【正文】 多項(xiàng)目跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)計(jì)劃和目標(biāo) 如何保證 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 32 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系 （一）運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目 （二）項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介 （三）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別 （四）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃的關(guān)系 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 33 （一）運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目 工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同 工作環(huán)境與方式的不同 組織與管理上的不同 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 34 （二）項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介 項(xiàng)目的定義：對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。 “項(xiàng)目管理就是指把各種系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，有效的項(xiàng)目管理是指在規(guī)定用來(lái)實(shí)現(xiàn)具體目標(biāo)和指標(biāo)的時(shí)間內(nèi)，對(duì)組織機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行計(jì)劃、引導(dǎo)和控制工作。” 美國(guó)項(xiàng)目管理學(xué)會(huì) 項(xiàng)目管理知識(shí)體系綱要 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 35 項(xiàng)目管理框架圖 項(xiàng)目干系人的需要和期望 9大知識(shí)領(lǐng)域核心功能 范圍管理 時(shí)間管理 成本管理 質(zhì)量管理 人力資源管理 溝通管理 風(fēng)險(xiǎn)管理 采購(gòu)管理 項(xiàng)目管理工具 項(xiàng)目管理技術(shù) 9大知識(shí)領(lǐng)域輔助功能 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 36 項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介： 中國(guó)項(xiàng)目管理知識(shí)體系框架 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 37 （三）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 38 （四）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃的區(qū)別 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 39 多項(xiàng)目公司企業(yè)管理的三個(gè)層次 發(fā)展目標(biāo) 項(xiàng)目開發(fā) 運(yùn)營(yíng)體系 戰(zhàn)略管理 項(xiàng)目管理 運(yùn)營(yíng)管理 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 40 確定需要 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目計(jì)劃 項(xiàng)目執(zhí)行 項(xiàng)目控制 項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目結(jié)束 定義 計(jì)劃 實(shí)施 收尾 項(xiàng)目的生命周期 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 41 房地產(chǎn)企來(lái)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng) 和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng) 主要系統(tǒng)：立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售 支持系統(tǒng)：人力資源、財(cái)務(wù)、行政、成本、采購(gòu)、技術(shù)、 報(bào)建 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理就是對(duì)以上各個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)、以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的增值，提高效率、降低成本，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 42 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的原理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 （二）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng) /子系統(tǒng) 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 43 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 支持活動(dòng) 主要活動(dòng) 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究） 采購(gòu)、報(bào)建 （原材料采購(gòu)、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供 ） 立項(xiàng) 策劃 設(shè)計(jì) 施工 竣工 銷售 服務(wù) 利潤(rùn) 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 44 （二）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng) /子系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng)： 主要系統(tǒng)：立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售。 支持系統(tǒng)：人力資源、財(cái)務(wù)、行政、成本、技術(shù)、采購(gòu)、報(bào)建。 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈 （ Value Chain） 業(yè)務(wù)規(guī)范 運(yùn)營(yíng)組織 運(yùn)營(yíng)管理 公司的運(yùn)營(yíng)組織、業(yè)管規(guī)范和運(yùn)營(yíng)流程均圍繞房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈建立并用作于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 45 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系的設(shè)計(jì)常見問題 46 公司發(fā)展戰(zhàn)略 價(jià)值觀 使命 愿景 Vision 希望未來(lái)成為什么樣的企業(yè) Mission 明確企業(yè)的客戶是誰(shuí)？將為客戶提供什么樣的服務(wù) Values 公司在追求目標(biāo)時(shí)使用的準(zhǔn)則 Strategy 公司的發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 47 企業(yè)組織架構(gòu) 運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng) 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng) 運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 企業(yè)戰(zhàn)略 企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 48 運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng) 部門職能 崗位 崗位職能 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng) 開發(fā) 設(shè)計(jì) 成本 工程 營(yíng)銷 物業(yè) 行政人事 財(cái)務(wù) 運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 招標(biāo)采購(gòu) 工程管理 企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略 運(yùn)營(yíng)管理戰(zhàn)略 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 49 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門職能 三、合理設(shè)計(jì)各部門崗位崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 50 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 按照現(xiàn)代管理理論 企業(yè)管理一般按職能分工，其中最其本的也是最主要的職能是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷和人力資源管理。 分工的職能既是獨(dú)立的又是相互依賴的，正是這種相互依賴和配合才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是這些職能有機(jī)聯(lián)系的一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 51 四種架構(gòu)圖 職能式 項(xiàng)目式 弱矩陣式 強(qiáng)矩陣式 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 52 職能式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 適用于規(guī)模較小的，以技術(shù)為主的項(xiàng)目。不適用于時(shí)間限制性強(qiáng)或?qū)Ρ茸兓焖傧鄳?yīng)的項(xiàng)目 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 53 項(xiàng)目式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 適用于包括多個(gè)相似單個(gè)項(xiàng)目的單位或組織以及長(zhǎng)期的大型的重要的和復(fù)雜的項(xiàng)目。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 54 矩陣式 — 弱矩陣 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 55 矩陣式 平衡式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 56 強(qiáng)矩陣式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理主管 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 57 矩陣型 復(fù)合式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理主管 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目 A協(xié)調(diào) 項(xiàng)目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 58 股東大會(huì) 董事會(huì) 總裁 監(jiān)事會(huì) 董事會(huì)秘書 公司投資、財(cái)務(wù)委員會(huì)和外部行業(yè)專家顧問等 行政管理部 人力資源部 經(jīng)營(yíng)管理部 企業(yè)發(fā)展部 技術(shù)管理部 財(cái)務(wù)管理部 北京金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市金地物業(yè)管理有限公司 上海金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市金地置業(yè)顧問有限公司 金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金地集團(tuán)組織架構(gòu)圖 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 59 董事長(zhǎng) 總經(jīng)理 技術(shù)發(fā)展委員會(huì) 公司投資地產(chǎn)項(xiàng)目以項(xiàng)目經(jīng)理制執(zhí)行 總經(jīng)辦 計(jì)劃部 行政部 檔案室 公關(guān)部 見下頁(yè) 集團(tuán) 組織架構(gòu)圖 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 60 集團(tuán)組織架構(gòu)圖 接上頁(yè) 財(cái)務(wù)部 資金管理中心 研發(fā)部 經(jīng)營(yíng)部 工程管理部 招標(biāo)采購(gòu)中心 合同預(yù)算部 網(wǎng)絡(luò)部 人力資源部 法務(wù)部 客服中心 市場(chǎng)研究、土地談判、前期策劃 規(guī)劃局、立項(xiàng)、證照辦理 總建筑師負(fù)責(zé)，每個(gè)項(xiàng)目實(shí)行責(zé)任建筑師制 總工負(fù)責(zé)制 設(shè)計(jì)管理部 合同起草、審核、執(zhí)行、監(jiān)約，做工程預(yù)算 信息化平臺(tái)建立維護(hù) 1 2 3 4 5 6 特點(diǎn)： 公司所有項(xiàng)目影響由 置地經(jīng)濟(jì)公司承擔(dān)。專業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部市場(chǎng)化運(yùn)作 實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理制、總工負(fù)責(zé)制、建筑師責(zé)任制 市場(chǎng)反應(yīng)較慢，管理隊(duì)伍年輕化 華遠(yuǎn)分流人才，內(nèi)傷較大 資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢(shì) 逐漸形成自己開發(fā)模式，如鳳凰城項(xiàng)目和翡翠城項(xiàng)目 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 61 董事長(zhǎng) 總經(jīng)理 總經(jīng)辦 周刊 秘書處 檔案室 行政部 財(cái)務(wù)管理中心 資金結(jié)算中心 建筑研究中心 工程管理部 企劃部 管理總部 物業(yè)管理部 人力資源部 審計(jì)法務(wù)部 監(jiān)事長(zhǎng) 投資決策中心 區(qū)域項(xiàng)目利潤(rùn)中心 成本費(fèi)用中心 大連 天津 北京 武漢 南京 沈陽(yáng) 財(cái)務(wù)