【正文】 統(tǒng) ? 房地產(chǎn)工程質(zhì)量通病防治技術(shù)措施 ? 房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)管理 （ 與質(zhì)量管理有關(guān)的問(wèn)題 ） 版權(quán)所有 不得拷貝 質(zhì)量 進(jìn)度 成本 傳統(tǒng)角度或承建角度 房地產(chǎn)企業(yè)角度 工藝質(zhì)量 工藝進(jìn)度 成本控制 產(chǎn)品質(zhì)量 經(jīng)營(yíng)進(jìn)度 投資控制 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理核心理念剖析 ——房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)角度對(duì)“鐵三角”認(rèn)識(shí)的區(qū)別 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念－產(chǎn)品質(zhì)量 客戶 需求 （包括 物業(yè)） 工藝質(zhì)量 企業(yè)能力或?qū)κ謼l件 兼顧工藝質(zhì)量、客戶需求和企業(yè)能力，才是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量控制的最佳選擇！ ?房地產(chǎn)企業(yè)要開(kāi)發(fā)符合客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑產(chǎn)品，在現(xiàn)階段而言，我認(rèn)為要從建筑產(chǎn)品人性化功能開(kāi)發(fā)（業(yè)主使用人性化、物業(yè)管理人性化、施工建造人性化） 、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用和建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修三個(gè)方面努力。 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程基本質(zhì)量控制 ? 堅(jiān)持執(zhí)行國(guó)家以及當(dāng)?shù)毓こ桃?guī)范與標(biāo)準(zhǔn) 。 – 內(nèi)部環(huán)境把控：人員結(jié)構(gòu)與人員素質(zhì)。 甲方內(nèi)業(yè)系統(tǒng) ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 ? 建筑工程材料進(jìn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)規(guī)定 ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 戰(zhàn)略采購(gòu)的重點(diǎn)是定價(jià)體系，需要專(zhuān)門(mén)研究。 要想真正運(yùn)用最低價(jià)中標(biāo)原則，要有技術(shù)措施、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也就是工程成果標(biāo)準(zhǔn)做支撐。 現(xiàn)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本技術(shù)優(yōu)化的重點(diǎn)：三個(gè)總說(shuō)明（建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備）、豎向控制、基坑支護(hù)、基礎(chǔ)工程、地下室設(shè)計(jì)、含鋼量控制、水電設(shè)計(jì)參數(shù)控制、室外環(huán)境景觀。 觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)是控制成本的核心部門(mén) 。 ? 提升價(jià)值的五種途徑 價(jià)值工程的基本公式：V=F/C Vvalue ,性價(jià)比 Ffunction ,產(chǎn)品、功能 /性能、服務(wù)、收益 Ccost, 費(fèi)用 /成本 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本優(yōu)化的關(guān)鍵指標(biāo)探討 第一位，可售建筑面積 /總建筑面積。 成本型城市對(duì)工程建安成本的控制要求較高，重點(diǎn)是控制設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)簽證等。 ②開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本 開(kāi)發(fā)商最關(guān)注 ——按成本類(lèi)型分：土地、工程、財(cái)務(wù)及稅金、管理、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)； ——按控制階段分：可研、定位、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算； 注釋?zhuān)撼杀颈壤P(guān)系決定成本控制重點(diǎn)、成本的關(guān)聯(lián)性、成本控制階段。 對(duì)外：傳統(tǒng)的 “ 甲方 ” 觀念濃，不能與供方有效溝通，甲方的真正威信沒(méi)有樹(shù)立起來(lái)；與供方高層溝通少，不能及時(shí)掌握供方資源狀態(tài)，不能準(zhǔn)確把握供方的意圖；供方提出需要解決的問(wèn)題或甲乙方的分歧，甲方項(xiàng)目部不能及時(shí)幫助解決或化解。 版權(quán)所有 不得拷貝 合理的設(shè)計(jì)周期是多少？ 版權(quán)所有 不得拷貝 前期策劃與設(shè)計(jì)周期指標(biāo) 論證階段 設(shè)計(jì)管理階段 概念規(guī)劃 施工圖 策劃階段 55天 (多層 ) 70天 (高層 ) 概念規(guī)劃草案 概念規(guī)劃 /戰(zhàn)略規(guī)劃 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 實(shí)施方案 大盤(pán)至少 3個(gè)月 至少 1～ 大盤(pán) 180天 中小盤(pán) 55天 市場(chǎng)定位： 15天； 概念規(guī)劃： 32天； 成果確認(rèn)： 8天； 高層 /復(fù)雜戶型多層 90天 多層 70天 設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備： 0天； 設(shè)計(jì)過(guò)程： 高層：方案 50天 + 擴(kuò)初 35天 多層可省擴(kuò)初，方案 65天； 成果確認(rèn)： 5天； 設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備： 0天； 設(shè)計(jì)過(guò)程：多層 55天 高層 70天； 成果確認(rèn)：不計(jì)時(shí)間 拿地與項(xiàng)目論證時(shí)間 設(shè)計(jì)周期：高層 215天；多層 180天 大盤(pán)（一期多層） 305天 版權(quán)所有 不得拷貝 土建擴(kuò)初 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 初步方案 施工圖設(shè)計(jì) 建筑、 規(guī)劃方案 部品 設(shè)計(jì)及 定板 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 施工圖 拿地節(jié)點(diǎn) 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 方案報(bào)建 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 模型研究 景觀概念方案設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì) 景觀施工圖設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售配合資料 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)備選型 建筑平面 實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 論證階段 策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程 管理 銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì) 部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣 產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計(jì)指引 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化 版權(quán)所有 不得拷貝 原因?qū)ｎ}分析 2：合約管理對(duì)工程時(shí)間計(jì)劃的影響 具體體現(xiàn)在： 簽訂合同時(shí)，沒(méi)有解決好工程管理二個(gè)根本性問(wèn)題：供方選擇、資金配置。 3. 考核的標(biāo)準(zhǔn)是短板原則，哪里缺就考核哪里。 房地產(chǎn)項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃管理體系應(yīng)用案例，詳見(jiàn) 鏈接 。 3. 工程范圍劃分探討，詳見(jiàn) 鏈接 。 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃，詳見(jiàn) 鏈接 。 ? 避免過(guò)于樂(lè)觀，尤其是在項(xiàng)目的初期，留有余地。對(duì)于售樓賣(mài)場(chǎng)進(jìn)度控制，按照公司經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)要求實(shí)施到位，在開(kāi)盤(pán)之前，盡量降低對(duì)自有資金的占有量。 工程量實(shí)施進(jìn)度優(yōu)化要點(diǎn) 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)（工程管理優(yōu)化部分）技術(shù)操作建議 1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)必須以合同（特別是工程）為基礎(chǔ)， 目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)與合同結(jié)構(gòu)有對(duì)應(yīng)性 （現(xiàn)實(shí)中，部分品牌企業(yè)的目標(biāo)成本就是分解到合同），目標(biāo)成本與財(cái)務(wù)科目相對(duì)應(yīng)，合同科目與供方資源對(duì)應(yīng)，這樣 工程 WBS就容易用貨幣量化 。 如何有效提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 版權(quán)所有 不得拷貝 提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有三種途徑： 1. 縮短開(kāi)發(fā)周期，特別是施工前期準(zhǔn)備階段，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本。 4. 培育優(yōu)質(zhì)資源，做大做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提升的技術(shù)標(biāo)志： 形象進(jìn)度貨幣化 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理將逐漸提到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略高度。 關(guān)于行情判斷，我們可以借用萬(wàn)科年報(bào)上的一句行業(yè)總結(jié)語(yǔ)： 2022年的剎那芳華， 2022年的哀鴻遍野，再到 2022年的柳暗花明，短短三年間，季節(jié)冷暖已是幾度輪回。 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方式探討 （ √） 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系必須解決的技術(shù)問(wèn)題 （ √） ? 項(xiàng)目工程計(jì)劃與合同劃分、供方資源的關(guān)系。 5. 強(qiáng)化資產(chǎn)管理，對(duì)一些效益低下的資產(chǎn)進(jìn)行處理，及時(shí)變現(xiàn)，還有應(yīng)收帳款的管理，也是資產(chǎn)的一部分。 2. 盡快取得四證，使得項(xiàng)目具備融資條件，提高自有資金利用效率。 2. 在目前行業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)（工程管理部分）水平比較低下的情況下，在上述基礎(chǔ)上， 結(jié)合采用合同節(jié)點(diǎn)付款方式，不失一種簡(jiǎn)單有效量化工程現(xiàn)金流的好方法 。 4. 培育優(yōu)質(zhì)資源，做大做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域。 ? 計(jì)劃是所有人的承諾，制定前應(yīng)消除不同意見(jiàn)。 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級(jí)計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃 各專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃剖析以及建議 1. 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制要求 3. 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制建議案例 4. 在不同管控模式下的建議 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)展控制計(jì)劃，詳見(jiàn)案例： 發(fā)展控制計(jì)劃 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀 :在行業(yè)中，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的定義和控制關(guān)注點(diǎn)不盡相同，有營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因?yàn)轫?xiàng)目發(fā)展計(jì)劃體現(xiàn)的是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想。 4. 分判數(shù)量建議。 版權(quán)所有 不得拷貝 項(xiàng)目開(kāi)工之前編制三級(jí)管理計(jì)劃的目的 ? 設(shè)置項(xiàng)目的基準(zhǔn)計(jì)劃 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)三級(jí)計(jì)劃管理體系的作用 ? 溝通平臺(tái) ? 監(jiān)控平臺(tái) ? 知識(shí)平臺(tái) 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系建議 建立時(shí)間計(jì)劃管理體系 ——項(xiàng)目開(kāi)工之前，建立公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃、現(xiàn)金流分析計(jì)劃、工程實(shí)施控制計(jì)劃、招標(biāo)計(jì)劃、出圖計(jì)劃等項(xiàng)目基準(zhǔn)控制計(jì)劃； ——月度動(dòng)態(tài)控制與調(diào)整； 時(shí)間計(jì)劃編制模板化、套路化，減少人為因素； 建立編制、審核、批準(zhǔn)、執(zhí)行、知情、動(dòng)態(tài)控制與調(diào)整的計(jì)劃管理機(jī)制 版權(quán)所有 不得拷貝 合理的工期是多少？ 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系權(quán)限分配與考核探討 計(jì)劃管理文件，詳見(jiàn) 鏈接 。計(jì)劃考核可能是利潤(rùn)導(dǎo)向，可能是客戶導(dǎo)向，可能是資金周轉(zhuǎn)導(dǎo)向，設(shè)置公司經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)考核。 合同風(fēng)險(xiǎn)。與承建單位打交道，不要指望有了一套管理文件就解決問(wèn)題，關(guān)鍵是做人的工作。 ③產(chǎn)品壽命周期成本 品牌開(kāi)發(fā)商最關(guān)注（尤其是自己經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目）。成本型城市對(duì)工程管理、工程成本管理的要求較高。 第二位，主要考慮 基礎(chǔ)承載力 /建筑總重量、 含鋼量、混凝土含量的水平。 觀點(diǎn)三：項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門(mén) 。 設(shè)計(jì)優(yōu)化專(zhuān)門(mén) PPT，詳見(jiàn) 鏈接 。 工程合同成本動(dòng)態(tài)控制過(guò)程中的困境：詳見(jiàn) 鏈接 。 項(xiàng)目采購(gòu) VS 戰(zhàn)略采購(gòu) :項(xiàng)目采購(gòu)是訂一桌酒席，戰(zhàn)略采購(gòu)是擬一份菜單。 ? 建筑工程施工質(zhì)量實(shí)體檢驗(yàn) ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 施工單位內(nèi)業(yè)系統(tǒng) ， 詳見(jiàn) 鏈接 。 版權(quán)所有 不得拷貝 業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點(diǎn)分析 ? 業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點(diǎn)： ? 第一類(lèi)： ? 第二類(lèi)： ? 第三類(lèi)： ? 第四類(lèi)： ? 第五類(lèi)： ? 工程質(zhì)量維修的頑疾 : ? 分析出現(xiàn)工程質(zhì)量通病的原因分析： （ 討論 ） 版權(quán)所有 不得拷貝 他山之石、可以攻玉 ? 民用建筑工程質(zhì)量關(guān)鍵工法與工序 （ 部分 ） ， 詳見(jiàn) 鏈接 ? 民用建筑防水體系 ， 詳見(jiàn) 鏈接 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量檢查關(guān)注三個(gè)界面 不同專(zhuān)業(yè)之間的界面質(zhì)量 不同合同之間的界面質(zhì)量 不同材料之間的界面質(zhì)量 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)管理講座 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)工程現(xiàn)場(chǎng)有效管理的二個(gè)前提條件 – 外部環(huán)境把握：承建單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商。 ? 門(mén)窗工程國(guó)家規(guī)范要求案例 ， 詳見(jiàn) 案例 案例 2。 版權(quán)所有 不得拷貝 體制對(duì)建安成本管理的約束及突破方法 國(guó)有資本控股或占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理的約束。 ——工程招標(biāo)，選二、三家報(bào)價(jià)低的，繼續(xù)殺價(jià)，再定標(biāo) 。 版權(quán)所有 不得拷貝