房地產(chǎn)項目成本管理教程(完整版)
【正文】 ；資料管理；預算編制深度要求 成本目標的制定 —基本原則 1， 目標的內涵 ： 不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產(chǎn)品目標 2， 目標的作用： 目標不一定是上限而是基準，目標的作用在于心中有數(shù) 3，目標的范圍： 成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本 成本目標的制定 —主要過程 1，制定的時間 ： ? 目標制定從立項時就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風險因素； ? 策劃、設計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標； ? 規(guī)劃方案確定后，形成正式目標成本 ? 施工圖完成后，可根據(jù)預算對目標做調整（通常是在偏差較大的情況下）； 2，制定的方法 3，制定的要求 成本目標的制定 —主要過程 1，制定的時間 ： 2，制定的方法 ： ? 成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。時間上有保障 工程量清單招標管理 8，幾個常見問題 ? 有特殊照顧對象 —給機會，低價中標；長期合作伙伴優(yōu)先 ? 圖紙不夠完備 —先出招標圖，之后出變更 ；先作暫定價，并保留甲方分包的權利； ? 時間過于緊迫 —幾方同時算量；加快評標速度；準備充分，壓縮談判時間 工程量清單招標管理 9，總包及主要分包案例 ? 總包 ? 電梯 ： 有針對性定產(chǎn)品 技術要求 ? 鋁合金：配件細節(jié)的掌握 及分析思路 ? 裝修：材料和樣板的要求 ? 環(huán)境綠化：要建立實物量的標準 ? 智能化：兩次，首先是系統(tǒng)的優(yōu)化與確認 第三部分 工程成本數(shù)據(jù)庫的建立 1. 目的與作用 ? 掌握市場信息，積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，為合理確定作數(shù)據(jù)支持，也為保證公司的成本控制標準穩(wěn)定性； ? 要建立制度，將成本信息管理落實 2， 數(shù)據(jù)庫的主要內容與形式 – 成本管理數(shù)據(jù)庫包括成本管理信息（供方、法規(guī)）與成本信息 – 成本數(shù)據(jù)不僅包括經(jīng)濟指標（價的指標），還應包括技術指標（量的指標）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫 – 成本數(shù)據(jù)內容很多，概括為三個層次的成本數(shù)據(jù)：項目及單體、分部分項及專項工程、人材機及設備 – 成本數(shù)據(jù)的相關信息也要同時記載：時間、技術特征、來源，充分反映市場和產(chǎn)品的特征； – 數(shù)據(jù)庫形式：不一定，可以用 工具軟件： EXCEL， AEECSS等，也可以是專用軟件：通用（如明源）、定制 （如萬科、金地） 3，數(shù)據(jù)庫的建立方法 第三部分 工程成本數(shù)據(jù)庫的建立 1，目的與作用 2， 數(shù)據(jù)庫的主要內容與形式 3，數(shù)據(jù)庫的建立與維護 ? 工作內容： 建立制度與規(guī)范，制定成本數(shù)據(jù)的標準與分類；分析整理（ BCIS的方法）；錄入與維護 ? 工作時間 ： 在幾個節(jié)點上進行：調研、詢價、招標、合同、結算；最好能與工作過程結合而不是做為額外的工作 ? 工作人員 ：專職或專業(yè)人員 第三部分 工程成本數(shù)據(jù)庫的建立 成本分析是建立數(shù)據(jù)庫的基礎，成本分析中有以下幾個值得注意的問題（針對項目） 1， 成本分析的 原則 ： ? 類似于會計：明晰性原則，重要性、可比性、一貫性； 實際發(fā)生原則（以實際結算成本為主） 2， 分析方法的統(tǒng)一 ? 成本分析與成本標準科目要對應，各公司結合自身情況制定；一般財務有成本核算的科目，成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計的口徑盡量與之對應，可以歸并或細化，但不要交叉，使兩方面數(shù)據(jù)具有互相檢查的作用； 3， 面積的可比性 ? 分析指標用的建筑面積有幾種：可售面積、建筑面積（多次、不同角度）、承建面積
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