【正文】 認同流程、但部門職能占據(jù)主導的運營 開發(fā) 設計 工程 營銷 階段 3 以流程驅(qū)動的運營 設計管理 工程管理 項目論證 項目論證 工程管理 設計管理 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 87 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 88 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 89 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 90 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 91 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 92 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 93 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 94 案例 —— 流程清單 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 95 基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng) 業(yè)務流程 業(yè)務流程是指產(chǎn)品實現(xiàn)流程，例如： 市場調(diào)研流程 產(chǎn)品開發(fā)流程 施工管理流程 銷售流程 包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生受益的核心作業(yè) 管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框架 和底層基礎 沒有這些管理支持流程，核心流程不 可能有效運作 客戶 立項階段流程 策劃階段流程 設計階段流程 發(fā)包階段流程 施工階段流程 竣工階段流程 成本管理流程 人力資源管理流程 財務預算流程 …… 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 96 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 97 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 98 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 99 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 100 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 101 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 102 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 103 ***地產(chǎn)流程項目流程文件清單 73個 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 104 （二）系統(tǒng)的設計過程與工作協(xié)調(diào) 運營流程系統(tǒng)的設計原則 有效性 (Effective) 高效性 (Efficient) 適應性 (Adaptable) 有效性強調(diào)的是結(jié)果 即結(jié)果有效，是指達 成高績效的流程目標 的程度，卓越的流程 應該能夠?qū)崿F(xiàn)預期的 績效目標，這就要求 “做正確的事情” 高效性強調(diào)的是過程 即過程效率，是指以 最低的成本或的有效 的結(jié)果，這就要求 “正確地做事情” 適應性強調(diào)的是持續(xù) 即持續(xù)適應，是指在 不同的環(huán)境下（內(nèi)外 部環(huán)境）能夠保持有 效和高效（一定的流 程寬度和靈活性） 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 105 第一階段，業(yè)務關(guān)系的清晰化 第二階段，實現(xiàn)流程運營的規(guī)范化 第三階段，過程及結(jié)果的標準化，量化衡量指標 第四階段，正式形成流程文件 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 106 —— 運營流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務要求 —— 必要時需要業(yè)務規(guī)范文件的支持 —— 規(guī)范文件強調(diào)的是能做什么，不能做什么，流程文件關(guān)注的是如何做 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 107 案例 1—— 集團公司成本管理的職能 管理職能： 經(jīng)營層面：立項與資金審批，經(jīng)營目標確定（集團確定收益要求及時間） 管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財務、成本部經(jīng)理、學生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導 業(yè)務層面：管理、監(jiān)控與服務 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 108 案例 1—— 集團公司成本管理的職能 具體操作： 目標評審 （ 立項及方案階段 —— 審批） 動態(tài)監(jiān)控（集團成本月報） 參與重大招標（鋁合金、總包、電梯） 戰(zhàn)略采購（與技術(shù)部協(xié)作） 地區(qū)成本基準（考察分析，與地方一起） 標準合同、招標文件 成本控制研究（設計階段、含鋼量） 信息化平臺建設與推廣 項目年度月度檢查評分（評分表） 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 109 五、房地產(chǎn)集團企業(yè)運營管理的特殊性 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理的特殊性 110 集團公司的組織架構(gòu) 公司性質(zhì)： 項目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團 管理定位： 運行管理、戰(zhàn)略管理、財務管理 公司規(guī)模： 從小到大，機構(gòu)從簡單到復雜 發(fā)展階段： 初識 —— 擴張 —— 穩(wěn)定 —— 提升 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理的特殊性 111 三種形式： 運營管控：組織與項目運營相關(guān)的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財、項目 財務管控：投資與財務 如何確立： 形成過程：項目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理的特殊性 112 六、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設計常見問題 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設計常見問題 113 脫離實際，追求大而全 沒有及時清理歸集 沒有及時培訓導入，導致無法完全利用 沒有及時補充與升級 沿襲以人為法的做法，人不同規(guī)范、流程就不同 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設計常見問題 114 運營管理體系設計總結(jié) 完整的運營管體系要具備適用性、針對性、可操作性和持續(xù)性 預期目標 適用性 針對性 可操作性 持續(xù)性 適用于企業(yè)情況 基于內(nèi)外部環(huán)境 基于現(xiàn)狀管理能力 基于現(xiàn)狀專業(yè)能力 針對企業(yè)薄弱環(huán)節(jié) 針對現(xiàn)狀問題 對現(xiàn)狀充分了解研究 有效的改進建議 能夠得到執(zhí)行 詳細的文件目錄 可操作的表格設計 簡單高效的流程 以企業(yè)戰(zhàn)略為導向 借鑒先進企業(yè)經(jīng)驗 適度前瞻設計 監(jiān)控保障體系 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設計常見問題 115 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設計 體系運行的基本原理 運營的計劃管理 運營的目標管理 第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 116 一、體系運行的驅(qū)動方式 二、體系運行的一般過程 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 體系運行的基本原理 117 一、體系運行的驅(qū)運方式 （一）目標管理：引導一系列經(jīng)營、管理活動 （二）計劃管理：落實和協(xié)調(diào)各項經(jīng)營、管理活動 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 體系運行的基本原理 118 二、體系運行的一般過程 環(huán)境條件 目標與計劃 實際進度 與狀況 建立目標與計劃 PLAN 項目實施DO 檢查對比CHECK 做出調(diào)整ADJUST 各層級子系統(tǒng)的 PDCA循環(huán) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 體系運行的基本原理 119 一、房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系的構(gòu)成 二、計劃的形成 三、計劃的跟蹤與監(jiān)控 四、計劃的調(diào)整 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 120 一、房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系的構(gòu)成 公司經(jīng)營計劃 業(yè)務管理計劃 項目開發(fā)相關(guān)計劃 各業(yè)務部門工作計劃 專項業(yè)務開展計劃 項目關(guān)鍵節(jié)點計劃 項目建設計劃 項目廣告推廣計劃 項目營銷計劃 工程及費用開支計劃 銷售回款計劃 融資計劃 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 121 二、計劃的形成 ? 計劃形成的一般過程：自上而下與自下而上 ? 計劃的編制、評審、決策與下達 ? 計劃管理的責任部門 ? 計劃編制的依據(jù) ? 各類計劃編制的時間 ? 各項計劃編制的深度要求 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 122 計劃形成的一般過程： 每一級計劃自上而下提出節(jié)點要求（由上級或上游計劃控制） 自下而上編制計劃滿足節(jié)點要求 反反復復多個來回的磨合 計劃的編制、評審、決策與下達 編制：責任部門牽頭，相關(guān)部門配合 評審方式：由集團業(yè)務部門、上級主管領導以會議或會簽方式 達不成一致意見時，授權(quán)的決策人確定，但不應違反責權(quán)對等原則 正式審批與下達 計劃管理的責任部門：圍繞計劃工作有多種責任 :不同類型和深度的計劃責任部門不同 組織與協(xié)調(diào)部門，如運營部、總經(jīng)辦等 編制：主導與配合編寫：審核與評估部門 信息管理部門：發(fā)布下達計劃 決策機構(gòu)：管理者或委員會 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 123 范例： **年項目開發(fā)計劃匯總表 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 124 范例： **項目分期開發(fā)計劃 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 125 范例：多