【正文】 ） 立項 策劃 設計 施工 竣工 銷售 服務 利潤 前言 —— 房地產企業(yè)運營管理綜述 44 （二）房地產運營管理體系中的各項活動 /子系統(tǒng) 房地產企業(yè)產品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價值鏈的支持系統(tǒng)： 主要系統(tǒng)：立項、策劃、設計、施工、竣工、銷售。如果公司未設有總載職務，則 CEO還要承擔整體業(yè)務管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜舍業(yè)務的職能 公司整個的銷售策略與政策，組織生產經營活動，協(xié)助 CEO制定公司的業(yè)務發(fā)展計劃 前言 —— 運營管理的概念與內容 25 運營管理的執(zhí)行者 其化運營管理執(zhí)行者 運營總監(jiān) 運營管理部 經營管理部 計劃財務部 總經理辦公室 行政部 董事長秘書 前言 —— 運營管理的概念與內容 26 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 ? 提出內部管理機構設置及崗位設立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務規(guī)范和運營流程 ? 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評 ? 協(xié)調各部門之間的工作關系 ? 主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調各職能部門的工作 ? 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進行考評 ? ………… 運營管理的主要職責 前言 —— 運營管理的概念與內容 27 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 ? 提出內部管理機構設置及崗位設立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務規(guī)范和運營流程 ? 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評 ? 協(xié)調各部門之間的工作關系 ? 主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調各職能部門的工作 ? 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進行考評 ? ………… 運營管理的主要職責 前言 —— 運營管理的概念與內容 28 房地產企業(yè)產品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的設計 房地產企業(yè)產品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的運行 房地產企業(yè)產品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的改進 房地產企業(yè)運營管理的內容 前言 —— 運營管理的概念與內容 29 一、房地產企業(yè)運營管理的現狀與特點 二、房地產企業(yè)運營管理與項目計劃管理的關系 三、房地產企業(yè)運營管理的原理 前言 —— 房地產企業(yè)運營管理綜述 30 一、房地產企業(yè)運營管理的現狀與特點 很多房地產企業(yè)中普通存的現象： 部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調 ? 崗位職責不明，干好干壞說不清 ? 授權不清，不知該不該做主 ? 單個項目做得很好，但多項目運作問題不斷 ? 總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？ ? 同樣的問題重復發(fā)生 ? 不斷地處理問題但總也處理不完 ? 換一個領導換一種做法 ? 越級指揮，計劃天天變 ? 制度流程一大堆，形同虛設 ? 員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低 ? 客戶投訴不斷 出現這種現象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套規(guī)范化的運營管理體系，這樣的企業(yè)據統(tǒng)計占行業(yè)的 80%。 運營過程是一個投入、轉換、產出的過程，是一個勞動過程或價值增加的過程，它是運營管理的第一大對象，運營管理必須考慮如何對這樣的生產運營活動進行有效的組織和控制 前言 —— 運營管理的概念與內容 21 企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)的設計 企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和運行 企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和改進 運營管理的內容 前言 —— 運營管理的概念與內容 22 第一：不斷滿足客戶需要。 ? 價值鏈把企業(yè)的活動分成主要活動（ Primary Activities）和支持活動（ Secondary Activities）兩大類。 與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產品，可稱為“ Production”或“ manufacturing” ,對應的 （ production Management），如：汽車、 生產等 提供服務的活動稱為“ operations” ,運作 /運營管理（ Operations Management） 前言 —— 運營管理的概念與內容 11 運營管理定義（ 1） 運營管理（ OM） 是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是對生產和提供公司主要產呂和服務的系統(tǒng)進行設計、運行、評價和改進，是與產品生產和服務創(chuàng)造密切相關的各項管理工作的總稱。 很多的中國房地產企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。越來越多的地產企業(yè)面臨著多項目、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實現有質量的持續(xù)增長給房地產企業(yè)管理提出了更高的要求。 輸入 輸出 職能過程 材料設備人員信息資金 制造供應運輸服務 產品服務 提供產品和服務的過程 前言 —— 運營管理的概念與內容 9 二、運營管理的基本概念 運營管理的幾種定義 企業(yè)價值鏈 基于企業(yè)價值鏈的運營管理 前言 —— 運營管理的概念與內容 10 二、運營管理的基本概念 運營管理的幾種定義 運營管理（ Operations Management）相近的概念有制造管理、生產管理、生產與運作管理、作業(yè)管理、運作管理等，它們的名稱之所以不同，實際上是反映了這一學科的發(fā)展過程。 ? 所有這些活動都可以用一個價值鏈（ VCM）表示。 運營管理（ OM） 就是企業(yè)價值鏈上的各個系統(tǒng)的設計、運行和改造 前言 —— 運營管理的概念與內容 18 二、運營管理的基本概念 基于企業(yè)價值鏈的運營管理 企業(yè)的運營管理（ OM）就是通過企業(yè)價值鏈上各項活動進行分析和設計，強化主要業(yè)務流程，協(xié)調企業(yè)活動并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產品和服務，在滿足客戶價值需求的同時降低產品和服務成本，獲得和提高企業(yè)競爭優(yōu)勢 前言 —— 運營管理的概念與內容 19 運營管理的對象和內容 運營管理的目標 運營管理的原則 運營管理的執(zhí)行者 前言 —— 運營管理的概念與內容 20 運營管理的對象 運營管理的對象是運營過程和運營系統(tǒng)。 COO在某些公司中同時任職總裁，但他們通常是常務或資深的副總裁 一般來講， COO負責公司職能體系的建設，并代表 CEO處理企業(yè)日常職能事務。” 美國項目管理學會 項目管理知識體系綱要 前言 —— 房地產企業(yè)運營管理綜述 35 項目管理框架圖 項目干系人的需要和期望 9大知識領域核心功能 范圍管理 時間管理 成本管理 質量管理 人力資源管理 溝通管理 風險管理 采購管理 項目管理工具 項目管理技術 9大知識領域輔助功能 前言 —— 房地產企業(yè)運營管理綜述 36 項目管理簡介： 中國項目管理知識體系框架 前言 —— 房地產企業(yè)運營管理綜述 37 （三）運營管理與項目管理的區(qū)別 前言 —— 房地產企業(yè)運營管理綜述 38 （四）運營管理與項目計劃的區(qū)別 前言 —— 房地產企業(yè)運營管理綜述 39 多項目公司企業(yè)管理的三個層次 發(fā)展目標 項目開發(fā) 運營體系 戰(zhàn)略管理 項目管理 運營管理 前言 —— 房地產企業(yè)運營管理綜述 40 確定需要 項目選擇 項目計劃 項目執(zhí)行 項目控制 項目評估 項目結束 定義 計劃 實施 收尾 項目的生命周期 前言 —— 房地產企業(yè)運營管理綜述 41 房地產企來產品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng) 和支持、保證、控制價值鏈的支持系統(tǒng) 主要系統(tǒng)：立項、策劃、設計、施工、竣工、銷售 支持系統(tǒng)：人力資源、財務、行政、成本、采購、技術、 報建 房地產企業(yè)運營管理就是對以上各個系統(tǒng)進行設計、運行和改進、以實現項目開發(fā)的增值，提高效率、降低成本，提升企業(yè)的核心競爭力。 分工的職能既是獨立的又是相互依賴的，正是這種相互依賴和配合才能實現企業(yè)的經營目標。 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 54 矩陣式 — 弱矩陣 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項目協(xié)調 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 55 矩陣式 平衡式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項目經理 項目協(xié)調 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 56 強矩陣式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項目經理 項目經理主管 項目經理 項目經理 項目經理 項目協(xié)調 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 57 矩陣型 復合式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項目經理 項目經理主管 項目經理 項目經理 項目經理 項目 A協(xié)調 項目協(xié)調 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 58 股東大會 董事會 總裁 監(jiān)事會 董事會秘書 公司投資、財務委員會和外部行業(yè)專家顧問等 行政管理部 人力資源部 經營管理部 企業(yè)發(fā)展部 技術管理部 財務管理部 北京金地房地產開發(fā)有限公司 市金地物業(yè)管理有限公司 上海金地房地產開發(fā)有限公司 市金地置業(yè)顧問有限公司 金地房地產開發(fā)有限公司 武漢金地房地產開發(fā)有限公司 金地集團組織架構圖 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 59 董事長 總經理 技術發(fā)展委員會 公司投資地產項目以項目經理制執(zhí)行 總經辦 計劃部 行政部 檔案室 公關部 見下頁 集團 組織架構圖 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 60 集團組織架構圖 接上頁 財務部 資金管理中心 研發(fā)部 經營部 工程管理部 招標采購中心 合同預算部 網絡部 人力資源部 法務部 客服中心 市場研究、土地談判、前期策劃 規(guī)劃局、立項、證照辦理 總建筑師負責，每個項目實行責任建筑師制 總工負責制 設計管理部 合同起草、審核、執(zhí)行、監(jiān)約，做工程預算 信息化平臺建立維護 1 2 3 4 5 6 特點： 公司所有項目影響由 置地經濟公司承擔。 每一管理層次、部門、崗位的責任權利都明確和對應。 招投標及合同管理 ； ； ； ； ； ； ，建立和完善招投標及合同文件的標準版本。 接受參加專業(yè)培訓、更新知識、提高業(yè)務水平。 審核工程變更清單，與承包商達成費用上的增