【正文】 216。 　 　 　 　前期設(shè)計(jì)階段 174。 　 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 　 　 174。 　從階段看 項(xiàng)目策劃 3+1 前期設(shè)計(jì)階段 6+0 工程管理階段 3+2銷售管理階段 2+0 產(chǎn)品交付階段 1+1 精裝修 7個(gè)看 “項(xiàng)目成功 ”過程控制 —13財(cái)務(wù) /資金 – 5產(chǎn)品品質(zhì) —3客戶導(dǎo)向 —5管理精細(xì)化 187龍湖的節(jié)點(diǎn)分析 ——項(xiàng)目收益持續(xù)評估及監(jiān)測、項(xiàng)目競爭優(yōu)勢、投資收益里程碑節(jié)點(diǎn) 集團(tuán)增加的 9個(gè)節(jié)點(diǎn)1. 項(xiàng)目定位（無） 2. 規(guī)劃方案3. 單體方案 (規(guī)劃單體合并 )4. 初步設(shè)計(jì)（實(shí)施方案）5. 施工圖設(shè)計(jì)6. 總包監(jiān)理確定（無）7. 開工8. 達(dá)預(yù)售條件（無）9. 結(jié)構(gòu)封頂（無）（交房 95%）1. 取得國土使用權(quán)證2. 交地（開發(fā)部向項(xiàng)目部交地）3. 施工許可證4. 景觀施工進(jìn)場5. 售樓部、樣板區(qū)開放6. 取得預(yù)售許可證7. 完成 40%銷售8. 完成 70%銷售9. 完成 95%銷售8個(gè)88所以，沒有標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn) ——但應(yīng)該有設(shè)置的思路原則和工具（ 57個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵活動(dòng)）立項(xiàng) 可研報(bào)告項(xiàng)目取得單體方案施工圖設(shè)計(jì)總包 /監(jiān)理 開工 達(dá)預(yù)售條件竣工開盤 結(jié)案（非時(shí)間敏感點(diǎn)）集中入住項(xiàng)目定位規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)封頂初步設(shè)計(jì)進(jìn)度的過程控制點(diǎn)項(xiàng)目難點(diǎn) /進(jìn)度瓶頸 財(cái)務(wù)／現(xiàn)金流影響 產(chǎn)品品質(zhì)管理精細(xì)化 客戶導(dǎo)向89我們的工作方式項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) (2040個(gè) ) 必選項(xiàng)（ 12個(gè)歷程碑） 依據(jù)公司 /項(xiàng)目特點(diǎn)(57項(xiàng)關(guān)鍵活動(dòng) ) 進(jìn)度 —— 過程控制點(diǎn)投資 /財(cái)務(wù) /資金產(chǎn)品品質(zhì) (精裝修 7個(gè)節(jié)點(diǎn)可選 ) 客戶導(dǎo)向管理精細(xì)化創(chuàng)造價(jià)值90D —— 項(xiàng)目計(jì)劃的編制項(xiàng)目計(jì)劃的 3層次、 4要素項(xiàng) 目運(yùn) 營 策劃（全周期 計(jì) 劃）經(jīng)營經(jīng)營 目目 標(biāo)標(biāo) 成本目成本目 標(biāo)標(biāo) 進(jìn)進(jìn) 度目度目 標(biāo)標(biāo) 資資 金金 運(yùn)運(yùn) 作目作目 標(biāo)標(biāo)項(xiàng) 目年度 計(jì) 劃年度 經(jīng)營計(jì) 劃 引自目 標(biāo) 成本不 單 獨(dú) 編 制 年度 項(xiàng) 目 計(jì) 劃 年度 資 金 計(jì) 劃項(xiàng) 目 執(zhí) 行 計(jì) 劃 (月度 ) 月度收入 計(jì) 劃 月度 進(jìn) 度 計(jì) 劃 月度 資 金 計(jì) 劃91D —— 項(xiàng)目計(jì)劃的編制（ STEP01）項(xiàng)目運(yùn)營策劃 —— 是對項(xiàng)目整體開發(fā)策略及經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃內(nèi)容的整體規(guī)劃，體現(xiàn)了公司項(xiàng)目投資的最初意愿，應(yīng)作為項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃細(xì)化及執(zhí)行的總綱? 收益類指標(biāo)： 銷售利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本? 效率類指標(biāo)： 銷售利潤率 /投資回報(bào)率 /IRR ? 資金類指標(biāo)： 經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間? 資產(chǎn)類指標(biāo)： NPV……? 項(xiàng)目品牌： 知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度等? 客戶滿意度： 滿意度（規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù)）? ……運(yùn) 營視 角? 進(jìn)度指標(biāo)? 質(zhì)量目標(biāo)? 專業(yè)管理目標(biāo) : 如目標(biāo)成本變動(dòng)率\標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率 \戰(zhàn)略采購比例? 安全控制目標(biāo)? ……學(xué) 習(xí)視 角? 人員培養(yǎng)? 知識(shí)管理? ……財(cái)務(wù)視 角 客 戶視 角項(xiàng) 目 評 價(jià)指 標(biāo)92典型案例 —— 萬科的項(xiàng)目運(yùn)營策劃（第一頁紙）　項(xiàng)目 運(yùn)營 目標(biāo) 書　93典型案例 ——龍湖的項(xiàng)目成功標(biāo)尺 項(xiàng)目銷售凈利潤率 20% 項(xiàng)目內(nèi)部收益率 IRR69% 一次性交房成功率 98% 形成 PMO制度下高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目運(yùn)作模板 : 包括但不限于：項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)綜合模板、別墅項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)模板、樣板區(qū)建設(shè)計(jì)劃管理模板、報(bào)批報(bào)建流程模板 ? 鍛煉出能打硬仗的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) : 項(xiàng)目建設(shè)過程中，向上海公司其他項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)輸送人才不少于 5人。 三月 2111:58:4911:58Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 11:58:4911:58:4911:583/27/2023 11:58:49 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/27 11:58:4911:58:4927 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 三月 2111:58:4911:58Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 11:58:4911:58:4911:58Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2111:58:4911:58:49March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。其表現(xiàn)形式往往為階段成果文件的綱領(lǐng)目錄、涵蓋要點(diǎn)規(guī)定、表現(xiàn)形式限制等。 　 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 174。 　 　 　 　 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 174。每一個(gè)人都是在對最后成品的規(guī)劃做貢獻(xiàn)57項(xiàng)目戰(zhàn)略要求⑴財(cái)務(wù)指標(biāo)要求⑵ 項(xiàng)目土地屬性⑶分析客戶對土地屬⑷性需求分析競品客戶及產(chǎn)⑸品分析客戶初選定位⑹項(xiàng)目成本分析⑺項(xiàng)目客戶定位⑼項(xiàng)目產(chǎn)品解決⑽方案分析項(xiàng)目產(chǎn)品配比⑻分析規(guī)劃方案產(chǎn)品解決方案58市場 /客戶角度 產(chǎn)品技術(shù)角度 項(xiàng)目投資角度產(chǎn)品系列標(biāo)準(zhǔn)客戶細(xì)分研究市場研究建議 產(chǎn)品策劃建議業(yè)態(tài)建議客群定位及主力店初步意向產(chǎn)品建議 (平面規(guī)劃 \系統(tǒng)配置 \單體功能 ) 競品分析場地 /密度指標(biāo)分析平面規(guī)劃初步方案單體功能及配置范本調(diào)研開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)進(jìn)度成本測算方案產(chǎn)品需求深化（含項(xiàng)目客戶模型研究） 概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案戰(zhàn)略規(guī)劃業(yè)態(tài)選擇 /持有或出售比例開發(fā)經(jīng)營方案建議現(xiàn)金流要求事實(shí)上，專業(yè)配合是個(gè)持續(xù)的過程59龍湖階段評審會(huì) ——項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（多專業(yè)多專案綜合）投資測算市場定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)顯化價(jià)值挖掘一二級(jí)計(jì)劃成本測算體驗(yàn)區(qū)選址定位項(xiàng)目成功標(biāo)尺（產(chǎn)品成功、管理成功）項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)最終成果1. 《 項(xiàng)目成功標(biāo)尺 》2. 《 風(fēng)險(xiǎn)顯化及預(yù)案 》3. 《 市場定位 》4. 《 產(chǎn)品定位 》 （含建筑、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書）5. 《 體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃 》6. 《 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 》7. 《 項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃 》 (提交到計(jì)劃系統(tǒng) )8. 《 項(xiàng)目目標(biāo)成本及合約規(guī)劃（啟動(dòng)版） 》 (提交到成本系統(tǒng) )9. 《 投資分析模型（啟動(dòng)版） 》? 模仿、復(fù)制 項(xiàng) 目：取得土地（第一筆土地款支付）后 20個(gè)工作日內(nèi)。集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)運(yùn)營發(fā)展部 集團(tuán)人力資源行政部 集團(tuán)財(cái)務(wù)部 集團(tuán)公共事務(wù)部 集團(tuán)戰(zhàn)略品牌部集團(tuán)運(yùn)營中心區(qū)域總經(jīng)理 區(qū)域總經(jīng)理 區(qū)域總經(jīng)理投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)工程管理造價(jià)管理營銷管理計(jì)財(cái)管理人資行政商運(yùn)管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營銷經(jīng)理地區(qū) PMO項(xiàng)目負(fù)責(zé)人某標(biāo)桿運(yùn)營體系－通過 PMO協(xié)調(diào)27總部功能定位運(yùn)營監(jiān)管重點(diǎn)運(yùn)營管理部門項(xiàng)目監(jiān)管型 — 不介入項(xiàng)目的具體開發(fā) 戰(zhàn)略采購除外；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋投資控制型內(nèi)容外，還關(guān)注重要的項(xiàng)目決策點(diǎn)（如方案、營銷總案等）管理委員會(huì)（戰(zhàn)略運(yùn)營部之運(yùn)營中心（ 3人）承擔(dān)日常職責(zé)）戰(zhàn)略運(yùn)營部之運(yùn)營中心（投資跟蹤評價(jià) +項(xiàng)目計(jì)劃 +流程 +信息化 +知識(shí)管理等）項(xiàng)目計(jì)劃（全期 +各年度），月度簡報(bào)關(guān)鍵成果標(biāo)準(zhǔn)管理 +決策會(huì)議管理 +知識(shí)管理龍湖運(yùn)營平臺(tái)的特點(diǎn) —— 項(xiàng)目監(jiān)控型28案例分析：華遠(yuǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營平臺(tái)1. 華遠(yuǎn)的本地項(xiàng)目管理模式是 “平衡矩陣式 ”—— 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程實(shí)施（含施工圖），專業(yè)部門的協(xié)調(diào)，主要依靠項(xiàng)目總監(jiān)2. 運(yùn)營管理部：計(jì)劃管理 +流程管理 +信息化管理，其中計(jì)劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯29總部功能定位運(yùn)營監(jiān)管重點(diǎn)運(yùn)營管理部門項(xiàng)目操作型 — 矩陣式，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程施工，專業(yè)部門配合；監(jiān)管重點(diǎn)除涵蓋項(xiàng)目監(jiān)控型內(nèi)容外，更多關(guān)注過程計(jì)劃的細(xì)化編制、協(xié)調(diào)等公司高層＋項(xiàng)目總監(jiān)組成項(xiàng)目管理核心層運(yùn)營管理部（計(jì)劃管理 +流程管理 +信息化管理，其中計(jì)劃的編制、協(xié)調(diào)職能發(fā)揮較為明顯）項(xiàng)目計(jì)劃（全期 +各年度），總部組織；執(zhí)行計(jì)劃（月度），總部協(xié)調(diào)并審批深入到項(xiàng)目操作層面 —— 流程責(zé)權(quán)設(shè)計(jì) + 主要決策 +專業(yè)操作系統(tǒng)華遠(yuǎn)總部運(yùn)營平臺(tái)的特點(diǎn) —— 項(xiàng)目操作型30對三類項(xiàng)目運(yùn)營管理模式的總結(jié)項(xiàng)目操作型 項(xiàng)目監(jiān)管型 投資監(jiān)控型操作項(xiàng)目 — 華遠(yuǎn) 監(jiān)管項(xiàng)目 — 龍湖 投資項(xiàng)目 — 萬科職責(zé)分工 ?運(yùn)營控制型?總部＋項(xiàng)目部／項(xiàng)目公司，項(xiàng)目管理模式多職能制或矩陣制管控特點(diǎn) ?運(yùn)營控制型（弱價(jià)值鏈控制）或戰(zhàn)略控制型?總部＋城市公司職責(zé)分工 ?投資決策?計(jì)劃編制／監(jiān)控 +業(yè)務(wù)決策 +成果標(biāo)準(zhǔn)?項(xiàng)目操作運(yùn)營管理重點(diǎn) ?投資決策?計(jì)劃規(guī)劃／監(jiān)控 +業(yè)務(wù)決策 +成果標(biāo)準(zhǔn)?投資決策?計(jì)劃審批／監(jiān)控?戰(zhàn)略管控型或投資管控型?總部＋城市公司或三級(jí)架構(gòu)職責(zé)分工 ?健全完善執(zhí)行保障體系，計(jì)劃的組織編制、協(xié)調(diào)、督辦職能比較突出?常見的職能承擔(dān)部門－　總辦、工程管理部或單獨(dú)成立運(yùn)營管理部運(yùn)營管理部門特點(diǎn) ?健全計(jì)劃監(jiān)控機(jī)制、提高項(xiàng)目決策質(zhì)量和效果、健全信息上報(bào)機(jī)制?常見職能承擔(dān)部門 — 　總辦、運(yùn)營管理部（較少在工程系統(tǒng)）?建立項(xiàng)目投資跟蹤評價(jià)系統(tǒng)，通過計(jì)劃監(jiān)控實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)以及當(dāng)年度的財(cái)務(wù)表現(xiàn)?常見職能承擔(dān)部門 — 財(cái)務(wù)管理部、投資管理部31企業(yè)在構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營平臺(tái)時(shí)需關(guān)注幾個(gè)問題1. 管控思路決定了總部的功能和項(xiàng)目運(yùn)營管理模式2. 項(xiàng)目運(yùn)營管理模式?jīng)Q定運(yùn)營管理的職能和管理深度3. 職能和管理深度決定了由哪個(gè)部門承擔(dān)更適合但無論怎么設(shè)置運(yùn)營管理部門，我們都應(yīng)該意識(shí)到運(yùn)營管理部門不是一個(gè)負(fù)責(zé)某一方面專職業(yè)務(wù)的職能部門（不是第二個(gè)工程管理部或第二個(gè)總經(jīng)理辦公室），它是公司決策層的參謀和智囊總是站在公司層面、戰(zhàn)略的高度，運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營管理體系，從全面經(jīng)營管理的角度來發(fā)現(xiàn)問題、分析問題并協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門或項(xiàng)目公司提出解決問題的建議是一個(gè)定規(guī)則、搭平臺(tái)、管計(jì)劃、促糾偏的工作團(tuán)隊(duì)是銜接宏觀戰(zhàn)略目標(biāo)和微觀項(xiàng)目實(shí)施的紐帶32項(xiàng)目運(yùn)營管理之 —— 流程管理33流程分析是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營體系的基礎(chǔ)基于流程活 動(dòng) 的深入分析，系 統(tǒng)規(guī) 劃 六大體系， 設(shè)計(jì) 有序 執(zhí) 行的制度保障體系流程管理計(jì) 劃管理會(huì) 議管理信息管理項(xiàng) 目評 估成果管理I. 基于流程活動(dòng)分析II. 體系策劃III. 執(zhí)行保障體系34流程分析是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營體系的基礎(chǔ)業(yè)務(wù) 活 動(dòng)（具有矢量 屬 性）輸 入 輸 出業(yè)務(wù) 活 動(dòng)績 效 評 估從 工作流的角度看，各 個(gè)相 對 獨(dú) 立活 動(dòng) 之 間 耦合，需要 “控制 ”或曰 “啟 動(dòng) ”，在日常管理中常常體 現(xiàn)為 “決 策 ”從 工作流的角度看，每一 項(xiàng)業(yè)務(wù) 活 動(dòng) 是一 個(gè) 矢量，具有 兩 方面要素，即方向和量度；方向是緊 前 /緊 后 節(jié) 點(diǎn)，量度是時(shí)間35回顧 ——流程分析是構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營體系的基礎(chǔ)房地產(chǎn)企業(yè) “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” ,本質(zhì)應(yīng)該是是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理行為，對各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為 ,構(gòu)成了 “ 項(xiàng)目運(yùn)營管理 ” 的核心內(nèi)容房地產(chǎn)價(jià)值鏈 ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02ACTION 01輸 出輸 入成果標(biāo)準(zhǔn)體系流程管理體系計(jì)劃管理體系決策 (會(huì)議 )體系項(xiàng) 目 評 估管理項(xiàng)目評估體系輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入 輸 出輸 入信息管理信息管理體系36專題研究 （此部分未來得及好好做 ,仍待完善）賽普對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程的研究37設(shè)計(jì)配合采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 方案設(shè)計(jì)階段工程管理階段項(xiàng)目取得 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙竣工產(chǎn)品交付階段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購組織項(xiàng)目論證項(xiàng)目取得市場調(diào)研初步項(xiàng)目定位規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案項(xiàng)目定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營銷總案、項(xiàng)目推廣方案策劃銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本 前期成本估算 測算設(shè)計(jì)階段成本控制及測算、形成控制性目標(biāo)成本確定合約框架動(dòng)態(tài)成本管理工程實(shí)施階段