【正文】 2023年中國(guó)（深圳）房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理研討會(huì) ? 工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí) ? 工程清單招標(biāo)管理 ? 工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立 [2023年 02月 26日 杭州 ] 成本 管理理念 內(nèi)容要點(diǎn)： 5WIH 1，成本管理的目的 （ WHY)— 提 升價(jià)值 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成 （ WHAT)— 全成本，空 間與時(shí)間分布 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn) （ WHERE)— 確定與控制 4，成本管理的階段 （ WHEN)— 全 過(guò)程 5, 成本管理的責(zé)任人 （ WHO) — 全 員 6，成本管理的方法 (HOW） — 目 標(biāo)管理 成本管理的目的（ WHY) 1， 房地產(chǎn)公司是企業(yè) ， 利潤(rùn) 是企業(yè)用永恒目標(biāo) 2， 利潤(rùn)與成本的關(guān)系 收入一定的情況下 ， 成本越低 ， 利潤(rùn)越大 3， 成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的 —機(jī)構(gòu) /團(tuán)隊(duì)的目標(biāo) 4， 成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益 提升價(jià)值 成本控制不等于省錢(qián) ,花得多會(huì)浪費(fèi) ， 花得少也會(huì)有浪費(fèi) ， 花多花少不是重點(diǎn) ， 花的有效才是關(guān)鍵 提升價(jià)值的五種途徑 價(jià)值工程的基本公式： V=F/C Vvalue ,性?xún)r(jià)比 Ffunction ,產(chǎn)品、功能 /性能 、 服務(wù)、收益 Ccost, 費(fèi)用 /成本 ? C下降 ， F上升 ? C不變 ， F上升 ? C下降 ， F不變 ? C小幅上升 ， F大幅上升 ? C大幅下降 ， F小幅下降 具體選擇哪種途徑 ， 與市場(chǎng)環(huán)境 、 公司經(jīng)營(yíng)理念 、 產(chǎn)品方針有關(guān) 價(jià)值的評(píng)估：有顯性的 ， 有隱性的 ， 有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的 ， 需要綜合平衡與決策 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 （ WHAT)—全成本的概念 1，成本構(gòu)成 ? 建造成本 =前期 +建安 +室外及配套 ? 開(kāi)發(fā)成本 =土地 +建造 +開(kāi)發(fā)間接 ? 全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本） =開(kāi)發(fā)成本 +期間費(fèi)（營(yíng)銷(xiāo)和管理） 2，時(shí)間與空間上的分布 時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生 空間：公司 +現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體 +費(fèi)用 成本管理的出發(fā)點(diǎn)（ WHERE) 兩大基本內(nèi)容 合理確定 和 有效控制 1，合理確定 — 確定是控制的前提和基礎(chǔ)， 市 場(chǎng)定價(jià)原則，沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理； ? 成本的決定因素： 外部 市場(chǎng)；內(nèi)部 產(chǎn)品策劃與定位； ? 成本的影響因素 : 諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面 。 ? 成本確定的方法 : 決不是靠定額算出來(lái)的；靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷(xiāo)售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng) ? 成本確定的過(guò)程 :行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)：?jiǎn)渭?、?fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)； ? 成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié) ：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場(chǎng)結(jié)合 招標(biāo)的目的就是形成有效的競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)的最有效手段 定標(biāo)的原則：合理低價(jià)；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品 成本管理的出發(fā)點(diǎn)（ WHERE) 兩大基本內(nèi)容 合理確定 和 有效控制 2，有效控制 — 動(dòng) 態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù) 控制是解決問(wèn)題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)。 控制的要素：目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正 有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋 控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差 的原因、幅度、造成后果 ，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案 3，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則 — 不論是確定還是控制 成本管理的階段 （ WHEN)— 全過(guò)程 1， 階段 ? 立項(xiàng) \策劃 \設(shè)計(jì) ? 發(fā)包 \施工 \竣工 \維護(hù) 2， 對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程 由虛到實(shí) ? 虛擬：估、概、預(yù)算