【正文】 1988 年 1月 20日，公司正式注冊營業(yè)，名稱為 “深圳市 **工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司 ” ；□ 1992年 1月，公司更名為 “深圳市福田區(qū) **實(shí)業(yè)開發(fā)公司 ”□ 1993年 1月，公司取得房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，并獲取第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目□ 1993年 3月，公司總部遷至福田區(qū) **大廈□ 1993年 5月， **物業(yè)公司成立；□ 1993年 7月，將沙嘴工業(yè)村正式定名為 “**工業(yè)區(qū) ”村辦企業(yè) 項(xiàng)目公司□ 1994 年 1月，公司更名為 “深圳市 **實(shí)業(yè)開發(fā)總公司 ”；同年 5月，公司更名為 “**實(shí)業(yè)開發(fā)總公司 ” □ 1994年， **集團(tuán)第一個(gè)住宅小區(qū) “**花園 ”推向市場 ；□ 1994年 5月，公司向深圳市體改辦提出申請，進(jìn)行 “現(xiàn)代化企業(yè)制度改革試點(diǎn) ”，并得到批準(zhǔn)；□ 1996年 ， “**海景花園 ”公開發(fā)售 ；□ 1996年 2月，公司第一批員工持股認(rèn)購工作完成；□ 1996年 2月，公司完成股份制改造后，定名為 “**（集團(tuán)）股份有限公司 ”國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析項(xiàng)目公司 同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析同城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司□ 1997 年 11月，公司發(fā)行新股，香港深業(yè)控股有限公司認(rèn)購 5040萬股，成為公司的第二大股東； □ 深圳地產(chǎn)開發(fā)： **海景花園、 **海灣花園、 **翠園銷售勢頭良好； 1999年，深圳市 **置業(yè)顧問有限公司正式成立□ 2023年 **集團(tuán)北京分公司注冊成立， 2023年北京公司獲取 2個(gè)項(xiàng)目 ?！?2023年 1月， **集團(tuán)在上海證券交易所公開發(fā)行人民幣普通 A股股票 9000萬股，同年 4月 12日，正式在上海證券交易所掛牌上市?！?2023年上海公司成立并獲取 2個(gè)項(xiàng)目國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段解析□ 2023年武漢、東莞、珠海公司成立；東莞、珠海公司歸屬 深圳區(qū)域公司 管理，武漢公司為集團(tuán)直屬城市公司；□ 2023年增發(fā) 1億股，募集資金 9億元□ 2023年天津公司、廣州公司、西安公司、寧波公司成立；天津公司歸屬 北京區(qū)域公司 管理，廣州公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，寧波公司歸屬上海區(qū)域公司管理，西安公司為集團(tuán)直屬城市公司；□ 2023年佛山公司、沈陽公司成立；佛山公司歸屬深圳區(qū)域公司管理，沈陽公司為集團(tuán)直屬城市公司；□ 2023年成立南京公司和杭州公司，均歸屬 上海區(qū) 域公司 管理；□ 2023年增發(fā) ，募集資金 35億元；多城市多項(xiàng)目房地產(chǎn)公司 多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問題？單項(xiàng)目管理階段 ——p 老板不滿意，員工很無奈p 核心員工跳槽，項(xiàng)目階段性陷入不利p 老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)之間的尷尬p。房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問題？同城市多目管理階段 ——p 管不過來，領(lǐng)導(dǎo)越大越忙p 范過的錯(cuò)誤繼續(xù)范，感覺不會(huì)出問題的地方老出問題p 多變，計(jì)劃不如變化快p 不知道的事情越來越多p。房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問題？多城市多目管理階段 ——p 異地項(xiàng)目不好管p 異地項(xiàng)目水土不服，突發(fā)事件多p 管理效率低，決策效率低p 感覺能人太少p 管理成本急劇增長p。房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問題？多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段 ——p 套路不統(tǒng)一，各自為戰(zhàn)p 能人不愿待集團(tuán)，業(yè)務(wù)和管理脫節(jié)p 執(zhí)行力下降p 諸侯化、官僚化滋長p 。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營管控模式； 什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇匹配的運(yùn)營管控模式，運(yùn)營管控模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性建議 ——主體詞 —— 匹配參考：美國 VS中國管控模式單項(xiàng)目公司 —— 近期不會(huì)新增項(xiàng)目總經(jīng)理副總 /總助董事長設(shè)計(jì)工程部 市場營銷部 行政人事部 成本財(cái)務(wù)部設(shè)計(jì)管理工程管理材料管理成本管理合約管理預(yù)結(jié)算管理市場研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣客服管理銷售管理項(xiàng)目拓展 報(bào)批報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 計(jì)劃運(yùn)營 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖特點(diǎn)：架構(gòu)簡單、管理流程簡潔、管理效能高，在合適的管理部門內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營崗及職能單項(xiàng)目公司 —— 近期會(huì)新增項(xiàng)目特點(diǎn)：職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，項(xiàng)目增加時(shí)可保持管理的穩(wěn)定和延續(xù)性，在項(xiàng)目達(dá)到 23個(gè)時(shí)也適用；在合適的管理部門內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營崗位及職能；總經(jīng)理副總 /總助董事長設(shè)計(jì)部 市場營銷部 行政人事部成本部設(shè)計(jì)管理 工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣銷售管理客服管理項(xiàng)目拓展 設(shè)計(jì)報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 計(jì)劃運(yùn)營 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖工程部 項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù)部預(yù)結(jié)算管理同城市下多項(xiàng)目公司 ——3 個(gè)及以上項(xiàng)目，推薦運(yùn)營管控模式特點(diǎn)：矩陣式特點(diǎn)，職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，專業(yè)能力的培養(yǎng)度高，人工效能高總經(jīng)理副總 /總監(jiān) /總助設(shè)計(jì)部 市場營銷部 行政人事部成本部設(shè)計(jì)管理 工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣銷售管理客服管理項(xiàng)目拓展 設(shè)計(jì)報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖工程部 項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù)部預(yù)結(jié)算管理計(jì)劃管理項(xiàng)目運(yùn)營管理運(yùn)營管理部流程制度管理信息與知識(shí)管理運(yùn)營副總 /總監(jiān)項(xiàng)目總經(jīng)理 項(xiàng)目部同城市下多項(xiàng)目公司 ——3 個(gè)及以上項(xiàng)目，為何不推薦項(xiàng)目制？不推薦項(xiàng)目制的原因：p 公司整體人工效能低；p 公司職能部門的專業(yè)能力不利培養(yǎng)、統(tǒng)一和提高；p 公司各項(xiàng)目人為影響因素大，差異性大；p 很難找到那么多合適的能人；案例：某公司項(xiàng)目人員配置變遷**項(xiàng)目 05年大項(xiàng)目制管理模式下人員配置報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理土建工程師電氣工程師造價(jià)工程師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計(jì)師文員兼資料7人，含結(jié)構(gòu) 3人 3人1人 1人 1/2人 一共 8人報(bào)批報(bào)建1/4人廣告策劃師房產(chǎn)策劃師室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師造價(jià)工程師資料管理員土建工程師銷售經(jīng)理機(jī)電、結(jié)構(gòu)項(xiàng)目總助項(xiàng)目總經(jīng)理土建工程師暖通工程師文員兼資料部門秘書給排水工程師2人配套經(jīng)理工程經(jīng)理 設(shè)計(jì)經(jīng)理成本經(jīng)理 營銷經(jīng)理1人 不含 銷 售和 行政 人 員 ，近 40人的配置造價(jià)工程師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計(jì)師一共 3人銷控人員策劃人員室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師銷售經(jīng)理機(jī)電設(shè)計(jì)每增加 16萬方增加 1人總助 /副總項(xiàng)目總經(jīng)理公司職能部門管理1人結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師1/51/3人1人每增加 8萬方增加 1人報(bào)批報(bào)建1人水電配套資料兼秘書土建工程師2人1人 3人注：以 10萬方在建面積為基準(zhǔn)配置，以 8萬方增加值進(jìn)行人員補(bǔ)充1人1人共8人每增加 16萬方增加 1人p **項(xiàng)目 07年小項(xiàng)目制管理模式下人員配置（矩陣式）數(shù)據(jù) 1：房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)利能力比較（ 2023年） 單位：萬元數(shù)據(jù) 2：管理費(fèi)用率比較（ 2023年）%% %% % % %% %%%%%0%1%2%3%4%5%6%7%8%棲霞 保利 雅居樂 招商 首創(chuàng) 合生 中海 金融街 萬科 碧桂園 復(fù)地 世茂 金地多城市下多項(xiàng)目管理階段p 建議運(yùn)營管控模式應(yīng)遵循的幾個(gè)原則p 與戰(zhàn)略匹配原則 —— 以夯實(shí)管理基礎(chǔ)為根本，提升專業(yè)化、精細(xì)化管理能力，在適合現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，符合企業(yè)未來 35年的戰(zhàn)略發(fā)展要求， 逐步培養(yǎng)從操作管控型向運(yùn)營管控型轉(zhuǎn)變的能力 p 扁平化原則 —— 縮短管理路徑，考慮業(yè)務(wù)流程的簡單、高效和順暢，提高管理績效 p 提高運(yùn)營效率原則 —— 考慮了房地產(chǎn)行業(yè)的效益和風(fēng)險(xiǎn)把控的特點(diǎn)，架構(gòu)設(shè)置盡量專業(yè)化和清晰化，集團(tuán)和城市公司之間采用分層授權(quán)方式，減少權(quán)責(zé)重疊，縮短決策周期，提高整體運(yùn)作效率 建議運(yùn)營管空模式 —— 操作管控型p 集團(tuán)設(shè)立專門的運(yùn)營管理部門，城市公司在合適的管理部門設(shè)立運(yùn)營管理崗位及職能集團(tuán)運(yùn)營管理部門職能：p計(jì)劃管理p運(yùn)營績效管理p關(guān)鍵決策管理p流程管理p階段成果管理p關(guān)鍵決策管理p信息與知識(shí)管理集團(tuán)城市公司p 集團(tuán)職能部門與城市公司之間的管控關(guān)系 城市公司主辦集團(tuán)職能部門主辦概念規(guī)劃及 方案設(shè)計(jì)施工過程設(shè)計(jì)配合 設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目拓展及報(bào)批報(bào)建：項(xiàng)目信息收集及調(diào)研 項(xiàng)目初篩 項(xiàng)目可研 項(xiàng)目獲取 報(bào)批報(bào)建設(shè) 計(jì)： 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè) 計(jì)成 本： 采購分判及目標(biāo)成本確定集團(tuán)采購 城市采購各階段測算及成本分析結(jié)算管理營 銷： 項(xiàng)目策劃 營銷策劃 活動(dòng)及廣 告管理 營銷類采 購管理銷售管理客 服： 客戶服務(wù)工 程： 工程管理銷控管理 客戶服務(wù)體系建設(shè)及督導(dǎo)工程維修建議運(yùn)營管控模式 —— 運(yùn)營管控型多城市區(qū)域化管理階段 —— 運(yùn)營管控模式建議p 當(dāng)集團(tuán)下屬的異地城市公司超過三個(gè)，且單個(gè)城市公司平行開發(fā)的項(xiàng)目多于 3個(gè)時(shí)，建議集團(tuán)應(yīng)由操作管控型向運(yùn)營管控型逐步轉(zhuǎn)變。 在轉(zhuǎn)變的過程中可以根據(jù)各城市公司能力的成熟度分步實(shí)施。p 此時(shí)具有區(qū)域管理職能的城市公司應(yīng)設(shè)立專門的運(yùn)營管理部門。具體的模式根據(jù)自身特點(diǎn)可以借鑒目前走在前面的一些管理優(yōu)秀的標(biāo)桿企業(yè)的模式。營銷：設(shè)計(jì)：成本：本地項(xiàng)目 區(qū)域職能體系項(xiàng)目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與服務(wù) ＊ 概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工過程設(shè)計(jì)管理區(qū)域招標(biāo)（入圍）區(qū)域招標(biāo)（定標(biāo)） 項(xiàng)目招標(biāo)（入圍） 項(xiàng)目招標(biāo) ＊ ＊（定標(biāo)） 成本控制流程土地信息獲取區(qū)域內(nèi)客服體系的建設(shè)客服：土地拓展：工程： 工程技術(shù)人員培養(yǎng) 技術(shù)管理 工程供應(yīng)商管理 現(xiàn)場質(zhì)量管理工程進(jìn)度管理工程成本控制 報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建：客戶投訴升級(jí)處理 服務(wù)水平監(jiān)控客戶關(guān)系維護(hù)家天下客戶會(huì) 房屋保修現(xiàn)場投訴處理可研報(bào)告 上報(bào)集團(tuán)案例 —— 某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé)億元營銷：設(shè)計(jì)：成本：異地項(xiàng)目 區(qū)域職能體系項(xiàng)目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與服務(wù) 概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工過程設(shè)計(jì)管理區(qū)域招標(biāo)（入圍）區(qū)域招標(biāo)（定標(biāo)） 項(xiàng)目招標(biāo)（入圍） 項(xiàng)目招標(biāo)（定標(biāo)） 成本控制流程報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建：工程： 工程技術(shù)人員培養(yǎng) 技術(shù)管理 工程供應(yīng)商管理 現(xiàn)場質(zhì)量管理工程進(jìn)度管理工程成本控制 區(qū)域內(nèi)客服體系的建設(shè)客服： 客戶投訴的升級(jí)處理 服務(wù)水平監(jiān)控客戶關(guān)系維護(hù)家天下客戶會(huì) 房屋保修現(xiàn)場投訴處理土地信息獲取土地拓展： 可研報(bào)告 上報(bào)集團(tuán)案例 —— 某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé)第一部分回顧p 什么是運(yùn)營管理？ —— 運(yùn)營管理就是在一定資源條件下， “為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種 管理手段 ” ——“ 人 +錢 +土地 ” 運(yùn)營管理 項(xiàng)目開發(fā) /經(jīng)營目標(biāo)p 運(yùn)營管理管什么？—— 通過 “以始為終 ”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素；—— 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的重點(diǎn)： PTQC P：運(yùn)營績效（設(shè)定 — 跟蹤 — 評估） T：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理） Q：質(zhì)量管理（成果管理） C：決策管理（運(yùn)營會(huì)議管理）第一部分回顧p 如何選擇合適的