【正文】 財(cái)務(wù) /資金 產(chǎn)品品質(zhì) 客戶導(dǎo)向 管理精細(xì)化項(xiàng)目策劃 　 174。 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 《 施工許可證 》 174。 　 　 　銷售管理 　 174。 　 　 　 　工程管理 174。 174。 174。 ?奠定龍湖在上海地產(chǎn)界的口碑及領(lǐng)先地位 : 項(xiàng)目品牌知名度進(jìn)入前 5（無提示狀態(tài)下第一提及率，第三方調(diào)查） 單項(xiàng)目年度銷售額進(jìn)入前 5 94典型案例 —— 首創(chuàng)的投資指導(dǎo)書項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書 —— 體現(xiàn)公司項(xiàng)目投資的戰(zhàn)略意圖和最初意愿，對整體開發(fā)策略及經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃內(nèi)容的整體規(guī)劃，是項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃細(xì)化及執(zhí)行的總綱959697D —— 項(xiàng)目計(jì)劃的編制（ STEP02）項(xiàng)目年度計(jì)劃的編制 —— 三位一體的年度項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目整體運(yùn)營目標(biāo) ? v? 結(jié)轉(zhuǎn)收入? 結(jié)轉(zhuǎn)成本? 銷售利潤? ……? 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（一般至一級節(jié)點(diǎn)即可滿足計(jì)劃編制需要）? ……? 經(jīng)營性流入? 經(jīng)營性輸出? 融資計(jì)劃? ……案例 : 《 某 企業(yè) 年度項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃 》98三位一體的年度項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃的指標(biāo)勾稽關(guān)系銷售計(jì)劃（回款）資金支出計(jì)劃 經(jīng)營計(jì)劃（財(cái)務(wù)指標(biāo)）可售資源及推出時間結(jié)轉(zhuǎn)收入 /成本融資計(jì)劃項(xiàng) 目 開 發(fā)計(jì) 劃 項(xiàng) 目 資 金 計(jì) 劃 項(xiàng) 目 經(jīng)營計(jì) 劃開工地下結(jié)構(gòu)完工達(dá)預(yù)售條件 (開盤 ) 封頂集中入住其他 項(xiàng) 目基 礎(chǔ) 文件分期開發(fā)規(guī)劃 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo)成本 /動態(tài)成本12399討論：關(guān)于項(xiàng)目年度計(jì)劃編制的幾個常見困惑n 自上而下，還是自下而上？n 項(xiàng)目計(jì)劃與財(cái)務(wù)預(yù)算的關(guān)系？先有預(yù)算還是先有計(jì)劃？n 實(shí)際上，項(xiàng)目在執(zhí)行過程中由于各種原因?qū)е履甓扔?jì)劃與運(yùn)營目標(biāo)的脫節(jié)，也經(jīng)常遇到，如何理解？100D —— 項(xiàng)目計(jì)劃的編制（ STEP03）您是否也常常被日常計(jì)劃編制\調(diào)整工作拖得筋疲力盡 ?? 至少有 70%的項(xiàng)目管理人員和計(jì)劃管理人員抱怨，年度計(jì)劃尚能有足夠的精力制訂，但執(zhí)行過程中的計(jì)劃調(diào)整的工作量常常把人拖得筋疲力盡、無暇應(yīng)對? 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行內(nèi)外部影響因素很多，經(jīng)常需要動態(tài)調(diào)整，年度計(jì)劃編制到什么深度才能保證既有指導(dǎo)性、又有一定的靈活度？? 月度或者季度項(xiàng)目計(jì)劃編制的標(biāo)準(zhǔn)是什么？過粗和過度肢解的計(jì)劃編制傾向如何避免？? 執(zhí)行計(jì)劃誰來編？? ……101D —— 項(xiàng)目計(jì)劃的編制滾動編制 ,過程細(xì)化集團(tuán)城市公司項(xiàng)目部項(xiàng)目月度計(jì)劃全周期計(jì)劃 項(xiàng)目年度計(jì)劃編制（至各分期五大節(jié)點(diǎn)）參與參與控制意見（確定五大節(jié)點(diǎn)）組織編制一級節(jié)點(diǎn)（ 35個節(jié)點(diǎn)）參與一級節(jié)點(diǎn)編制 ,細(xì)化到二級節(jié)點(diǎn)（ 99個）審批二級節(jié)點(diǎn)（上報(bào)一級節(jié)點(diǎn)）審批一級節(jié)點(diǎn)動態(tài)調(diào)整二級計(jì)劃，滾動編制三級計(jì)劃（審批二級節(jié)點(diǎn)，上報(bào)一級節(jié)點(diǎn)執(zhí)行報(bào)告）三級備案（考核一級節(jié)點(diǎn)）二級節(jié)點(diǎn)備案102D —— 項(xiàng)目計(jì)劃的編制滾動編制 ,過程細(xì)化五大節(jié)點(diǎn)一級節(jié)點(diǎn)二級節(jié)點(diǎn)三級節(jié)點(diǎn)? 逐步細(xì)化? 計(jì)劃等級越高，剛性越強(qiáng)? 確定計(jì)劃編制標(biāo)準(zhǔn)，避免過粗和過度肢解103C/A—— 項(xiàng)目計(jì)劃的檢查和評估集團(tuán)項(xiàng)目月度計(jì)劃全周期計(jì)劃 項(xiàng)目年度計(jì)劃編制（至各分期五大節(jié)點(diǎn)）控制意見（確定五大節(jié)點(diǎn)） 審批一級節(jié)點(diǎn)（考核一級節(jié)點(diǎn)）二級節(jié)點(diǎn)備案抓一級 —— 主導(dǎo) 控一級 —— 審批 看一級 —— 知情 /原因分析項(xiàng)目計(jì)劃的檢查評估，需要以項(xiàng)目計(jì)劃分級管理職責(zé)為基礎(chǔ)，以計(jì)劃考核為驅(qū)動手段年度考核一線公司 季度考核一線公司主導(dǎo) —結(jié)果考核（年度考核五大節(jié)點(diǎn)）審批 —過程考核（季度考核所有一級節(jié)點(diǎn)）知情 —不作考核104案例 ——龍湖的計(jì)劃回顧和調(diào)整規(guī)范105案例 ——萬科的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃考核方法106107n 108C/A—— 項(xiàng)目計(jì)劃的檢查和評估形成標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目計(jì)劃監(jiān)控報(bào)告（萬科城市公司項(xiàng)目計(jì)劃動態(tài)跟蹤表）109C/A—— 項(xiàng)目計(jì)劃的檢查和評估項(xiàng)目計(jì)劃的動態(tài)預(yù)警機(jī)制110項(xiàng)目運(yùn)營管理之 —— 成果標(biāo)準(zhǔn)管理111為什么要關(guān)注 “成果標(biāo)準(zhǔn) ”成果標(biāo)準(zhǔn)就是對開發(fā)各個環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成果，尤其是文件，在結(jié)構(gòu)的完善與合理、內(nèi)容的全面深入與有效、形式的規(guī)范與統(tǒng)一等方面所作出的統(tǒng)一的規(guī)范要求或指導(dǎo)性綱領(lǐng)。識別定 義等 級設(shè) 定明確模板綜 合應(yīng) 用119賽普的標(biāo)準(zhǔn)成果體系分析《 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵活動分析表 》120項(xiàng)目開發(fā)從另一個角度也，也是由各個活動的成果組成，控制成果也是對項(xiàng)目進(jìn)程的管理n 項(xiàng)目前一階段的成果經(jīng)地區(qū)公司 PMO會議審核通過，是進(jìn)入后一階段工作的依據(jù)；n 地區(qū)公司 PMO召集人負(fù)責(zé)對項(xiàng)目階段性成果的提交及時性、規(guī)范性等進(jìn)行管理，并于每月 5日前向集團(tuán)運(yùn)營中心提交 《 地區(qū)公司項(xiàng)目階段性成果管理報(bào)告 》 ；n 集團(tuán)運(yùn)營中心負(fù)責(zé)對各地區(qū)公司的階段性成果進(jìn)行管理，并于每月 10日前向集團(tuán)總裁提交 《 集團(tuán)項(xiàng)目階段性成果管理報(bào)告 》121項(xiàng)目運(yùn)營管理之 —— 決策會議管理122房地產(chǎn)開發(fā)過程中始終伴隨著一個個決策，而最重要和最常見的決策形式就是 “會議 ”房地產(chǎn)價值鏈 ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02ACTION 01輸 出輸 入決策 (會議 )體系輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入從 工作流的角度看，各 個相 對 獨(dú) 立活 動 之 間 耦合，需要 “控制 ”或曰 “啟 動 ”，在日常管理中常常體 現(xiàn)為 “決 策 ” 會議常常是 ……? 向高層管理者介紹概要情況的過程? 一次各專業(yè)交換意見、達(dá)成共識的過程? 標(biāo)志一個階段的完成、另一個階段的啟動? 及時發(fā)現(xiàn)問題并及時糾偏? ……123會議也需要有效的管理n龍湖總結(jié) —— 如何開好會① 一個會議成功的關(guān)鍵在于：會議的準(zhǔn)備、主持人的控制以及成果的處理；② 沒有初稿、方案、預(yù)案的議題盡量不要放在例會的議程之內(nèi)，只宜放在專題會中的“ 頭腦風(fēng)暴會 ” 之中；③ 若某種會議較多的時間總在通報(bào)某一類信息，則宜將這類信息以電子版本的形式由專人整理定期向相關(guān)人員傳送；④ 在會上傳送或者展示的信息如果較多，盡量才用 PPT的形式；如果傳遞的信息很專業(yè)，則盡量輔以圖紙、圖表、圖片等資料；如果傳遞的信息很復(fù)雜，且又需幫助別人建立場景意境感，則請盡量輔以照片、音像、模型、實(shí)物等；⑤ 各地區(qū)公司應(yīng)對某一類會議議題的上會資料給出定義、提出要求；⑥ 主持人與召集人應(yīng)謹(jǐn)慎界定參會人員、列席人員范圍，盡量避免擴(kuò)大會議；會議可以連續(xù)開，但并非全體人員都必須從頭至尾參加，會議通知時召集人應(yīng)給出預(yù)告；⑦ 主持人對突發(fā)的占用太多時間的議題，應(yīng)有權(quán)及時打斷、中止；對一時難以決定的議題，應(yīng)立即指定專人主持專題會議，且指定反饋時間，并由召集人擔(dān)任跟蹤檢查者；⑧ 各地區(qū)公司應(yīng)對某一類會議的紀(jì)要定義出模版，給出明確要求對會議要求落實(shí)的事項(xiàng)，除非系統(tǒng)中指定有跟蹤檢查者，否則主持人應(yīng)指定跟蹤檢查者，或召集人自動成為約定的跟蹤檢查者；⑨ 會議紀(jì)要通常要在會上宣讀一次（特殊情況除外），會后由召集人送主持人審批后生效（不再多人會簽）；124龍湖的會議體系125項(xiàng)目啟動會管理要求126萬科城市公司的 10級會議127128北京金隅的項(xiàng)目決策會議（決策會議 +項(xiàng)目總體進(jìn)度+標(biāo)準(zhǔn)成果）附件 \決策會議體系依據(jù)決策體系的會議等級設(shè)定129決策會議體系的設(shè)計(jì)來自于流程和權(quán)責(zé)體系公司級決策 —— 一級決策會議專業(yè)線決策 —— 二級決策會議返回130項(xiàng)目運(yùn)營管理之 —— 項(xiàng)目評價體系131項(xiàng)目評價的要素? 收益類指標(biāo)： 銷售利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本? 效率類指標(biāo)： 銷售利潤率 /投資回報(bào)率 /IRR ? 資金類指標(biāo)： 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間? 資產(chǎn)類指標(biāo)： NPV……? 項(xiàng)目品牌： 知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度等? 客戶滿意度： 滿意度（規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù)）? ……運(yùn) 營視 角? 進(jìn)度指標(biāo)? 質(zhì)量目標(biāo)? 專業(yè)管理目標(biāo) : 如目標(biāo)成本變動率\標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率 \戰(zhàn)略采購比例? 安全控制目標(biāo)? ……學(xué) 習(xí)視 角? 人員培養(yǎng)? 知識管理? ……財(cái)務(wù)視 角 客 戶視 角項(xiàng) 目 評 價指 標(biāo)132項(xiàng)目評價的層次及方式項(xiàng)目投資評價體系經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)成本目標(biāo)資金目標(biāo)其他目標(biāo)評價指標(biāo)客戶目標(biāo)運(yùn)營目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)不包含進(jìn)度項(xiàng) 目 評 價指 標(biāo)全周期(運(yùn)營策劃 /成功標(biāo)尺 ) 年度季度 /月度各階段投資測算年度計(jì)劃與全周期計(jì)劃對標(biāo)項(xiàng)目后評估年度計(jì)劃與全周期計(jì)劃對標(biāo)項(xiàng)目后評估項(xiàng)目投資動態(tài)評價 (年度 ) 項(xiàng)目非財(cái)務(wù)類KPI(年度 ) 項(xiàng)目投資動態(tài)評價 (月度 ) 專項(xiàng)流程 KPI(年度 ) 三大工具：投資評價模型、項(xiàng)目 KPI、流程 KPI項(xiàng)目財(cái)務(wù)類 KPI(年度 ) 133項(xiàng)目投資評價體系 —— 龍湖的投資分析模型134序號 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 單位 計(jì)算公式 評價點(diǎn)1 項(xiàng)目總投入 774,396 萬元 開發(fā)成本＋期間費(fèi)用＋營業(yè)稅＋增值稅＋所得稅項(xiàng)目的總投入規(guī)模2 項(xiàng)目銷售收入 916,305 萬元 銷售收入 項(xiàng)目變現(xiàn)能力3 留存資產(chǎn)價值 12,331 萬元 可售留存資產(chǎn)價值按 10年收益折現(xiàn)值計(jì)算（ 8％折現(xiàn)率） 留存資產(chǎn)價值4 單方售價 9,241 元 /㎡ 項(xiàng)目銷售收入 /銷售面積 銷售均價的合理性5 可租售單方成本 7,174 元 /㎡ 項(xiàng)目銷售部分投入 /銷售面積 單方成本的高低6 項(xiàng)目投資 326,600 萬元 項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)盈虧平衡前需投入的資金 項(xiàng)目的投資規(guī)模7 所得稅后凈現(xiàn)金收益 154,240 萬元 2+31 項(xiàng)目靜態(tài)收益8 股權(quán)倍數(shù) 　 (7+6)/6 股權(quán)收益9 投資收益率 % 　 7/6 項(xiàng)目投資收益水平10 稅后凈利率 % 　 所得稅后凈現(xiàn)金收益 /（項(xiàng)目銷售收入＋留存資產(chǎn)凈現(xiàn)值）核心指標(biāo)，大于10%11 項(xiàng)目自有資金 IRR % 　 月度內(nèi)部收益率 12（不含外部貸款和利息） 核心指標(biāo)，大于19%135龍湖的項(xiàng)目投資評價體系，首先體現(xiàn)在各階段的投資測算報(bào)告，保證投資意愿的延續(xù)和實(shí)現(xiàn)136龍湖的項(xiàng)目投資動態(tài)評價和管理 ——月度進(jìn)行項(xiàng)目投資全景模型跟蹤評估137常用的項(xiàng)目 KPI項(xiàng)目評價指標(biāo)財(cái)務(wù)維度項(xiàng)目毛利 經(jīng)營性資金流銷售收入開發(fā)成本回款金額經(jīng)營付現(xiàn)客戶維度項(xiàng)目品牌價值客戶綜合滿意度內(nèi)部運(yùn)營維度進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施規(guī)范管理安全學(xué)習(xí)成長維度內(nèi)部氛圍滿意度團(tuán)隊(duì)建設(shè)客戶忠誠度138流程 KPI——來自流程分析139項(xiàng)目運(yùn)營管理之 —— 信息管理體系140一、是什么？ —— 房地產(chǎn)企業(yè) “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 的概念及核心內(nèi)容二、如何做？ —— 解析房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 構(gòu)建實(shí)務(wù)三、可以做什么？ —— “ 戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 理念的提出141項(xiàng)目運(yùn)營管理一百問142靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 11:58:4911:58:4911:58Saturday, March 27, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 2023/3/27 11:58:4911:58:4927 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 三月 2111:58:4911:58Mar2127Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 三月 2111:58 上午 三月 2111:58March 27, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 11:58:4911:58:4911:583/27/2023 11:58:49 AM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 21三月 2111:58:4911:58:49March 27, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 11:58:49 上午 11:58 上午 11:58:49三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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