【正文】 管理成本控制 ? 管理成本 （ 約占項(xiàng)目總成本的 23%左右 ） ， 是指公司 、 項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的種類(lèi)費(fèi)用 ， 主要為人力資源成本及行政成本 。 完善設(shè)計(jì)變更 、 現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程 、 制度 ， 完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度 ， 明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限 。 ? 眾所周知 ， 設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的 85%甚至以上 ， 因此設(shè)計(jì)管理 （ 雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的 2%） 是工程成本管理的重中之重 。在項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)估，主要從以下幾方面評(píng)價(jià)： ? 比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異（評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性） ? 對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與 《 目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū) 》 的成本差異（評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性） ? 分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》（評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性） ? 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響 ? 考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評(píng)價(jià)材料成本的合理性） 責(zé)任成本管理體系 ? 目標(biāo)成本制訂以后一定要將成本逐項(xiàng)分解到部門(mén)，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。 因此 ， 工程成本 、 營(yíng)銷(xiāo)成本是我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn) 。若出現(xiàn)成本細(xì)項(xiàng)超支情況，所有成本預(yù)警均填寫(xiě)《項(xiàng)目成本細(xì)項(xiàng)超支預(yù)警表》，并按表中程序進(jìn)行審批。 2. 配合設(shè)計(jì)變更及工程簽證實(shí)施前的成本估算工作。 根據(jù)設(shè)計(jì)或?qū)嶋H施工情況 ， 可能是其他玻璃或其他型號(hào)的型材 ， 型材壁厚也不一定與定額設(shè)定的一樣 ， 鋁合金含量也有較大不同 ， 這些都可以據(jù)實(shí)調(diào)整 ， 硅酮結(jié)構(gòu)膠 、 耐候膠也可以根據(jù)設(shè)計(jì)施工斷面的不同進(jìn)行調(diào)整 ， 這些都會(huì)影響幕墻造價(jià) 。 要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi) 。 不計(jì)算在此期間的獎(jiǎng)金 、 福利等報(bào)酬 。 同時(shí)經(jīng)濟(jì)洽商應(yīng)統(tǒng)一編號(hào) ， 以備查閱及核對(duì) 。 5） 加強(qiáng)工程變更價(jià)款管理 五、三邊工程成本如何控制 三邊工程 三邊工程成本控制重點(diǎn) 三邊工程成本控制方法 三邊工程 在基本建設(shè)工程中 ， 因?yàn)槟撤N原因 ， 工程項(xiàng)目實(shí)行邊勘測(cè) ， 邊設(shè)計(jì) ，邊施工 — 三邊工程 。 可調(diào)價(jià) 1） 可調(diào)總價(jià)：因通貨膨脹而使工料成本增加 ， 可對(duì)合同總價(jià)進(jìn)行調(diào)整 。 四、堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合： 組織上：明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu) ， 使投資控制有專(zhuān)責(zé)小組跟蹤 ， 如由相關(guān)人員組成投資控制委員會(huì)來(lái)專(zhuān)責(zé)項(xiàng)目的投資營(yíng)運(yùn) ， 促進(jìn)管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化 。 要保持住宅的通透性 ， 注意立體造型的簡(jiǎn)潔大方和層次錯(cuò)落有致 。 結(jié)構(gòu)配筋 。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? 影響工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的主要因素： 建筑的設(shè)計(jì)有技術(shù)性 ， 更包含設(shè)計(jì)的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性 ， 研究和分析設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的影響因素 ， 對(duì)尋求工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)效果的途徑 ， 降低工程造價(jià)有著極其重要的作用 。 采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)可加快設(shè)計(jì)進(jìn)度 1～ 2倍 ， 節(jié)約建設(shè)投資 10%～ 15%。所謂價(jià)值工程，指的是通過(guò)集體智慧和有組織的活動(dòng)對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本（壽命周期成本），可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。 戶(hù)型 。 設(shè)計(jì)階段成本控制案例 (一 ) ? 某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離 ， 其間又無(wú)防火分區(qū) ， 就設(shè)了三只消防箱 ， 而按消防規(guī)范要求 ， 只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可 。 建筑風(fēng)格的策略： 建筑風(fēng)格的功能一是美觀 ， 另一個(gè)是識(shí)別 ， 即類(lèi)似于 VI的作用 。 六 、 劃清各期成本與各個(gè)成本核算對(duì)象之間的界限 ， 企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ， 計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 。 缺點(diǎn)：發(fā)包方對(duì)工程總價(jià)不能實(shí)施有效地控制；承包方對(duì)降低成本也不感興趣 。 在 “ 三邊 ”工程中圖紙隨著工程進(jìn)度下發(fā) ， 下發(fā)后需要立即進(jìn)行工程量計(jì)算 。 ? 10） 做好甲分包工程的成本管理工作 。 比如該設(shè)計(jì)方案選取的計(jì)算模型是否合理 ， 地基承載力取值是否過(guò)于保守 ， 單樁極限承載力是否依據(jù)試樁檢測(cè)報(bào)告的數(shù)據(jù) ， 最小配筋率是否經(jīng)過(guò)驗(yàn)算 ， 基礎(chǔ)形式 （ 如樁長(zhǎng)及數(shù)量 ） 、 底板厚度 、 鋼筋含量等是否可以再優(yōu)化 、 機(jī)電系統(tǒng)的功能配臵 ,系統(tǒng)設(shè)臵 ， 設(shè)備選型等是否經(jīng)過(guò)價(jià)值功能的論證 ？ 所有這些都影響到設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性 。 對(duì)于已包含在合同內(nèi) 、 或按照甲乙雙方約定的結(jié)算方式中已包含的項(xiàng)目 ， 不予簽證 。 對(duì)重要材料進(jìn)行市場(chǎng)詢(xún)價(jià) ， 掌握價(jià)格動(dòng)態(tài)；只有這樣才能提高工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性 ， 合理性 。 總工辦 ：若工程簽證引起工期變化 ， 應(yīng)及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 。 ? ，需要使用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。 原則上 ，每一階段目標(biāo)成本的制訂都是在上一階段目標(biāo)成本的指導(dǎo)下進(jìn)行的 ，既本階段的目標(biāo)成本不得超過(guò)上一階段的成本指標(biāo) 。 在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中 ， 土地一旦到手 ， 其成本即基本確定 ， 直至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成 ， 該成本一般也不會(huì)有較大變化 。 我們主要通過(guò)以下具體措施來(lái)控制這些成本： 1） 在項(xiàng)目前期 （ 項(xiàng)目規(guī)劃階段 、 方案設(shè)計(jì)階段 、 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等 ） ， 根據(jù)設(shè)計(jì)的深度 ， 以及過(guò)往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 、 市場(chǎng)價(jià)格因素 ， 結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位 、 銷(xiāo)售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況 ， 通過(guò)不斷調(diào)整 、 修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo) 。 分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門(mén)為合約管理部和項(xiàng)目發(fā)展部 。 財(cái)務(wù)部協(xié)同項(xiàng)目發(fā)展總提前做好與政府部門(mén)的溝通 ， 爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠 ， 在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本 。 隨著公司項(xiàng)目增加 ， 營(yíng)銷(xiāo)中的廣告及推廣手法增多 ， 廣告隨機(jī)性加強(qiáng)， 廣告費(fèi)用的不可測(cè)因素也隨之增多 ， 建立完善的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度 ， 是必不可少的 。 4） 加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度 。 采取一定的投票策略 ， 做好政府有權(quán)部門(mén)的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過(guò)程中爭(zhēng)取對(duì)我司土地開(kāi)發(fā) 、 交地以及付款有利的條件 ， 降低土地成本 。 動(dòng)態(tài)成本管理體系 ? 由于市場(chǎng)千變?nèi)f化和開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)因素 ， 必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理 。 在制冷制熱相同的情況下 ， 選用電制冷或燃?xì)庵评錂C(jī)組會(huì)有不同的投資 ， 全年的運(yùn)行管理費(fèi)用也有較大差別 。若在項(xiàng)目后期出現(xiàn)許多細(xì)項(xiàng)突破而預(yù)警時(shí)，其實(shí)成本早已發(fā)生失控，為此我們將動(dòng)態(tài)成本定義為 動(dòng)態(tài)成本 =合同價(jià)已支付部分 +變更洽商部分 +預(yù)計(jì)將要發(fā)生部分 （即雖然已支付部分在合同價(jià)以?xún)?nèi)，但加上預(yù)計(jì)發(fā)生部分已超合同價(jià)）就必須預(yù)警，而不是成本科目超支再預(yù)警。 2. 按權(quán)限審批工程簽證。 簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理 ， 審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定 ， 經(jīng)辦人員不得隨意變通 。 ? 中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn) 、 細(xì)致 ， 工期應(yīng)合理 ， 盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象 。 ⑥凡導(dǎo)致費(fèi)用大幅上升，應(yīng)嚴(yán)格控制 ? 變更價(jià)款的確定 ①合同中已有的，按原價(jià)格執(zhí)行 ②合同中有類(lèi)似的，參照?qǐng)?zhí)行 ③沒(méi)有適用或類(lèi)似的，協(xié)商執(zhí)行 ? 洽商控制重點(diǎn) 制定內(nèi)部洽商考核指標(biāo)，分解到各專(zhuān)業(yè)或?qū)ｍ?xiàng)工程上； 嚴(yán)格內(nèi)部審核程序，一般執(zhí)行部門(mén)提報(bào)，相關(guān)部門(mén)（技術(shù)、工程、招標(biāo)、成本）審核，主管領(lǐng)導(dǎo)審批，凡不涉及費(fèi)用增加可適當(dāng)放松； 完善合同管理，制定洽商費(fèi)用一定額度內(nèi)由承包人承擔(dān)，超過(guò)部分只支付直接費(fèi)和稅金； 分級(jí)審批權(quán)限； 七、施工索賠管理 ? 概念及特征 ? （ 1）概念：因?qū)Ψ截?zé)任，造成損失，給予賠償或補(bǔ)償。 對(duì)于被替代的圖紙等資料 ， 應(yīng)將被替代出的圖紙保存好 ， 以便于核對(duì)及發(fā)生返工時(shí)計(jì)算工程量， 建立資料臺(tái)帳 。 控制重點(diǎn) 1 ） 工程計(jì)量：支付中最關(guān)鍵環(huán)節(jié) ， 承包人提報(bào) ， 工程管理現(xiàn)場(chǎng)計(jì)量 ， 成本或財(cái)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核 ， 計(jì)算方法按合同約定或統(tǒng)一的計(jì)算規(guī)則 ， 如混凝土量的計(jì)算 ， 不計(jì)損耗 ， 不扣鋼筋含量 ， 潤(rùn)管費(fèi)不得另計(jì) 。 ① 固定價(jià)：固定總價(jià) 、 固定單價(jià) ② 可調(diào)價(jià)：可調(diào)總價(jià) 、 可調(diào)單價(jià) ③ 成本加酬金：成本加固定百分比酬金 、 成本加固定金額酬金 、 成本加獎(jiǎng)罰 、 最高限額成本加固定最大酬金 各種合同價(jià)格的適用條件 固定總價(jià)：發(fā)承包雙方均不能以工程量 、 設(shè)備和材料價(jià)格 、 工資等變動(dòng)為理由 ， 提出對(duì)總價(jià)調(diào)值的要求 。 在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)：對(duì)不同設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究，向設(shè)計(jì)人員提出成本建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)。 例如 ， 要研究轎車(chē)進(jìn)入家庭后住宅市場(chǎng)如何升級(jí)的問(wèn)題 。 高層建筑可以節(jié)約用地 ， 節(jié)約市政投資 。 （ 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制 一、可研階段成本控制的工作重點(diǎn) 主講內(nèi)容： 二、設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 三、 招標(biāo)階段成本部門(mén)的其他控制重點(diǎn) 四、 合同履約階段成本控制重點(diǎn) 五、三邊工程成本如何控制 六、變更洽商控制的重點(diǎn) 七、施工索賠管理 八、如何實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)控制 九、竣工結(jié)算階段成本控制重點(diǎn) 十、總公司、項(xiàng)目公司成本管理體系 一、 可研階段成本控制的工作重點(diǎn) ? 可行性研究：運(yùn)用多種科學(xué)手段綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在財(cái)務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析和評(píng)價(jià)，及工程項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。 （ 3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。 層數(shù) 。 三 、 做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后 ， 選擇幾家有技術(shù)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位 ， 或資深 、 知名設(shè)計(jì)人進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽 ， 征集建筑設(shè)計(jì)方案 ， 然后組織有關(guān)人員對(duì)競(jìng)賽方案進(jìn)行評(píng)比 、 選擇 、 優(yōu)化 ， 評(píng)比應(yīng)側(cè)重以下幾方面： 設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性： 目前的市場(chǎng)發(fā)展變化速度很快 ， 加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng) ，建成產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)滯后性 ， 對(duì)建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前 ， 以免建成即落后的情況發(fā)生 。 做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)，此時(shí)控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。 三、 招標(biāo)階段：成本部門(mén)除了工程量清單外的其他控制重點(diǎn) 確定合適的合同價(jià)格：固定價(jià)、可調(diào)價(jià)、成本加酬金。 ④ 合同措施：做好施工記錄 ， 參與處理索賠事宜；參與合同修改 、 補(bǔ)充工作 。 造價(jià)管理部門(mén)中有專(zhuān)人負(fù)責(zé)資料管理 。 ? 控制重點(diǎn) ①?lài)?yán)格圖紙會(huì)審制度，各專(zhuān)業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點(diǎn)的深度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)交底管理 ②加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，嚴(yán)格考核設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)質(zhì)量，獎(jiǎng)罰分明，明確設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致工程增加總費(fèi)用上限 ③嚴(yán)格審核設(shè)計(jì)費(fèi)支付，必須經(jīng)各職能部門(mén)，包括工程、招標(biāo)、造價(jià)、技術(shù)等部門(mén)的審核 ④對(duì)施工單位提出的設(shè)計(jì)變更，凡不增加費(fèi)用的可適當(dāng)放松 ⑤設(shè)計(jì)委托階段明確設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)階段優(yōu)化各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，避免進(jìn)入施工階段再變化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性 ， 是否在投資控制的范圍內(nèi) 。 施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證 ， 必須寫(xiě)明時(shí)間 、 地點(diǎn) 、 事由 、 幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)