【正文】 3 1 3 1 3單體方案 3 1 3 1 3初步設計 3 2 1 2 2施工圖設計 1 3 　 2 1景觀設計 1 1 1 1 1其他專項工作 2 1 　 2 2項目施工階段 客戶洽商 3 3 　 　 　招商推廣階段 招商策劃 2 2 3 2 1招商推廣 /項目推廣 3 　 　 　 　集中招商 3 1 3 1 3商業(yè)經(jīng)營階段 商戶進場 2 2 1 1 　開業(yè) 　 　 3 　 　日常經(jīng)營管理活動 　 　 2 3 2商戶調(diào)整 /補位 　 　 2 1 3推廣 　 　 3 1 368商業(yè)開發(fā) /經(jīng)營活動 綜合評分 平均得分項目取得至商業(yè)營業(yè)經(jīng)營時間開發(fā)階段無效成本 營業(yè)收入 營業(yè)成本 屆時資產(chǎn)估值20% 10% 50% 10% 10%1 項目深化定位 3 2 3 　 32 規(guī)劃設計 3 1 3 1 33 單體方案 3 1 3 1 34 集中招商 3 1 3 1 35 招商策劃 2 2 3 2 16 概念設計 3 1 2 1 27 項目論證 2 2 2 2 28 推廣（經(jīng)營階段） 　 　 3 1 39 初步設計 3 2 1 2 210 消費者關(guān)系維護 　 　 　 3 　 211 經(jīng)營模式確定 1 　 2 2 212 開業(yè) 　 　 3 　 　13 日常經(jīng)營管理活動 　 　 2 3 214 前期客戶拓展 2 2 1 2 115 商戶調(diào)整 /補位 　 　 2 1 316 景觀設計 1 1 1 1 117 客戶洽商 1 2 　 　 　18 其他專項工作 2 1 　 2 219 商戶進場 1 　 1 1 　20 施工圖設計 1 3 　 2 121 招商推廣 /項目推廣 3 　 　 　 　22 項目拓展 1 　 　 　 　核心流程69案例練習（微觀） ——減少流程中的非增值環(huán)節(jié)，關(guān)注流程的效率，提升流程 “效能 ”請對流程進行分析，提出修改意見委員會決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領(lǐng)導時間改為總經(jīng)理確認 \委員會調(diào)整為審批預可研報告應前置 ,與項目拓展部信息收集同步 \且應早于其定位策劃調(diào)整流程次序靜態(tài)測算并非一定要財務資金部完成加快效率 ,由項目拓展部完成70無實質(zhì)內(nèi)容建議改為，管理部提出分期開發(fā)方案（設計部配合）財務資金部對套表熟悉不夠加快效率 ,由項目拓展部完成，財務資金部提供融資計劃缺少招拍掛預案環(huán)節(jié)，最終確定投資上限、投標策略等，增加該環(huán)節(jié)，投標前 2天三點優(yōu)化 : 1. 加快效率2. 減少非增值環(huán)節(jié)3. 嚴格投標方案前的確認程序71項目運營管理之 —— 項目計劃管理72項目計劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理尤其項目運營管理中的重點，也是難點項 目 計 劃 管理是房地 產(chǎn) 企 業(yè)經(jīng)營 管理中的重點加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率需求 多項目運作需求 規(guī)范化 /標準化管理需求?房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報率，主要取決于銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財務杠桿，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要取決于項目開發(fā)進度?好的項目計劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段?多項目同時運作，需要有效的項目計劃體系為主要監(jiān)控手段支持?項目計劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動、高效利用資源的保證?房地產(chǎn)項目開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外接口多等特點，需要項目計劃來實現(xiàn)有效的組織和協(xié)同?隨著規(guī)模的擴大，高層決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項目計劃管理實現(xiàn)?從人盯人的個人行為，向基于計劃的目標管理轉(zhuǎn)變房地 產(chǎn) 企 業(yè) 迫切需要高效 運 作的 項 目 計 劃 管理體系 現(xiàn)實 中常 見 的 問題? 體現(xiàn)企業(yè)核心的戰(zhàn)略要求和項目運作思路? 協(xié)調(diào)各專業(yè)和各維度，實現(xiàn)項目績效最優(yōu)? 準確反映項目實際運行情況? 過程預警功能? 考核激勵的主要依據(jù)? ……? 僅有關(guān)注進度，與資金計劃、財務預算銜接不緊密? 各自為政，可執(zhí)行性差，難以考核? 缺乏分級管理原則，操作復雜，無效計劃多? 缺乏預警計劃? 過程監(jiān)控和評估不嚴格? ……73我們對標桿企業(yè)項目計劃管理經(jīng)驗的總結(jié)`P策劃D編制C檢查A評估項目計劃的分級管理基于管理需求的項目關(guān)鍵節(jié)點定義標準工作周期研究項目運營策劃三位一體的項目計劃分級管理、滾動編制項目計劃的檢查項目計劃的動態(tài)預警機制項目計劃考核74P—— 項目計劃體系的策劃計 劃體系策劃匹配性 完整性 層 次性 可控性? 體現(xiàn)公司戰(zhàn)略導向和管理意圖? 與管控模式相匹配? 與管理水平、人員素質(zhì)相匹配? 包含進度、資金、成本和經(jīng)營? 全面覆蓋項目開發(fā)業(yè)務流程? 全員覆蓋? 完整的計劃管理程序? 計劃分級標準? 各層級計劃的管理職責? 標準模版? 標準工作周期? 適用性測試75一個典型的集團公司計劃管理架構(gòu)集團城市公司項目部《 項目投資指導書（全周期計劃） 》《 項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃 》《 一級計劃 (35關(guān)鍵節(jié)點 )監(jiān)控報告》《 項目季度經(jīng)營開發(fā)計劃 》《 項目月度經(jīng)營開發(fā)計劃 》《 二級計劃 (108關(guān)鍵節(jié)點 )監(jiān)控報告》《 項目月度經(jīng)營開發(fā)計劃 》《 項目周計劃 》編制、調(diào)整 《 三級計劃 》編制、調(diào)整 《 專項計劃 》WHY —— 評估風險、項目整體規(guī)劃（投資指導書） 重點監(jiān)控，保證公司整體的財務表現(xiàn)、現(xiàn)金流WHAT——編制全周期、審批年度計劃（一般都僅到一級節(jié)點）HOW —— 全周期計劃主導、年度計劃審批、過程計劃督促WHY —— 保證完成對集團的承諾 重點監(jiān)控，并解決項目部權(quán)限外的審批、調(diào)整WHAT—— 編制年度計劃、審批月度計劃HOW ——全周期計劃參與、年度計劃主導、過程計劃審批 /監(jiān)控WHY —— 保證完成對公司的承諾 形成具體的作業(yè)計劃，指導實際工作WHAT—— 參與細化年度計劃、編制月度 /周計劃HOW —— 年度計劃參與、過程計劃編制 /動態(tài)調(diào)整76項目節(jié)點計劃的分級管理職責 —— “抓一級、控一級、看一級 ”集團城市公司項目部項目月度計劃全周期計劃 項目年度計劃編制（至各分期五大節(jié)點）參與參與控制意見（確定五大節(jié)點）組織編制一級節(jié)點（ 35個節(jié)點）參與一級節(jié)點編制 ,細化到二級節(jié)點（ 99個）審批二級節(jié)點（上報一級節(jié)點）審批一級節(jié)點動態(tài)調(diào)整二級計劃，滾動編制三級計劃（審批二級節(jié)點，上報一級節(jié)點執(zhí)行報告）三級備案（考核一級節(jié)點）二級節(jié)點備案抓一級 —— 主導 控一級 —— 審批 看一級 —— 知情 /原因分析77標準化的計劃管理模版，提高計劃編制效率，保證計劃質(zhì)量78三級節(jié)點計劃按照專業(yè)類型 /部門進行編制：① 報批報建類計劃，經(jīng)營開發(fā)部組織編制；② 設計出圖計劃，設計管理部組織編制；③ 營銷作業(yè)計劃，營銷部組織編制；④ 工程進度計劃，項目部組織編制；⑤ 招標采購計劃，合約采購部依據(jù)項目部提出的進場計劃要求，組織編制，工程管理部重點配合⑥ 產(chǎn)品交付計劃，客戶服務部組織編制。 　 　 　 　前期設計階段 174。 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 　 174。 　 　 　前期設計 174。 　 　 　 　 　 　 174。 　 　 　 　產(chǎn)品交付 　 　 174。 　從階段看 項目策劃 3+1 前期設計階段 6+0 工程管理階段 3+2銷售管理階段 2+0 產(chǎn)品交付階段 1+1 精裝修 7個看 “項目成功 ”過程控制 —13財務 /資金 – 5產(chǎn)品品質(zhì) —3客戶導向 —5管理精細化 187龍湖的節(jié)點分析 ——項目收益持續(xù)評估及監(jiān)測、項目競爭優(yōu)勢、投資收益里程碑節(jié)點 集團增加的 9個節(jié)點1. 項目定位（無） 2. 規(guī)劃方案3. 單體方案 (規(guī)劃單體合并 )4. 初步設計（實施方案）5. 施工圖設計6. 總包監(jiān)理確定（無）7. 開工8. 達預售條件（無）9. 結(jié)構(gòu)封頂（無）（交房 95%）1. 取得國土使用權(quán)證2. 交地（開發(fā)部向項目部交地）3. 施工許可證4. 景觀施工進場5. 售樓部、樣板區(qū)開放6. 取得預售許可證7. 完成 40%銷售8. 完成 70%銷售9. 完成 95%銷售8個88所以，沒有標準的項目一級節(jié)點 ——但應該有設置的思路原則和工具（ 57個房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵活動）立項 可研報告項目取得單體方案施工圖設計總包 /監(jiān)理 開工 達預售條件竣工開盤 結(jié)案（非時間敏感點）集中入住項目定位規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)封頂初步設計進度的過程控制點項目難點 /進度瓶頸 財務／現(xiàn)金流影響 產(chǎn)品品質(zhì)管理精細化 客戶導向89我們的工作方式項目關(guān)鍵節(jié)點 (2040個 ) 必選項（ 12個歷程碑） 依據(jù)公司 /項目特點(57項關(guān)鍵活動 ) 進度 —— 過程控制點投資 /財務 /資金產(chǎn)品品質(zhì) (精裝修 7個節(jié)點可選 ) 客戶導向管理精細化創(chuàng)造價值90D —— 項目計劃的編制項目計劃的 3層次、 4要素項 目運 營 策劃（全周期 計 劃）經(jīng)營經(jīng)營 目目 標標 成本目成本目 標標 進進 度目度目 標標 資資 金金 運運 作目作目 標標項 目年度 計 劃年度 經(jīng)營計 劃 引自目 標 成本不 單 獨 編 制 年度 項 目 計 劃 年度 資 金 計 劃項 目 執(zhí) 行 計 劃 (月度 ) 月度收入 計 劃 月度 進 度 計 劃 月度 資 金 計 劃91D —— 項目計劃的編制（ STEP01）項目運營策劃 —— 是對項目整體開發(fā)策略及經(jīng)營開發(fā)計劃內(nèi)容的整體規(guī)劃，體現(xiàn)了公司項目投資的最初意愿，應作為項目經(jīng)營計劃細化及執(zhí)行的總綱? 收益類指標： 銷售利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本? 效率類指標： 銷售利潤率 /投資回報率 /IRR ? 資金類指標： 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間? 資產(chǎn)類指標： NPV……? 項目品牌： 知名度 /認知度 /美譽度等? 客戶滿意度： 滿意度（規(guī)劃設計 /銷售服務 /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務）? ……運 營視 角? 進度指標? 質(zhì)量目標? 專業(yè)管理目標 : 如目標成本變動率\標準部品應用率 \戰(zhàn)略采購比例? 安全控制目標? ……學 習視 角? 人員培養(yǎng)? 知識管理? ……財務視 角 客 戶視 角項 目 評 價指 標92典型案例 —— 萬科的項目運營策劃（第一頁紙）　項目 運營 目標 書　93典型案例 ——龍湖的項目成功標尺 項目銷售凈利潤率 20% 項目內(nèi)部收益率 IRR69% 一次性交房成功率 98% 形成 PMO制度下高標準的項目運作模板 : 包括但不限于：項目啟動會綜合模板、別墅項目建造標準模板、樣板區(qū)建設計劃管理模板、報批報建流程模板 ? 鍛煉出能打硬仗的項目團隊 : 項目建設過程中，向上海公司其他項目團隊輸送人才不少于 5人。n明確階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準人，審批完成后抄送人n隨公司發(fā)展，集團會增減管控的階段性成果范圍和對審批流程進行更新n通過對各區(qū)域公司以前提交的階段性成果的歸集整理，形成 《 項目階段性成果參考模板 》 ，作為各成果的參考標準117龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點（續(xù)）n集團運營中心負責對各區(qū)域公司項目階段性成果提交的及時性、規(guī)范性進行管控n對不按時提交階段性成果的項目，集團每月在 “ OA集團 ” 公告中定期公示，公示內(nèi)容包括未完成階段性成果的項目名稱、具體經(jīng)辦人、責任部門及經(jīng)理；n集團每季度進行一次統(tǒng)計分析，對按時達成率較好的區(qū)域公司進行公開表揚，對按時達成率較差的區(qū)域公司集團會建議區(qū)域公司總經(jīng)理對相關(guān)責任人進行處罰；n各區(qū)域公司計劃財務部也應將項目階段成果納入各部門一級計劃節(jié)點計劃進行管控n各區(qū)域公司計劃財務部管理組主管負責每月填寫并向集團提交 《 項目階段性成果跟蹤表 》118成果標準管理的四步法n構(gòu)建并應用成果體系四步法：n識別階段成果文件并定義關(guān)鍵階段成果文件；n根據(jù)標準對階段關(guān)鍵成果文件分級設定；n明確規(guī)范成果文件標準與模板要求；n多種手段綜合應用。 三月 2111:58:4911:58Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 2111:58 上午 三月 2111:58March 27, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 11:58:4911:58:4911:583/27/2023 11:58:49 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 27 三月 20