 檐溝 建筑師 院墻及院門 、 單元門 建筑師 陽臺(tái)、露臺(tái)地磚 建筑師 5 其他材料 室外配電房門 工程師 信奶箱 工程師 3 燈具 樓梯間燈具 工程師 保潔箱 工程師 陽臺(tái)、露臺(tái) 工程師 單元入口燈 工程師 單元入口門牌燈 工程師 6 智能化 可視對(duì)講 工程師 攝像頭 工程師 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級(jí)計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 售樓賣場計(jì)劃剖析及建議 1. 售樓賣場計(jì)劃控制的重要性 2. 售樓賣場計(jì)劃控制建議 版權(quán)所有 不得拷貝 售樓賣場計(jì)劃控制的重要性 ? 售樓賣場完成實(shí)現(xiàn)銷售，項(xiàng)目現(xiàn)金流由“－”轉(zhuǎn)“＋”的拐點(diǎn)。 3. 工程范圍劃分探討，詳見 鏈接 。 ? 這是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理最關(guān)鍵的計(jì)劃！ 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的現(xiàn)狀分析 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃，案例剖析 ： 工程實(shí)施控制計(jì)劃 。 營銷推廣計(jì)劃，詳見 鏈接 。 版權(quán)所有 不得拷貝 招標(biāo)簽約階段 收益最大化評(píng)估 存在綠色通道 項(xiàng)目初判審批 項(xiàng)目論證階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程管理階段 銷售管理階段 入伙管理階段 工程 拓展 分析項(xiàng)目基本情況 營銷 組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)品 、 市場及客戶定位研究 規(guī)劃草案設(shè)計(jì) 營銷策劃 、 項(xiàng)目推廣方案策劃 、 項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備 設(shè)計(jì) 規(guī)劃深化 單體設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)配合 、 供應(yīng)商考察及招標(biāo) 、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 成本 測算 預(yù)算 、 標(biāo)底 、 合同價(jià) 招標(biāo)采購 結(jié)算 實(shí)施方案 決策聽證會(huì) 營銷策劃 報(bào)告聽證會(huì) 城市及市場評(píng)審會(huì) 說明及圖例： ：代表集團(tuán)聽證會(huì)節(jié)點(diǎn) ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù) ， 即其輸出會(huì)成為本階段其他專業(yè)開展活動(dòng)的輸入條件 。 ? 避免過于樂觀，尤其是在項(xiàng)目的初期，留有余地。 發(fā)揮資源優(yōu)勢，做大做強(qiáng)優(yōu)勢區(qū)域，加強(qiáng)戰(zhàn)略布局，減少機(jī)會(huì)導(dǎo)向。對(duì)于售樓賣場進(jìn)度控制，按照公司經(jīng)營、營銷要求實(shí)施到位，在開盤之前，盡量降低對(duì)自有資金的占有量。 4. 如果項(xiàng)目眾多，擬迅速平衡各項(xiàng)目之間的資金，建議引入IT技術(shù)，但要慎重。 工程量實(shí)施進(jìn)度優(yōu)化要點(diǎn) 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營（工程管理優(yōu)化部分）技術(shù)操作建議 1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營必須以合同（特別是工程）為基礎(chǔ)， 目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)與合同結(jié)構(gòu)有對(duì)應(yīng)性 （現(xiàn)實(shí)中，部分品牌企業(yè)的目標(biāo)成本就是分解到合同），目標(biāo)成本與財(cái)務(wù)科目相對(duì)應(yīng)，合同科目與供方資源對(duì)應(yīng)，這樣 工程 WBS就容易用貨幣量化 。 4. 培育優(yōu)質(zhì)資源，做大做強(qiáng)優(yōu)勢區(qū)域。 如何有效提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 版權(quán)所有 不得拷貝 提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有三種途徑： 1. 縮短開發(fā)周期，特別是施工前期準(zhǔn)備階段，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本。 3. 考慮公司財(cái)務(wù)資金流轉(zhuǎn)的工程管理優(yōu)化 （ 包括工程量優(yōu)化和進(jìn)度優(yōu)化） ，通過有效的工藝穿插與搭接，圍繞著公司資金流轉(zhuǎn)要求，科學(xué)合理地把工程量均衡好。 4. 培育優(yōu)質(zhì)資源，做大做強(qiáng)優(yōu)勢區(qū)域。 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的具體操作原則 “向關(guān)鍵工作要時(shí)間， 向非關(guān)鍵工作要資源” 版權(quán)所有 不得拷貝 提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有三種途徑： 1. 縮短開發(fā)周期，特別是施工前期準(zhǔn)備階段，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本。 項(xiàng)目運(yùn)營提升的技術(shù)標(biāo)志： 形象進(jìn)度貨幣化 。而我們一般企業(yè)僅僅定義為協(xié)調(diào)進(jìn)度，所以沒有什么作用。 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理將逐漸提到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略高度。 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理講座 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃與運(yùn)營管理講座 版權(quán)所有 不得拷貝 本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄 房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊 房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)模型 中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營能力評(píng)估指標(biāo)體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理討論 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃管理體系 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù) 核心 業(yè)務(wù) 版權(quán)所有 不得拷貝 星河灣高層產(chǎn)品成功之道 版權(quán)所有 不得拷貝 價(jià)格構(gòu)成 地段 園林 建筑 服務(wù) 居者 形態(tài) 戶型 結(jié)構(gòu) 風(fēng)格 花園 別墅價(jià)格的構(gòu)成元素 龍湖別墅價(jià)格元素分析 版權(quán)所有 不得拷貝 綠城杭州留莊、北京御園產(chǎn)品成功之道 綠城留莊，容積率 ，設(shè)計(jì)創(chuàng)新，進(jìn)深做到 20多米，還可以是豪宅，真牛！ 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本決定性因素分析 老板 愿望 客戶 需求 對(duì)手 條件 版權(quán)所有 不得拷貝 萬科五類客戶細(xì)分圖解 版權(quán)所有 不得拷貝 本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄 房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊 房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)模型 中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營能力評(píng)估指標(biāo)體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理討論 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃管理體系 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 有效 激勵(lì) 鐵桿 供 方 核心 員工 版權(quán)所有 不得拷貝 本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄 房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊 房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)模型 中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營能力評(píng)估指標(biāo)體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理討論 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃管理體系 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊 企業(yè)戰(zhàn)略（集團(tuán)）與經(jīng)營策略 1 企業(yè)組織架構(gòu)及授權(quán)體系 ——區(qū)域公司與集團(tuán)之間的權(quán)限探討：人事權(quán)、行政權(quán)、財(cái)務(wù)與成本權(quán)、專業(yè)業(yè)務(wù)權(quán) 2 核心員工培養(yǎng)與團(tuán)隊(duì)建設(shè) ——企業(yè)文化傳播與弘揚(yáng)、核心員工狀態(tài)、人才配置、員工素質(zhì)培養(yǎng)、員工考核與激勵(lì)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、行政建設(shè) 3 客戶關(guān)系與產(chǎn)品體系 ——客戶狀態(tài)與需求分析、客戶滿意度管理、核心產(chǎn)品、產(chǎn)品研發(fā)能力 4 供方管理體系 ——供方資源配置策略、供方篩選、供方錄用、供方評(píng)估與激勵(lì)、鐵桿供方維護(hù) 5 合約管理體系 ——供方資源選擇權(quán)、合約策劃、合同范圍劃分、格式化招標(biāo)文件與格式化合同、目標(biāo)成本體系、動(dòng)態(tài)控制體系、責(zé)任成本體系 6 考核與激勵(lì)體系 ——各項(xiàng)考核指標(biāo)設(shè)計(jì)與激勵(lì)方法 7 版權(quán)所有 不得拷貝 本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄 房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊 房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)模型 中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營能力評(píng)估指標(biāo)體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理討論 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃管理體系 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)模型 危機(jī)化解能力 團(tuán)隊(duì)建設(shè)能力 供方資源整理能力 3 2 1 專業(yè)判斷與決策能力 4 ?社會(huì)能力 ?綜合能力 ?整合能力 ?專業(yè)能力 版權(quán)所有 不得拷貝 本次培訓(xùn)的內(nèi)容目錄 房地產(chǎn)行業(yè)的三大核心業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的三個(gè)核心基礎(chǔ) 房地產(chǎn)企業(yè)管理體系核心模塊 房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)模型 中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營能力評(píng)估指標(biāo)體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理討論 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三級(jí)計(jì)劃管理體系 版權(quán)所有 不得拷貝 中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營能力評(píng)估指標(biāo)體系 版權(quán)所有 不得拷貝 與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營指標(biāo)對(duì)比 指標(biāo) 類別 指標(biāo)名稱 行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo) 地產(chǎn) 開發(fā)規(guī)模 企業(yè) 整體運(yùn)營指標(biāo) 人均利潤率 人均開發(fā)面積 人均效能（凈利潤 /人力總成本） 開發(fā)效率 （從拿地開工到開盤） 拿地（第一筆）到四證周期 拿地到融資貸款周期 建安目標(biāo)成本變動(dòng)率 計(jì)劃完成率 資金計(jì)劃使用情況 回款情況 版權(quán)所有 不得拷貝 指標(biāo) 類別 指標(biāo)名稱 行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo) 地產(chǎn) 項(xiàng)目管理核心指標(biāo) 老供方選用比例 新項(xiàng)目開發(fā)老員工比例 項(xiàng)目工程合同數(shù)量 合同結(jié)算時(shí)間 監(jiān)理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房改造費(fèi)用 與主要供方高層溝通頻率 行政能力 滿意度 客戶滿意度 投資者滿意度 員工滿意度 與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營指標(biāo)對(duì)比 版權(quán)所有 不得拷貝 指標(biāo) 類別 指標(biāo)名稱 行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo) 地產(chǎn) 設(shè)計(jì)管理 設(shè)計(jì)周期 人均設(shè)計(jì)面積 設(shè)計(jì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 限額設(shè)計(jì)關(guān)鍵指標(biāo)達(dá)成率 設(shè)計(jì)差錯(cuò)率（設(shè)計(jì)錯(cuò)漏變更費(fèi)用 /總變更費(fèi)用） 施工圖設(shè)計(jì)院老供方 設(shè)計(jì)項(xiàng)目創(chuàng)新率 設(shè)計(jì)變更截止時(shí)間點(diǎn) 與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營指標(biāo)對(duì)比