【正文】 216。 　 　 　 　前期設計階段 174。 　 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 　 　 174。 　從階段看 項目策劃 3+1 前期設計階段 6+0 工程管理階段 3+2銷售管理階段 2+0 產(chǎn)品交付階段 1+1 精裝修 7個看 “項目成功 ”過程控制 —13財務 /資金 – 5產(chǎn)品品質(zhì) —3客戶導向 —5管理精細化 187龍湖的節(jié)點分析 ——項目收益持續(xù)評估及監(jiān)測、項目競爭優(yōu)勢、投資收益里程碑節(jié)點 集團增加的 9個節(jié)點1. 項目定位（無） 2. 規(guī)劃方案3. 單體方案 (規(guī)劃單體合并 )4. 初步設計（實施方案）5. 施工圖設計6. 總包監(jiān)理確定（無）7. 開工8. 達預售條件（無）9. 結構封頂（無）（交房 95%）1. 取得國土使用權證2. 交地（開發(fā)部向項目部交地）3. 施工許可證4. 景觀施工進場5. 售樓部、樣板區(qū)開放6. 取得預售許可證7. 完成 40%銷售8. 完成 70%銷售9. 完成 95%銷售8個88所以，沒有標準的項目一級節(jié)點 ——但應該有設置的思路原則和工具（ 57個房地產(chǎn)開發(fā)關鍵活動）立項 可研報告項目取得單體方案施工圖設計總包 /監(jiān)理 開工 達預售條件竣工開盤 結案（非時間敏感點）集中入住項目定位規(guī)劃方案結構封頂初步設計進度的過程控制點項目難點 /進度瓶頸 財務／現(xiàn)金流影響 產(chǎn)品品質(zhì)管理精細化 客戶導向89我們的工作方式項目關鍵節(jié)點 (2040個 ) 必選項（ 12個歷程碑） 依據(jù)公司 /項目特點(57項關鍵活動 ) 進度 —— 過程控制點投資 /財務 /資金產(chǎn)品品質(zhì) (精裝修 7個節(jié)點可選 ) 客戶導向管理精細化創(chuàng)造價值90D —— 項目計劃的編制項目計劃的 3層次、 4要素項 目運 營 策劃（全周期 計 劃）經(jīng)營經(jīng)營 目目 標標 成本目成本目 標標 進進 度目度目 標標 資資 金金 運運 作目作目 標標項 目年度 計 劃年度 經(jīng)營計 劃 引自目 標 成本不 單 獨 編 制 年度 項 目 計 劃 年度 資 金 計 劃項 目 執(zhí) 行 計 劃 (月度 ) 月度收入 計 劃 月度 進 度 計 劃 月度 資 金 計 劃91D —— 項目計劃的編制（ STEP01）項目運營策劃 —— 是對項目整體開發(fā)策略及經(jīng)營開發(fā)計劃內(nèi)容的整體規(guī)劃，體現(xiàn)了公司項目投資的最初意愿，應作為項目經(jīng)營計劃細化及執(zhí)行的總綱? 收益類指標： 銷售利潤 /結轉收入/結轉成本? 效率類指標： 銷售利潤率 /投資回報率 /IRR ? 資金類指標： 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時間? 資產(chǎn)類指標： NPV……? 項目品牌： 知名度 /認知度 /美譽度等? 客戶滿意度： 滿意度（規(guī)劃設計 /銷售服務 /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務）? ……運 營視 角? 進度指標? 質(zhì)量目標? 專業(yè)管理目標 : 如目標成本變動率\標準部品應用率 \戰(zhàn)略采購比例? 安全控制目標? ……學 習視 角? 人員培養(yǎng)? 知識管理? ……財務視 角 客 戶視 角項 目 評 價指 標92典型案例 —— 萬科的項目運營策劃（第一頁紙）　項目 運營 目標 書　93典型案例 ——龍湖的項目成功標尺 項目銷售凈利潤率 20% 項目內(nèi)部收益率 IRR69% 一次性交房成功率 98% 形成 PMO制度下高標準的項目運作模板 : 包括但不限于：項目啟動會綜合模板、別墅項目建造標準模板、樣板區(qū)建設計劃管理模板、報批報建流程模板 ? 鍛煉出能打硬仗的項目團隊 : 項目建設過程中，向上海公司其他項目團隊輸送人才不少于 5人。 三月 2111:58:4911:58Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 11:58:4911:58:4911:583/27/2023 11:58:49 AM1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/27 11:58:4911:58:4927 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 三月 2111:58:4911:58Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 11:58:4911:58:4911:58Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2111:58:4911:58:49March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。其表現(xiàn)形式往往為階段成果文件的綱領目錄、涵蓋要點規(guī)定、表現(xiàn)形式限制等。 　 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 174。每一個人都是在對最后成品的規(guī)劃做貢獻57項目戰(zhàn)略要求⑴財務指標要求⑵ 項目土地屬性⑶分析客戶對土地屬⑷性需求分析競品客戶及產(chǎn)⑸品分析客戶初選定位⑹項目成本分析⑺項目客戶定位⑼項目產(chǎn)品解決⑽方案分析項目產(chǎn)品配比⑻分析規(guī)劃方案產(chǎn)品解決方案58市場 /客戶角度 產(chǎn)品技術角度 項目投資角度產(chǎn)品系列標準客戶細分研究市場研究建議 產(chǎn)品策劃建議業(yè)態(tài)建議客群定位及主力店初步意向產(chǎn)品建議 (平面規(guī)劃 \系統(tǒng)配置 \單體功能 ) 競品分析場地 /密度指標分析平面規(guī)劃初步方案單體功能及配置范本調(diào)研開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)進度成本測算方案產(chǎn)品需求深化（含項目客戶模型研究） 概念設計 項目開發(fā)經(jīng)營方案戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)態(tài)選擇 /持有或出售比例開發(fā)經(jīng)營方案建議現(xiàn)金流要求事實上，專業(yè)配合是個持續(xù)的過程59龍湖階段評審會 ——項目啟動會（多專業(yè)多專案綜合）投資測算市場定位產(chǎn)品定位風險顯化價值挖掘一二級計劃成本測算體驗區(qū)選址定位項目成功標尺（產(chǎn)品成功、管理成功）項目啟動會最終成果1. 《 項目成功標尺 》2. 《 風險顯化及預案 》3. 《 市場定位 》4. 《 產(chǎn)品定位 》 （含建筑、景觀設計任務書）5. 《 體驗區(qū)選址、定位及開放計劃 》6. 《 產(chǎn)品建造標準 》7. 《 項目一二級計劃 》 (提交到計劃系統(tǒng) )8. 《 項目目標成本及合約規(guī)劃（啟動版） 》 (提交到成本系統(tǒng) )9. 《 投資分析模型（啟動版） 》? 模仿、復制 項 目：取得土地（第一筆土地款支付）后 20個工作日內(nèi)。集團總經(jīng)理集團運營發(fā)展部 集團人力資源行政部 集團財務部 集團公共事務部 集團戰(zhàn)略品牌部集團運營中心區(qū)域總經(jīng)理 區(qū)域總經(jīng)理 區(qū)域總經(jīng)理投資發(fā)展研發(fā)設計工程管理造價管理營銷管理計財管理人資行政商運管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營銷經(jīng)理地區(qū) PMO項目負責人某標桿運營體系－通過 PMO協(xié)調(diào)27總部功能定位運營監(jiān)管重點運營管理部門項目監(jiān)管型 — 不介入項目的具體開發(fā) 戰(zhàn)略采購除外；監(jiān)管重點除涵蓋投資控制型內(nèi)容外，還關注重要的項目決策點（如方案、營銷總案等）管理委員會（戰(zhàn)略運營部之運營中心（ 3人）承擔日常職責）戰(zhàn)略運營部之運營中心（投資跟蹤評價 +項目計劃 +流程 +信息化 +知識管理等）項目計劃（全期 +各年度），月度簡報關鍵成果標準管理 +決策會議管理 +知識管理龍湖運營平臺的特點 —— 項目監(jiān)控型28案例分析：華遠的項目運營平臺1. 華遠的本地項目管理模式是 “平衡矩陣式 ”—— 項目部負責工程實施（含施工圖），專業(yè)部門的協(xié)調(diào)，主要依靠項目總監(jiān)2. 運營管理部：計劃管理 +流程管理 +信息化管理，其中計劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯29總部功能定位運營監(jiān)管重點運營管理部門項目操作型 — 矩陣式，項目部負責工程施工，專業(yè)部門配合；監(jiān)管重點除涵蓋項目監(jiān)控型內(nèi)容外，更多關注過程計劃的細化編制、協(xié)調(diào)等公司高層＋項目總監(jiān)組成項目管理核心層運營管理部（計劃管理 +流程管理 +信息化管理，其中計劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯）項目計劃（全期 +各年度），總部組織；執(zhí)行計劃（月度），總部協(xié)調(diào)并審批深入到項目操作層面 —— 流程責權設計 + 主要決策 +專業(yè)操作系統(tǒng)華遠總部運營平臺的特點 —— 項目操作型30對三類項目運營管理模式的總結項目操作型 項目監(jiān)管型 投資監(jiān)控型操作項目 — 華遠 監(jiān)管項目 — 龍湖 投資項目 — 萬科職責分工 ?運營控制型?總部＋項目部／項目公司，項目管理模式多職能制或矩陣制管控特點 ?運營控制型（弱價值鏈控制）或戰(zhàn)略控制型?總部＋城市公司職責分工 ?投資決策?計劃編制／監(jiān)控 +業(yè)務決策 +成果標準?項目操作運營管理重點 ?投資決策?計劃規(guī)劃／監(jiān)控 +業(yè)務決策 +成果標準?投資決策?計劃審批／監(jiān)控?戰(zhàn)略管控型或投資管控型?總部＋城市公司或三級架構職責分工 ?健全完善執(zhí)行保障體系，計劃的組織編制、協(xié)調(diào)、督辦職能比較突出?常見的職能承擔部門－　總辦、工程管理部或單獨成立運營管理部運營管理部門特點 ?健全計劃監(jiān)控機制、提高項目決策質(zhì)量和效果、健全信息上報機制?常見職能承擔部門 — 　總辦、運營管理部（較少在工程系統(tǒng)）?建立項目投資跟蹤評價系統(tǒng)，通過計劃監(jiān)控實現(xiàn)項目投資目標以及當年度的財務表現(xiàn)?常見職能承擔部門 — 財務管理部、投資管理部31企業(yè)在構建項目運營平臺時需關注幾個問題1. 管控思路決定了總部的功能和項目運營管理模式2. 項目運營管理模式?jīng)Q定運營管理的職能和管理深度3. 職能和管理深度決定了由哪個部門承擔更適合但無論怎么設置運營管理部門，我們都應該意識到運營管理部門不是一個負責某一方面專職業(yè)務的職能部門（不是第二個工程管理部或第二個總經(jīng)理辦公室），它是公司決策層的參謀和智囊總是站在公司層面、戰(zhàn)略的高度，運用標準化運營管理體系，從全面經(jīng)營管理的角度來發(fā)現(xiàn)問題、分析問題并協(xié)調(diào)相關職能部門或項目公司提出解決問題的建議是一個定規(guī)則、搭平臺、管計劃、促糾偏的工作團隊是銜接宏觀戰(zhàn)略目標和微觀項目實施的紐帶32項目運營管理之 —— 流程管理33流程分析是構建房地產(chǎn)企業(yè)項目運營體系的基礎基于流程活 動 的深入分析，系 統(tǒng)規(guī) 劃 六大體系， 設計 有序 執(zhí) 行的制度保障體系流程管理計 劃管理會 議管理信息管理項 目評 估成果管理I. 基于流程活動分析II. 體系策劃III. 執(zhí)行保障體系34流程分析是構建房地產(chǎn)企業(yè)項目運營體系的基礎業(yè)務 活 動（具有矢量 屬 性）輸 入 輸 出業(yè)務 活 動績 效 評 估從 工作流的角度看，各 個相 對 獨 立活 動 之 間 耦合，需要 “控制 ”或曰 “啟 動 ”，在日常管理中常常體 現(xiàn)為 “決 策 ”從 工作流的角度看，每一 項業(yè)務 活 動 是一 個 矢量，具有 兩 方面要素，即方向和量度；方向是緊 前 /緊 后 節(jié) 點，量度是時間35回顧 ——流程分析是構建房地產(chǎn)企業(yè)項目運營體系的基礎房地產(chǎn)企業(yè) “ 項目運營管理 ” ,本質(zhì)應該是是貫穿于項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的管理行為，對各個開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為 ,構成了 “ 項目運營管理 ” 的核心內(nèi)容房地產(chǎn)價值鏈 ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02ACTION 01輸 出輸 入成果標準體系流程管理體系計劃管理體系決策 (會議 )體系項 目 評 估管理項目評估體系輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入信息管理信息管理體系36專題研究 （此部分未來得及好好做 ,仍待完善）賽普對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程的研究37設計配合采購策劃、總包監(jiān)理招標地質(zhì)勘查、七通一平、施工準備及樁基等工程施工項目論證階段 項目策劃階段 方案設計階段工程管理階段項目取得 主體結構開工 開盤銷售 入伙竣工產(chǎn)品交付階段項目發(fā)展營銷設計工程采購組織項目論證項目取得市場調(diào)研初步項目定位規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案項目定位概念規(guī)劃設計項目營銷總案、項目推廣方案策劃銷售前準備（含前期客戶積累）方案設計 擴初設計 施工圖設計主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理成本 前期成本估算 測算設計階段成本控制及測算、形成控制性目標成本確定合約框架動態(tài)成本管理工程實施階段